3919/2017-299030(2) 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15956/2017

26 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2017 года. Полный текст решения изготовлен 26 июня 2017 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  судьи Изотовой С.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург,  Смольный проезд, д. 1, лит. Б; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПб» (199034, Санкт- Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А; ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>)  

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки при участии: от КИО представителя ФИО2 (доверенность от 29.12.2016), 

от ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПб» представителя ФИО3 (доверенность от  19.01.2017),  

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет)  обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «ГЛАВСТРОЙ-СПб» (далее – ответчик, Общество) о взыскании с ответчика  18 938 329 руб. задолженности по договору аренды от 26.08.2011 № 00/ЗК-006146 за  период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 3 704 541 руб. 09 коп. пеней за просрочку платежа за  период с 01.02.2014 по 12.01.2017.  

В обоснование заявленных требований Комитет ссылается на нарушение  ответчиком договора аренды.  

В отзыве на исковое заявление Общество против удовлетворения заявленных  требований возражает, указывая, что с 16.06.2016 договор аренды действовал в режиме  неопределенного времени, письмом от 26.07.2016 Общество направило в Комитет  уведомление об отказе от договора, в связи с чем договор прекратил свое действие с  27.10.2016; земельный участок сформирован и передан в аренду в нарушение  действующего законодательства, поскольку земельный участок фактически полностью  занят дорогами и проездами и обременен правом прохода и проезда, такие ограничения  в договоре аренды отсутствуют; территория общего пользования не может являться  предметом арендных отношений, арендная плата оплачена путем зачета ранее  перечисленного Обществом задатка в счет арендной платы, тогда как расчет пеней  

произведен без учета данного обстоятельства и без учета того, что решением  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56- 92030/2016 уже взысканы пени за просрочку платежа за период с 25.06.2016 по  18.10.2016, размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и  подлежит уменьшению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ).  

В дополнении к отзыву ответчик указывает, что согласно информации,  размещенной в региональной информационной системе «Геоинформационная система  Санкт-Петербурга» спорный земельный участок имеет площадь 50 846 кв. м, в связи с  чем расчет арендной платы должен производится исходя из указанной площади  земельного участка.  

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные  требования, представитель Общества против удовлетворения заявленных требований  возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что Комитетом не соблюден  досудебный порядок по требованию о взыскании неустойки, а также пропущен срок  исковой давности по требованию о взыскании неустойки, начисленной на сумму  задолженности за первый квартал 2014 года.  

Кроме того, Обществом заявлено ходатайство о приостановлении производства  по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56- 51680/2016.  

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 час.15 мин. 20.06.2017. 

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить  производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до  разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской  Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации,  судом общей юрисдикции, арбитражным судом.  

Как следует из заявленного ходатайства, в деле № А56-51680/2016  рассматривается исковое заявление Общества к Комитету о внесении изменений в  инвестиционный договор от 14.07.2011 № 00-(И)006146.  

Вместе с тем заявитель не обосновал невозможность рассмотрения настоящего  дела до рассмотрения дела № А56-51680/2016, поскольку в случае продления срока  действия инвестиционного договора, применение при расчете арендной платы иных  коэффициентов возможно только в периоды, подтвержденные Комитетом и Комитетом  по энергетике и инженерному обеспечению в порядке, предусмотренном пунктами  3.1.1, 3.1.2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О  мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной  платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга» (далее – Постановление № 1379), заключение которых стороны имели  возможность представить и в материалы настоящего дела.  

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон,  арбитражный суд установил следующее.  

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским  имуществом, правопредшественником Комитета, далее – КУГИ (арендатор), и  Обществом (инвестор) 14.01.2011 заключен инвестиционный договор № 00-(И)006146,  в соответствии с которым КУГИ обеспечивает инвестору допуск к зданиям по адресам:  Санкт-Петербург, Центральный район, Садовая ул., д. 28-30, корп. 4, с кадастровым  номером 7831:031:11:46, корп. 6 с кадастровым номером 78:1056Р:0:5, корп. 7 с  кадастровым номером 78:1056Р:0:6; корпус 21 с кадастровым номером 78:1056М:0:2,  корпус 24 с кадастровым номером 78:31:031:11:45, корп. 30 лит. Б с кадастровым  номером 78:1056К:5:17, корпус 32 с кадастровым номером 78:1056И:0:9, корпус 42 с  

кадастровым номером 78:1056Н:0:18, корпус 44 с кадастровым номером 78:1056Н:0:9,  корпус 56 с кадастровым номером 78:31:031:11:48, корпус 57 с кадастровым номером  78:31:1056Д:0:7, корпус 62 с кадастровым номером 78:1056Д:0:10, для осуществления  инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования без  изменения предметов охраны корпусов № 4, 6, 7, 21, 24, 30 лит. Б, 32, 42, 44, 56, 57 и  реконструкции корпуса 62, расположенных на земельном участке площадью 52 467 кв.  м с кадастровым номером 78:31:031:11 по адресу: Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, под  общественно-деловой многофункциональный комплекс на условиях договора без  перехода прав владения и (или) пользования объектом, а инвестор обязуется выполнить  приспособление объектов для современного использования, а также другие  обязанности, предусмотренные договором.  

Пунктом 5.2.2 договора срок окончания инвестиционного проекта установлен  15.06.2016.  

В целях реализации указанного инвестиционного проекта 26.08.2011 между  КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 00/ЗК-006146  аренды земельного участка площадью 52 467 кв. м с кадастровым номером 78:31:031:11,  находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, к. 24.  

Согласно пункту 3.1 договора договор действует до 15.06.2016 и вступает в силу  с момента его государственной регистрации.  

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что его условия распространяются на  отношения сторон, возникшие с 26.08.2011.  

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что величина квартальной арендной платы  при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно  устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет  473 675 руб. 81 коп.  

В десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой  ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским  государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и  оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в  соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка и направляет арендатору  подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего  новую величину арендной платы.  

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора, предусматривающего  обязанность арендатора не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю  ведомость инвентаризации участка, текущая сумма арендной платы, подлежащей  перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с  применением кода функционального использования территории Кн – 18,0 с учетом  пункта 3.5 договора.  

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает  текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по  формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости,  установленный Правительством Санкт-Петербурга за текущий год.  

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов  Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера  арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить  размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке; новый размер арендной  платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении  соответствующих изменений в договор; момент получения уведомления определяется в  любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу,  указанному в договоре.  

В силу пункта 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее  десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно  уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода,  перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого  числа оплачиваемого месяца.  

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года  (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном  перечислении арендной платы) до 31 января.  

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором  обязанности по внесению арендной платы начисляются пени в размере 0,15 % с  просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.  

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05.07.2012.  

КУГИ направил Обществу уведомление от 10.06.2013 № 5266 об изменении  размера арендной платы на основании ведомости инвентаризации земельного участка  по функциональному использованию территории, согласно которому в период с  26.03.2013 по 31.12.2013 арендная плата в квартал составляет 1 475 093 руб. 30 коп.  

На основании указанного уведомления 14.02.2014 Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу  внес соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.  

Впоследствии 13.11.2015 Комитет направил Обществу уведомление от  10.11.2015 № 65251-32/15 об изменении арендной платы на основании ведомости  инвентаризации, составленной по состоянию на 19.10.2015, согласно которой  величина квартальной арендной платы с 19.10.2015 составляет 1 344 715 руб. 86 коп.  

В связи с изменением методики расчета арендной платы Комитет направил  Обществу уведомление от 30.11.2015 № 18585-ув./15 о том, что с 01.12.2015  квартальная арендная плата составляет 1 792 619 руб. 83 коп. с учетом Кд равного 1,2.  

Комитет направил Обществу уведомление от 17.06.2016 № 65446-32 об  изменении арендной платы, согласно которому с 15.06.2016 арендная плата  рассчитывается по коду 18.0 и составляет в квартал 26 398 882 руб. 85 коп.,  рассчитанных с применением коэффициента функционального использования равного  18.0.  

В связи с наличием задолженности по арендной платы Комитет направил  Обществу претензию от 01.11.2016 № 9856-пр/16 об уплате задолженности за период с  01.10.2016 по 31.12.2016.  

Впоследствии 30.12.2016 Комитет направил Обществу претензию от 24.11.2016   № 10143-пр./16 об уплате задолженности и неустойки, а затем обратился в суд с  настоящим иском.  

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.  

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом.  

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в  редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы,  порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством  Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской  Федерации, органами местного самоуправления.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской  Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в  государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с  основными принципами определения арендной платы, установленными  Правительством Российской Федерации.  

Согласно пункту 3 названной статьи, если иное не установлено настоящим  Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:  

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков,  находящихся в федеральной собственности;  

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в  отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской  Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не  разграничена;  

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков,  находящихся в муниципальной собственности.  

Поскольку арендная плата за земельные участки является нормативно  регулируемой, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной  платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной  собственности.  

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в  государственной собственности Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт- Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за  земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»,  а с 01.01.2010 – Постановлением № 1379.  

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости  от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального  использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления  определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при  этом код функционального использования территории (Кн) определяется по  фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).  

В силу пункта 3.1.1 Постановления № 1379 арендная плата за земельные участки,  предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов  государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости  для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения  строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых  заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для  завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется: по  кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный  соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти  Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.  

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта  недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков  строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается  по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением  случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим  исполнением обязательств со стороны инвестора.  

По истечении срока реконструкции, приспособления для современного  использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного  правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в  

случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления  для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со  стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков  реконструкции, приспособления для современного использования объекта  недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду  18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета  имущественных отношений Санкт-Петербурга или Комитета по энергетике и  инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном  Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной  власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении  объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для  современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт- Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в течение которого невыполнение условия об  окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования  связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции,  приспособления для современного использования, заключением соответствующих  договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения),  предоставленного для реконструкции, приспособления для современного  использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического  обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).  

Таким образом, размер арендной платы при реализации инвестиционного  проекта дифференцирован уполномоченным государственным органом исходя из  сроков завершения реконструкции.  

Доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных названным пунктом  постановления № 1379, для расчета арендной платы с применением коэффициента 10.1  в материалах дела отсутствуют.  

Общество доказательства оплаты задолженности не предоставило.  

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на  прекращение действия договора аренды в связи с отказом Общества от договора  аренды; уведомление об отказе от договора получено Комитетом 27.07.2016 (л. д. 141).  

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 10.03.2017   № 78/115/003/2017-321 погашение регистрационной записи об аренде произведено  10.03.2017.  

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды  арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все  время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных  арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.  

Спорный земельный участок предоставлен для реализации инвестиционного  договора от 14.01.2011, доказательства возврата Комитету объектов, предусмотренных  пунктом 1.1 инвестиционного договора, Общество не представило.  

Истечение установленного инвестиционным договором срока его действия в  силу статьи 425 ГК РФ не прекращает обязательств сторон по договору.  

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое  использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора  производится в размере, определенном этим договором, в связи с чем несостоятелен  

довод Общества о том, что в связи с прекращением договора аренды оно обязано  уплачивать арендную плату только за земельные участки, расположенные  непосредственно под объектами недвижимости, указанными в пункте 1.1  инвестиционного договора.  

Как следует из представленных Обществом документов, изменения в  Государственный кадастр недвижимости относительно площади спорного земельного  участка внесены 30.03.2017, то есть за пределами периода, указанного в иске, в связи с  чем данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего  иска.  

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации  участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,  набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими  объектами, относятся к землям общего пользования.  

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской  Федерации и статьи 262 ГК РФ названные выше объекты, перечень которых не является  закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят  находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки  либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая  правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и  землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и  собственником соответствующего земельного участка.  

Исходя из пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской  Федерации существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы  территорий общего пользования обозначаются красными линиями.  

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 11.08.2015 № 4-КГ15-36, исходя из смысла приведенных  выше норм права в их нормативно-правовом единстве следует, что надлежащим  доказательством того, что спорный земельный участок мог относиться к территориям  общего пользования, является документ, который бы свидетельствовал о нахождении  такого участка в границах красных линий.  

Такие документы в деле отсутствуют. Проект планировки территории не утвержден. 

Сведения об ограничениях в виде обременения его правом прохода и проезда  содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемым  приложением к договору; Общество, заключившее договор на предложенных в нем  условиях, знало о существовании данных ограничений, не доказало, что наличие  указанных ограничений препятствует в использовании земельного участка для целей,  для которых он был предоставлен, а именно для осуществления приспособления для  современного использования зданий, расположенных на участке, под общественно- деловой многофункциональный комплекс, до заявления настоящего иска о наличии  таких обстоятельств ответчик не заявлял.  

Поскольку Комитет надлежащим образом исполнил свои обязанности, заявление  Общества о недействительности сделки в части передачи Обществу в пользование  земельных участков, обремененных правом прохода и проезда, не имеет правового  значения, так как Общество, ссылаясь на недействительность сделки, действует  недобросовестно, его поведение после заключения сделки давало основание другим  лицам полагаться на действительность сделки.  

При таких обстоятельствах ходатайство Общества о назначении экспертизы для  решения вопроса, являются ли части переданного в аренду земельного участка,  обремененные правом прохода и проезда, территорией общего пользования,  удовлетворению не подлежит  

В опровержение размера задолженности, указанной Комитетом, Общество  представило платежные поручения от 21.01.2014 № 84, 10.04.2014 № 40898, 10.07.2014   № 45171, 10.04.2015 № 2200, 15.07.2015 № 4122, 08.10.2015 № 5890, 15.12.2015 № 7431,  15.12.2015 № 7432, 26.01.2016 № 361, 29.01.2016 № 428, 08.04.2016 № 1892, 08.07.2016   № 3915, 13.10.2016 № 6015, 13.10.2016 № 6014, 13.10.2016 № 6016 на общую сумму  48 080 094 руб. 71 коп. (т. 1, л. д. 85-100), а также письмо Общества от 05.08.2014   № ППб-15-01/14-2585 о зачете задолженности по договору аренды за счет задатка в  размере 5 764 728 руб. 19 коп. (т. 1, л. д. 143), письмо Комитета по управлению  городским имуществом от 09.10.2014 № 28399-32 о прекращении обязательств  Общества перед Комитетом зачетом задатка в сумме 47 633 564 руб. 79 коп. (т. 1, л.д.  144-146).  

Кроме того, Комитет обратился с иском о взыскании с Общества 4 400 329 руб.  91 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 25.06.2016 по 18.10.2016,  начисленной на сумму задолженности по арендной платы в размере 28 932 638 руб.  94 коп., образовавшейся за период с 15.06.2016 по 30.09.2016.  

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью  или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо  срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях,  предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок  которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.  

Материалами дела подтверждается, что для участия в конкурсе на право  заключения Соглашения о реализации стратегического инвестиционного проекта  Санкт-Петербурга преобразования территории ФИО4 двора от 08.02.2008  Общество на основании договора о задатке от 23.11.2007 № 15781-ДЗ перечислило  100 000 000 руб. задатка, из которых 3 872 039 руб. зачтено в счет компенсации  расходов открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на  организацию и проведение торгов, часть задатка в размере 47 500 000 руб. и 994 396  руб. 21 коп. перечислена названным Фондом в бюджет Санкт-Петербурга в счет  исполнения обязательств Общества по инвестиционному договору от 14.07.2011 № 00- (И)006146.  

Пунктом 7.8 Соглашения о реализации стратегического инвестиционного  проекта Санкт-Петербурга преобразования территории ФИО4 двора, заключенного  между Санкт-Петербургом в лице председателя Комитета по инвестициям и  стратегическим проектам и Обществом, предусмотрено, что стратегический инвестор  обязан в трехнедельный срок с момента подписания протокола о результатах конкурса в  соответствии с договором о задатке, заключенным с открытым акционерным обществом  «Фонд имущества Санкт-Петербурга» компенсировать расходы, произведенные  открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в связи с  организацией и проведением конкурса; размер расходов на момент утверждения  конкурсной документации составляет 3 872 039 руб., включая НДС в размере  590 650 руб., и подлежит уточнению путем заключения дополнительного соглашения к  договору между открытым акционерным обществом «Фонд имущества СПб» и  участником конкурса, признанным победителем; перечисленный стратегическим  инвестором задаток для участия в конкурсе зачитывается в счет исполнения  обязательства, указанного в настоящем пункте, а в оставшейся части – в счет  исполнения обязательств, определяемых сторонами на основании дополнительного  соглашения к соглашению; задаток не засчитывается в счет исполнения обязанностей  сторон по уплате налоговых платежей в связи с заключением соглашения.  

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 к Соглашению о реализации  стратегического инвестиционного проекта Санкт-Петербурга преобразования  территории ФИО4 двора предусмотрена возможность зачета Санкт-Петербургом по  

заявлению стратегического инвестора счет исполнения денежных обязательств по  инвестиционным договорам между стратегическим инвестором и Санкт-Петербургом в  отношении объектов в порядке, установленном такими инвестиционными договорами.  

Стороны по обоюдному согласию избрали такой способ прекращения  обязательства инвестора по заключенным им договорам с Комитетом.  

Срок действия упомянутого соглашения истек 08.02.2013, в связи с чем у Санкт- Петербурга отсутствуют основания для удержания указанных сумм.  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7  информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров,  связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»  разъяснил, что статья 410 Гражданского кодекса не требует, чтобы предъявляемое к  зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.  

Письмом от 05.08.2014 № ГСПб-15-01/14-2585 Общество заявило о зачете  5 764 728 руб. 19 коп. в счет оплаты задолженности по договору № 00/ЗК-00646 за  период с 26.03.2013 по 30.09.2014, а на основании письма Комитета по управлению  городским имуществом от 09.10.2014 произведен зачет 1 639 230 руб. 32 коп. в счет  оплаты арендной платы за IV квартал 2014 года.  

При расчете неустойки на сумму задолженности по арендной плате,  подлежавшей уплате за период 01.01.2014 по 31.12.2014 Комитет не учет разъяснения,  содержащиеся в пункте 3 информационного письма от 29.12.2001 № 65 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом  встречных однородных требований», согласно которым если встречные требования  являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала  заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления  срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и  независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете.  

Кроме того, Обществом заявлено о пропуске Комитетом срока исковой давности  по требованию о взыскании неустойки за первый квартал 2014 года.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 25, 26  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43  «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса  Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о  взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по  правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу,  определяемому применительно к каждому дню просрочки.  

Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты,  само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании  дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за  пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению  убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения  срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении  убытков.  

Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о  взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами  (статья 317.1 ГК РФ).  

Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой  давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае  предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по  требованию о взыскании неустойки продолжает течь.  

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по  главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным  

требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении  неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о  возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после  начала течения срока исковой давности по главному требованию.  

Доказательства, свидетельствующие о перерыве срока исковой давности по  требованию о взыскании неустойки, Комитет не представил.  

В свою очередь несостоятельна ссылка Общества на взыскание решением  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2017 по  делу № А56-92030/2016 неустойки за период с 26.06.2016 по 17.10.2016, поскольку  указанная неустойка начислена на сумму задолженности, возникшей за период с  15.06.2016 по 30.09.2016, задолженность за указанный период предметом настоящего  спора не является.  

Довод Общества о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора  относительно неустойки опровергается представленной в материалы дела претензией от  24.11.2016 № 10143-пр./16.  

Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении  судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств» если кредитором соблюден  претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным  и претензионный порядок в отношении дополнительных требований.  

Также Обществом не учтено, что при перечислении денежных средств по  платежным поручениям при исполнении денежного обязательства, оно считается  исполненным с даты зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка  получателя.  

Ответчик заявил об уменьшении размера неустойки, ссылаясь на ее явную  несоразмерность последствиям нарушения обязательства.  

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно  несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о  таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.  

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в  случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть  уменьшена в судебном порядке.  

В соответствии с пунктом 71 названного Пленума, если должником является  коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая  организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение судом  неустойки допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое  может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи  333 ГК РФ).  

Согласно пункту 73 постановления бремя доказывания несоразмерности  неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.  Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что  

возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения  обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о  невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового  положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на  денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного  финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения  долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком  социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за  пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для  снижения неустойки.  

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств», возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не  обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе  предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения  обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и  осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку  (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в  соответствующий период, валютных курсов и т.п.).  

Согласно пункту 75 названного постановления при оценке соразмерности  неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не  вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что  неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более  выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1  ГК РФ).  

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в  частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение  оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам,  выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения  обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.  

Пунктом 77 постановления предусмотрено, что снижение договорной неустойки,  подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем,  а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении  ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение  кредитором необоснованной выгоды.  

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения  арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не  полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие  имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в  соответствии с законодательством и договором.  

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям  нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в  каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом  конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 20.04.2017 по делу № А56-92030/2016 с Общества в пользу Комитета с  учетом применения положений статьи 333 ГК РФ взыскано 3 000 000 руб.  

Вышеуказанным решением, снижая размер неустойки, суд пришел к выводу о  явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, полагая, что  договором установлен высокий процент неустойки 0,15 % в день (54 % годовых).  

Во избежание принятия противоречивых решений, суд полагает возможным  также уменьшить размер взыскиваемой неустойки, рассчитав ее по двойной ключевой  ставке, действующей на дату вынесения решения.  

В соответствии с п.1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее – НК РФ) государственные органы, органы местного самоуправления,  выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или  ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.  

Согласно пункту 4 статьи 333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от  уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная  пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной  пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых  требований.  

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о  государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» применительно  к пункту 6 статьи 52 НК РФ сумма государственной пошлины исчисляется в полных  рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до  полного рубля.  

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда истец освобожден  от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной  пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом  неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).  

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 143, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью  «ГЛАВСТРОЙ-СПб» о приостановлении производства по настоящему делу до  вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-51680/2016 отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПб» в  пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 18 938 329 руб.  задолженности по договору аренды от 26.08.2011 № 00/ЗК-006146 за период с  01.10.2016 по 31.12.2016, 918 387 руб. 66 коп. пеней за просрочку платежа.  

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПб» в  доход федерального бюджета 122 284 руб. государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья С.В. Изотова