ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70839/2021

22 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Герасимовой Е.А., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): до перерыва – ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2022; после перерыва – ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2022;

от ответчика (должника): 1. ФИО4 (председатель; протокол от 28.08.2022); 2. до перерыва – не явился (извещен); после перерыва – ФИО5, представитель по доверенности от 21.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24867/2022)  (заявление)  Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2022 по делу № А56-70839/2021(судья Балакир М.В.), принятое 

по иску (заявлению) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество СанктПетербурга» 

к 1. Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» 2. (по встречному иску) Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №04-А000102 от 30.04.2006, пеней за просрочку платежа и расторжении указанного договора аренды и по встречному иску о признании акта и увеличения арендной платы недействительными 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» (далее – ответчик, Организация, Общество) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 в размере 2 214 635,36 рублей и пени за период с 01.01.2019 по 28.02.2022 в размере 1 679 783,25 рублей,  рассчитанные по состоянию на 28.02.2022 по договору  аренды № 04-А000102 от 30.04.2006, требование о расторжении поддержал в судебном заседании.

Определением от 28.03.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» о признании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019 г., послужившего основанием для принятия решения об изменении арендной платы, недействительным; признании приведение Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга арендной платы с 13.02.2019 года по договору аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 года в соответствии с полной рыночной ставкой  недействительной.

Определением от 30.03.2022 суд привлек к участию в настоящем деле в качестве второго ответчика по встречному иску Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Решением от 24.06.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил первоначальное исковое заявление в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Организация обратилась в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что требования первоначального иска возникли в связи с изменением арендатором условий договора аренды на основании Акта № 42/Л/С/2019 от 13.02.2019 г. При этом, Общество настаивает, что информация, изложенная в Акте относительно части помещения площадью 11,7 кв.м., которая не используется в связи с проведением ремонтных работ, не соответствует действительности.

Общество в письменной форме обратилось в суд с заявлением о фальсификации Акта № 42/Л/С/2019 от 13.02.2019. Однако, суд первой инстанции в нарушении ст. 161 АПК РФ не предпринял меры для проверки достоверности обращения о фальсификации доказательства, в том числе не истребовал оригинал Акта, не опросил лиц составивших Акт, не назначил экспертизу, не выполнил иные действия предусмотренные законом.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что данных о капитальном ремонте, или иных неотделимых улучшений Объекта материалы дела не содержат. Общество утверждает, что капитального ремонта или неотделимых улучшений арендуемого Объекта не проводилось, поэтому оно не обязано было согласовывать с арендатором сроки и объемы работ по приведению внутреннего интерьера Объекта в состояние до залива талыми водами и нести ответственность за это в виде повышенной арендной ставки за несогласование.

Общество признает, что было обязано использовать Объект по всей арендуемой площади, однако, как утверждает податель жалобы, произошедший залив талыми водами арендуемого помещения не зависели от действий и воли арендатора.

Также в своей апелляционной жалобе ответчик просил суд истребовать оригинал Акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019 г с цветным фото приложением; опросить должностных лиц Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО6 и ФИО7, на предмет оснований и причин внесения в Акт записи о неиспользовании помещения площадью 11.7 кв. м. в связи с проведением ремонтных работ, а также назначить строительно-техническую экспертизу для подтверждения отсутствия факта начала и проведения ремонтных, строительных, восстановительных, либо иных подобных работ в помещении 11,7 кв. м. за последние десять лет.

В силу части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11, по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд должен проверить обоснованность данного процессуального действия с учетом принципов относимости и допустимости доказательств, и при отсутствии соответствующей необходимости, вправе отказать в его удовлетворении.

В данном случае, учитывая принцип состязательности сторон, положения ст. 66 АПК РФ, апелляционным судом учтена достаточность представленных по делу доказательств, в связи с чем оснований для удовлетворения ходатайства Общества об истребовании не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы, и оценивается наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Суд апелляционной инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи и пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы.

В судебном заседании 08.11.2022, продолженном после перерыва 15.11.2022 представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представители Комитета и ККИ против удовлетворения жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзывах. Представитель Комитета представил справочный расчет задолженности и пеней, в соответствии с условиями договора аренды.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 (далее – договор) ответчик занимает часть помещения общей площадью 129.4 кв.м. по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 11Н(4-9), моп. 11Н( 1-3,13,14) (далее - Объект).

Срок Договора истек 03.06.2011.

Согласно п. 5.2. Договора и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ)  предусмотрено, что, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с Положением о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», Комитет уполномочен на осуществление контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда).

13.02.2019 Комитетом была проведена проверка фактического использования части помещения с кадастровым номером 78:10:0005217:7368, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 11-Н (ч.п. 4-9) и МОП (ч.п. 1-3, 13, 14) (Объект).

По результатам проверки было установлено, что ч.п. 7 Объекта площадью 11,7 кв.м и ч.п. 5 Объекта площадью 32,7 кв.м не используются в связи с проведением ремонтных работ (фото №№ 6, 10). МОП (ч.п. 1) Объекта объединено путем демонтажа перегородки с ч.п. 20 пом. 11-Н, не являющейся частью Объекта, используется под служебное помещение жилищно-эксплуатационного участка № 9 ООО «ЖКС № 3 Калининского района» (ЖКС) (фото №№ 13, 14). Общая площадь частей Объекта, используемых Обществом под офис и места общего пользования составляет 83,3 кв.м (64,37 %). При этом ч.п. 1 использовалась ЖКС без правоустанавливающих документов.

Объект фактически использовался под социально значимый вид деятельности, установленный в пункте 2 таблицы пункта 6 статьи 51 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». 

Согласно п. 2.2.4 Договора, Арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к Объекту, предварительно согласовав объемы и сроки производства с Арендодателем. По окончании производства вышеуказанных работ, в установленном порядке предъявить Объект для приемки в эксплуатацию.

Как указывал Комитет, предложения о согласовании объемов и сроков производств работ с Арендодателем не согласовывались, документы для приемки в эксплуатацию работ не предоставлялась.

Как следует из п. 2 таблицы 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 No 149-51 (ред. От 26.11.2018) «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», арендатор должен использовать под социально значимый вид детальности не менее 70 % площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается в полном объеме.

В связи с проведенным обследованием, в адрес Арендатора направлено уведомление от 17.06.2020 № 04-11-12965/20-0-0 об изменении арендной платы с 13.02.2019, которое получено 29.06.2020 (номер почтового отправления 1911634049727).

Подписанием договора ответчик принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату (пункты 3.4, 2.2.2 договора). Обязательство по уплате арендной платы обеспечено неустойкой в форме пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки  (пункт 4.8 договора).

Как указывал Комитет в обоснование исковых требований, в нарушение принятых на себя обязательств, ответчик арендную плату оплачивал не своевременно и не в полном объеме, в связи с чем, у него возникла задолженность за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 в размере 2 214 635,36 рублей. Учитывая наличие задолженности, ответчику на основании пункта 4.8 договора начислены пени, размер которых по состоянию на 28.02.2022 составил 1 679 783,25 рублей.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-38149/21-0-0 от 18.11.2020 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор. Требования, изложенные в обращения в претензии, оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

Возражая против удовлетворения иска, Общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением о признании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019 г., послужившего основанием для принятия решения об изменении арендной платы, недействительным; признании приведение Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга арендной платы с 13.02.2019 года по договору аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 года в соответствии с полной рыночной ставкой  недействительной.

Фактически ответчик просил признать недействительным уведомление об изменении арендной платы с 13.02.2019, принятого на основании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда.

В обоснование требований по встречному иску ответчик указывает на то, что 23.06.2020 года в его адрес поступило уведомление об изменении арендной платы согласно пункту 3.1 договора аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 и приведение ее в соответствии с полной рыночной ставкой арендной платы с 13.02.2019.

В результате таких изменений договора образовалась задолженность по оплате за пользование нежилым помещением и требования Комитета изложенные в первоначальном иске.

Основанием увеличения арендной платы явилась проверка, проведенная Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и составленный им акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019, на основании которого арендодатель посчитал, что арендатор использовал менее 70% арендуемого помещения и увеличил арендную плату.

Оспаривая в рамках встречного искового заявления увеличение арендной паты и указанный выше акт  № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019, арендатор указывает на то, что при проведении проверки допущены нарушения, а именно: 1) в нарушение пункта 28 Распоряжение от 14.03.2017 № 3-р Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Порядка проведения проверок фактического использования имущества Санкт-Петербурга государственными унитарными предприятиями Санкт-Петербурга и государственными учреждениями Санкт-Петербурга» (далее – распоряжение) руководитель арендатора не был ознакомлен с результатами проверки, вследствие чего был лишен возможности обжаловать акт проверки в установленном порядке; 2) в нарушении пунктов 33, 34, 35, 36 распоряжения акт проверки не был представлен для подписи и не был вручен руководителю арендатора, что лишило возможности изложить возражения по акту в акте и как следствие в дальнейшем невозможность представить в Комитет свои письменные возражения на акт; 3) в нарушение пункта 44 распоряжения арендодателем не было издано предписание об устранении выявленных нарушений, что лишило возможности арендатора устранить выявленные недостатки.

Кроме того, невозможность использования части помещения на момент проверки было связано с заливом талыми водами внутреннего интерьера. Факт подтвержден решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Лениградской области по делу №А56-118072/2018. Указанное решение  в  законную силу 11.02.2019, что, по мнению Общества, лишило арендатора возможности отремонтировать и привести помещение в соответствие до 13.02.2019, то есть до даты проведения проверки.

Таким образом, основным доводом встречного искового заявления, по мнению арендатора, является необоснованное увеличение с 13.02.2019 размера арендной платы по договору.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил первоначальное исковое заявление в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В подпункте 2 пункта 6 статьи 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 149-51) поименованы некоммерческие организации, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации.

В примечании к статье 5.1 Закона N 149-51 указано, что площадь, используемая арендатором под данный вид деятельности, должна быть не менее 70% от общей площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в разделе 3 договора аренды, где в пункте 3.1 договора стороны согласовали, что в случае изменения или организационно-правовой формы, или вида деятельности арендатора, или соотношения видов деятельности арендатора, или занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, а также при отсутствии подтверждения осуществления преимущественно социально значимого вида деятельности, когда такое подтверждение необходимо в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, за соответствующий период аренды (квартал или месяц согласно пункту 3.4 договора) размер арендной платы за пользование объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

Как было указано выше, в соответствии с положениями постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной платите за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 13.02.2019 проведено обследование Объекта, в результате которого установлено, что на момент проведения обследования ч.п. 7 Объекта, площадью 11,7 кв.м. и ч.п. 5 Объекта площадью 32,7. кв.м. не используются в связи с проведением ремонтных работ. Всего используется под социально значимый вид деятельности и места общего пользования составляет 64,37% процента от общей площади арендуемого помещения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, свидетельствующих о том, что должник должен несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору аренды, послуживших основанием для изменения размера арендной платы.

Судебными актами по делу № А56-118072/2018 установлено, что в зимний период времени 2018 вследствие неудовлетворительного состояния кровли здания произошла протечка талых вод, чем причинен ущерб внутреннему интерьеру арендуемого Организацией помещения, о чем составлены акты осмотра от 19.02.2018. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019, по делу А56-118072/2018 с открытого акционерного общества "Жилкомсервис N 3 Калининского района" в пользу Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации "Общество потребителей "ОПОКАР" взыскано 152 000 руб. убытков, причиненных внутреннему интерьеру нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, улица Софьи Ковалевской, дом 3, корпус 1, литер А, вследствие неудовлетворительного состояния кровли здания и протечки талых вод.

Таким образом, судом установлено наличие совокупности таких условий как совершение противоправных действий или бездействия, возникновение убытков и их размер, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением и возникшими убытками.

Установленные в указанном решении обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

Как указало Общество, невозможность использования части помещения и проведение ремонтных работ в момент осмотра 13.02.2019 связано с устранением последствий протечки талых вод.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Произошедший залив талыми водами арендуемого помещения не зависел от действий и воли арендатора (п. 3. ст. 401 ГК РФ).

Оценив представленный в дело акт от 13.02.2019 суд апелляционной инстанции полагает, что указанный акт составлен ККИ на основании формального осмотра помещения, без учета функционального использования соответствующих помещений, проверка проведена без оценки балансовых отчетов производственно-хозяйственной деятельности истца.

Ненадлежащее выполнение обязанностей управляющей компании по содержанию кровли арендованного Объекта, необходимости восстановления внутреннего интерьера Объекта и как следствие невозможности использования этой части помещения, не могут повлечь негативные последствия для арендатора в виде изменения договора аренды в сторону повышения арендной ставки.

Суд первой инстанции со ссылкой на пункт 2.2.4 договора указывает, что арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, предварительно согласовав объемы и сроки производства с арендодателем. По окончании производства вышеуказанных работ, в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию.

Между тем суд не учел, что данных о капитальном ремонте, или иных неотделимых улучшений Объекта материалы дела не содержат; Комитет доказательств капитального ремонта Объекта, либо работ по неотделимым улучшениям не представил, в связи с чем, апелляционная коллегия пришла к выводу, что Общество не обязано было согласовывать с арендатором сроки и объемы работ по приведению внутреннего интерьера Объекта в состояние до залива талыми водами и нести ответственность за это в виде повышенной арендной ставки за несогласование.

Представленный в материалы дела акт проверки от 13.02.2019 не может быть признан надлежащим доказательством использования Обществом под социально значимый вид деятельности менее 70% от общей площади арендуемого им помещения.

Вместе с тем, апелляционная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения заявления ответчика о фальсификации акта, поскольку несоблюдение порядка проведения осмотра, формальный подход к его проведению и внесение недостоверных сведений, не является основанием для признания документа сфальсифицированным в понимании ст. 161 АПК РФ.

Следовательно, поскольку условия для одностороннего изменения договора аренды в части размера арендной платы отсутствовали, суд пришел к выводу о недействительности уведомления об изменении арендной платы от 16.06.2020, принятого на основании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 13.02.2019.

С учетом изложенного, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления Помещения во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно справочного расчета арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, представленного Комитетом, задолженность Общества по внесению арендных платежей, рассчитанная в соответствии с условиями договора, без учета увеличения ее размера, составила 139 812, 55 рублей.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в размере, установленном Договором, альтернативного расчета ответчик суду не представил, требования истца в части взыскания основного долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 139 812, 55 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца, с учетом задолженности в размере 139 812, 55 руб., размер неустойки составляет 65 314 рублей по состоянию на 28.02.2022.

Представленный истцом справочный расчет пени составлен на основании условий Договора, судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком документально не опровергнут.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности требований Комитета в части взыскания 139 812, 55 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды №04-А000102 от 30.04.2006 за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, а также 65 314 рублей пеней по состоянию на 28.02.2022.

В остальной части, заявленные по первоначальному иску требования, удовлетворению не подлежат.

В отношении требования Комитета о расторжении договора, апелляционная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

Факт существенного нарушения условий договора аренды в части использования помещения, материалами дела не подтвержден.

С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2006 года, принимая во внимание вид деятельности Общества, а также незначительность нарушения условий договора в части внесения арендных платежей, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.

По мнению апелляционного суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, в связи с чем правовых оснований для расторжения договора не имеется.

Таким образом, Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.06.2022 по делу №  А56-70839/2021 подлежит отмене как принятое при неполном выяснении существенных обстоятельств дела, с принятием нового судебного акта.

Расходы по уплате госпошлины подлежат распредедлению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.06.2022 по делу №  А56-70839/2021  отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным уведомление об изменении арендной платы от 16.06.2020, принятого на основании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 13.02.2019.

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 139 812, 55 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды №04-А000102 от 30.04.2006 за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, а также 65 314 рублей пеней по состоянию на 28.02.2022.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» в доход федерального бюджета 7 103 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета по 1 500 руб. государственной пошлины за рассмотрение встречного искового заявления.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.М. Кротов

 

Судьи

Е.А. Герасимова

 М.В. Тарасова