АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28311/17

15 февраля 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   14 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            15 февраля 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Базис" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ФИО2 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

            о признании нежилого помещения самовольной постройкой, об обязании осуществить ее снос

            третьи лица - Департамент архитектуры и градостроительтсва города Ростова-на-Дону, публичное акционерное общество "Сбербанк России", ООО «Кадет» ИНН 

<

***>

при участии:

от истца: представитель ФИО3. по доверенности от 20.10.2017;

от ответчика ООО «Базис»: представитель ФИО4 по доверенности от 07.11.2017;

от ответчика ФИО2: представитель ФИО5 по доверенности от 09.11.2017;

от третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону – представитель ФИО6 по доверенности от 19.12.2016;

от третьего лица ПАО «Сбербанк России»: представитель не явился, извещен;

от третьего лица ООО «Кадет» - представитель не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Базис" о признании нежилого помещения самовольной постройкой, об обязании осуществить ее снос. 

          В судебное заседание представитель истца не явился, ходатайств и заявлений не представил, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.  

          Ответчик отзыва на исковое заявление не представил, возражений по существу заявленных требований не заявил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о слушании дела извещен. 

          По правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

           Воспользовавшись предоставленным правом, суд полагает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, публичное акционерное общество "Сбербанк России", ООО «Кадет».

Определением от 8.11.2017 суд привлек к участию в деле в качестве ответчика ФИО2, исключив его из числа третьих лиц.

Указывая на неподведомственность спора с его участием арбитражному суду, ФИО2 представил выписку из ЕГРИП, согласно которой предпринимательская деятельность прекращена им 15.11.2017.

Суд отклонил этот довод, поскольку на момент привлечения его к участию в деле в качестве ответчика ФИО2 статус предпринимателя имел. Последующая утрата этого статуса не влияет на подведомственность правомерно принятого арбитражным судом к производству дела.

Исследовав вопрос правового режима спорного имущества с учетом состояния ответчика в браке, суд установил, что ФИО2  и его супругой ФИО7 21.06.2016 заключен брачный договор, которым определен режим имущества, в том числе -  отнесение к индивидуальной собственности одного из супругов части нажитого во время брака имущества. 

Дополнительным соглашением к брачному договору, заключенным 21.08.2017, супруги установили, что земельные участки, строения и сооружения, находящиеся по адресу: 

<

...>, являются личной собственностью ФИО2

При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для привлечения к участию в деле супруги ответчика, поскольку разрешается спор о правах на имущество, которое отнесено к режиму индивидуальной собственности и разрешением его права ФИО7 не затрагиваются.

Возражая против иска по существу, ФИО2 указал на приобретение имуещства по договору купли-продажи у общества с ограниченной ответственностью «Базис», право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке и сомнений в легальности титула у него не возникло.

ООО «Базис», оспаривая иск, сослалось на создание спорного объекта как вспомогательного, что не требует получения разрешения на строительство.

Департамент архитектуры и градостроительтсва города Ростова-на-Дону исковые требования поддержал, указывая на недопустимость квалификации строения как вспомогательного ввиду отсутствия основного, которому должна служить эта постройка и  на возможность самостоятельного ее использования как складского помещения, что и имеет место фактически.

Третьи  лица публичное акционерное общество "Сбербанк России" и ООО «Кадет» против иска возражали, указывая, что спорный объект является предметом залога перед банком в обеспечение обязательств ООО «Кадет»  по кредитному договору.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел необходимым удовлетворить иск в отношении ФИО2 ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2.3.1.6. Положения о Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 № 138, Департамент наделен полномочиями на проведение мероприятий по выявлению и сносу объектов самовольного строительства на территории города Ростова-на-Дону в установленном Администрации города порядке взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города.

Департамент и общество с ограниченной ответственностью «Стройиндустрия» заключили договор аренды № 32786 от 21.12.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030612:21, площадью 8452 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственных и складских помещений.

Впоследствии право на находившийся на участке объект недвижимости перешло к ООО «Кадет», а от него – к ООО «Базис»

13.11.2014 к договору аренды подписано дополнительное соглашение между департаментом и ООО «Базис». Основанием для заключения указанного дополнительного соглашения послужило приобретение в собственность по договору купли продажи от 27.01.2014 ООО «Базис» от ООО «Кадет» производственное здание литер «И» с кадастровым номером 61:44:0030612:23, общей площадью 2286,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0030612:21.

Однако, в нарушение условий соответствующего договора аренды земельного участка предоставленного для эксплуатации производственного здания литер «И», указанный объект отсутствует, снят с кадастрового учета 28.12.2016, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно акту проверки объекта капитального строительства Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 07.06.2017 на указанном земельном участке без разрешительной документации на строительство возведено нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0030612:103, общей площадью 3 190 кв. м.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.10.2016 за ООО «Базис» зарегистрировано право собственности на спорное строение как на объект вспомогательного назначения на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 04.10.2016, договора аренды земельного участка от 21.12.2010 № 32786.

В соответствии с предоставленной Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону топографической съемкой спорное строение выходит за границы сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:003 0612:21, и частично расположено на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0030612:100.

Строительство спорного объекта осуществлено в отсутствие градостроительного плана земельного участка под спорным объектом, без разработки согласованной проектной документации, технических условий на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, спорное строение частично расположено за границами земельного участка.

1.08.2017 по договору купли-продажи объект, возведенный ООО «Базис», продан ФИО2, в настоящее время право собственности зарегистрировано на последним, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, представленная истцом в материалы дела.

Следует отметить, что при переходе права собственности на объект недвижимости к ФИО2, перешло и право аренды земли в силу прямого указания статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на описанные выше обстоятельства, департамент имущественных отношений просит признать самовольной постройкой и обязать ответчиков снести спорный объект.

Право на иск о сносе постройки с арендуемого участка прямо следует из полномочий ДИЗО г. Ростова-на-Дону как органа специальной компетенции в сфере земельных отношений и его правомочий как стороны по договору аренды земельного участка.

Согласно норме статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина субъекта в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 23 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015), в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Исходя из этих правовых позиций, суд отклоняет доводы ФИО2 о приобретении им имущества по договору купли-продажи и недопустимость понуждения его к сносу, поскольку он строительства не осуществлял. 

Зарегистрировав за собой право собственности на созданный объект, ООО «Базис» предоставило его в залог ПАО "Сбербанк России" в обеспечение обязательств  ООО «Кадет» по кредитному договору. К ФИО2 объект перешел обремененный залогом.

В пункте 24 названного выше Постановления разъяснено, что если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Поскольку и залогодержатель и лицо, чьи права обеспечены залогом, к участию в  деле привлечены, порядок рассмотрения спора соблюден. Между тем, сам факт залога не легализует постройку и не создает оснований для отказа в иске о ее сносе.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Так же следует квалифицировать и отказ в иске о сносе самовольной постройке, легализованной неправомерно.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.12.2008 № 10397/08 выдача разрешения является не только формой реализации полномочий муниципального образования в сфере градостроительства, но и формой контроля за соблюдением интересов смежных землепользователей и при их нарушении такое разрешение является недействительным.

Будучи осведомленным об установленном законом порядке  возведения объектов капитального строительства, ответчик не получил надлежащего разрешения на строительство. Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основаниями к сносу объекта. В этом случае установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения.

Из описанного выше следует, что нарушен порядок возведения  строения – не согласована проектная документация, не получено разрешение на строительство, не приняты меры к вводу объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» от 19.03.2014 Президиума Верховного суда РФ и в соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так же требований о целевом назначении земельного участка (статья 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (реконструкцию), которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ,подтверждающий соответствие проектной документации требованиямградостроительного плана земельного участка и дающий застройщику правоосуществлять строительство (реконструкцию) объектов капитальногостроительства. В нарушение положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  разрешение на строительство спорного объекта получено не было.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Условия договора аренды от 21.12.2010 № 32786 не разрешают арендатору строительство на земельном участке каких-либо зданий, сооружений, в том числе вспомогательного назначения.

Таким образом, земельный участок в целях строительства не предоставлялся, право застройки у ответчиков отсутствует.

Поэтому суд нашел нецелесообразным исследование вопроса о безопасности строения, поскольку из описанного выше безусловно следует вывод о необходимости ее сноса. В связи с этим суд отклонил ходатайство ответчиков о назначении по делу строительно-технической экспертизы, усмотрев  в этом неоправданное затягивание процесса и заведомо безрезультатные издержки для заявителя ходатайства.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в статье  222 Гражданского кодекса Российской Федерации (правовая позиция отражена в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-0-0, от 20 ноября 2014 года N 2590-О, от 24 марта 2015 года N 658-0 и др.).

Безусловным основанием к сносу самовольного объекта является нарушение требований его безопасности.  При  строительстве спорного объекта нарушены требования о необходимости устройства пожарных разрывов, предусмотренных табл. 1 строительных правил 4.13130.2013, утвержденных Приказом МЧС РФ от 24.04.2013 № 288 и табл. 106 ст. 11 нормативов градостроительного проектирования городских округов и поселений РО, утвержденных Приказом Министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства РО от 29.03.2010 №  26.

Довод ответчиков о квалификации строения как вспомогательного ввиду отсутствия основного, которому должна служить эта постройка и  на возможность самостоятельного ее использования как складского помещения, что и имеет место фактически.

При описанных обстоятельствах суд нашел иск подлежащим удовлетворению в отношении титульного собственника объекта – ФИО2 в иске к ООО «Базис» как лицу, утратившему и право и владение в отношении спорного объекта, надлежит отказать.

При этом ФИО2, согласно приведенным выше разъяснениям, не лишен права на иск об убытках.

Суд, удовлетворяя иск,  квалифицирует требование как единое – о сносе самовольной постройки, поскольку гражданское законодательство не предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты права признание судом объекта самовольной постройкой.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывая лицо к совершению действий, суд устанавливает срок для их выполнения. В данном случае суд с учетом размера строения подлежащего сносу, необходимости обеспечения комплекса работ при соблюдении требований их безопасности нашел разумным срок 3 месяца  с момента вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика, в отношении которого иск удовлетворен, относятся расходы по уплате государственной пошлины -  6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования в отношении ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО2 ИНН 

<

***> в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу снести самовольно возведенное строение – нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0030612:103 площадью 3190 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Базис" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> отказать.

Взыскать с ФИО2 ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.