АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-37/2023

г. Краснодар

25 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Ташу А.Х., судей Рассказова О.Л. и Тамахина А.В., при ведении протокола помощником судьи Дубницкой Д.А. и участии в судебном заседании, проведенном с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – директора ФИО1, представителей ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), ФИО3 (доверенность от 20.09.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 26.10.2023), в отсутствие третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Строймир», надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2024 по делу № А20-37/2023, установил следующее.

ООО «Спецстрой» (далее – общество) обратилось с иском в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель) о расторжении договора инвестирования строительства от 01.06.2018 № 1-Н (далее – договор инвестирования). 

Определением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.11.2022 дело № 2-6358/2022 передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строймир».

Предприниматель предъявил встречный иск к обществу о возложении обязанности в месячный срок с момента вступления решения в законную силу провести с ответчиком сверку фактического использования материальных ценностей с представлением всей первичной документации, направить предпринимателю проект графика финансирования и производства работ, за свой счет привести объект инвестирования – незавершенный строительством многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Московская, б/н (район многоквартирных домов № 4 и 6), на земельном участке с кадастровым номером 07:09:01040010:1838 в соответствие с утвержденным проектом и выданным разрешением на строительство, определить долю ответчика в объекте незавершенного строительства в размере 60%.

Решением от 29.12.2023 встречный иск возвращен заявителю, договор инвестирования расторгнут. С предпринимателя в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.05.2024 решение от 29.12.2023 в части удовлетворения иска общества отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказано. Абзац четвертый резолютивной части решения от 29.12.2023 исключен. В остальной части решение оставлено без изменения. С общества в пользу предпринимателя взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение – оставить в силе. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не учел, что истец подготовил и направил ответчику график финансирования объекта, от подписания которого инвестор отказался по собственным соображениям. Инвестор прекратил финансирование, а не нарушил график финансирования. Предприниматель не возражал против привлечения денежных средств других лиц, при этом сам прекратил финансирование в 2020 году. Ответчик по условиям пункта 4.2.2 договора имел право осуществлять контроль за ходом и качеством работ и используемых материалов без вмешательства в хозяйственную деятельность застройщика, доказательств наличия каких-либо препятствий в доступе к объекту не представлено. Более того, ответчик осуществлял осмотр недостроенного объекта.

В отзыве предприниматель просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество (застройщик) и предприниматель (инвестор) заключили договор инвестирования.

В пункте 1.4 раздела «Термины и определения» дано понятие «Результата инвестиционной деятельности» – передача застройщиком инвестору в собственность квартиры, площади под коммерческую деятельность, парковочные места в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, ул. Московская, б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и 6), строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом на основании утвержденных приложений № 1, 1-1, 1-2 к договору инвестирования.

Согласно пункту 1.7 договора инвестирования строительство осуществляется на земельном участке площадью 44 944 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, находящемся по адресу: 

<

...> б/н (район многоквартирных жилых домов № 4 и 6), принадлежащем застройщику на основании договора аренды от 23.04.2019 № 4395-АЗ, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, создания результата инвестиционной деятельности на основании разрешения на строительство № 07-301000-76-2019, выданного местной администрацией г. о. Нальчик от 28.06.2019 на строительство многоэтажного 116-квартирного дома со встроено-пристроенными помещениями.

Согласно пункту 2.1 договора инвестирования инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной договором, для осуществления проекта по созданию жилого дома на земельном участке в соответствии с графиком финансирования и графиком производства работ к договору (приложения № 1-1, 1-2).

В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестирования инвестиции, полученные от инвестора, будут направляться на создание 116-квартирного дома для выполнения всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта.

Пунктом 2.3 договора инвестирования предусмотрено, что по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору квартиры, площади под коммерческую деятельность, парковочные места согласно плану распределения площадей результата инвестиционной деятельности (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, построенного дома по договору (купли-продажи, мены, соглашения об отступном) во исполнение обязательств по договору.

Согласно пункту 2.4 договора инвестирования полученная от реализации объекта чистая прибыль за вычетом всех затрат распределяется между сторонами следующим образом: 40% площади принадлежат застройщику, 60% передается инвестору.

Как указано в пункте 3.1 договора инвестирования, предварительный размер инвестиций определен сторонами в размере 20 тыс. рублей из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры, приведенной в пункте 2.1 договора. При повышении или понижении цен на строительные материалы, изделия, конструкции, стоимость 1 кв. м площади может повышаться или понижаться в соразмерности движения цен на строительные материалы, изделия, конструкции в плановый период строительства в соответствии с разделом проектной документации и разрешения на строительство.

Начало строительства: июль 2019 года, окончание строительства: декабрь 2021 года (пункт 3.2 договора инвестирования).

К договору имеется календарный график производства работ, который инвестором не подписан. График финансирования строительства объекта сторонами не согласован.

Как указывает общество, согласно разрешению на строительство от 28.06.2019 № 07-301000-76-2019 общая площадь проекта составляет 19 204 кв. м, следовательно, общая сумма привлеченных инвестиций должна составлять 384 100 тыс. рублей. Между тем ответчик сумму инвестиций в полном объеме не перечислил.

Ссылаясь на нарушение предпринимателем обязательств по инвестированию, общество обратилось в суд с иском о расторжении договора.

Поскольку постановление суда апелляционной инстанции обжалуется в части отказа в удовлетворении первоначального иска, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из абзаца третьего пункта 6 постановления № 54 следует, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по финансированию строительства в объеме, предусмотренном договором инвестирования, ответчиком не исполнены. Поскольку строительство дома обществом не приостанавливалось, у предпринимателя отсутствовали основания полагать о нецелевом использовании предоставленных им денежных средств и в связи с этим прекращать инвестировать строительство. 

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для вывода о существенном нарушении предпринимателем условий договора инвестирования.

Так, суд принял во внимание, что график финансирования работ сторонами не согласован. Поскольку финансирование объекта осуществлялось ответчиком в отсутствие графика платежей, то нарушений срока их внесения не имеется. Наличие устных договоренностей сторон, на которые указывает общество, в отсутствие согласованного сторонами графика финансирования работ и соответствующих заявок лишает истца права ссылаться на нарушение ответчиком условий договора. В письменном виде заявка на финансирование строительства объекта датирована только 21.07.2022 (т. 1, л. д. 46).

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что приложением № 2 к договору согласован график производства монолитных железобетонных работ, срок окончания которых 01.07.2020, согласно которому по завершении работ сторонами производится сверка фактического использования материальных ценностей. Вместе с тем истец от проведения сверки уклонился, уведомления предпринимателя о необходимости проведения сверки расчетов обществом оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения предпринимателя с соответствующим заявлением в правоохранительные органы, на основании которого в отношении директора общества ФИО1 возбуждено уголовное дело по признакам преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159, частью 2 статьи 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.4 договора инвестирования инвестиции, предоставляемые инвестором для выполнения проекта, являются средствами целевого финансирования, направляемыми исключительно на выполнение проекта.

В силу пункта 4.2 договора инвестирования инвестор имеет право осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ подрядчиком по созданию результата инвестиционной деятельности, проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

Застройщик, в свою очередь, обязан извещать инвестора о ходе производства строительно-монтажных работ, обеспечить инвестору доступ для контроля над соответствием объема и качества выполняемых работ (пункт 4.3 договора), произвести сверку фактического использования материальных ценностей после выполнения монолитных железобетонных работ – 01.07.2020 (приложение № 2 к договору).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 328 Кодекса встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

На основании пункта 3 статьи 405 Кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (часть 1 статьи 406 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции указал, что истец не представил доказательств надлежащего исполнения им обязательств по договору инвестирования. В нарушение пунктов 3.4, 4.3 договора документы, свидетельствующие о целевом использовании предоставляемых инвестором денежных средств, отсутствуют, что повлекло возникновение у инвестора обоснованных сомнений об угрозе неполучения желаемого результата по договору и, как следствие, приостановление финансирования. При этом представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об исполнении ответчиком принятых обязательств по спорному договору. Судом установлено и из материалов дела видно, что ответчик в качестве инвестиций передал денежные средства в сумме 98 314 тыс. рублей (т. 2, л. д. 94 – 121). Последняя сумма передана 16.07.2020.

Апелляционный суд также отклонил довод истца о том, что в связи с прекращением ответчиком финансирования строительства объекта общество для продолжения строительства привлекало денежные средства физических лиц – дольщиков путем заключения с ними договоров беспроцентного займа с последующим заключением соглашений об отступном и передачи им жилой или коммерческой площади.

Из материалов дела следует, что инвестор в период заключения обществом указанных договоров с физическими лицами и вплоть до 16.07.2020 осуществлял финансирование объекта. Застройщик каких-либо заявок об увеличении размера инвестиционных средств либо недостаточности денежных средств предпринимателю не направлял. При этом первый договор займа заключен обществом 17.04.2020, то есть за три месяца до момента внесения последнего платежа инвестором (16.07.2020).

При этом условиями договора инвестирования не предусмотрено право застройщика при недостаточности (отсутствии) финансирования заключать соглашения об отступном и переуступать квартиры иным лицам. Доказательства согласования с инвестором необходимости заключения договоров беспроцентного займа и соглашений об отступном с физическими лицами, целью которых являлась последующая реализация жилой или коммерческой площади в строящемся объекте, отсутствуют.

Согласно представленным истцом сведениям на дату рассмотрения спора заключено 139 договоров займа, из которых 112 на жилые помещения, 12 на коммерческие помещения и 15 на парковочные места.

Изложенное свидетельствует о принятии обществом активных мер по реализации третьим лицам помещений в строящемся объекте без согласования с инвестором, что позволяет сделать вывод о том, что фактически застройщиком в одностороннем порядке принято решение об изменении условий договора.

Доводы общества о том, что подписание соглашений об отступном с физическими лицами, предоставившими заемные средства, не нарушает прав инвестора, так как за ним сохранены свободные квадратные метры в строящемся объекте, отклонены судом апелляционной инстанции.

Условиями договора инвестирования предусмотрена передача квартир, коммерческих площадей инвестору, а полученная от реализации объекта прибыль подлежала распределению между сторонами (пункты 2.3, 2.4 договора).

Истец представил сведения о том, что в строящемся объекте общее количество квартир – 116, коммерческой площади – 3951 кв. м, парковочных мест – 96. При этом количество свободных квартир на дату рассмотрения спора – 4, что составляет менее 3% от общего количества квартир; коммерческих мест – 1853 кв. м, что составляет 46% от расположенных в спорном объекте.

Доказательства того, что объем оставшихся нереализованных площадей является достаточным для исполнения обязательств застройщика перед инвестором в рамках договорных правоотношений с учетом внесенных инвестором денежных средств, не представлены.

Указанное поведение застройщика, который формально, без учета интересов инвестора фактически отказался от исполнения договора, не является добросовестным и содержит в себе признаки злоупотребления правами (статья 10 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав данные обстоятельства, поведение сторон, приняв во внимание объем осуществленного предпринимателем исполнения по договору, не усмотрел оснований считать, что ответчик допустил такие существенные нарушения условий договора, которые могут повлечь его расторжение по требованию другой стороны.

Более того, обстоятельства спора не свидетельствуют о том, что расторжение договора будет направлено на обеспечение баланса интересов сторон с учетом фактически предоставленного каждой из сторон и необходимости восполнения имущественных потерь одной стороны за счет другой в случае неравноценности предоставления.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2024 по делу № А20-37/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                       А.Х. Ташу 

Судьи                                                                                                                     О.Л. Рассказов

                                                                                                                                А.В. Тамахин