ё

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Москва

06.07.2020

                     Дело № А41-10013/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2020 года 

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2020 года 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Е.Л. Зеньковой, 

судей: Н.Я. Мысака, Н.Н. Тарасова,   

при участии в заседании:

от ООО «СЗ «Мое жилище» - ФИО1, по доверенности от 18.06.2020, срок 3 года,

рассмотрев 29.06.2020 в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего ООО «Дубрава» ФИО2

на определение от 22.10.2019

Арбитражного суда Московской области,  

на постановление от 12.02.2020 

Десятого арбитражного апелляционного суда,

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Дубрава» о признании сделки должника с ООО «СЗ «Мое жилище» недействительной, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Дубрава», 

установил:

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2018 должник – ООО «Дубрава» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утверждена ФИО2. 

Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделки должника по уступке в пользу ООО «СЗ «Мое жилище» права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139 кв.м. по договору аренды №27-16 от 15.12.2017, оформленной договором №01/2018 переуступки права аренды земельного участка от 14.05.2018; применении последствий недействительной сделки в виде обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить запись в диной государственном реестре прав сведения о договоре №01/2018 переуступки права аренды земельного участка от 14.05.2018, заключенного между ООО «Дубрава» и ООО «СЗ «Мое жилище» и обязания ООО «СЗ «Мое жилище» вернуть ООО «Дубрава» земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина.

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО «Дубрава» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 отменить и принять по обособленному спору новый судебный акт об удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО «Дубрава» к ООО «СЗ «Мое жилище» о признании недействительным договора «01/2018 переуступки права аренды земельного участка от 14.05.2018 и применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В суд округа от конкурсного управляющего ООО «Дубрава» ФИО2  поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Мое жилище» возражал против доводов кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, заслушав явившегося в судебное заседание  представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам. 

Из содержания обжалуемых судебных актов  усматривается, что судами установлены следующие фактические обстоятельства.

Между ООО «Дубрава» (Арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района (Арендодатель) заключен договор аренды земельных участков № 27-16 от 15.12.2017, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:1136 площадью 10 940,00 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139,00 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Степана Разина, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство двух жилых домов, детского сада.

На основании договора № 01/2018 переуступки права аренды земельного участка от 14.05.2018 (государственная регистрация осуществлена 10.10.2018) должник уступил ООО «СЗ «Мое жилище» права и обязанности по договору аренды № 27-16 от 15.12.2017 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139,00 кв.м.

Конкурсный управляющий просила признать договор №01/2018 от 14.05.2018 недействительным, полагая, что сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств, указывала, что в связи с оспариваемой уступкой права кредиторы должника были лишены возможности за счет данного имущества получать удовлетворение своих требований в деле о банкротстве в отношении должника, ссылался на  отчет ООО «Эксперт-Оценка» №ОА-04/2019 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2139 кв.м. с кадастровым номером 50:1:0050314:1138.

Конкурсный управляющий также указывала, что из Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 31.08.2016 № 2462 (приложение № 1 к договору аренды № 27-16 от 15.12.2017) следует, что земельные участки были переданы в аренду ООО «Дубрава» по результатам проведения торгов - аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

При этом конкурсный управляющий настаивала на том, что в силу пункта 1 статьи 19 Закона о банкротстве ООО «СЗ «Мое жилище» является заинтересованным по отношению к должнику лицом: участник ООО «Дубрава» ФИО3 (доля 50 % в уставном капитале) выступает единственным участником и директором ООО «СЗ «Мое жилище». Кроме того, ФИО3 в ООО «Дубрава» занимала должность заместителя генерального директора. 

Судами установлено, что оспариваемый договор от 14.05.2018 совершен в период подозрительности, установленный пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято определением от 23.03.2018.

Вместе с тем судами было учтено, что на подготовленный ООО «Эксперт-Оценка» отчет №ОА-04/2019 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2139 кв.м. с кадастровым номером 50:1:0050314:1138 имеется рецензия ООО «Консалтинговая группа «Формула успеха» 09.07.2019, согласно которой имеются ошибки в определении рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2139 кв.м. с кадастровым номером 50:1:0050314:1138,  которые дали основание судам сделать вывод о несоответствии отчета №ОА-04/2019, подготовленного ООО «Эксперт-Оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Кроме того, судами установлено, что в настоящее время договор аренды земельных участков №27-16 от 15.12.2017 прекратил свое действие и расторгнут по соглашению сторон от 16.04.2019, а земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема-передачи земельного участка, а должник в любом случае  не мог извлечь выгоду из владения таковым, но был бы обязан нести соответствующие расходы на его содержание и уплату арендных платежей.

В настоящее время, земельный участок передан Администрацией Пушкинского Муниципального района в аренду ООО «СЗ Мое жилище» по договору №22-19 аренды земельного участка от 16.04.2019, договор прошел государственную регистрацию в Росреестре за номером 50:13:0050314:1138-50/013/2019-640.

Суды также отметили, что между ОАО «Пушкинская теплосеть» и ООО «СЗ «Мое жилище» заключен договор №3/19 подключения (технологического присоединения) к централизованной системе теплоснабжения от 15.04.2019, что опровергает довод заявителя о том, что были проведены работы по проектированию и прокладке инженерных сетей.

Суды также указали, что технические условия выдаются в отношении каждого строящегося объекта, а не в отношении неопределенного перечня объектов, поскольку основаны на запрашиваемой и выделяемой мощности для объекта недвижимости в соответствии Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 05.07.2018 №787 «О подключении (технологическом присоединении) к системам теплоснабжения, недискриминационном доступе к услугам в сфере теплоснабжения, изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовался абзацем 32 статьи 2, пунктом 1 статьи 61.1, пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 №32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 2 статьи 168, пунктом 1 статьи 388, пунктом 7 статьи 448,  Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» и исходил из того, что оспариваемая сделка отвечала интересам должника и его кредиторов, позволила уменьшить размер обязательств должника в условиях невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением, фактической невозможности начать строительство и закончить таковое в установленном порядке, получить прибыль от деятельности застройщика, найти в разумные сроки иное лицо, имеющее возможность использовать земельный участок в соответствии с его назначением в строго ограниченной договором аренды промежутке времени. 

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции, указав, что конкурсным управляющим не доказана совокупность условий, необходимых для признания оспариваемого договора недействительным на основании пунктов 1 и  2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что денежные обязательства и имущественное положение должника в результате заключения и исполнения спорной сделки не изменились, при этом ответчик не получил какие-либо преимущества или возможность влиять на процедуру банкротства по сравнению с другими кредиторами.

Между тем судами не учтено следующее.

Конкурсный управляющий указывал, что согласно представленному в материалы дела Отчету № ОА-04/2019 от 25.03.2019 по состоянию на 10.10.2018 (дата государственной регистрация оспариваемого договора) рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139,00 кв.м. составляла 1 064 253,03 рублей, а согласно приложению № 4 к договору аренды земельных участков № 27-16 от 15.12.2017 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:1138 площадью 2 139,00 кв.м. составляет 528 157,60 руб. в год, следовательно, управляющий доказывал, что даже при условии несения должником некоторых текущих расходов до момента продажи права аренды земельного участка, доход от реализации права аренды значительно превысил бы сумму расходов на уплату арендных платежей.

Кроме того, конкурсный управляющий указывал, что согласно сведениям публичной кадастровой карты Росреестра земельный участок с кадастровым номером 50:13:050314:1138 к моменту заключения оспариваемого договора полностью был готов к строительству многоквартирного дома - был размежеван, к земельному участку были подведены инженерные сети.

Суды данные доводы не проверили и не оценили.

Также заслуживают внимания доводы кассатора о том, что выводы судов о том, что работы по проектированию и прокладке инженерных сетей ведутся ОАО «Пушкинская теплосеть» на основании договора № 3/19 от 15.04.2019 не соответствуют фактическим обстоятельства, поскольку предметом договора № 3/19 от 15.04.2019 является лишь подключение (технологическое присоединение) многоквартирного дома в системе теплоснабжения, но не проектирование и прокладка инженерных сетей, а если исходить из того, что на данный момент теплосети отсутствуют, то в таком случае ООО «СЗ «Мое жилище» необходимо было заключить договоры на выполнение проекта и на прокладку теплотрассы, однако материалы дела не содержат такие договоры.

Довод кассатора о том, что при реализации в рамках дела о банкротстве на торгах права должника по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138 были бы получены денежные средства, которых хватило бы не только для погашения текущих арендных платежей, но и для погашения части требований кредиторов должника, также являются обоснованными и заслуживающими внимания, поскольку должник в результате сделки ничего не получил, а напротив, отдал свой актив.

Кроме того, выводы судов о том, что должник не смог бы в разумные сроки найти иное лицо, имеющее возможность использовать земельный участок в соответствии с его назначением в ограниченный договором аренды промежуток времени,  преждевременны и носят предположительный характер.

Такие выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на условиях договора аренды земельных участков № 27-16 от 15.12.2017 (срок аренды установлен до 30.08.2019), а также на доводах ответчика о том, что продлить действие договора аренды было бы невозможно.

Однако суды не учитывают и не дают оценки доводу управляющего о том,  что ограниченный срок аренды и невозможность его продления не стали препятствием для заключения впоследствии между ООО «СЗ «Мое жилище» и Администрацией Пушкинского муниципального района нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138, а если ответчик без особых сложностей смог заключить договор аренды на новый срок, то почему это не смогло бы сделать любое иное лицо, которое было бы признано победителем при реализации на торгах права аренды данного земельного участка. 

Кроме того, учитывая имеющиеся в Законе о банкротстве механизмы, в частности предусмотренную статьей 201.3 Закона о банкротстве возможность принять обеспечительные меры в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом, сам должник мог бы заключить договор аренды на новый срок или каким-либо иным образом продлить срок аренды и в последующем реализовать на торгах право аренды.

В любом случае выводы судов о невозможности реализовать в деле о банкротстве право должника по аренде земельного участка преждевременны, какими-либо доказательствами не подкреплены (носят предположительный характер) и не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд округа также считает, что выводы судов о невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением, невозможности осуществления строительства и получения прибыли от деятельности застройщика не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суды не учли и не дали оценку доводу управляющего, что на данный момент ООО «СЗ «Мое жилище» на земельном участке с кадастровым номером 50:13:050314:1138 без каких-либо препятствий осуществляет строительство многоквартирного дома, а если бы право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:050314:1138 осталось в конкурсной массе должника, оно было бы реализовано на торгах и, как было указано выше, ограниченный срок аренды не мог стать препятствием для продажи права аренды, а если ответчик на данном земельном участке сейчас ведет строительство многоквартирного дома, то почему в таком случае победитель торгов не смог бы начать строительство, завершить его и получать прибыль от деятельности застройщика. 

Такие выводы судов о невозможности использования земельного участка какими-либо доказательствами не подкреплены (носят предположительный характер) и не соответствуют обстоятельствам дела.

Мотивируя отказ в удовлетворении требований невозможностью использования земельного участка, суды не дают оценки действиям ООО «СЗ «Мое жилище».

Кроме того, суды не дали оценки доводам конкурсного управляющего о ничтожности оспариваемого договора.

В заявлении об оспаривании сделки конкурсный управляющий ссылался, в том числе, на ничтожность договора уступки № 01/2018 от 14.05.2018 в силу пункта 2 статьи 168, пункта 1 статьи 388, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды  в обжалуемых судебных актах, изложив доводы конкурсного управляющего и нормы законодательства о запрете на уступку права требования по обязательствам, возникшем из заключенного на торгах договора, не дали оценки указанным доводам управляющего,  из содержания обжалуемых судебных актов не ясно, отклоняют или нет суды доводы конкурсного управляющего о ничтожности сделки, если отклоняет, то по каким мотивам.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права, без установления все фактических обстоятельств дела и оценки всех заявленных доводов и представленных доказательств.

  Согласно пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в соответствии с частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку, устанавливая фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон. 

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле,  с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 по  делу №А41-10013/18 отменить.

            Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судьяЕ.Л. Зенькова  

Судьи: Н.Я. Мысак 

                                                                  Н.Н. Тарасов