АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-26474/2018

г. Краснодар

15 октября 2018 года

Резолютивная часть объявлена 12.10.2018

Полный текст решения изготовлен 15.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Железновой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314231118500022) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица:

(1) Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Актив», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

(2) ФИО2, г. Усть-Илимск Иркутской области

о признании незаконным действий (бездействий) по отказу в регистрации и обязании

при участии в судебном заседании:

от заявителя:  ФИО3– доверенность от 25.05.2018 №23АА8240464, 

от заинтересованного лица: ФИО4 – доверенность от 20.07.2018 №186,

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Краснодар ФИО5, г. Краснодар (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании незаконным отказа от 23.08.2018 № 14-682 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – административный орган)  в регистрации договора уступки прав (цессии) от 19.12.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем и ФИО2 и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) от 19.12.2016 заключенного между индивидуальным предпринимателем и ФИО2.  

Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в заявлении. Так, указал, что действующее законодательство не содержит запрета на уступку дольщиком иному лицу права (требования) по выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в рамках договора долевого участия и регистрации указанного договора после передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи квартиры, в связи с чем, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) по причинам, указанным в  пункте 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Представитель административного органа в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнительном письменном пояснении.

Так указывает, что, что государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, возможна до момента передачи объекта долевого строительства по акту-приема-передачи, и учитывая тот факт, что данный акт подписан 28.09.2916, адоговор цессии составлен 19.12.2016, то управление в соответствии с положениями статей 8, 81 Федерального закона №214-ФЗ не имеет правовой возможности произвести государственную регистрацию данного договора уступки.

Надлежаще извещенные третьи лица в судебное заседание не явились. Третье лицо ФИО2 представила письменный отзыв, просит удовлетворить заявленные требования.

 В судебном заседании был объявлен перерыв с 08.10.2018 до 12.10.2018 до 10 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Суд, выслушав в судебном разбирательстве доводы представителей сторон, на которых основаны заявленные требования и возражения, исследовав представленные в материалы дела доказательства,  установил следующее.

Заявитель является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Как усматривается из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (Застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (Участник долевого строительства) был заключен догвор от 06.04.2015 №Л1-2-8-111/3 участи в долевом строительстве предметом которого являась однокомнатная квартира №11 на 8-м этаже, секции 3 в многоквартирном доме Квартал 3, Этап 1, Литер 1, расположенный по строительному адресу: РФ, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Им. Евдокии Сокол,1.

Согласно пункта 2.3. договора застройщик обязуется построить(создать) многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее 27.06.2015 и передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства в двухмесячный срок с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункта 9.1 договора  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащие исполнившая свои обязательства, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Индивидуальным предпринимателем ФИО6 с ФИО2 31.05.2016 был заключен договор уступки права требования по договору №Л1-2-8-111/3 участия в долевом строительстве от 06.04.2015  предметом которого согласно пункта 1.1. является уступка права требования Цедента к ООО «Центр-Актив» по договору №Л1-2-8-111/3 по передаче однокомнатной квартиры.

Согласно пункта 1.4. договора уступки права требования от 31.05.2016 с момента заключения настоящего договора происходит смена лиц в обязательстве: стороной по договору становится Цессионарий: ФИО2. Указанный договор был зарегистрирован в управлении 10.06.2016.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав (цессии) от 19.12.2016 № 109-ЦА/2016-Н. Согласно условиям договора ФИО2. (цедент) уступает, а ФИО1  (цессионарий) принимает право требования (в том числе-судебного) неустойки (пени), предусмотренной п.2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и штрафной санкции, предусмотренной п.6 статьи 13 За4она РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации данного договора.

Уведомлением от 22.05.2018 года № 23/002/001/881/2018-8218 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию, уведомлением об отказе в государственной регистрации  от 23.08.2018 №23/001/881/2018-8218 отказал в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) 19.12.2016 № 109-ЦА/2016-Н. Отказ мотивирован тем, что договор уступки прав (цессии) не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен после момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и уступка прав требования по договору в силу пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 31.12.2004 №241-ФЗ допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора уступки прав не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Разрешая данное дело, суд установил наличие обоих условий судебной защиты.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федерального закона № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьи 11 и 17 Федерального закона № 214-ФЗ о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему направлены на защиту участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Исходя из анализа норм Федерального законов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, следует, что целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства.

При этом Закон N 214-ФЗ содержит указание на определенные способы защиты нарушенных прав участника долевого строительства.

Так, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6).

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (часть 9 статьи 4 Закона).

Так, частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Договор уступки, заключенный ФИО2 с предпринимателем после наступления сроков передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ с 28.08.2016 до даы подписания акта приема-передачи квартиры 28.09.2016, а также штрафа, предусмотренного частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Устанавливая объем передаваемых ФИО2 по договору уступки прав требования предпринимателю, следует исходить из следующего.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом (часть 1).

Об иных правах, передаваемых по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, было разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

В Обзоре указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - постановление Пленума N 54) разъясняет, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

ФИО2 передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки и штрафа, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры, что было прямо предусмотрено в пункте 1.1, 1.2 договора уступки, и это не противоречит положениям статьи 384 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент совершения уступки прав требования у ФИО2 существовало право на взыскание неустойки и штрафа, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры по заключенному с ней договору участия в долевом строительстве и по которому она передала его как имущественное требование новому кредитору, о чем имеется ссылка в договоре уступки, к такому договору, в соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского кодекса, подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве.

Договор, заключенный 31.05.2016 ФИО2 уступки права требования по Договору №Л1-2-8-111/3 участия в долевом строительстве от 06.04.2015, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 постановления Пленума N 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Ссылку Управления Росреестра на пункт 2 статьи 11 Федерального закона №214-ФЗ в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у ФИО2 уже существовало право на взыскание неустойки и штрафа в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком,  не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать.

Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наличие акта приема передачи квартиры и зарегистрированного права собственности ФИО2 на квартиру, переданную ей застройщиком во исполнение договора участия в долевом строительстве к моменту обращения сторон договора уступки за его государственной регистрацией, не является препятствием для ее осуществления, поскольку приобретение ФИО2 вещного права на указанный объект недвижимости не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки и штрафа должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 23.08.2018 № 23/001/001/881/2018-8218 в государственной регистрации договора уступки прав (цессии) от 19.12.2016 № 109-ЦА/2016-Н, заключенного между индивидуальным предпринимателем и ФИО2, что подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 26.04.2018 №305-ЭС17-17670).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию договора уступки прав (цессии) от 19.12.2016 № 109-ЦА/2016-Н, заключенного между индивидуальным предпринимателем и ФИО2.

Таким образом, оснований для отклонения заявленных требований у суда не имеется.

При таком исходе дела, расходы по государственной пошлине в размере 300 рублей относятся на заинтересованное лицо по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 19.12.2016, изложенный в уведомлении от 23.08.2018 №23/001/001/881/2018-8218.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать указанный договор уступки права (требования) от 19.12.2016.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314231118500022) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей уплаченных по квитанции от 06.07.2018.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяД.М. Шкира