﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-18549/2019

г. Краснодар

07 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гаевого Дмитрия Викторовича (ИНН 261701298165, ОГРНИП 319265100040219) – Кравцова Д.А. (доверенность от 22.01.2020), в отсутствие представителей ответчиков: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), общества с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» (ИНН 2624034935, ОГРН 1182651013247), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – крестьянского (фермерского) хозяйства «Артек», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гаевого Дмитрия Викторовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А63-18549/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Гаевой Дмитрий Викторович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление Росимущества), обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 31.05.2019 № 875 аренды земельного участка площадью 7 384 438 кв. м с кадастровым номером 26:07:120601:12, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомарьевка, ул. Дорожная, 7, 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, на котором расположены одноэтажные нежилые здания откормочника крупного рогатого скота (инвентарный номер 1089, литера В) площадью 1454,7 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/В, свинарника маточника (инвентарный номер 1089, литера А) площадью 758,2 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/А, бригадного дома (инвентарный номер 1089, литера Б) площадью 84,9 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/Б (далее соответственно – договор аренды, земельный участок, нежилые здания),  о применении последствий недействительности договора аренды путем понуждения общества к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено крестьянское (фермерское) хозяйство «Артек» (далее – хозяйство).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок и расположенные на нем нежилые здания находятся в федеральной собственности и предоставлены обществу в аренду. Обращение предпринимателя в уполномоченный орган фактически сводились к требованию об образовании иного участка площадью 6 970 437 кв. м (далее – образуемый участок). Представленная предпринимателем схема раздела земельного участка не содержала сведений об образуемом участке, его измененной площади, условном номере и координатах характерных точек границ. Предприниматель не оспорил решение управления Росимущества об отказе в утверждении схемы образуемого участка и его предоставлении в аренду на торгах. Предприниматель не инициировал процедуру подготовки и проведения аукциона на право заключения договора аренды образуемого участка, не учел расположение на земельном участке предназначенных для сельскохозяйственного производства нежилых зданий, находящихся в федеральной собственности и арендуемых обществом. Площадь земельного участка не превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий. Соответствующее экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Действующим законодательством не предусмотрено отражение в схеме сведений об условном номере и координатах характерных точек границ образуемого участка. Предприниматель по сути предлагал выделение участка площадью 414 001 кв. м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями. Образуемый участок (площадью 6 970 437 кв. м) испрашивался предпринимателем путем инициирования открытых торгов на право заключения договора его аренды. Оспаривание решения об отказе в утверждении схемы образуемого участка не привело бы к восстановлению нарушенных прав предпринимателя. Площадь образуемого участка подлежала определению как разница между площадью земельного участка и площадью участка, необходимого для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий. Площадь земельного участка несоразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные вопросы вероятностного характера, противоречащие содержанию имеющихся в деле доказательств. Приказ министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 11.05.2016 № 205 не подлежал применению. Вывод о площади земельного участка, необходимого для полноценной эксплуатации одного из нежилых зданий (откормочника крупного рогатого скота), сделан под условием строительства дополнительной группы зданий и сооружений общей площадью 26 167 кв. м. Такая площадь исключительно для существующих нежилых зданий не определена. В состав участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий, не могли быть включены сельскохозяйственные угодья (пашня, пастбища, сенокосы). Земельный участок фактически предоставлен обществу в аренду без проведения торгов в обход предусмотренной законом публичной процедуры. Оспариваемым договором аренды нарушены права предпринимателя и иных лиц на равноправный доступ к земельным участкам, находящимся в публичной собственности и предназначенным для осуществления предпринимательской деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, отсутствие в заявлении предпринимателя сведений об образуемом участке, его измененной площади, условном номере и координатах характерных точек границ, неоспоренное решение об отказе в утверждении схемы расположения образуемого участка, невозможность проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, уже находящегося в аренде, соразмерность площади земельного участка потребностям эксплуатации нежилых зданий.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок и расположенные на нем нежилые здания находятся в собственности Российской Федерации. Управление Росимущества (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор от 10.07.2012 аренды расположенных на земельном участке нежилых зданий и договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка с указанием на расположение в его границах арендуемых хозяйством нежилых зданий. Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А63-10398/2014 договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия его недействительности в виде понуждения хозяйства к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

По соглашению от 14.03.2019 права и обязанности арендатора по договору от 10.07.2012 аренды нежилых зданий перешли к обществу. Общество обратилось в управление Росимущества с заявлением от 09.04.2019 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного производства на 49 лет. Заявление мотивировано наличием у заявителя статуса арендатора расположенных на земельном участке нежилых зданий. В письме Росимущества от 27.05.2019 № СА-10/17528 содержалось поручение управлению Росимущества на приведение связанных с земельным участком земельно-правовых отношений в соответствие действующему законодательству. Сославшись на письмо министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 16.04.2019 № 03-13-16/3013, Росимущество с учетом вида разрешенного использования земельного участка указало на возможность эффективного использования всей его площади. Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 31.05.2019 заключили договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с 14.03.2019 по 28.06.2061.

Предприниматель обратился в управление Росимущества с заявлением от 03.06.2019 о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона с учетом того, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости он свободен от прав третьих лиц, не находится в аренде, не используется по иным договорам. Требование об утверждении приложенной к заявлению схемы раздела земельного участка на образуемый участок (площадью 6 970 437 кв. м) и иные участки (площадью 414 001 кв. м и 900 кв. м) обусловлено нахождением на последних нежилых зданий. Письмом от 20.06.2019 № 4467/04 управление Росимущества уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка, а также о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона в связи с его  предоставлением по договору аренды обществу как арендатору нежилых зданий.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональное бюро судебных экспертиз» подготовлено заключение от 27.07.2020 № 88/2020 с выводами о соразмерности площади земельного участка потребностям эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Вопросы о законности предоставления земельного участка в аренду на неконкурентных началах (без соблюдения публичных процедур) арендатору находящихся на участке нежилых зданий, о наличии у лица, выразившего намерение на приобретение земельного участка в аренду, подлежащего судебной защите интереса в оспаривании заключенного с арендатором нежилых зданий договора аренды этого участка, о соразмерности площади земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий, исследованы судами при рассмотрении дела № А63-18549/2019.

Признав недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, заключенного с предыдущим арендатором нежилых зданий без соблюдения публичных процедур, суды сочли необходимым проведение таких процедур. С учетом действовавшего земельного законодательства предоставление земельного участка в аренду без предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи участка в средствах массовой информации признано недопустимым. Принятие решения о передаче земельного участка в аренду было возможным только при условии отсутствия иных заявлений. При поступлении двух и более заявлений передача земельного участка в аренду могла быть произведена только на торгах (аукционе). Несоблюдение управлением Росимущества публичных процедур при выделении земельного участка предыдущему арендатору нежилых зданий не позволило выявить круг лиц, потенциально заинтересованных в его предоставлении в аренду, что нарушило не только нормы земельного законодательства, но и правила о защите конкуренции. Наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды признано доказанным самим фактом подачи истцом до заключения ответчиками оспариваемой сделки заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Верховный Суд Российской Федерации данные выводы поддержал (определение от 15.03.2017 № 308-ЭС17-691).

Выводы судов по настоящему делу не могли противоречить указанным выводам и результату рассмотрения дела № А63-18549/2019. Такое противоречие квалифицируется как нарушение единообразия судебной практики ввиду противоречивости выводов о правовой судьбе тех же самых объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении такого участка без проведения торгов указывается цель его предполагаемого использования (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, не имеющее права на приобретение этого участка без проведения торгов или если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 14 статьи 39.16).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определение от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

Буквальный смысл нормы пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса заключается в том, что арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования им передаются права на земельный участок, который занят этим зданием и необходим для его использования. В этом смысле право арендатора здания на землю аналогично исключительному праву собственника здания на земельный участок. Площадь такого участка также должна быть соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации арендуемого объекта недвижимости. Площадь земельного участка под арендуемым зданием не может определяться с учетом перспективы строительства дополнительных зданий, сооружений. Такой способ предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства действующим земельным законодательством не предусмотрен.

Оценивая вывод эксперта о необходимости и достаточности площади земельного участка для эксплуатации нежилых зданий, суды не подвергли критической оценке обоснование такого вывода в части необходимости возведения на земельном участке дополнительных зданий и сооружений со значительной площадью. Заключение договора аренды земельного участка в целях такого строительства необходимо было оценить на предмет наличия признаков обхода установленных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства. Установление таких признаков могло служить самостоятельным основанием для признания договора аренды недействительным (ничтожным).

Подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11. Земельного кодекса установлено, что проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться в случае обращения заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка.

Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях (определения Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2018 № 304-ЭС18-2923, от 17.06.2019 № 304-ЭС19-8312, от 01.04.2019 № 308-ЭС16-6887). Судебные решения должны способствовать должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их прав в отношении объектов недвижимости, устранять правовую неопределенность в отношении этих объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 306-ЭС17-6648).

В целях соблюдения указанных принципов судам следовало дать надлежащую оценку действиям предпринимателя, направленным по сути на выделение участка площадью 414 001 кв. м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление образуемого участка (площадью 6 970 437 кв. м) на открытые торги на право заключения договора его аренды. В рамках настоящего дела могло быть оценено и решение уполномоченного органа об отказе в утверждении представленной предпринимателем схемы образуемого участка.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А63-18549/2019 отменить.

Дело № А63-18549/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Н.С. Мазурова

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова