АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-653/2022

03 октября 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2022.

Решение изготовлено в полном объеме 03.10.2022.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Е.Ф. Вербиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после перерыва, объявленного 21.09.2022, дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «АТХ-Курчатов-Парк» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Курской области, 

о признании незаконным решения Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021г. об отказе в государственной регистрации расторжения Договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015г. и регистрации прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО «АТХ Курчатов-Парк»; 

об обязании Управления Росреестра по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности за ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная, и выдать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права; 

о взыскании с Управления Росреестра по Курской области расходов на оплату госпошлины, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: АО «Экспобанк», ООО «Унистрой», ООО «Компания Мет Сбыт», ООО «Строй-Инвест», ФИО2, ФИО3

В судебном заседании приняли участие представители: 

от заявителя: ФИО4 – доверенность от 12.03.2022 (срок 3 года), диплом; 

от заинтересованного лица: ФИО5 по доверенности от 30.12.2021 № 3-СК;

от АО «Экспобанк»: ФИО6 – доверенность от 09.08.2021 № 37/д, диплом;

от ООО «Унистрой»: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ООО «Компания Мет Сбыт»: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ООО «Строй-Инвест»: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО2: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ;

от ФИО3: не явился, уведомлен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «АТХ-Курчатов-Парк» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра но Курской области о признании незаконным решения Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021г. об отказе в государственной регистрации расторжения Договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015г. и регистрации прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО «АТХ Курчатов-Парк»; об обязании Управления Росреестра по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности за ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная, и выдать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права; о взыскании с Управления Росреестра по Курской области расходов на оплату госпошлины. 

Делу был присвоен № А35-653/2022. В соответствии с установленной специализацией в порядке автоматизированного распределения дело передано на рассмотрение судье Морозовой М.Н.

Определением суда от 31.01.2022 заявление Общества принято к производству. 

Определением (протокольным) от 28.02.2022 арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 47, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), главой 5 АПК РФ, удовлетворил ходатайство заявителя о замене ненадлежащего заинтересованного лица - Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) на Управление Росреестра по Курской области.

Определением от 22.03.2022 арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 51, 159 удовлетворил ходатайства заявителя, АО «Экспобанк», привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Экспобанк».

Определением от 06.04.2022 в связи с прекращением полномочий судьи, в соответствии со статьей 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7, произведена замена судьи, рассматривающего дело № А35-653/2022, на судью Е.Ф. Вербину.

Определением от 14.04.2022 арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 47, 159, главой 5 АПК РФ, удовлетворил ходатайство заявителя об уточнении заинтересованного лица - Управления Росреестра по Курской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Курской области.

Определением от 19.05.2022 арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 51, 159 удовлетворил ходатайство заинтересованного лица, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Унистрой», ООО «Компания Мет Сбыт», ООО «Строй-Инвест», ФИО2, ФИО3

Представитель заявителя заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражала против заявленных требований.

Представитель АО «Экспобанк» поддержала позицию заявителя.

В судебном заседании, назначенном на 21.09.2022, в соответствии со ст. 123 АПК РФ был объявлен перерыв до 26.09.2022.

После перерыва в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенную позицию.

С учетом положений статьи 123, 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ООО «Унистрой», ООО «Компания Мет Сбыт», ООО «Строй-Инвест», ФИО2, ФИО3, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АТХ-Курчатов-Парк» зарегистрировано по адресу: 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>.

26.05.2015 между ООО АТХ-Курчатов-Парк» и ООО «Унистрой» заключен Договор № 76 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенного по адресу: Курская область, г. Курчатов в районе жилого дома №15 по ул. Молодежная.

06.07.2015 осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилья №1 от 23.06.2015 №46-46/013-46/013/018/2015-664, сторонами которого являются ООО «УниСтрой» и ООО «СТРОЙ-ИНВЕСТ».

18.08.2015 осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве №2 от 01.07.2015 №46-46/013-46/013/018/2015-829, сторонами которого являются ООО «УниСтрой» и ООО «АТХ Курчатов-Парк».

26.08.2015 осуществлена государственная регистрация договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве №2 от 01.07.2015 №1 от 12.08.2015. По договору уступки ООО «АТХ Курчатов-Парк» уступило ФИО3 права (требования) по договору участия в долевом строительстве № 2 от 01.07.2015 на квартиру № 36.

10.09.2015 осуществлена государственная регистрация договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 2 от 01.07.2015, №2 от 25.08.2015. По договору уступки ООО «АТХ Курчатов-Парк» уступило ФИО7 права (требования) по договору участия в долевом строительстве № 2 от 01.07.2015.

18.08.2015 осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилья № 3 от 17.07.2015 № 46-46/013-46/013/019/2015-223, сторонами которого являются ООО «УниСтрой» и ООО «СТРОЙ-ИНВЕСТ».

27.07.2016 осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилья №8 от 31.05.2016 №46-46/013-46/013/010/2016-579, сторонами которого являются ООО «УниСтрой» и ФИО2. Объект долевого строительства: квартира № 39.

29.03.2017 осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилья № К/02/17 от 14.03.2017 № 46/013/2017-2, сторонами которого являются ООО «УниСтрой» и ООО «Компания Мет Сбыт».

Земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 является предметом залога в пользу ООО «Экспобанк» по договору залога недвижимого имущества № Ю01-15-014З/03 от 20.07.2015, а также в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ)).

Обязательства со стороны покупателя - ООО «Унистрой» по Договору № 76 от 26.05.2015 купли-продажи земельного участка исполнены не были.

Согласно информации, представленной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kursk.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), 14.11.2018 ООО «АТХ Курчатов-Парк» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УниСтрой» о расторжении договора купли-продажи №76 от 26.05.2015 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенного по адресу: Курская область, г. Курчатов в районе жилого дома №15 по ул. Молодежная, вследствие отсутствия оплаты по договору купли-продажи в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу № А35-9509/2018 было утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым Договор купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015, заключенный между ООО «АТХ Курчатов-парк» (Продавец) и ООО «УниСтрой» (Покупатель) признан расторгнутым. ООО «Унистрой» обязалось передать в пользу ООО «АТХ Курчатов-парк» земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная.

14.07.2021 ООО «АТХ Курчатов-Парк» обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии - Межмуниципальный отдел по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения Договор купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 и регистрации прав собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенного по адресу: Курская область, городской округ город Курчатов, Курчатов город, Молодежная улица, земельный участок 17 за ООО «АТХ Курчатов-Парк».

Уведомлением Управления от 26.07.2021 № КУВД-001/2021-28761848/2 регистрационные действия были приостановлены в связи со следующим:

1. В отношении земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451 имелись активные записи о зарегистрированных запретах на совершение действий по регистрации, наложенные в рамках исполнительных производств;

2. Отсутствовало согласие залогодержателя - АО «Экспобанк» - на переход права собственности земельный участок от ООО «Унистрой» на ООО «АТХ Курчатов-Парк»;

3. В отношении земельного участка имеются активные записи о зарегистрированных правах участников строительства: ООО «Компания Мет Сбыт», ФИО2, ООО «Строй-Инвест», ООО «АТХ Курчатов-Парк», ФИО7,    ФИО3.    Заявителю предлагалось представить письменное согласие участников долевого строительства на замену стороны застройщика по договорам участия в долевом строительстве.

13.10.2021 от ООО «АТХ Курчатов-Парк» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области поступило заявление о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 на основании ч. 1 ст. 30 Закона №218-ФЗ на срок 6 месяцев в целях приведения документов в соответствие с законодательством Российской Федерации.

19.11.2021 ООО «АТХ Курчатов-Парк» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с письмом, с которым представило подтверждение устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановки регистрационных действий:

1. По состоянию на 16.11.2021 все активные записи о зарегистрированных запретах на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка 46:31:010506:2451 отсутствуют.

2. АО «Экспобанк» представило согласие на переход права собственности земельный участок от ООО «Унистрой» на ООО «АТХ Курчатов-Парк» при условии сохранения обременения.

3. В отношении зарегистрированных прав участников строительства: ООО «Компания Мет Сбыт», ФИО2, ООО «Строй-Инвест», ООО «АТХ Курчатов-Парк», ФИО7, ФИО3 было разъяснено, что расторжение Договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 в связи с неоплатой не нарушает прав участников строительства, поскольку обременения на земельный участок, возникшие в связи с заключением Договоров участия в долевом строительстве сохраняют свое действие. Само по себе отсутствие статуса «застройщика» у ООО «АТХ Курчатов-парк» не является препятствием для завершения строительства силами нового правообладателя земельного участка.

Расторжение Договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 было утверждено судебным актом - определением Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу А35-9509/2018 об утверждении мирового соглашения между ООО «Унистрой» и ООО «АТХ Курчатов-парк». 

Судебный акт обжалован не был, вступил в законную силу.

Уведомлением № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказало ООО «АТХ Курчатов-Парк» в совершении регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451, мотивировав отказ:

1. Отсутствием согласия со стороны участников строительства на регистрацию перехода права собственности от ООО «Унистрой» к ООО «АТХ Курчатов-Парк»;

2.  Отсутствием у ООО «АТХ Курчатов-Парк» статуса застройщика.

Полагая решение Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) №КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021 незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «АТХ Курчатов-Парк» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В обоснование заявленных требований ООО «АТХ Курчатов-Парк» сослалось на то, что наличие залога в пользу участников долевого строительство не препятствует возврату земельного участка на основании расторгнутого договора купли-продажи имущества с сохранением обременений, ввиду чего права данных залогодержателей не могут быть нарушены. Заявитель также указал на то, что вступивший в законную силу судебный акт – определение об утверждении мирового соглашения – является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца, поскольку при утверждении мирового соглашения оно проверяется судом по форме и содержанию, устанавливается отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц. Ввиду указанного обстоятельства орган, осуществляющий государственную регистрацию, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту. Кроме того, по мнению заявителя, отсутствие у него статуса застройщика не является препятствием к расторжению договора купли-продажи и, соответственно, к регистрации права собственности продавца, учитывая, что заявитель имеет право на привлечение специализированной организации-застройщика либо на урегулирование иным способом залоговых обязательств перед участниками строительства. 

Заинтересованное лицо, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на законность и обоснованность вынесенного ненормативного акта, отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя ввиду установленной ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязанности представления письменного согласия залогодержателя в целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, в отношении которого осуществлена государственная регистрация ипотеки. Как указало заинтересованное лицо, определение Арбитражного суда Курской области об утверждении мирового соглашения от 16.10.2020 не содержит сведений о государственной регистрации ипотеки в силу закона, при этом на государственную регистрацию не представлены согласия залогодержателей (участников долевого строительства) на переход права собственности к ООО «АТХ Курчатов-Парк», ввиду чего оспариваемое решение соответствует нормам действующего законодательства.

 Требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия (бездействия) – незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением 28.01.2022г., уведомление №КУВД-001/2021-28761848/12 Управления Росреестра по Курской области, с оспариванием которого заявитель обратился в арбитражный суд, датировано 16.12.2021, таким образом, заявитель обратился в суд в пределах процессуального срока на обращение в арбитражный суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263 утверждены положения о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации.

На территории Курской области органом, уполномоченным на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав, с 01.01.2017г., согласно Приложению № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Согласно п. 1 указанного Приложения № 48 Приложение № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/0263 Территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр, территориальный орган Росреестра) по Курской области, сокращенное наименование - Управление Росреестра по Курской области (далее - Управление), осуществляющее функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции в сфере геодезии и картографии, наименований географических объектов, по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю (надзору) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственному надзору за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров на территории Курской области.

В силу п. 6 Приложения № 48 Управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии с центральным аппаратом Росреестра, подведомственными Росреестру организациями, другими территориальными органами Росреестра, территориальными органами иных федеральных органов государственной власти, полномочным представителем Президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями, расположенными на территории Курской области.

Таким образом, оспариваемый акт вынесен в рамках предоставленных Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области действующим законодательством полномочий, что не оспаривается заявителем.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из: 1) реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости); 2)  реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В соответствии с положениями части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.3) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); 7.4) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Частью 4 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Статьей 18 Федерального закона № 218-ФЗ установлен порядок предоставления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Частью 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ определен состав необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов, в частности: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами; 4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 5) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу требований части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ недвижимости, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания приостановления в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с требованиями статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Статьей 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственной    регистрации     прав    либо    для     отказа    в    её    осуществлении.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать наименование правообладателя, вид регистрируемого права, описание недвижимого имущества, позволяющее идентифицировать его как объект недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь, назначение и иную необходимую информацию.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию права собственности ООО «АТХ Курчатов-парк» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 площадью 4138 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, городской округ город Курчатов, Курчатов город, Молодежная улица, земельный участок 17, заявителем был представлен судебный акт - определение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу А35-9509/2018 об утверждении мирового соглашения, в соответствии с которым Договор купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 года, заключенный между ООО «АТХ Курчатов-парк» (Продавец) и ООО «УниСтрой» (Покупатель) признан расторгнутым.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Вышеуказанное определение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу А35-9509/2018 об утверждении мирового соглашения обжаловано не было, вступило в законную силу.

В силу положений части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ выводы, сделанные судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела № А35-9509/2018, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Согласно правой позиции, изложенной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2021 № 78-КАД21-27-КЗ, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», часть 8 статьи 5 Федерального конституционного закона от 7 февраля 2011 года № 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», часть 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено арбитражным судом, в соответствии с утвержденным мировым соглашением ООО «Унистрой» обязался передать ООО «АТХ Курчатов-парк» земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная.

Уведомлением № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказало ООО «АТХ Курчатов-Парк» в совершении регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451 мотивировав отказ отсутствием согласия со стороны участников строительства на регистрацию перехода права собственности с ООО «Унистрой» на ООО «АТХ Курчатов-Парк», а также отсутствием у ООО «АТХ Курчатов-Парк» статуса застройщика.

Арбитражный суд не может согласиться с выводами регистрирующего органа по следующим основаниям.

Статьей 329 ГК установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества не относится к основаниям прекращения залога, перечисленным в статье 352 ГК РФ. 

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В силу пункта 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что наличие залога в любом случае не препятствует возврату недвижимого имущества вне зависимости от того, кто является залогодержателем.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 № 17АП-13056/2021-ГК по делу № А60-16285/2021.

Кроме того, права залогодержателя на получение удовлетворение из стоимости заложенного имущества, по мнению суда, не наделяют залогодержателя каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы препятствовать реализации продавцом права на расторжение договора купли-продажи земельного участка в случае нарушения покупателем существенных условий договора, в том числе, путем заключения мирового соглашения, утверждаемого судом.

Наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации права собственности ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок в результате расторжения договора купли-продажи, поскольку установленные законом последствия неисполнения обязательства и право лица на прекращение правоотношений по договору купли-продажи, а, следовательно, на восстановление восстановления положения, существовавшего до нарушения права, не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договоров ипотеки, в том числе, с учетом того, что ООО «АТХ Курчатов-Парк» не являлось застройщиком по указанным договорам, ввиду чего не имеет какой-либо возможности к понуждению сторон договора предоставить согласие залогодержателя на государственную регистрацию права собственности.

В ходе рассмотрения настоящего дела заявителем также представлены письмо исх. № 18/01 от 18.01.2022 от ООО «Компания Мет Сбыт», согласно которому ООО «Компания Мет Сбыт» не возражает против расторжения Договора купли-продажи №76 от 26.05.2015 и регистрации перехода прав собственности с ООО «УНИСТРОЙ» на ООО «АТХ КУРЧАТОВ-ПАРК» земельного участка с кадастровым номером 46:31:010506:2451. ООО «Компания Мет Сбыт» известно, что ООО «АТХ КУРЧАТОВ-ПАРК» не имеет статус застройщика, при этом ООО «Компания Мет Сбыт» дает согласие на передачу обязанностей застройщика в части прав ООО «Компания Мет Сбыт» любым третьим лицам. Также ООО «Компания Мет Сбыт» пояснило, что Договор № К/02/17 участия в долевом строительстве жилья от 14.03.2017 между ООО «Компания Мет Сбыт» и ООО «УНИСТРОЙ» расторгнут, представлено соглашение от 22.01.2022 о расторжений договора №К/02/17 участия в долевом строительстве жилья от 14 марта 2017 год.

Также заявителем представлено соглашение о расторжении договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 2 от 01.07.2015 № 2 от 25.08.2015, заключенное между ООО «АТХ Курчатов-Парк» и ФИО7, и письмо ООО «Строй-Инвест», согласно которому ООО «Строй-Инвест» является участником долевого строительства «Комплекс зданий торгово-офисного и жилого назначения во 2-м микрорайоне г. Курчатов Курской области, дом №1, 1 этап строительства», расположенный по строительному адресу Курская область, г. Курчатов, в районе дома №15, по ул. Молодежная на земельном участке с кадастровым номером 46:31:010506:2451. ООО «Строй-Инвест» дает согласие на регистрацию перехода прав на земельный участок, расположенного по адресу Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодёжная с ООО «Унистрой» на ООО «АТХ Курчатов-парк» при условии сохранения установленной в отношении данного земельного участка ипотеки в силу закона. ООО «Строй-Инвест» известно, что ООО «АТХ Курчатов-парк» не является застройщиком. При этом ООО «Строй-Инвест» дает согласие на последующую передачу прав и обязанностей застройщика по Договору участия в долевом строительстве жилья №1 от 23.06.2015 (зарегистрирован 06.07.2015 №46-46/013-46/013/018/2015-664) и Договору участия в долевом строительстве жилья №2 от 01.07.2015 (зарегистрирован 18.08.2015 №46-46/013-46/013/018/2015-829) с ООО «Унистрой» на любое третье лицо.

Кроме того, из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Курской области от 13.05.2019 по делу № А35-9509/2018 об отказе во вступлении  в дело в качестве третьего лица ФИО3 следует, что определением Курского областного суда от 04.04.2019 г. по делу № 33-466/2019 договор участия в долевом строительстве № 2 от 01.07.2015 г. был расторгнут, в пользу ФИО3 взысканы денежные средства, уплаченные по указанному договору участия в долевом строительстве.

В отношении ФИО2 сведений о сохранении действия договора долевого участия в строительстве заявителем суду не представлено, в ходе рассмотрения дела ФИО2 был извещен о начавшемся процессе, однако, возражений по существу заявленных требований не представил. Вместе с тем, ввиду указанных выше положений, в рассматриваемой ситуации суд полагает, что отсутствие согласия ФИО2 не препятствует регистрации права собственности ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок, в том числе, с учетом сохранения за ФИО2 права залога.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 7 ст. 141 АПК РФ при рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения арбитражный суд исследует фактические обстоятельства спора и представленные лицами, участвующими в деле, доводы и доказательства, дает им оценку лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия мирового соглашения требованиям закона и отсутствия нарушений прав и законных интересов других лиц. При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения в случае обжалования судебного акта или его исполнения законность и обоснованность соответствующего судебного акта не проверяются.

Утверждая мировое соглашение, арбитражным судом в рамках дела № А35-9509/2018 исследованы все обстоятельства расторжения данного договора и сделан вывод, что представленное на утверждение арбитражного суда мировое соглашение по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 140 АПК РФ, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Таким образом, исходя из совокупности вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что регистрация права собственности ООО «АТХ Курчатов-Парк» на основании утвержденного арбитражным судом мирового соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 не нарушит  права и законные интересы залоговых участников строительства, поскольку обременения будут сохранены.

В свою очередь исходя из разъяснений, содержащихся в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

В соответствии с п. 1 разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Кроме того, заинтересованным лицом не представлено суду надлежащего обоснования отказа в государственной регистрации, обусловленного отсутствием у ООО «АТХ Курчатов-Парк» статуса застройщика, поскольку такого основания Федеральный закон № 218-ФЗ не содержит, законодательные требования подтверждения статуса застройщика при регистрации перехода права собственности не предусмотрены, доказательств невозможности привлечения заявителем для осуществления строительства иных лиц, обладающих таким статусом, суду не представлено.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что документы, поданные заявителем в регистрирующий орган, соответствовали всем требованиям, установленным Федеральным законом № 218-ФЗ.

Управлением Росреестра по Курской области не приведено надлежащего правового и документального обоснования законности оспариваемого отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО «АТХ Курчатов-Парк». 

При этом оспариваемый отказ Управления Росреестра по Курской области,  оформленный Уведомлением № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021, существенно нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации (часть 2 статьи 223 ГК РФ), незаконный отказ регистрирующего органа в государственной регистрации фактически нарушает конституционное право иметь имущество в собственности (статья 35 Конституции Российской Федерации) и распоряжаться этим имуществом на законных основаниях.

Принимая во внимание, что между сторонами по договору купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015 заключено мировое соглашение, о чем свидетельствует вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Курской области от 16.10.2020 по делу А35-9509/2018, арбитражный суд полагает, что представленные на государственную регистрацию документы не противоречат предъявляемым к ним требованиям, подтверждают возникновение права собственности на недвижимое имущество, не оспорены в установленном законом порядке и являются действительными, отражают информацию, необходимую для осуществления государственной регистрации права на спорное недвижимое имущество, ввиду чего оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не имелось.

Исходя из совокупности вышеизложенного, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об отсутствии у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области правовых и фактических оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО «АТХ Курчатов-Парк».

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что оспариваемый акт заинтересованного лица - Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021г. об отказе в государственной регистрации прав нарушает права и законные интересы заявителя – ООО «АТХ Курчатов-Парк», поскольку лицо не может воспользоваться правами, возникшими у заявителя на законных основаниях.

Рассматривая настоящее требование, арбитражный суд считает также необходимым отметить, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п. 2 Определения «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 05.07.2001 №154-0 государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу части 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, принимая во внимание заявленные материально-правовые требования при указанных заявителем правовых основаниях, арбитражный суд считает, что в данном случае имеются основания для удовлетворения требований ООО «АТХ Курчатов-Парк», предусмотренных нормами главы 24 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит арбитражный суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обязания заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная.

С учетом фактических обстоятельств дела и характера спорных правоотношений, арбитражный суд полагает надлежащим заявленный ООО «АТХ Курчатов-Парк» способ восстановления нарушенного права. 

Расходы по уплате государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию с заинтересованного лица. 

Руководствуясь статьями 17, 27, 29, 110, 123, 156, 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «АТХ-Курчатов-Парк» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области удовлетворить.

Признать незаконным решение Межмуниципального отдела по Курчатовскому, Конышевскому и Льговскому районам Управления Росреестра по Курской области (Курчатовский район) № КУВД-001/2021-28761848/12 от 16.12.2021г. об отказе в государственной регистрации расторжения Договора купли-продажи земельного участка № 76 от 26.05.2015г. и регистрации прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451 за ООО «АТХ Курчатов-Парк».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности за ООО «АТХ Курчатов-Парк» на земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:2451, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, вблизи жилого дома № 15 по улице Молодежная.

Оспариваемый ненормативный акт проверен на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТХ Курчатов-Парк» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Е.Ф. Вербина