Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29456/2022

04 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Боканова М.Ю.,

рассмотрев  в судебном заседании дело по  заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «УК «Ресурсосбережение» (197183, 

<

...>, лит. А, пом. 6Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Комитету государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (191311, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об оспаривании распоряжения от 27.12.2021 № 1227/28

при участии:

от заявителя: не явился, извещен, 

от заинтересованного лица: не явился, извещен,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УК «Ресурсосбережение» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании распоряжения Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) от 27.12.2021 № 1227/28.

Определением от 08.07.2022 производство по делу приостановленодо вынесения и вступления в законную силу судебного акта по делу №А56-29456/2022.

Определением от 21.03.2024 производство по делу возобновлено.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены  о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Комитет с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Ленинградской области в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Бугровское сельское поселение, 

<

...> на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещение в МКД, о выборе способа управления – Обществом, и заключении договора управления МКД, оформленное протоколом №1/7ГП от 01.12.2020.

По результатам рассмотрения заявления Комитетом вынесено распоряжение от 27.12.2021 № 1227/28 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в соответствии с пп. «а», «б» п. 9 Порядка №938/пр, утверждённого приказом Минстроя России от 25.12.2015 (далее – Порядок №938/пр), в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 9 Порядка.

Не согласившись с указанным распоряжением, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации (далее - реестр лицензий).

Частью 2 статьи 195 ЖК РФ предусмотрено, что реестр лицензий также должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий установлен статьей 198 ЖК РФ.

Пунктом 2 Порядка №938/пр установлено, что изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частью 17 статьи 161, частями 3, 3.1, 5 - 5.4 статьи 198 ЖК РФ или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, а в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 статьи 110, частями 7 и 8 статьи 135 ЖК РФ, - уведомления о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведений о прекращении управления многоквартирным домом. Указанные заявление, уведомление или сведения, должны содержать информацию, предусмотренную пунктом 2 Порядка.

Согласно пункту 5 Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий:

а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка;

б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка;

в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям;

г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя;

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; 

e) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения пункта 1 части 2 статьи 161 ЖК РФ.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом от 01.12.2020 в общем собрании собственников помещений МКД принял участие застройщик ООО «Охтинский Парк Девелопмент», основания участия которого в голосовании на общем собрании в заявлении и документах не указаны.

К заявлению и документам Общества не приложены документы, подтверждающие надлежащее уведомление собственников всех помещений о проведении общего собрания МКД (пп. «в» п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний, утвержденных приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования №44/пр)). 

Таким образом, Комитет пришёл к выводу, что сведения, содержащиеся в заявлении и документах, не являются достоверными в соответствии с подпунктом «б» пункта 5 Порядка №938/пр, что является основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления согласно подпункту «а» пункта 10 Порядка.

По результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом принято решение о приостановлении рассмотрения заявления и документов Общества до 27.12.2021.

В соответствии с пунктом 15 Порядка №938/пр с целью принятия решения по результатам рассмотрения заявления и документов Комитетом направлен запрос о предоставлении необходимой информации, в том числе, сведения о правовых основаниях участия ООО «Охтинский Парк Девелопмент» в общих собраниях собственников, об оформлении ООО «Охтинский Парк Девелопмент» права собственности на помещения МКД, о реализации помещений МКД, принадлежащих ООО «Охтинский Парк Девелопмент» согласно реестрам собственников, о создании (постройке) указанных помещений, без привлечения денежных средств третьих лиц (дольщиков) (на период проведения собрания), о предоставлении копий решений общих собраний собственников помещений в МКД,. которыми определен способ уведомления собственников помещений о проведении общих собраний в МКД на информационных стендах, о предоставлении обязательных приложений к протоколу общего собрания собственников помещений  МКД, документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в МКД.

В соответствии с ответом Общества застройщик в отношении помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. ООО «Охтинский Парк Девелопмент» принимал участие в общем собрании на основании актов приема-передачи помещений (письмо от 17.12.2021 № 739).

Документы и сведения, подтверждающие, что помещения, принадлежащие ООО «Охтинский Парк Девелопмент» согласно реестрам собственников не были реализованы в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторое законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) и были созданы (построены) без привлечения денежных средств третьих лиц (дольщиков), к заявлению и документам не представлены.

В связи с чем, факт отсутствия передачи жилых помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании, ни в силу вышеприведенных положений Жилищного кодекса, ни в силу положений статей 2,4 и 16 Закона  № 214-ФЗ.

Указанная позиция направлена на недопущение нарушения прав собственников на выбор способа управления МКД и управляющей организации общим собранием собственников. При обратном подходе выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания, в котором участвует застройщик на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что противоречит положениям жилищного законодательства, предусматривающего проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (часть 13 статьи 161 ЖК РФ).

Источник финансирования строительства многоквартирного дома не наделяет застройщика статусом собственника в отсутствие соответствующей регистрации, и не изменяет порядка лицензирования деятельности по управлению многоквартирным домом, установленного вышеприведенными нормами жилищного законодательства.

В соответствии с подпунктами «а», «ж» пункта 20 Требований №44/пр письменные решения (бюллетени) собственников помещений и реестр собственников помещений МКД должны содержать реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем в нарушение Требований №44/пр реестры собственников помещений в МКД не содержат обязательных сведении в соответствии с подпунктом «а» Требований №44/пр; решение собственника помещений МКД ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не содержит реквизитов документов, подтверждающих его право собственности на помещения в МКД.

Таким образом, представленные Обществом документы не соответствуют установленным Требованиям №44/пр. Документы, установленные Требованиями и содержащие предусмотренные законом сведения, в Комитет не представлены.

Указанные Требования обязательны к соблюдению при оформлении любых протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Пунктом 20 Требований №44/пр установлены обязательные приложения к протоколу общего собрания.

Указанные приложения являются обязательными при оформлении протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и являю/гся неотъемлемой частью таких протоколов общих собраний, отсутствие обязательных приложений к протоколу общего собрания является нарушением действующего законодательства и не' позволяет рассматривать такой протокол как официальный документ, удостоверяющий факты, влекущий за собой юридические последствия (статья 46 ЖК РФ).

На основании статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие обязательных приложений к протоколу общего собрания собственников помещений свидетельствует о нарушении существенных условий составления протокола. 

С учетом того, что обязательные приложения к протоколу общего собрания не представлены, указанный протокол не может считаться представленным в полном объеме в соответствии с Требованиями №44/пр и Порядком №938/пр.

Таким образом, при рассмотрении заявления Общества о внесении изменений в реестр лицензий Комитетом обоснованно выявлено несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «б» п. 5 Порядка №938/пр.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения. Доказательства права собственности ООО «Охтинский Парк Девелопмент» на помещения в МКД в материалах дела не содержаться. Решение собственника помещений МКД ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не содержит сведений о праве собственности юридического лица на помещения в МКД.

Таким образом, решения, принятые ООО «Охтинский Парк Девелопмент», не подтверждаются представленными документами, следовательно, ООО «Охтинский Парк Девелопмент» не имеет права голоса на общем собрании собственников помещений в МКД. В соответствии с пп. «а» п. 20 Требований №44/пр реестр собственников помещений МКД, содержащий предусмотренные сведения, к заявлению и документам не приложен, обратного в материалах дела не содержится.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от  застройщика   (лица,   обеспечивающего   строительство   многоквартирного   дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с Письмом Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04 до передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

В соответствии с подпунктами «а», «ж» пункта 20 Требований №44/пр реестр собственников помещений и письменные решения (бюллетени) собственников помещений должны содержать реквизиты документа, подтверждающего их право собственности на помещения в многоквартирном доме.           

С учетом изложенного, несоответствие заявления Общества и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 5 Порядка №938/пр  является основанием для отказа Обществу во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов.

Таким образом, Комитетом правомерно отказано Обществу во внесении изменений в реестр на основании пп. «а», «б» п. 9 Порядка №938/пр в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным пп. «а», «б» п. 5 Порядка №44/пр.

В соответствии с позицией Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 23.06.2017 № 22223-00/041) несоблюдение Требований к оформлению протоколов общих собраний является основанием для принятия решения об отказе во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о законности и обоснованности вынесенного Комитетом распоряжения от 27.12.2021 № 1227/28. Оспариваемое распоряжение не нарушает права и законные интересы заявителя.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                           Боканова М.Ю.