Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-9964/2024

09 сентября 2024 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена 09 сентября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 сентября 2024 года

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Е.И. Пеплер, при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Кетовой (до перерыва), помощником судьи Р.В. Паньковецким (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к акционерному обществу «Трест Уралнефтегазстрой», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

о взыскании 591 692 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании: 

от истца – представителя ФИО1, по доверенности от 22.02.2024, представлено служебное удостоверение, диплом.

от ответчика – представителя ФИО2, по доверенности от 01.12.2023, личность удостоверена паспортом, представлен диплом;

слушателя ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, общество, Комитет) 26.03.2024 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Трест Уралнефтегазстрой» (далее – ответчик, АО «Трест Уралнефтегазстрой»), в котором просит взыскать задолженность по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 в размере 509 031 руб. 09 коп., пени за период с 02.07.2022 по 31.12.2023 в размере 82 661 руб. 27 коп., продолжить начисление пени в размере 18% годовых на сумму задолженности 509 031 руб. 09 коп.

Определением суда от 01.04.2024 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке упрощенного производства (л.д. 1).

Определением суда от 23.05.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (л.д. 56).

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на статьи 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды УЗ № 018262-Д-2020 от 09.07.2021, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком и пени.

Ответчик не согласился с заявленными требованиями по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 51) и в дополнении к отзыву (л.д. 67), указав на то, что истцом неверно определен период начисления неустойки, а именно без учета постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497. Кроме того, ответчик сослался на неверное применение истцом при расчете задолженности коэффициента К1 (склад), равный 1,5, поскольку расположенное на спорном земельном участке помещение ответчик предоставляет в аренду, в связи с чем, по мнению ответчика, необходимо применять коэффициент К1 (сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги), равный 0,975.

Комитет в письменных пояснениях указал на необоснованность доводов ответчика (л.д. 75-76).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.08.2024 по 09.09.2024. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, 09.07.2021 между Комитетом (арендодатель) и обществом «Трест Уралнефтегазстрой» (арендатор) заключен договор УЗ № 018262-Д-2020 аренды земельного участка города Челябинска (л.д. 13-16), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 12485,70 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0426003:63, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, д. 56, земли населенных пунктов (производственно-складская территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для эксплуатации центрального склада.

Земельный участок предоставляется на условиях его целевого использования, указанного в п. 1.1.1 договора и разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

В форме № 2 к договору стороны согласовали расчет платы за аренду земли за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (л.д. 17).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 09.07.2021 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 12485,70 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0426003:63, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, д. 56 (л.д. 18).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2024-12602680 от 15.01.2024 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426003:63 в виде аренды в ЕГРН зарегистрировано в пользу общества «Трест Уралнефтегазстрой», в границах указанного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0426003:165, 74:36:0426003:167, 74:36:0426003:305 ,74:36:0426003:164, 74:36:0426003:166 (л.д. 19).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости здания с кадастровыми номерами 74:36:0426003:165, 74:36:0426003:167, 74:36:0426003:305 ,74:36:0426003:164, 74:36:0426003:166 принадлежат на праве собственности акционерному обществу «Трест Уралнефтегазстрой» (л.д. 21-30).

Решением Арбитражного суда Челябинской области (резолютивная часть) от 17.10.2022 с акционерного общества «Трест Уралнефтегазстрой», ИНН 

<

***>, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ИНН 

<

***>, взысканы задолженность по договору аренды УЗ № 018262-Д-2020 от 09.07.2021 за период с 01.01.2021 по 30.05.2022 в размере 292 002 руб.; пени за период с 02.09.2021 по 31.03.2022 в размере 13 344 руб. 87 коп. и с 05.05.2022 по 31.05.2022 в размере 3 319 руб. 38 коп., всего 308 666 руб. 25 коп. (л.д. 66).

В качестве оплаты за пользование спорным земельным участком в материалы дела представлены платежные поручения № 23 от 18.08.2023 на сумму 190 000 руб. (л.д. 34), № 224 от 24.10.2022 на сумму 292 002 руб. (л.д. 65).

Истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) № 7115 от 16.02.2024 (л.д. 10, 11-12) об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 в размере 509 031 руб. 27 коп. и пени за период с 02.07.2022 по 31.12.2023 в размере 87 661 руб. 27 коп., ответа на которое не последовало.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Изучив представленные материалы дела, суд находит, что между Комитетом и обществом «Трест Уралнефтегазстрой» возникли обязательственные правоотношения по аренде последним земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426003:63.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Комитет просит суд взыскать с общества «Трест Уралнефтегазстрой» задолженность по арендной плате по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 в размере 509 031 руб. 09 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В справочно-информационном расчете истец применяет следующие значения: 

ставка арендной платы – 2 % (иные). 

коэффициент К1 – 1,5 (склады);

коэффициент К2 – (Советский район) 1,083;

коэффициент К3 – 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства).

Кадастровая стоимость земельного участка составила 17 193 058 руб. 61 коп. (с 01.01.2021 по 31.12.2022) и 13 825 540 руб. 47 коп. (с 01.01.2023) (л.д. 31-33).

Разногласия сторон возникли в части применения коэффициента К1.

В подтверждение довода о необходимости применения коэффициента К1 за период с 01.06.2022 по 31.12.2022 в размере 0,975 (сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги) обществом представлен договор № 25 от 01.10.2021 (л.д. 78-82), согласно которому АО «Трест Уралнефтегазстрой» (арендодатель) предоставил в аренду обществу «ОАЗИС» (арендатор) расположенные в том числе по адресу: г. Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, д. 56 земельный участок площадью 11300 кв.м. и находящиеся на этом участке нежилые здания площадью 1760 кв.м. для использования под склады.

Однако указанный довод ответчика суд считает необоснованным по следующим основаниям.

Пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО коэффициент К1 учитывает разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета (статья 6 Закона № 257-ЗО).

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

По смыслу положений Закона № 257-ЗО значение коэффициента К1 с 01.07.2017 подлежит определению исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426003:63 является – «для эксплуатации центрального склада» (л.д. 19).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Анализируя статью 7 ЗК РФ, суд отмечает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости в отношении арендуемого ответчиком земельного участка не было внесено сведений о таком виде разрешенного использования земельного участка, который подпал бы под «сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги», учитывая цель предоставления спорного земельного участка по договору аренды – «для эксплуатации центрального склада», суд приходит к выводу о необходимости применения в расчете арендной платы коэффициента К1, равного 1,5 (склады), а не 0,975 (сдача внаем недвижимого имущества, посреднические услуги). 

Деятельность собственника нежилых помещений, которому земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации центрального склада, по сдаче помещений внаем (аренду) с видом разрешенного использования земельного участка непосредственной связи не имеет, при расчете арендной платы за земельный участок подлежит применению коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом проверен и признан арифметически верным расчет истца (л.д. 9).

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования в заявленном истцом размере, а именно сумма задолженности по арендной плате по договору аренды от 09.07.2012 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 составила 509 031 руб. 09 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком производилась с нарушением установленных договором сроков, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с общества «Трест Уралнефтегазстрой» пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 в размере 82 661 руб. 27 коп.

Судом проверена правильность произведенного Комитетом расчета неустойки по договору (л.д. 6), суд считает его арифметически верным.

Доводы ответчика о неправомерном неприменении истцом при расчете неустойки положений постановления Пленума Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 отклоняются судом как противоречащие материалам дела, согласно представленному расчету неустойки, сумма пени фактически начисляется, начиная с 02.10.2022.

Контррасчет неустойки ответчиком не представлен, ходатайство о применении к спорным правоотношениям статьи 333 ГК РФ не заявлялось, доказательства чрезмерности неустойки ответчиком суду не представлены, судом по материалам дела не выявлены.

На основании изложенного требования истца к ответчику в части взыскания неустойки по договору аренды УЗ № 018262-Д-2020 от 09.07.2021 подлежат удовлетворению в заявленном размере 82 661 руб. 27 коп. за период с 02.10.2022 по 31.12.2023.

Кроме этого Комитетом заявлено требование о продолжении начисления неустойки в размере 18% годовых на сумму задолженности 509 031 руб. 09 коп. до момента фактического исполнения обязательств.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенного суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению дополнительное требование истца в части продолжения начисления неустойки на сумму задолженности 509 031 руб. 09 коп., исходя из ставки 18% годовых от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.01.2024 до момента фактического исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 591 692 руб. 36 коп. размер государственной пошлины по иску составит 14 834 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 14 834 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, ст.ст. 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с акционерного общества «Трест Уралнефтегазстрой» (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 09.07.2021 УЗ № 018262-Д-2020 за период с 01.06.2022 по 31.12.2023 в размере 509 031 (Пятьсот девять тысяч тридцать один) руб. 09 коп., пени за период с 02.07.2022 по 31.12.2023 в размере 82 661 (Восемьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят один) руб. 27 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности 509 031 (Пятьсот девять тысяч тридцать один) руб. 09 коп., исходя из ставки 18% годовых от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.01.2024 до момента фактического исполнения обязательств.

Взыскать с акционерного общества «Трест Уралнефтегазстрой» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 834 (Четырнадцать тысяч восемьсот тридцать четыре) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                                                  Е.И. Пеплер

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.