730/2018-253811(1) 

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

07 декабря 2018 года Дело № А65-17479/2018  гор. Самара  

Резолютивная часть постановления оглашена 04 декабря 2018 года  В полном объеме постановление изготовлено 07 декабря 2018 года  

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 декабря 2018 года в зале № 6  апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гудзон" на решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 августа 2018 года, принятое по делу №  А65-17479/2018 (судья Галеева Ю.Н.)  

по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет  муниципального образования город Набережные Челны" (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), гор. Казань  

к Обществу с ограниченной ответственностью "Гудзон" (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), гор. Казань,  

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований на предмет спора, Общества с ограниченной ответственностью "АМЕРО", гор.  Казань,  

о взыскании 1 206 451 руб. долга, 762 688 руб. 09 коп. неустойки и расторжении договора  аренды земельного участка № 2285 от 22 августа 2002 года,  

при участии в судебном заседании: от истца – не явились, извещены надлежащим образом; от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом; от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом, 

Установил:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет  муниципального образования город Набережные Челны" обратился в Арбитражный суд  Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной  ответственностью "Гудзон" о взыскании 1 206 451 руб. долга, 762 688 руб. 09 коп.  неустойки и расторжении договора аренды земельного участка № 2285 от 22 августа 2002  года.  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2018 года в  порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью  «Амеро».  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 августа 2018  года суд иск удовлетворил частично. Взыскал с Общества с ограниченной  ответственностью «Гудзон» в пользу Муниципального казенного учреждения  «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны  Республики Татарстан» 1 206 451 руб. долга и 600 000 руб. неустойки. Расторг договор  на аренду земли № 2285 от 22 августа 2002 года с Обществом с ограниченной  ответственностью «Гудзон». В остальной части в иске суд отказал. Взыскал с Общества с  ограниченной ответственностью «Гудзон» в доход бюджета 38 691 руб. 39 коп.  госпошлины.  

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Гудзон", не  согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить,  принять по делу новый судебный акт, в котором исковые требования оставить без  удовлетворения в полном объеме.  

Определением суда от 20 сентября 2018 года апелляционная жалоба оставлена без  движения, установлен срок до 17 октября 2018 года для устранения обстоятельств,  послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.  

Определением суда от 19 октября 2018 года срок оставления апелляционной  жалобы без движения продлен до 14 ноября 2018 года.  

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 ноября  2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 04 декабря 2018 года на 09  час. 05 мин.  

Представители истца, ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о  времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с  частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил  оставить оспариваемое решение без изменения.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о  времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном  сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:  www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в  отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в  соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 августа  2002 года между Администрацией гор. Набережные Челны и ТОО Совместного Татарско- Американского предприятия «Джойта» был заключен договор аренды № 2285,  зарегистрированный в установлено законом порядке. По указанному договору арендатор  получил в пользование на 49 лет земельный участок под кондитерскую фабрику,  площадью 4,812 га, расположенный по адресу: 

<

...> п. ЗЯБ. Земельному участку присвоен кадастровый номер  16:52:030303:4.  

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного  участка от 02 сентября 2013 года ООО «СХ Джойта» (арендатор) передал, а третье лицо –  ООО «Амеро» (новый арендатор) принял все права и обязанности по договору № 2285 на  аренду земли от 22 августа 2002 года, заключенному между Администрацией гор.  Набережные Челны и ООО «Джойта» (правопреемник ТОО «Совместное Татарско- Американского предприятия «Джойта», зарегистрированного 19 марта 2003 года и  переданного ООО «СХ Джойта» на основании договора № 1 о присоединении от 11  декабря 2012 года и передаточного акта от 11 декабря 2012 года, сроком на 49 лет,  

назначение – земли населенных пунктов, под кондитерскую фабрику, общей  площадью 48 120 кв.м, с кадастровым номером 16:52:030303:4, расположенный по адресу:  гор. Набережные Челны, бульвар Бумажников.  

Соглашением от 15 августа 2014 года о расторжении соглашения № 1 передачи  прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12 мая 2014 года – ООО  «Амеро» (арендатор) и ООО «Аккорд Строй» (новый арендатор) пришли к соглашению о  расторжении соглашения № 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды  земельного участка от 12 мая 2014 года.  

Договором купли-продажи от 14 октября 2014 года, подписанным между ООО  «Аккорд строй» (продавец) и ООО «Гудзон» (покупатель), объекты недвижимости за  кадастровыми номерами № 16:52:030303:106, 16:52:030303:107, расположенные на  спорном земельном участке переданы ответчику.  

Согласно выпискам из ЕГРПН на основании договоров купли-продажи с 14 ноября  2014 года ответчику – ООО «Гудзон» принадлежат на праве собственности объекты  (здания) – кадастровые номера № 16:52:030303:106, 16:52:030303:107.  

Поскольку арендные платежи ответчиком не вносились, истец обратился в суд с  настоящим иском.  

Обосновывая судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что при  продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец  недвижимости. При этом, обязанности по выплате арендных платежей ответчик не  исполнил.  

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел,  что поскольку договор аренды между сторонами не заключен, то и оснований для  взыскания арендной платы и расторжения договора, не имеется. При этом, суд не учел,  что в отсутствии заключенного договора, при сложившихся фактических отношениях по  использованию земельного участка, неустойка не может быть взыскана по условиям  договора. Кроме того, суд должен был снизить размер неустойки, как несоразмерный  последствиям неуплаты и отсутствии доказательств причинения реальных убытков.  

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва и изучив  материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого  судебного акта.  

В соответствии с частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость  передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый  для ее использования.  

Согласно части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу  на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не  противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или  договором.  

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец  недвижимости.  

Доводы ответчика о том, что договорные отношения между истцом и ответчиком  отсутствуют, аналогичные доводам апелляционной жалобы, как правомерно отметил суд  первой инстанции, опровергаются положениями статьи 552 Гражданского кодекса  Российской Федерации, следовательно, на спорные правоотношения распространяет свое  действие договор аренды № 2285.  

Таким образом, мнение ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ  защиты права, путем предъявления требования о взыскании долга и неустойки, вместо  неосновательного обогащения и процентов по статье 395 Гражданского кодекса  

Российской Федерации, продублированный в апелляционной жалобе, является  ошибочным.  

Из актов обследования земельного участка № 428 от 03 июня 2016 года,  протоколами осмотра сайта ответчика, повторного акта осмотра земельного участка №  496 от 14 июня 2017 года следует, что часть нежилых помещений, принадлежащих  ответчику, используется под торговый центр «Арзан».  

С учетом того, что доля в праве пользования земельным участком у ответчика  составляет 15,38 %, истец обратился с настоящим иском в суд взыскании арендных  платежей за период с 01 июня 2016 года по 30 апреля 2018 года в сумме 1 206 451 руб.  

При этом, ежемесячный размер арендной платы по расчету истца составил 52 454  руб., исходя из поправочного коэффициента равного 10.  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 августа 2017 года по  делу № А65-16429/2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной  и кассационной инстанций с ООО «Амеро» в пользу истца взыскано 12 057 008 руб. 79  коп. долга за пользование спорным земельным участком, с учетом поправочного  коэффициента 10, 7 000 000 руб. пени.  

Определением Верховного суда Российской Федерации от 24 мая 2018 года по делу   № А65-16429/2016 отказано ООО «Амеро» в передаче кассационной жалобы для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическом спора  Верховного суда Российской Федерации.  

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской  Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным.  

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная  плата.  

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны  обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе  применять другой размер арендной платы.  

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения  арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления  в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424  Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая  арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на  соответствующий период регулирующим органом.  

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской  Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, если иное не установлено  настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных  участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена.  

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального  закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации», утратившим силу с 01 марта 2015 года.  

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование  спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат  публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти  Республики Татарстан.  

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995  года № 74 «Об арендной плате за землю» утверждено Положение о порядке определения  размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности  Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.  

Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за пользование  земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного  коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного  участка, указанный в приложении № 1 к Положению.  

В соответствии с приложением № 1 к указанному Положению поправочный  коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты  розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной  торговли), объекты рынков, аптеки составляет 10, под объекты производственной сферы  1.  

За ответчиком зарегистрировано право собственности на различные объекты  недвижимости, часть из которых являются объектами производственного назначения, а  часть объектов имеют назначение – нежилые и при определении их назначения  необходимо исходить из их фактического использования.  

Из акта от 14 июня 2017 года № 496, составленного по указанию суда, следует, что  часть нежилых помещений, принадлежащих обществу, используется под торговый центр.  

Факт длительного использования помещений под торговлю, в том числе  предыдущим собственником указанных объектов недвижимости, подтверждается  имеющимися в материалах дела актами обследования и фотографиями.  

Таким образом, спорный земельный участок используется ООО «Гудзон» под  объекты торговли.  

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации ООО «Гудзон» не представлено суду доказательств, опровергающих  указанные обстоятельства.  

При расчете платы по земельному участку с несколькими видами разрешенного  использования, поправочный коэффициент определяется по принципу наибольшего  значения. Данная позиция подтверждена определением Верховного суда  Российской Федерации № 306-ЭС16-14540 от 09 января 2017 года.  

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о  правомерности применения истцом при расчете арендной платы поправочного  коэффициента со значением – 10.  

Учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается  документально, требование истца о взыскании 1 206 451 руб. долга за период с 01 июня  2016 года по 30 апреля 2018 года, в силу статей 309, 614, 552 Гражданского кодекса  Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является  обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.  

В соответствии с пунктом 5 договора в случае неуплаты арендной платы в  установленный срок начисляется неустойка в размере 0,2 % от суммы недоимки за  каждый день просрочки.  

Доводы жалобы относительно неверности применения в настоящем деле условий  договора, отклоняются судебной коллегией в силу вышеизложенного, а именно,  признания факта, что условия договора № 2285 от 22 августа 2002 года распространяются  на ответчика.  

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная  сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.  

Основанием для применения неустойки является факт нарушения  обязательства.  

При этом, как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта  2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником  является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно  некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности,  снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника,  которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении  размера неустойки ввиду ее несоразмерности.  

В соответствии с пунктами 70, 71 Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за  нарушение обязательств" по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего  или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.  

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный  предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею  приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по  обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме  (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Согласно пункту 77 вышеуказанного Постановления снижение размера договорной  неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным  предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство  при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных  случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может  повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При этом степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения  обязательств является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку  указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств  конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Предусмотренная договором неустойка (0,2 %) в противовес обычно  устанавливаемому размеру в 0,1 % в договорах между коммерческими  организациями, является высокой.  

С учетом изложенного, требование истца о взыскании неустойки, начисленной на  сумму долга, за период с 16 июля 2016 года по 27 апреля 2018 года по ставке 0,2 %  согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.  Однако, учитывая ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства,  ходатайство ответчика о ее снижении, высокую ставку начисления пени суд первой  инстанции, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации,  правомерно уменьшил размер неустойки до 600 000 руб.  

Такой размер ответственности является адекватным по отношению к последствиям  нарушения ответчиком денежного обязательства и обеспечивает сохранение баланса  интересов сторон.  

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды. 

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации при существенном нарушении договора другой стороной, по требованию  одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.  

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут  судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 06/246п от 28 апреля 2018 года  с предложением оплатить задолженность по арендной плате, с предложением расторгнуть  договор аренды в 10-дневный срок после истечения 10 дневного срока для добровольного  исполнения требований претензии.  

Ответчиком претензия истца оставлена без удовлетворения. 

Поскольку ответчиком платежи по арендной плате не вносились, просрочка  составила более двух раз подряд, требование истца о расторжении договора аренды  земельного участка в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации также является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой  инстанции.  

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов,  которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу,  влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы  суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции  несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов,  основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы  жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств  при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом  апелляционной инстанции.  

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не  находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 08  августа 2018 года, принятого по делу № А65-17479/2018 и для удовлетворения  апелляционной жалобы.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат  отнесению на заявителя жалобы.  

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 августа 2018 года,  принятое по делу № А65-17479/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью "Гудзон" - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со  дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.  

Председательствующий С.Ю. Николаева  

Судьи С.Ш. Романенко  

 Е.А. Терентьев