АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-4080/2021

12 августа 2022 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2022 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при введении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, 214013, г. Смоленск, ОГРНИП 317673300042963, ИНН 

<

***>, индивидуального предпринимателя ФИО3, 214022, г. Смоленск, ОГРНИП 320673300003030, ИНН 

<

***>, индивидуального предпринимателя ФИО4, 215500, г. Смоленск, ОГРНИП 313673315600071, ИНН 

<

***>, индивидуального предпринимателя ФИО5, 215500, г.Смоленск, ОГРНИП 313673316800048, ИНН 

<

***>, индивидуального предпринимателя ФИО6, Смоленск, пос. Миловидово, ОГРНИП 312673220700070, ИНН 

<

***>, общества с ограниченной ответственностью «Стройимпульс», 214000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО «Тандер», ФГБОУВО «Финансовый университет при Правительстве РФ», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, 

об устранении разногласий в части размера арендной платы в договоре аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца ИП ФИО2 – представителя ФИО12 по доверенности № 67 АА 1230430 от 13.11.2017 сроком действия на пять лет и на основании диплома о высшем юридическом образовании № 001377 от 05.07.2002,

 от истца ИП ФИО4 – представителя ФИО12 по доверенности № 67 АА 1309794 от 24.09.2018 сроком действия на пять лет и на основании диплома о высшем юридическом образовании № 001377 от 05.07.2002, 

от истца ИП ФИО5 – представителя ФИО12 по доверенности № 67 АА 1058167 от 09.02.2017 сроком действия на пять лет и на основании диплома о высшем юридическом образовании № 001377 от 05.07.2002, 

истца ИП ФИО3 по паспорту,

от ответчика – представителя ФИО13 по доверенности от 20.12.2021, 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Стройимпульс» обратились в Арбитражный суд Калужской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях о внесении изменений в расчет арендной платы (01.01.2021 – 31.12.2021) в Приложение к договору аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, исходя из рыночной стоимости величины годовой платы, установленной в рамках рассмотрения данного гражданского дела в соответствии с заключением независимого оценщика после проведения оценочной судебной экспертизы.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО «Тандер», ФГБОУВО «Финансовый университет при Правительстве РФ», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ООО «Айра Торрес».

Определением Арбитражного суда Калужской области от 24.12.2021 по делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу  было приостановлено до получения  экспертного заключения. 

В связи с представлением экспертного заключения производство по делу было возобновлено. 

11.04.2022 от истцов поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просили суд: 

- признать недействительным величину рыночной стоимости годовой арендной платы, использовавшуюся в одностороннем порядке МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, оформленном в форме приложения №1 к договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, установленную на основании отчета от 22.12.2020 №478/02, выполненного ООО «Айра Торрес» в размере 6 052 100 руб.;

- установить размер арендной платы с 01.01.2021 за земельный участок с кадастровым номером №67№27№0020865№1, расположенный по адресу: 

<

...> по договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, исходя из велечины рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной в соответствии с заключением оценочной экспертизы ООО «Бизнеес-Оценка» в рамках рассмотрения данного гражданского дела в размере 3 044 378 руб.

Судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права и законные интерес других лиц.

Представители истцов в судебном заседании исковые требования  поддержали по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях, уточненном  исковом заявлении. Пояснили, что ответчиком в одностороннем порядке в 15 раз  увеличен размер арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании отчета ООО «Айра Торрес», примененная в расчета арендной платы завышена. 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных пояснениях. Пояснил, что наличие иной оценочной стоимости права аренды, представленной  в экспертном заключении, не может служить выводом  о незаконности  проведенной ответчиком права аренды. 

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства. 

Как усматривается из материалов дела, 14.03.2014 между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Смоленской области (арендодатель) и истцами (арендаторы) был заключен договор аренды  земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014 года, предметом которого является предоставление в аренду  пропорционально занимаемой площади арендатором площади в зданиях земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0020865:1, находящегося по адресу: г в зданиях на земельном участке на основании чего Соистцам ежегодно начисляется арендная плата по договору за пользование з. Смоленск, ул. Гагарина, 22, с разрешенным использованием  под административное задание, общей площадью 10310 кв.м. 

В соответствии с п.  2.1 договора договор действует по 16.03.2063.

Размер арендной платы согласован в разделе 3.1 договора. 

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы изменяется в при изменении кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую. 

Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке с предварительным  уведомлением  арендатора не чаще, чем один раз в год. Исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании представленного арендодателем ежегодного расчета без подписания дополнительного соглашения к договору.

14.03.2014 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. 

Ссылаясь на изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы, определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости величины годовой арендной платы 6052100 руб., установленной на основании отчета от 22.12.2020 №478/02, несоответствие отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, значительное увеличение размера арендной платы, истцы обратились  с настоящим иском в суд.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, спорный земельный участок относится к федеральной собственности,.

В силу статьи 424 ГК РФ, статей 39.7 и 65 ЗК РФ арендная плата за использование земельного участка, находящегося в федеральной собственности  является регулируемой и определяется в соответствии с Постановлением N 582, которое указано истцом в качестве основания для расчета арендной платы (пункт 3.2). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" пункт 6 Правил изложен в новой редакции, в соответствии с которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Истцы, не оспаривая,  право Территориального управления в одностороннем порядке изменить размер арендной, вместе с тем, считая, что размер рыночной стоимости земельного участка, установленный в отчете от 03.09.2012 N 44 об определении размера рыночной стоимости земельного участка, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Троицкий тракт", является завышенным, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку  спорныйземельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В таких случаях в силу пункта 6 Правил арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Истцы не оспаривают примененную ответчиком при расчете размера арендной платы методику. Вместе с тем считают завышенной рыночную стоимость земельного участка, установленную в отчете об оценке от 22.12.2020 №478/02. 

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В судебном порядке может быть установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленными подведомственностью и порядке Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» сформулированы рекомендации о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки.

В этом случае такое оспаривание возможно только до момента заключения договора. 

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (о признании сделки недействительной).

В ходе рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истцов для определения величины рыночной стоимости годовой арендной платы назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Оценка» ФИО14 

Из представленного в материалы дела экспертного заключения ООО «Бизнес Оценка» усматривается, что рыночная стоимость земельного участка составляет 23 063 470 руб. Рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020865:1 составляет 3 044 378 руб. 

Таким образом, при проведении судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 67:27:002865:1 и рыночной стоимости годовой арендной платы, установленные в отчете ООО «Айра-Торрес» от22.12.2020 №478/02и примененные ответчиком в расчете арендной платы, не подтверждается заключением судебной экспертизы.

Экспертное заключение ООО «Бизнес оценка» соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным и полным и не вызывает сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов эксперта. 

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды спорного земельного участка на 2021 год является завышенным.

Учитывая изложенное, в силу положений ст. 153, 154, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации  уведомления ответчика об одностороннем изменении арендной платы на 2021 год являются недействительными. 

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. 

По требованию одной их сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами или договором.

С учетом выводов, изложенных в экспертном заключении, принимая во внимание, что уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы являются недействительными сделками в части нового размера, не соответствующего рыночным ставками арендной платы, на основании ст. 450, п.  1 ст. 654 ГК РФ исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и судебные издержки относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать недействительным величину рыночной стоимости годовой арендной платы, использовавшуюся в одностороннем порядке МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, оформленном в форме приложения №1 к договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, установленную на основании отчета от 22.12.2020 №478/02, выполненного ООО «Айра Торрес» в размере 6 052 100 руб.

Установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №67№27№0020865№1, расположенный по адресу: 

<

...> по договору аренды земельного участка № 28-ЗМ-14 от 14.03.2014, исходя из величины рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 3 044 378 руб.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Взыскать сМежрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областяхв пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 расходы по оплате судебной экспертизы в размеру        25 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                               И.В. Чехачева