Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46873/2019

09 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  09 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ФИЛИПП» (адрес:  Россия 188640, г. Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский район, пр. Всеволожский, д.47, Россия 197110, Санкт-Петербург, Петровский пр-кт, 14/ пом.22-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси 1-3, ОГРН:  );

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Администрации Курортного района Санкт-Петербурга;

о признании права собственности,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 08.04.2019),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 27.12.2019 №6),

- от третьих лиц: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИЛИПП» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Курортного района Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности истца на здание – объект гостиничного обслуживания, общей площадью 1826,6 кв.м., год постройки 2018, этажность 3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> в соответствии с техническим паспортом на здание от 31.10.2018, подготовленным ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета пора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

В судебном заседании 15.10.2019 представитель истца ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика - администрации Курортного  района  Санкт-Петербурга на Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Ответчик не возражал. 

В силу положений статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

С учетом доводов лиц, участвующих в деле, в соответствии с положениями статьи 47 АПК РФ суд заменил ответчика Администрацию на Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил письмо МЧС России (отдел надзорной деятельности по Курортному району) от 15.03.2020, в котором сказано, что здание по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> и строение 1, используемое под гостиницу, соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям с точки зрения обеспечения требуемого уровня пожарной безопасности.

Ответчик возражал на иск по основаниям, приведенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022532:21, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А,  разрешенное использование: для размещения гостиниц, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.11.2012.

20.09.2002 на основании договора купли-продажи №Н-24, заключенного с государственным предприятием «Управление строительства №11» Обществом был приобретен объект недвижимости - нежилое здание, кадастровый номер - 78:22532:0:13, условный номер - 136956983, местонахождение: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А., этажность: 1, площадь - 439,7 кв.м,, назначение - нежилое.

Право собственности на объект было зарегистрировано за Обществом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2002.

Истец за счет собственных произвел реконструкцию Объекта.

При этом 14.02.2018 истцу было выдано разрешение на строительство № 78-010-0304-2018, срок действия разрешения - до 14.09.2018.

Однако при обращении в Службу с целью получения продления разрешения на строительство для окончания строительных работ заявителю было отказано в продлении сроков.

Как указывает истец, в результате реконструкции изменились характеристики Объекта недвижимости, а именно: количество этажей здания увеличилось до 3, площадь – до 1 826,6 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на здание от 31.10.2018.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, на основании заявления от 07.09.2018 № 2587822 присвоил Объекту новый адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, что подтверждается решением о присвоении адреса объекту адресации от 26.09.2018 № 72050-32.

Между тем отсутствие всех необходимых документов на строительство и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию лишают истца возможность внести соответствующие сведения о реконструкции здания в ЕГРН, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект как на самовольную постройку.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок, на котором возведено строение на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании и при соблюдении перечисленных в статье 222 ГК РФ условий. При этом возведение спорной постройки должно быть произведено без предусмотренных разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Перечисленные основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку подлежат доказыванию в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум №10/22) указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Также в Постановлении №10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу положений пункта 28 Пленума №10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В ходе судебного разбирательства на основании сведений, предоставленных Управлением Росреестра, КГА и истцом судом установлено, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022532:21, площадью 14 228 м, правообладателем которого является истец.

Объект капитального строительства находится на земельном участке, который расположен в границах функциональной зоны с кодовым обозначением «РЗ» - зоны объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

В соответствии с приложением № 2 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» земельный участок расположен в границах территориальной зоны с кодовым обозначением «ТРЗ-2» - зоны рекреационного назначения - объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны в соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах ее границ установлены виды разрешённого использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано истцу разрешение на строительство от 14.02.2018 № 78-010-0304-2018 с целью строительства объекта капитального строительства - объекта гостиничного обслуживания.

Таким образом, спорный объект капитального строительства (гостиница) соответствует описанию вида разрешенного использования земельных участков - гостиничное обслуживание (код 4.7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - приказ Минэкономразвития № 540).

Градостроительный регламент рассматриваемой территориальной зоны предусматривает размещение в ее пределах объектов капитального строительства - гостиниц (гостиничное обслуживание (код 4.7)).

Вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание (код 4.7), установленный градостроительным регламентом данной территориальной зоны, относится к основному виду разрешенного использования земельных участков.

На земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 78:38:0022532:21, распоряжением Комитета от 22.05.2017 № 210-908 на основании обращения истца утвержден и выдан градостроительный план земельного участка с целью размещения объекта гостиничного обслуживания.

С целью установления того, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, судом назначено проведение судебной экспертизы по следующим вопросам:

1) Соответствует ли возведенный объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, градостроительным, строительным, санитарным и иным нормам?

2) Создает ли произведенная реконструкция угрозу жизни или здоровью граждан? 

3) Возможно ли возведение спорного объекта на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, с учетом вида разрешенного использования земельного участка?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр судебной экспертизы»  ФИО4 

В материалы дела поступило заключение эксперта №557/2016, в котором указано о соответствии объекта градостроительным, строительным, санитарным и иным нормам и правилам; отсутствии со стороны здания угрозы для жизни и здоровья граждан, а также о возведении объекта с учетом существующих градостроительных норм и правил.

Помимо этого в материалы представлено письмо МЧС России (отдел надзорной деятельности по Курортному району) от 15.03.2020, в котором сказано, что здание по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> и строение 1, используемое под гостиницу, соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям с точки зрения обеспечения требуемого уровня пожарной безопасности. 

Таким образом, судом установлено, что спорный объект является объектом недвижимости, возведенным на участке истца в соответствии с требованиями градостроительных, строительных и иных норм и правил и не угрожающим жизни и здоровью граждан.

При изложенных обстоятельствах требование истца подлежит удовлетворению.

Поскольку введение в оборот объекта самовольного строительства в первую очередь направлено на удовлетворение нужда самого истца, не исполнившего в полной мере требования законодательства, связанные с возведением объектов капитального строительства, а со стороны ответчика нарушения прав и законных интересов Общества не имеется, понесенные Обществом судебные расходы по уплате пошлины и оплате экспертизы суд оставляет на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать право собственности ООО «ФИЛИПП» на здание – объект гостиничного обслуживания, общей площадью 1826,6 кв.м., год постройки 2018, этажность 3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> в соответствии с техническим паспортом на здание от 31.10.2018, подготовленным ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.