г. Владимир

"09" января 2018 г.                                                   Дело №  А11-11152/2014

Резолютивная часть решения объявлена 25.12.2017. 

Решение

 в полном объеме  изготовлено 09.01.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Контакт", 

<

...> Октября, д. 34; ОГРН 

<

***>,  

к администрации 

<

...>; ОГРН 

<

***>,

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и устранение допущенных нарушений прав,

по встречному иску

администрации 

<

...>; ОГРН 

<

***>,

к  обществу с ограниченной ответственностью "Контакт", 

<

...> Октября, д. 34; ОГРН 

<

***>,

о признании охранно-арендного договора от 04.12.2001 № 29 расторгнутым с 10.04.2014, об обязании ООО "Контакт" освободить помещение и передать его по акту приема-передачи,

третьи лица: 

- Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации 

<

...>,

- 

<

...>; 

- Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации 

<

...>,

при участии:

от ООО "Контакт": ФИО2 (доверенность от 01.01.2017 сроком действия до 31.12.2017),

от администрации: ФИО3 (доверенность от 29.12.2016                     № 3066-01-34/02 сроком действия до 31.12.2017),

от третьих лиц:

от государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области: ФИО4 (доверенность от 27.11.2017 № ГИООКН-56-05-09 сроком действия до 31.12.2017);

от Совета народных депутатов Киржачского района Владимирской области: представитель не явился (надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства);

от КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области: ФИО5 (доверенность от 11.09.2017 № КУМИ-1193-01-13 сроком действия до 31.12.2017),

установил.

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Контакт", г.Киржач (далее - ООО "Контакт"),  обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском  к ответчику, администрации Киржачского района Владимирской области, г.Киржач,

1) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Киржачский район, выраженный в письме от 31.10.2014 №3208-01-11, в реализации преимущественного права ООО "Контакт" на приобретение арендуемого по охранно-арендному договору от 04.12.2001                № 29 имущества - помещения магазина, расположенного в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу: 

<

...>;

2) об обязании администрации муниципального образования Киржачский район устранить допущенное нарушение ООО "Контакт" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: 

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; 

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного помещения направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

ООО "Контакт" заявлениями от 28.11.2017, от 18.12.2017, от 25.12.2017, уточняя заявленные требования, просил суд:

1) признать незаконным отказ администрации муниципального образования Киржачский район, выраженный в письме от 31.10.2014                   № 3208-01-11, в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Контакт" на приобретение арендуемого по охранно-арендному договору от 04.12.2001 № 29 нежилых помещений    1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу:               

<

...>;

2) обязать администрацию муниципального образования Киржачский район устранить допущенное нарушение прав общества с ограниченной ответственностью "Контакт" путем осуществления действий, предусмот-ренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: 

- обеспечить технический и кадастровый учет арендуемого                       ООО "Контакт" недвижимого имущества нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу:               

<

...>; 

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, арендуемых ООО "Контакт" по охранно-арендному договору от 04.12.2001  № 29, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу: 

<

...>, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений обеспечить принятие решения об условиях их приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на 3 (три) года; 

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных помещений направить ООО "Контакт" проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение заявленных ООО "Карат" требований.

Таким образом, заявление подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

От администрации Киржачского района Владимирской области, г.Киржач, поступил встречный иск от 15.12.2014 № ЮО147-02-05 к                        ООО "Контакт":

- о признании охранно-арендного договора от 04.12.2001 № 29 расторгнутым с 10.04.2014, 

- об обязании ООО "Контакт" освободить помещение памятника истории и культуры "Здание торговых рядов" общей площадью 421,4 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>, и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Администрация Киржачского района Владимирской области ходатайством от 23.10.2017 № ЮО41-02-05 отказалась от встречных исковых требований в полном объеме.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял отказ администрации Киржачского района Владимирской области от встречного иска.

Производство по делу в по встречному иску подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуаль-ного кодекса Российской Федерации.

Определениями от 10.06.2015, от 30.05.2016 по ходатайству ответчика в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, г.Владимир, Совет народных депутатов Киржачского района Владимирской области и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области.

Администрация Киржачского района в отзывах на иск от 09.12.2014                  № 100144-02-05, дополнениях к отзыву от 12.05.2015 № 10031-02-05, от 26.04.2016 № ЮО 31-02-05, от 30.09.2016 № ЮО5702-05, от 02.08.2017          № ЮО22-02-05, от 27.11.2017 № ЮО47-02-05 просила суд отказать в удовлетворении заявленных  ООО "Контакт" требований. При этом указала на невнесение в прогнозный план приватизации на 2013, 2014, 2015, 2016 годы спорного помещения; на включение недвижимого имущества, переданного в пользование ООО "Контакт", решением Совета народных депутатов Киржачского района Владимирской области от 24.12.2008 № 49/745 в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" в перечень муниципаль-ного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

 Администрация Киржачского района считает также, что арендуемое ООО "Контакт" помещение, являющееся объектом культурного наследия, подлежит приватизации в соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ, действовавшей на момент обращения ООО "Контакт" в Арбитражный суд Владимирской области); реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допустимо.

Администрация Киржачского района указывает на ненаправление КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области в адрес ООО "Контакт" оферты на выкуп арендованного помещения; на отсутствие в договоре аренды номеров помещений (площадью 141,5 кв. м); на вход в подвал, находящийся в муниципальной собственности, расположенный под арендуемым ООО "Контакт" помещением, только через арендуемое истцом помещение; на направление в адрес общества письма от 15.04.2015 № 723-01-34 о прекращении в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации охранно-арендного договора от 04.12.2001 № 29 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. 

ООО "Контакт" в отзыве от 31.03.2015 просил суд отказать в удовлетворении встречного иска, заявленного администрацией Киржачского района.

Третье лицо, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, в отзывах на иск от 10.08.2015 № ГИООКН-1793-01-13, от 20.05.2016 № ГИООКН-1766-01-13 возразило против удовлетворения исковых требований ООО "Контакт", указав на то, что решение о согласовании плана приватизации в отношении спорного объекта представительным органом не принималось; оставило на усмотрение суда рассмотрение заявленного администрацией Киржачского района встречного иска.

Третье лицо, Совет народных депутатов Киржачского района Владимирской области, в судебное заседание не явилось, в отзыве на иск от 28.07.2016 № 159-1.1-11 возразило против удовлетворения заявленных ООО "Контакт" требований, указывая на отсутствие в прогнозном плане приватизации муниципального имущества муниципального образования Киржачский район на  2015 год здания "Торговых рядов", а также поддержало заявленный администрацией Киржачского района встречный иск.

Третье лицо, КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области, в отзыве на заявление от 04.08.2016 № КУМИ-303-01-23 считает требования ООО "Контакт" незаконными и не подлежащими удовлетворению, поскольку спорное помещение в прогнозный план приватизации на 2015 год и на плановый период 2016 – 2017 годов не вносилось.

Третье лицо, Совет народных депутатов Киржачского района Владимирской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

04.12.2001 между администрацией (арендодатель), по согласованию с балансодержателем – Комитетом по культуре администрации Киржачского района (балансодержатель), и ООО "Контакт" (арендатор) заключен охранно-арендный договор № 29 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, находящемся в муниципальной собственности Киржачского района, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное  пользо-вание) недвижимое имущество, являющееся муниципальной собствен-ностью, и расположенное в помещении памятника истории и культуры, помещение магазина, находящееся в здании Торговых рядов (гостиный двор), расположенном по адресу: 

<

...>, для использования под магазин, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 421,4 кв. м, в том числе: основная площадь 165,3 кв. м, вспомогательная площадь 256,1 кв. м.

 В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.12.2001 по 09.08.2008. 

По передаточному акту недвижимое имущество передано истцу.

01.12.2003 между сторонами подписано соглашение об изменении договора от 04.12.2001 № 29, согласно пунктам 1, 2 соглашения пункт 1.1. слова "общая площадь сдаваемых в аренду помещений 421,4 кв. м, в том числе: основная площадь 165,3 кв. м, вспомогательная площадь                      256,1 кв. м" изложить в следующей редакции: "общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 267,6 кв. м, в том числе: основная площадь -                       109,2 кв. м, вспомогательная площадь - 158,4 кв. м". Помещения, арендуемые ранее, общей площадью 421,4 кв. м согласно договору от 04.12.2001 № 29, первого этажа №№ 1, 8, 9, 10, 11, 2, 3, 4, 5, 6, 7, подвала №№ 14, 15, 16, 17, 18. Помещения, арендуемые в настоящее время, общей площадью 267,6 кв. м согласно соглашению, первого этажа №№ 2, 3, 4, 5, 6, 7, подвал №№ 14, 15, 16.

Из соглашения от 12.05.2004 об изменении договора от 04.12.2001                  № 29 следует, что пункт 1.1 слова "общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 267,6 кв. м, в том числе: основная площадь - 109,2 кв. м, вспомогательная площадь - 158,4 кв. м" изложить в следующей редакции "общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 165,9 кв. м, в том числе: основная площадь – 56,9 кв. м, вспомогательная площадь - 109 кв. м". 

30.12.2011 между сторонами по делу заключено соглашение № 33 о внесении изменений в договор от 04.12.2001 № 29 аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Киржачского района, в соответствии с которым пункт 1.1 указанного договора изложить в новой редакции: арендодатель, при участии балансодержателя, сдает, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилые помещения общей площадью 141,5 кв. м, (согласно выписке из технического паспорта № 6923:06 от 25.07.2007 номера помещений на поэтажном плане 1 этажа 36 – 43), являющиеся муниципальной собственностью, находящиеся в здании памятника истории и культуры "Торговые ряды" по адресу: 

<

...>, для использования под магазин (пункт 1 соглашения).  

Письмом от 27.12.2013 № 2579-01-34/16 администрация уведомила      ООО "Контакт" о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления; просила освободить и возвратить арендуемые помещения в десятидневный срок с момента прекращения договорных отношений по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа на основании условий договора. 

Одновременно администрация сообщила, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предприни-мательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), ООО "Контакт", являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, может воспользоваться преимущественным правом на приобретение вышеуказанного нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. О намерении воспользоваться данным правом просила сообщить до 13.01.2014.

13.01.2014 ООО "Контакт" направило в адрес администрации Киржачского района письмо о своем намерении реализовать преимущественное право покупки арендуемого помещения.

20.01.2014, в ответ на письмо ООО "Контакт" от 13.01.2014, администрация Киржачского района сообщила, что для разрешения вопроса о реализации обществом права на приватизацию арендуемого помещения необходимо произвести раздел вышеуказанного здания на помещения. В настоящее время администрацией проводится работа по разделу здания торговых рядов  (письмо № 83-01-34/16). 

18.03.2014 ООО "Контакт" повторно направило в адрес администрации Киржачского района письмо о своем намерении реализовать преимущественное право покупки арендуемого помещения.

Письмом от 25.03.2014 № 586-01-11 администрация сообщила обществу, что намерена предоставить обществу возможность воспользоваться преимущественным правом на приобретение нежилого помещения по адресу: 

<

...>, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" ведется подготовка аукционной документации на определение подрядчика для проведения кадастровых работ по разделу здания Торговых рядов на помещения.

06.10.2014 ООО "Контакт" повторно обратилось в администрацию Киржачского района с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                      "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В ответ на вышеуказанное письмо администрация отказала                      ООО "Контакт" в выкупе арендуемого помещения, ссылаясь на изменение предмета договора аренды и на отсутствие у общества в связи с этим преимущественного права выкупа помещений (письмо от 31.10.2014                     № 3208-01-11).

Изложенное послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане, организации и иные лица вправе обра-титься в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муни-             ципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом. 

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. 

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона № 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущест-венным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ                   "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона. 

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона                "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Феде-рации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государствен-ного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что заявитель 13.01.2014, 18.03.2014, 06.10.2014 обращался в адрес администрации с заявлениями о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 04.12.2001 № 29 помещения, расположенного по адресу: 

<

...>; заявитель документально подтвердил, что соответ-ствует условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (письма; копии бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2013 год, за 2014 год, за 2015 год, за 2016 год; копии бухгалтерских балансов; копии квитанций о приеме налоговых деклараций (расчета) в электронном виде; копии отчетов о финансовых результатах; копии сведений о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, по состоянию на 01.01.2014, по состоянию на 01.01.2015, по состоянию на 01.01.2016, по состоянию на 01.01.2017). 

На определенную в Законе № 159-ФЗ дату (01.07.2013) арендуемое недвижимое помещение находилось во временном пользовании заявителя по договору аренды более двух лет.

Сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения до опубликования закона                         № 159-ФЗ  арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государ-ственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в деле не имеется.

Следовательно, заявитель на момент обращения с заявлениями о выкупе от 13.01.2014, 18.03.2014, 06.10.2014 обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества; указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Как следует из спорного договора аренды, срок его действия устанавливался по 09.08.2008. 

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку арендатор (ООО "Контакт") продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, то договор аренды от 04.12.2001 № 29 считается возобновленным на неопределенный срок.

Муниципальное образование Киржачский район Владимирской области является собственником  помещения в здании торговых рядов; назначение: торговое, инвентарный номер 6323, литера А, площадь                  1125,1 кв. м, этажность 1 с подвалом, условный номер 33:36:000 000:00:6323; адрес (местоположение): 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 26.03.2002 серия 33 АА № 161572).

22.05.2015 Муниципальному образованию Киржачский район Владимирской области, взамен свидетельству от 26.03.2002, повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 33 АМ № 081723 на здание торговых рядов, назначение: торговое, площадь 1125,1 кв. м, количество этажей 1 с подвалом, инвентарный номер 6323, литер А, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>.

Согласно техническому паспорту, составленному Киржачским "Бюро технической инвентаризации" по состоянию на 12.09.2003, арендуемые помещения состояли из помещений общей площадью 267,6 кв.м. (1 этаж: торговый зал (№ 2), бытовое помещение (№ 3), туалеты (№ 4, № 6), коридор (№ 5), кабинет (№ 7); подвал: лестница (№ 14), склады (№ 15,                  № 16)).

Согласно техническому паспорту, составленному Киржачским филиалом государственного учреждения Владимирской области "Бюро технической инвентаризации" по состоянию на 25.07.2007, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 6923:0606 и состояло из помещений 1 этажа №№ 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 (торговые залы, кабинеты, коридоры, туалеты), из подвальных помещений №№ 25, 26, 27 (склады).

Из справки Государственного унитарного предприятия Владимирской области "Бюро технической инвентаризации" Киржачский филиал от 10.11.2017 № 235-04-14/06, представленной истцом в материалы дела, следует, что в 2007 году технический паспорт 2003 года был погашен текущей инвентаризацией. В техническом паспорте 2007 года на 1 этаже: помещение № 2 (2003 год) стало помещениями № 43 и № 36, помещение № 3 (2003 год) стало помещением № 37, помещение № 4 (2003 год) стало помещением № 42, помещение № 5 (2003 год) стало помещениями № 38 и № 39, помещение № 6 (2003 год) стало помещением № 41, помещение                  № 7 (2003 год) стало помещением № 40, в подвальных помещениях:  помещение № 14 (2003 год) стало помещением № 25, помещение № 15 (2003 год) стало помещением № 26, помещение № 16 (2003 год) стало помещением № 27, общая площадь помещений стала равна 260 кв. м.

19.04.2016 филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Владимирской области составлен кадастровый паспорт помещения площадью 260 кв. м, кадастровый номер 33:02:010122:143, расположенного по адресу:                        

<

...> (на плане 1 этажа – помещения 36 – 43, на плане подвала – помещения 25 – 27).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134                       "О некоторых вопросах применения Федерального закона                                 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо № 134) по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона                 "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом               "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. 

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

При этом Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Принимая Федеральный закон № 159-ФЗ, законодатель преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть здания (помещения) или здание в целом). В данном случае для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрирования будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

В соответствии со статьей 1, пунктом 5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О кадастровой деятельности" (далее - Закон № 221-ФЗ) помещения являются предметом кадастрового учета. 

По условиям договора аренды, заключенного с ООО "Контакт", акта приема-передачи объектом аренды является конкретное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, а не часть помещения. 

Договор аренды заключен в отношении муниципального имущества именно как самостоятельного, обособленного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав. 

Поскольку предметом договора аренды в окончательном виде были помещения площадью 141,5 кв. м., входившие изначально в состав помещений общей площадью 421,4 кв. м, расположенные на первом этаже здания, доводы администрации Киржачского района о необходимости выкупа помещений вместе с подвальной частью судом во внимание не принимаются, как противоречащие нормам Закона № 159-ФЗ. 

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что имеются все установленные  законом условия, при наличии которых  возникает право общества на выкуп арендованного имущества, поэтому отказ администрации Киржачского района, выразившийся в несовершении действий, направленных на предоставление обществу преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений, не соответствует положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ и является незаконным,  нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая его возможности использования преимущественного права на приобретение спорного помещения. В связи с изложенным требования заявителя о признании незаконным бездействия администрации Киржачского района подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно  содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В уточненном заявлении общество детализировало требования, обязанность совершения которых общество просит возложить на администрацию в целях восстановления нарушенных прав ООО "Контакт" в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 При изложенных выше обстоятельствах администрация Киржачского района обязана устранить нарушение прав ООО "Контакт" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ  "Об особенностях отчуж-дения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собст-венности и арендуемого субъектами малого и среднего предприни-мательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно:

- обеспечить технический и кадастровый учет арендуемого                       ООО "Контакт" недвижимого имущества нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу:               

<

...>; 

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, арендуемых ООО "Контакт" по охранно-арендному договору от 04.12.2001  № 29, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу: 

<

...>, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 

в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений обеспечить принятие решения об условиях их приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на 3 (три) года; 

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных помещений направить ООО "Контакт" проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

Доводы администрации Киржачского района о том, что спорное помещение в прогнозный план приватизации на 2013, 2014, 2015, 2016 годы не вносилось, арбитражный суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма № 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008                           № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. 

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ). 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма № 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 указанного выше Информационного письма № 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Ссылка администрации Киржачского района на необходимость применения по настоящему делу Федерального закона от 21.12.2001                  № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального иму-щества" (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ, действующей с 22.01.2015) является неосновательной.

Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 315-ФЗ), вступил в законную силу 22.01.2015.

Пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ      "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон № 178-ФЗ)  установлены переходные положения, согласно которым с даты вступления в силу этого закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции от 02.11.2013) объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. 

Исходя из пункта 4 статьи 50 Федерального закона № 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Как указано выше, администрация Киржачского района письмом от 27.12.2013 № 2579-01-34/16, со ссылкой на договор аренды от 14.12.2001              № 29, предложила ООО "Контакт" воспользоваться преимущественным правом на приобретение спорного помещения. ООО "Контакт" письмами от 13.01.2014, от 18.03.2014 выразило свое согласие на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общество 06.10.2014 повторно выразило согласие.

Из изложенного следует, что администрацией Киржачского района до 22.01.2015 в адрес общества 27.12.2013 направлено предложение, из которого явно следует, что предметом приобретения является арендуемое ООО "Контакт" по договору аренды от 14.12.2001 № 29 нежилое поме-щение, находящееся в собственности муниципального образования Киржачский район, расположенное по адресу: 

<

...> (в договоре аренды № 29, с учетом соглашения от 30.12.2011 к договору, четко указана площадь помещения – 141,5 кв. м, а также номера помещений первого этажа 36 – 43), что соответствует требованиям статей 435, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стоимость спорного помещения, как указано в этом предложении, будет соответствовать цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.  Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом (в данном случае – администрацией Киржачского района) от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества.

Позиция администрации со ссылкой на часть 14 статьи 48 Федерального закона № 73-ФЗ о том, что продажа спорных помещений приведет к разделу здания памятника, противоречит буквальному толкованию данной нормы, поскольку раздела здания в натуре в результате выкупа обществом находящихся в нем отдельных помещений не произойдет. 

Доводы администрации о включении спорного помещения в соответствии с решением Совета народных депутатов Киржачского района от 24.12.2008 № 49/745 в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства согласно приложению, суд не принимает во внимание. 

Так, право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ. 

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Федеральный закон № 159-ФЗ опубликован 25.07.2008. 

С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего 13 предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

 Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011                            № 9646/11. 

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

В рассматриваемом случае арендуемые обществом помещения включены в Перечень муниципального имущества решением Совета народных депутатов Киржачского района от 24.12.2008 № 49/745, то есть после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ (25.07.2008), что нарушает права и законные интересы общества, создает ему препятствия в реализации им преимущественного права выкупа спорного имущества, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ.

Доводы ответчика о том, что приватизацию имущества, находящегося в муниципальной собственности Киржачского района, организует КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области, который оферту в адрес ООО "Контакт" не направлял, суд считает несостоятельными. КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области, согласно Положению о комитете, является структурным подразделением администрации Киржачского района Владимирской области. В соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью Киржачского района Владимирской области, утвержденным решением Совета народных депутатов Киржачского района от 31.10.2012 № 22/190, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления муниципального образования Киржачский район самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 33 Устава Киржачского района установлено, что администрация Киржачского района Владимирской области – исполнительно-распорядительный орган Киржачского района, наделенный в соответствии с настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления Киржачского района федеральными законами и законами Владимирской области.

В соответствии с пунктом 4 статьи 34 Устава Киржачского района в ведении администрации Киржачского района находятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Киржачского района, в установленном порядке.

Следовательно, предложение о приватизации арендуемого помещения в адрес ООО "Контакт" направлено уполномоченным органом.

Ссылку ответчика на отсутствие в договоре аренды номеров помещений (общей площадью 141,5 кв. м) суд считает несостоятельной.

Как следует из охранно-арендного договора от 04.12.2001 № 29, с учетом соглашения от 30.12.2011 № 33 к договору, акта приема-передачи к нему, объектом аренды являлись нежилые помещения первого и подвального этажей  площадью 267,6 кв. м (согласно выписке из технического паспорта). Исходя из имеющегося в материалах дела технического паспорта от 2003 года, арендуемые помещения состояли из помещений общей площадью 267,6 кв.м. (1 этаж: торговый зал (№ 2), бытовое помещение (№ 3), туалеты (№ 4, № 6), коридор (№ 5), кабинет (№ 7); подвал: лестница (№ 14), склады (№ 15, № 16)). Как уже указано выше, из письма Государственного унитарного предприятия Владимирской области "Бюро технической инвентаризации" Киржачский филиал от 09.11.2017 № 233-04-14/06, представленной в материалы дела, следует, что в 2007 году технический паспорт 2003 года был погашен текущей инвентаризацией. В техническом паспорте 2007 года на 1 этаже (помещения общей площадью 141,5 кв. м.): помещение № 2 (2003 год) стало помещениями № 43 и № 36, помещение № 3 (2003 год) стало помещением № 37, помещение № 4 (2003 год) стало помещением № 42, помещение № 5 (2003 год) стало помещениями № 38 и № 39, помещение № 6 (2003 год) стало помещением № 41, помещение № 7 (2003 год) стало помещением № 40, в подвальных помещениях (помещения общей площадью 118,5 кв. м.):  помещение № 14 (2003 год) стало помещением               № 25, помещение № 15 (2003 год) стало помещением № 26, помещение               № 16 (2003 год) стало помещением № 27, общая площадь помещений стала равна 260 кв. м.

Доказательств того, что истцу были переданы в аренду иные помещения, расположенные на 1 этаже здания, площадью 141,5 кв. м, ответчиком не представлено.

Более того, соглашением от 30.12.2011 № 33 в охранно-арендный договор № 29 внесены изменения, определены номера помещений -                  №№ 36 - 43, общей площадью 141,5 кв. м.

Ответчик в отзывах на заявление, дополнениях к отзыву  неоднократно подтверждал, что в аренду ООО "Контакт" были переданы фактически помещения общей площадью 141,5 кв. м, номера 36 - 43.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.10.2015) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о надлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Следовательно, спорные помещения общей площадью 141,5 кв. м, входившие изначально в общую площадь арендуемых помещений         421,4 кв. м, по состоянию на 01.07.2013 находились у истца в непрерывном владении более двух лет.

Направление администрацией Киржачского района в адрес общества письма от 15.04.2015 № 723-01-34, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении договора аренды, уже после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела.

Доводы администрации Киржачского района о том, что отчуждение помещения, арендуемого ООО "Контакт", ограничит доступ в подвальное помещение, являющееся муниципальной собственностью района, суд считает необоснованными, поскольку вопрос пользования имуществом может быть решен сторонами в порядке статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Отсутствие государственной регистрации соглашений от  01.12.2003, от 12.05.2004, от 30.12.2011 к договору аренды не может являться основанием для отказа обществу в удовлетворении исковых требований, поскольку в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья                 310 ГК РФ). 

Учитывая, что  собственник передал имущество обществу в пользование, общество приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендуемой площади, номеров помещений сторонами достигнуто, то следует признать, что соглашение связало их обязательством. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд считает, что у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости. 

Расходы по государственной пошлине  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 150 (пункт 4 часть 1), 156, 167-170, 180, 181, 319   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Киржачский район, выраженный в письме от 31.10.2014                   № 3208-01-11, в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Контакт" на приобретение арендуемого по охранно-арендному договору от 04.12.2001 № 29 нежилых помещений    1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, расположенных в здании "Торговых рядов"(гостиный двор) по адресу:               

<

...>.

2. Обязать администрацию муниципального образования Киржачский район устранить допущенное нарушение прав общества с ограниченной ответственностью "Контакт" путем осуществления действий, предусмот-ренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: 

- обеспечить технический и кадастровый учет арендуемого                       ООО "Контакт" недвижимого имущества нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу:               

<

...>; 

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений 1 этажа (№№ 36; 37; 38; 39; 40; 41; 42; 43) общей площадью 141,5 кв. м, арендуемых ООО "Контакт" по охранно-арендному договору от 04.12.2001  № 29, расположенных в здании "Торговых рядов" (гостиный двор) по адресу: 

<

...>, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений обеспечить принятие решения об условиях их приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на 3 (три) года; 

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных помещений направить ООО "Контакт" проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

3. По встречному иску администрации Киржачского района, Владимирская область, г. Киржач, производство по делу прекратить.

4. Взыскать с администрации Киржачского района, Владимирская область, г. Киржач, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карат", Владимирская область, г. Киржач, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб. 

 Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород,  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                 М. Ю. Кочешкова