Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-9005/2024

г. Краснодар

07 октября 2024 года

Резолютивная часть решения от 14 августа 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 07 октября 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

администрации муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Парадиз-Синема», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

АО «Строительная корпорация Санкт-Петербурга» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

при участии: 

от администрации: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: ФИО2 – доверенность;

от третьих лиц: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «ПарадизСинема», г. Сочи (далее – ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691 за период 01.07.2022 г. по 25.12.2023 г. в размере 14 882 995,92 руб. и пени за период с 11.09.2022 г. по 25.12.2023 г. в размере 1 211 163, 82 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и АО «Строительная корпорация Санкт-Петербурга».

В ходе судебного заседания представитель ответчика заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, представил платежное поручение о внесении денежных средств на депозит суда.

Представитель истца в судебном заседании не возражал против назначения судебной экспертизы; ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для предоставления ИСОГД, представил судебный акт суда общей юрисдикции.

Представитель ответчика пояснил, что возможно привлечение третьим лицом без самостоятельных требований ООО «Русэксперт», так же пояснил, что ранее арендатор оплачивал арендную плату в бюджет муниципального образования, но не в полном объеме, в настоящее время арендатор не платит арендные платежи, так как договорные отношения с МТУ Росимущества не оформлены.

Третьи лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились, отзывы не направили.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие участников процесса по имеющимся материалам дела.

Рассматривая ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы на вопрос установления рыночной стоимости, исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Между тем, изучив материалы дела, суд не находит целесообразности назначения судебной экспертизы по вопросу установления рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку материалов дела достаточно для рассмотрения спора по существу.

В связи с чем, ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы подлежит отклонению.

С учетом отсутствия необходимости исследования рыночной стоимости, суд так же не находит оснований для привлечения к участию в деле оценочную экспертную организацию в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Между администрацией муниципального образования город Сочи (арендодатель) и ОАО «Строительная корпорация Санкт-Петербурга» (арендатор) на основании постановления главы города Сочи от 20.02.2003 г. № 106/5 «О переоформлении ООО «Строительная корпорация Санкт-Петербурга» правоудостоверяющих документов на земельный участок, фактически занимаемый незавершенным строительством пансионата на 500 мест для завершения его строительства в курорте Лоо Лазаревского района» заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691, по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 91 774 кв.м с кадастровым номером 23:49:0123016:14 для строительства и эксплуатации пансионата на 50 мест в курорте Лоо Лазаревского района г. Сочи. Срок действия договора установлен до 01.03.2052 г.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:14 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304003:2.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 23.10.2003 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ООО «Парадиз-Синема».

Решением Лазаревского районного суда города Сочи от 24.10.2023 г. по делу № 2-3195/2023, вступившим в законную силу 26.12.2023 г., исковое заявление заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора города Сочи к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, удовлетворено.

На основании вышеуказанного решения суда 26.12.2023 г. на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:14 зарегистрировано право собственности Российской Федерации (№ рег. записи: 23:49:0123016:14-23/246/2023-2).

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на основании заявления МТУ Росимущества подготовлено трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды от 12.03.2003 г. № 4900002691 о смене арендодателя и направлено для его подписания в адрес МТУ Росимущества, которое последним до настоящего времени не подписано.

Администрацией установлено, что до даты регистрации права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок за обществом образовалась перед администрацией задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2022 г. по 25.12.2023 г. в размере 14 882 995,92 руб.

В целях досудебного урегулирования спора администрация направила в адрес общества претензию от 04.10.2023 г. № 15227/02.01-44 с требованием оплатить задолженность.

Оставление обществом указанной претензии без исполнения явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящими исковыми требованиями. 

При вынесении решения, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691, расчет задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 г. по 25.12.2023 г. в размере 14 882 995,92 руб. и расчет пени за период с 11.09.2022 г. по 25.12.2023 г. в размере 1 211 163, 82 руб.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. 

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды земельного участка земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691. 

Вышеуказанный договор аренды земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691, заключенный между администрацией города Сочи и ответчиком, является недействительной (ничтожной) сделкой, по причине того, что по состоянию на 12.03.2003 г. у администрации города Сочи отсутствовало право распоряжения вышеуказанным земельным участком.

Из положений п. «ж» ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 29.12.2000 г., следовало, что лечебно-оздоровительные местности и курорты относятся к особо охраняемым природным территориям. 

В силу ч. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в указанной редакции, особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. 

Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. 

Согласно абз. 2 ч. 7 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции, особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи входят в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. 

Право собственности муниципального образования города-курорта Сочи в отношении указанных земельных участков возникло лишь в связи принятием Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Федеральный закон от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что с 22.04.1996 г., то есть с даты опубликования Распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 г. № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», спорный земельный участок, будучи входящим в состав особо охраняемых природных территорий федерального значения, находился в федеральной собственности. 

Таким образом, по состоянию на 12.03.2003 г., то есть, по состоянию на дату заключения администрацией города Сочи вышеупомянутого договора аренды земельного участка, муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:14, следовательно, администрация города Сочи не была наделена правом предоставления соответствующего земельного участка в аренду ответчику. 

Так, в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Принимая во внимание положения вышеприведенных норм права, а также фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 12.03.2003 г. № 4900002691, заключенный администрацией города Сочи, не имевшей право на предоставление в аренду соответствующего участка, и ответчиком, является недействительной (ничтожной) сделкой, а именно сделкой, не соответствующей требованиям закона. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды земельного участка от 12.03.2003 г., сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ в указанной редакции недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Передача прав по недействительной сделке не порождает на стороне цессионариев соответствующего материального права - права аренды земельного участка. Следовательно, землепользование ответчика в отношении спорного земельного участка в спорный период являлось беститульным. 

Как указано выше, право собственности муниципального образования города-курорта Сочи в отношении земельных участков, входящих в перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей могло возникнуть лишь в связи принятием Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ. 

Между тем, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123016:14 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи после принятия Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ не возникло, ввиду следующего.

Согласно ч. 11 ст. 1 Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ к собственности муниципальных районов, муниципальных округов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

Так, согласно ч. 8 ст. 1 Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ к федеральной собственности относятся земельные участки, которые указаны в части 7 настоящей статьи и которые заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности.

На спорном земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:4039 – незавершенный строительством административный корпус лит. А площадью 618,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0000000:2997 - незавершенный строительством спальный корпус лит. Ж площадью 1667,7 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0123016:1415 - незавершенная строительством столовая, лит. Д, площадью 3924,7 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0123016:1416 - незавершенный строительством спальный корпус, лит. Б, площадью 4919,7 кв. м, принадлежащие на праве собственности ООО «Парадиз-Синема».

Ранее на спорном земельном участке находились здания и сооружения государственного предприятия федерального уровня собственности, а земельный участок под этими объектами ранее (первоначально) был предоставлен государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, в силу закона государственная собственность на землю подлежала разграничению исключительно в пользу Российской Федерации.

В связи с чем, включение спорного земельного участка в перечень объектов муниципальной собственности, а также регистрация на него права муниципальной собственности противоречит требованиям ч. 11 ст. 1, п. 4 ч. 8 ст. 1 Федерального закона от 03.12.2008 г. № 244-ФЗ.

С учетом установленного, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:14 возникло незаконно.

Так же, на основании установленных выше нарушений действующего законодательства, вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 24.10.2023 г. по делу № 2-3195/2023 признано отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123016:14 и признано право федеральной собственности на данный участок.

В ходе рассмотрения указанного дела, судом установлено, что спорный земельный участок из владения Российской Федерации не выбывал.

На основании выше установленного, доводы администрации относительно того, что до даты регистрации права собственности Российской Федерации 26.12.2023 г. на спорный земельный участок, муниципальное образование вправе на взыскание с общества арендных платежей несостоятельны и противоречат действующему законодательству.

Таким образом, с учетом того, что у администрации отсутствуют права на взыскание арендных платежей с общества, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени надлежит отказать.

Суд отмечает для ответчика, что перечисленные на депозит суда денежные средства за проведение судебной экспертизы подлежат возвращению последнему после поступления соответствующего заявления с указание банковских реквизитов, на которые следует перечислить денежные средства.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                      О.В. Кирий