Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4457/2023

г. Нальчик

29 июля 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2024 года

полный текст решения изготовлен 29 июля 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х. Паштовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи З.Б.Мальбаховой,                         

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Майя», с.Аушигер (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики, г.Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об уменьшении размера арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

от  истца: ФИО1 – по доверенности

от ответчика: ФИО2 - по доверенности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Майя» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд КБР с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее – ответчик, Министерство), в котором просит (с учетом уточнений, принятых определением от 27.03.2024): 

- обязать Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики уменьшить размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 07:05:0100014:35, общей площадью 4 064 кв.м, расположенный по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, между участками ООО «Каншао» и КФХ «Жабалиев», установив размер годовой арендной платы в сумме 13 167 рублей с момента принятия Постановления Правительства КБР от 29.12.2021      №278-ПП «Об установлении границ и режима округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер».

- обязать Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО «Майя» дополнительное соглашение к Договору аренды от 31.05.2006. об установлении размера годовой арендной платы в сумме 13 167 рублей.

19.03.2024 (зарегистрировано в системе «Мой арбитр» 20.03.2024) в суд от Министерства поступил отзыв на заявление, просит отказать в удовлетворении исковых требований за необоснованностью.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные требования, просила их удовлетворить.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд своего представителя не направил.

В судебном заседании, начатом – 18.07.2024, судом протокольным определением объявлялся перерыв, после окончания которого – 19.07.2024, судебное заседание продолжено при участии представителей истца и ответчика.

Представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель Министерства в удовлетворении заявленных требований просит отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией с.Аушигер Черекского района (арендодатель) и ООО «Майя» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 31.05.2006, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, из земель находящихся в ведении администрации с.Аушигер расположенный по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, между участками ООО "Каншао" и КФХ "Жабалиев", для строительства оздоровительного комплекса. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка 4064 кв. м. (пункт 1.1 договора). Срок аренды устанавливается с 31.05.2006 по 31.05.2055г. (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка, сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 3 088, 60 рублей. 

Дополнительным соглашением от 11.11.2013 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31.05.2009 раздел 3 «Арендная плата» изложен в следующей редакции: «3.1. Сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 77 200 рублей на основании отчета по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка Общества с ограниченной ответственностью «МСК-7» от 16 октября 2013г. № 096-10-13.»

27.01.2012 на земельный участок зарегистрировано право собственности Кабардино-Балкарской Республикой. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.12.2023 земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного использования «под строительство оздоровительного комплекса», площадь участка составляет 4097 +/- 22 кв. м.

Обществу принадлежат на праве собственности нежилые здания: 

- с кадастровым номером 07:05:1500000:557, общей площадью 282,2 кв. м, расположенное по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, между участками ООО «Каншао» и КФХ «Жабалиев»; 

- с кадастровым номером 07:05:0100004:257, общей площадью 226,9 кв. м, расположенное по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, ул. б/н; 

- с кадастровым номером 07:05:0100004:193, общей площадью 277,7 кв. м, расположенное по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, ул. б/н. 

По сведениям ЕГРН указанные здания расположены в границах спорного земельного участка.

10.07.2023 ООО «Майя» обратилось в адрес Министерства земельных и имущественных отношений КБР с заявлением, в котором в соответствии с постановлением Правительства КБР от 29.12.2021 №278-ПП «Об установлении границ и режима округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер» и внесении изменений в постановление Правительства КБР от 02.04. 2004 №98-ПП» просит установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 21.05.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:05:0100014:35 в размере, не превышающем ставки земельного налога, в соответствии с земельным законодательством РФ. Также просит произвести перерасчет уплаченной арендной платы по указанному договору аренды в период с 29 декабря 2021 год по текущее время, то есть, с момента вынесения постановления Правительства КБР №278-ПП.

Письмом от 17.08.2023 № 24-9-1-68/3848 Министерство сообщило, что отказывает в изменении арендной платы по договору аренды от 31.05.2006 в связи с тем, что договор аренды №4 от 31.05.2006  на земельный участок с кадастровым номером 07:05:0100014:35 был заключен до принятия Постановления Правительства КБР от 29.12.2021 № 278-ПП и включения данного земельного участка в границы округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер».

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее -Постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно вышеприведенной правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды между сторонами заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по ним является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 данного Закона).

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (вопрос 7 разъяснений, приведенный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов. 

Согласно Постановлению Правительства КБР от 29.12.2021 №278-ПП «Об установлении границ и режима округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер» и внесении изменений в постановление Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 02 апреля 2004г. №98-ПП, земельный участок с кадастровым номером 07:05:0100014:35 входит в границы второй зоны округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер». 

Установлено, что в рамках дела № А20-4458/2023 ООО «Майя» обращалось в Арбитражный суд КБР с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики со следующими требованиями: о признании незаконным решения министерства, выраженное в письме от 13.06.2023 №24-9-1-68/2721, об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка; о возложении на министерство обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:05:0100014:35 площадью 4064 кв. м, расположенного по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, и направить подписанный проект договора обществу.

Решением Арбитражного суда КБР от 29.12.2023 по делу № А20-4458/2023, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, удовлетворении заявленных требований отказано по следующим основаниям: Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 02.04.2004 №98-ПП "О некоторых мерах по упорядочению использования источников Аушигер" территория, приуроченная к Аушигерскому месторождению термальных лечебных минеральных вод, признана лечебно-оздоровительной местностью регионального значения. Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29.12.2021 №278-ПП утверждены границы округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер" и режим округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер". До принятия Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона №406-ФЗ) лечебно-оздоровительные местности и курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции). Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона №406-ФЗ). Суд указал, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок полностью расположен в границах округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер". Поскольку испрашиваемый земельный участок ограничен в обороте, отказ министерства в предоставлении его обществу в собственность соответствует закону (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В рамках дела  № А20-4458/2023 судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 07:05:0100014:35, площадью 4064 кв. м расположен в границах округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер" и относится к землям особо охраняемых территорий.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2, подпункт 1 пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены принципом №7. В соответствии с названным принципом арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). Иными словами, при наличии на ограниченном в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации земельном участке объекта недвижимости (строения, здания, сооружения) размер арендной платы за пользованием таким участком определяется с 12.08.2017 года в размере земельного налога. 

Конституционный суд Российской Федерации (определения от 12.11.2019 № 2971- О, от 28.05.2020 №1185-О) разъяснил, что основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в редакции постановления Правительства РФ № 531) обязывают определять размер арендной платы в размере не выше земельного налога в отношении ограниченных в обороте земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости находящиеся в собственности у арендаторов этих участков. 

Таким образом, общество имеет право на установление арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:05:0100014:35 в размере не выше земельного налога с момента его включения в границы второй зоны округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер», т.е. ограничения в обороте и возникновения запрета на его приватизацию. 

Согласно Решению Совета местного самоуправления сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР от 05.12.2019 N 5 "О земельном налоге" налоговая база по земельному налогу определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории сельского поселения Аушигер Черекского муниципального района КБР (пункт 2). Налоговая ставка земельного участка составляет 1,5% (пп.2 пункта 3).

Установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:05:0100014:35 составляет 877 782,25 руб. и в отношении участка годовой размер арендной платы должен быть установлен в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем, арендная плата не должна превышать 13 167 рублей.

На основе правового анализа представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования общества законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь  статьями 49, 70, 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования с учетом принятых уточнений удовлетворить.

2. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики уменьшить размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 07:05:0100014:35, общей площадью 4064 кв.м, расположенный по адресу: КБР, Черекский район, с. Аушигер, между участками ООО «Каншао» и КФХ «Жабалиев», установив размер годовой арендной платы в сумме 13 167 рублей с момента принятия Постановления Правительства КБР от 29.12.2021  №278-ПП «Об установлении границ и режима округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер».

3. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Майя» дополнительное соглашение к Договору аренды от 31.05.2006. об установлении размера годовой арендной платы в сумме 13 167 рублей.

4. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

5. Настоящий судебный акт  выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

 

  Судья                                                                               М.Х.Паштова