ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-8300/2023

Дело № А41-107520/17

06 июня 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 июня 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Муриной В.А.,

судей Мизяк В.П., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ППК «Фонд развития территорий»: ФИО2 по доверенности от 28.12.22,

от ФИО3: Пластун С.А. по нотариально удостоверенной доверенности от 26.10.21,

от ФИО4: ФИО5, ФИО6 по нотариально удостоверенной доверенности от 22.01.22,

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий»  на определение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2023 года по делу №А41-107520/17, 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 17 августа 2018 года по настоящему делу в отношении ООО «Рантект-МФД» была введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО7. 

При рассмотрении дела № А41-107520/17 о банкротстве ООО «Рантект-МФД» применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 года ООО «Рантект-МФД» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8

ППК «Фонд развития территорий» обратился в суд с заявлением, в котором просил:

- признать погашенными обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/2, от 21.03.2013 №50-50-20/017/2013-288; в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/3, от 21.03.2013 № 50-50-20/017/2013-288.

- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить в ЕГРН следующие регистрационные записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/2, от 21.03.2013 №50-50-20/017/2013-288; в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/3, от 21.03.2013 № 50-50-20/017/2013-288.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2023 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ППК «Фонд развития территорий» апелляционную жалобу поддержал. 

Представители кредиторов ФИО4, ФИО3 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили определение суда оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом. 

Из материалов дела следует, ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», с 01.01.2022 именуемая публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Фонд) создана в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В рамках исполнения возложенных указанным законом полномочий, а также в целях реализации подпункта «б» пункта 3 перечня поручения Президента Российской Федерации от 26.06.2018 № Пр-1076, Фонд осуществляет, в том числе, следующие функции: 

- выплату за счет имущества Фонда возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ); - финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов; 

- осуществление строительства на земельных участках, переданных Фонду; 

- реализацию совместных с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду. 

Согласно ст. 3 Закона № 218-ФЗ для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в соответствии со ст.13.4 Закона № 218-ФЗ (подп. 5.3 ч. 1 ст. 3). 

Определением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2021 по делу № А41-107520/17 Фонду переданы права Должника на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0030102:54; 50:20:0030102:86, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках: жилой дом корпус 15/2 секции 1, 2, 3, 4, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была осуществлена государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства должника к Фонду в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:20:0030102:54; 50:20:0030102:86. 

На основании вышеизложенного, Фонд обратился в суд с настоящим заявлением о признании обременений отсутствующими.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что ППК «Фонд развития территорий» не произвел выплату возмещения гражданам - участникам строительства ФИО9, ФИО3, ФИО4, требования которых до настоящего времени включены в реестр требований участников строительства должника в отношении жилых помещений. Кроме того, суд указал, что в реестре требований участников строительства должника имеется также требование ООО «Гринтекс».

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда первой  инстанции, ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика). 

Пунктом 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона. 

Участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование (под. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). 

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, согласно п. 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (то есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов исчерпывающий). 

Таким образом, залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была осуществлена государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства должника к Фонду в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:20:0030102:54; 50:20:0030102:86. 

В соответствии с п. 25 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. 

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом. 

Учитывая, что регистрационные записи об ипотеке являются прекращенным обязательством в силу закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что наличие регистрационных записей об ипотеке противоречит действующему законодательству и нарушает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом. 

В связи с прямой нормой, устанавливающей прекращение всех залоговых прав на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, все обременения, зарегистрированные в отношении земельных участков со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках в том числе объектами незавершенного строительства подлежат погашению. 

Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений. 

В соответствии с п. 14 ст.201.15-2 Закона о банкротстве, по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном п.п. 11 и 12 ст. 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных п. 1 ст. 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с п. 4 ст. 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов. 

Вместе с тем согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении спорных земельных участков продолжают оставаться внесенными записи об ипотеке, обязательства по которым не переданы Фонду на основании определения арбитражного суда, что не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Так, согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Таким образом, наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных договорах ипотеки и договоров участия в долевом строительстве нарушают право Фонда на распоряжение собственным имуществом.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Регистрация перехода прав Фонду с отсылкой на п. 25 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве является самостоятельным основанием для прекращения залога прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе, по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, Закон о банкротстве прямо указывает на погашение данных записей об обременении. 

Требования кредиторов подлежат удовлетворению фондом в следующем порядке: посредством распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми к этому моменту не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя фондом обязательствами; размер соответствующей части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к фонду, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта.

Лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, фонд, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты.

Права залоговых кредиторов не будут нарушены прекращением записей об ипотеке и регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Также апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. 

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ. 6 Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены «Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее – Правила). 

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий принимается наблюдательным советом Фонда. 

В силу п. 7 Правил в решении о финансировании указывается предельный объем финансирования за счет имущества Фонда и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации. 

В соответствии с п. 8 Правил решение о финансировании принимается Фондом на основании ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15(2) Правил предельная сумма выплат, указанная в решении о финансировании мероприятий, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона, может быть изменена в случае поступления в Фонд после закрытия реестра требований кредиторов заявлений граждан - участников строительства о выплате возмещения. 

Согласно п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст.13.1 Закона № 218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Закон № 218-ФЗ. 

В соответствии с п. 4 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (в ред. Постановлений Правительства РФ от 07.11.2019 № 1415, от 20.10.2020 № 1711) (далее-Правила выплаты), граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (срок может быть продлен при наличии обстоятельств, указанных в п. 5 Правил выплаты возмещения). 

В рассматриваемом случае погашение записей об обременении в отношении спорных земельных участков не повлечет нарушение прав и законных интересов участников строительства, поскольку такое обременение подлежит погашению в силу действующего законодательства.

С учетом выясненных по делу обстоятельств, определение суда от 13.03.2023 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2023 года по делу №А41-107520/17 отменить. 

              Признать погашенными обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/2, от 21.03.2013 №50-50-20/017/2013-288; в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/3, от 21.03.2013 № 50-50-20/017/2013-288.

              Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить в ЕГРН следующие регистрационные записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/2, от 21.03.2013 №50-50-20/017/2013-288; в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:86: от 23.10.2015 №50-50/020-50/020/001/2015-9444/3, от 21.03.2013 № 50-50-20/017/2013-288.

            Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.А. Мурина

Судьи:

 

В.П. Мизяк

Д.С. Семикин