﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-97764/2020

16 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей К.В. Галенкиной, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Застройщика представитель не явился,

от Общества представитель не явился,

от Воронина В.А. представитель не явился,

от Агентства представитель не явился,

от Клуба представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2021 по делу № А56-97764/2020 (судья Н.А. Бугорская), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» (197198, Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 48, лит. А, пом. 2-Н, оф. 106; ОГРН 1187847225620, ИНН 7813617226)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (197022, Санкт-Петербург, ул. Чапыгина, д. 5А, лит. А, оф. 6; ОГРН 1177847248358, ИНН 7814698771),

третьи лица: Воронин Владимир Александрович (г. Москва),

общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Лидер» (101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 1; ОГРН 1087746119240, ИНН 7718686195),

общество с ограниченной ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки» (197198, Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 48, лит. А, пом. 2Н; ОГРН 1187847106006, ИНН 7813610380),

об изменении условий договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Коломяжский-2» (далее - Застройщик, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (далее - Общество, ответчик) об изменении условий пункта 2.2.4 договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2018 № 1.

Определением суда первой инстанции от 06.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Воронин Владимир Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Лидер» (далее - Агентство), общество с ограниченной ответственностью «Яхтенный клуб «Терийоки» (далее - Клуб).

Решением от 02.04.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Застройщик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Застройщик указывает, что исполнение предусмотренного спорным условием договора обязательства фактически невозможно в связи с переходом на финансирование проектов долевого строительства с использованием счетов эскроу.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Обществом (продавец) и Застройщиком (покупатель) 21.12.2018 заключен договор № 1 (далее - Договор) купли-продажи земельного участка площадью 7 024 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004020:1195, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, д. 4, лит. А (далее - Участок), расположенных на Участке нежилого здания площадью 91,7 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004020:1113, нежилого здания площадью 104,1 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004020:1189, нежилого здания площадью 1 264,8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004020:1190, исключительных прав на проектную документацию, поименованную в Приложении № 2 к Договору, имущественных прав по договорам присоединения к сетям снабжения коммунальными ресурсами в отношении Участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора Участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства на нем гостиничного комплекса. 

Право собственности Застройщика на соответствующие объекты недвижимости зарегистрировано 27.12.2018.

Общая цена Договора в соответствии с пунктом 2.1 Договора составляет 441 000 000 руб., порядок оплаты установлен пунктом 2.2 Договора.

Так часть цены Договора в размере 72 500 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента подписания Договора и подтверждения подачи в регистрирующий орган полного комплекта документов для регистрации перехода права собственности (пункт 2.2.1 Договора).

Часть цены Договора в размере 72 500 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 1 рабочего дня с момента предоставления продавцом оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении Участка и Объектов с указанием в качестве правообладателя покупателя и об отсутствии обременений и ограничений (пункт 2.2.2 Договора).

Часть цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, при этом обязательство по оплате наступает по истечении 6 месяцев с момента регистрации права собственности покупателя на Участок (пункт 2.2.3 Договора).

Часть цены Договора в размере 148 000 000 руб. оплачивается путем предоставления продавцу 1 676,07 кв. м площадей в гостиничном комплексе, планируемом к размещению на Участке по цене, равной 88 301 руб. 80  коп. за один кв. м. Расчет стоимости площади приведен с округлением и условно сторонами приравнен к части цены Договора, указанной в настоящем пункте. При этом под предоставлением в настоящем пункте стороны понимают заключение между ними договора долевого участия строительства гостиничного комплекса, планируемого к размещению на Участке, не позднее 1 (одного) месяца с момента получения покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении гостиничного комплекса и регистрации первого договора долевого участия в его отношении. В целях осуществления исполнения обязательств по оплате указанной в настоящем пункте части цены Договора стороны осуществили выборку, являющуюся Приложением № 3 к Договору, где определили объекты из номерного фонда в гостиничном комплексе, которые должны быть переданы продавцу в целях осуществления оплаты части цены Договора, указанной в настоящем пункте Договора. Покупатель вправе по своему выбору оплатить часть цены, указанную в настоящем пункте, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца с уплатой предусмотренного Договором штрафа. Стороны определили, что акт зачета встречных требований, вытекающих из заключаемого сторонами договора долевого участия в соответствии с настоящим пунктом Договора, и оплаты части цены Договора, указанной в настоящем пункте Договора, подлежит подписанию сторонами не позднее 01.03.2020.

В соответствии с пунктом 7.7 Договора в случае неисполнения покупателем обязательства, предусмотренного пунктом 2.2.4 Договора, в части, касающейся заключения договора долевого участия, покупатель обязан оплатить штраф в размере 74 000 000 руб. При этом покупатель обязан исполнить обязательства по оплате части цены Договора, предусмотренной пунктом 2.2.4 Договора в денежной форме.

Ссылаясь на изменение положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части определения порядка расчетов по договорам участия в долевом строительстве, Застройщик 09.10.2020 обратился к Обществу с предложением внести изменения в пункт 2.2.4 Договора, а впоследствии обратился в арбитражный суд с соответствующим иском, в котором просил изложить названный пункт в следующей редакции:

«Часть цены Договора в размере 148 000 000 (сто сорок восемь миллионов) рублей 00 копеек оплачивается покупателем продавцу не позднее 1 (одного) месяца с момента получения покупателем заключения о соответствии проектной декларации в отношении гостиничного комплекса, размещаемого на земельном участке, и регистрации первого договора долевого участия в отношении указанного гостиничного комплекса».

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что истцом не доказана совокупность оснований для изменения Договора, установленных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не представлены доказательства невозможности исполнения спорного обязательства в натуре, а обязательство, предусмотренное спорным пунктом Договора, исполнено.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии с условиями Договора часть цены Договора оплачивается либо путем предоставления продавцу 1 676,07 кв. м площадей в гостиничном комплексе, планируемом к размещению на Участке, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца с уплатой предусмотренного пунктом 7.7 Договора штрафа.

В силу положений пункта 1 статьи 308.1 ГК РФ обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу, признается альтернативным.

С момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным (пункт 2 статьи 308.1 ГК РФ), а управомоченное лицо в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», не вправе в одностороннем порядке его отозвать.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-32835/2020 установлено, что 21.12.2018 между Обществом (кредитор Застройщика) и Ворониным В.А., Агентством и Клубом (поручители) заключены договоры поручительства, согласно которым поручители обязуются перед Обществом отвечать солидарно с Застройщиком за исполнение последним его обязательств по оплате цены Договора, Застройщик нарушил срок исполнения обязательства, предусмотренный договором.

В ходе рассмотрения указанного дела в суде апелляционной инстанции Агентством произведена оплата предусмотренной пунктом 2.2.4 Договора суммы, с Застройщика в пользу Общества взыскано также 74 000 000 руб. штрафа, предусмотренного пунктом 7.7 Договора; установлено отсутствие оснований для понуждения Застройщика к заключению договора долевого участия.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2021 по указанному делу оставлено без изменения судом округа.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательство, предусмотренное пунктом 2.2.4 Договора, исполнено, а исковое заявление по настоящему делу об изменении указанных условий фактически направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу № А56-32835/2020.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2021 по делу № А56- 97764/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

К.В. Галенкина

 М.А. Ракчеева