АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-2843/2022

г.Чита

19 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  05 апреля 2024 года

Решение изготовлено в полном объёме 19 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Я.А. Понуровского

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.В. Мухомедьяровой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

1. Федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2. Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании штрафа в размере 128675,28 руб.,

об обязании в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда привести планировку нежилых помещений № 11, 12, 13, расположенных по адресу: Республика Бурятия. Г. Улан-Удэ, ул. Маршала Жукова, д. 7А в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» от 29.04.2015,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Краевого государственного унитарного предприятия «Забайкальское БТИ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца 1: представитель явку не обеспечил, извещен;

от истца 2: ФИО2, представителя по доверенности от 01.11.2023;

от ответчика: представитель явку не обеспечил;

от третьего лица: представитель явку не обеспечил, извещен.

 

Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации" (далее – истец 1, ФГКУ «Сибирское ТУИО») обратилось в арбитражный суд к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО3) с вышеуказанным исковым заявлением.

Определением от 30.03.2022 исковое заявление принято судом к производству, назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с частью 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

30 мая 2022 года судом вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 15 ноября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Краевое государственное унитарное предприятие «Забайкальское БТИ».

Определением от 06 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России.

Определением от 10 мая 2023 года Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России (далее – истец 2, ФГКУ «Дальневосточное ТУИО») привлечено к участию в деле в качестве соистца.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 13 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2023 года, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08 ноября 2023 года решение суда первой инстанции, а также постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

Протокольным определением от 25.03.2024 суд завершил предварительное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании суда первой инстанции.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 05 апреля 2024 года.

При новом рассмотрении истец 2 уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика штраф в размере 128675,28 руб., обязать в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда привести планировку нежилых помещений № 11, 12, 13, расположенных по адресу: Республика Бурятия. Г. Улан-Удэ, ул. Маршала Жукова, д. 7А в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» от 29.04.2015.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца 2 исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика явку в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.  21.03.2024 направил письменные пояснения, в которых исковые требования не признал, указал, что перепланировка произведена с использованием гипсокартонных перегородок, в результате установки которых не произошло уменьшение площади переданных помещений, не нарушена несущая способность конструктивных элементов здания, установленные мойки и унитаз подключены от существующего центрального водоснабжения, водоотведение смонтировано в существующую центральную канализации, на момент заключения договора аренды в помещении № 13 находилась раковина.

Представители истца 1 и третьего лица явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в соответствии с часть 3 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

28.07.2018 между ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/5/АИ-41 (далее – Договор).

По условия указанного Договора Арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (на поэтажном плане комн. № 11,12,13), площадью 56,4 кв.м., расположенные на втором этаже здания комбината бытового обслуживания по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 28.07.2018 по 28.07.2023.

Передача Арендодателем Объекта Арендатору подтверждается актом приема - передачи имущества от 28.07.2018 к договору от 28.07.2018 № 141/3/5/АИ-41. 

В акте от 28.07.2018 указано назначение помещения - нежилое, текущее использование – офис. 

В соответствии с пунктом 3.2.6 Арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с целевым назначением, а также условиями Договора, Законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий, в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности. 

Согласно пункту 3.2.16 Договора ИП ФИО1 обязалась без предварительного письменного согласия ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России не проводить переустройства, переоборудования и (или) перепланировок Объекта, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения Объекта. Соответствующую проектную документацию Арендатор обязан, оформит за счет собственных средств, и согласовать со всеми уполномоченными органами до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки, а после окончания работ - оформить технические и правоустанавливающие документы за счет собственных средств.

Согласно пункту 3.2.17 в случае обнаружения Арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности, стен, перегородок или перекрытий капитального характера,  переделок или прокладок сетей ликвидировать таковые, а помещений привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

При заключении Договора аренды согласно пункту 5.1. сумма ежемесячной арендной платы составляет 10039,17 руб.

Согласно пункту 5.6.1 Договора арендатор ежегодно обязан, самостоятельно рассчитывать размер арендной платы путем увеличения суммы на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с месяца следующим за месяцем заключения договора.

В соответствии с пунктом 6.2.2 Договора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктами, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.14, 3.2.16, 3.2.17, 3.2.20 3.2.21, 3.2.23, 3.2.29, 3.2.30, 3.2.32, 3.2.33 договора, Арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 5.3 договора, штраф в размере годовой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства.

23.11.2021 сотрудниками ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России проведена плановая выездная проверка, по результатам которой составлен акт № 49.

По результатам проверки установлено, что по договору аренды от 28.06.2018 № 141/3/5/АИ-41 ИП ФИО3 переданы нежилые помещения № 11, 12, 13, общей площадью 56,4 кв.м., расположенные на 2 этаже здания КБО. 

При проведении проверки выявлен факт перепланировки помещений - в помещениях № 11, 12 установлены гипсокартонные перегородки и межкомнатные двери, в помещении № 13 установлена гипсокартонная перегородка без дверного заполнения для выделения кухонного помещения, а также выделено помещение - уборная. 

В ходе проверки установлено, что на переданной Арендатору площади - 56,4 кв.м., оборудовано 7 помещений.

Заявление о согласовании перепланировки помещений от ИП ФИО3 в Учреждение не поступало.

Приказом Департамента военного имущества Министерства Обороны Российской Федерации от 06.08.2021 № 2495 право оперативного управления ФГКУ «Сибирское ТУИО» на комбинат бытового обслуживания, распложенный по адресу: 

<

...> прекращено, на основании акта № 0000-000299 от 21.03.2022 имущество переданр в оперативное управление ФГКУ "Дальневосточное ТУИО".

09.12.2022 между ответчиком и истцом 2 подписано дополнительное соглашение № 141/3/6/АИД-450 к Договору, согласно которому ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» выступает в качестве Арендодателя.

Ссылаясь на то, что ответчик оплату штрафа не произвел, выявленные актом от 23.11.2021 нарушения не устранил, истец 1 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответчик в дополнениях от 06.03.2023 указал, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку прекращено право оперативного управления истца 1.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

09.12.2022 между ответчиком и истцом 2 подписано дополнительное соглашение № 141/3/6/АИД-450 к Договору, согласно которому ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» выступает в качестве Арендодателя.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

На основании изложенного, суд считает, что надлежащим истцом в рамках рассматриваемого спора является ФГКУ «Дальневосточное ТУИО».

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

В действующем законодательстве отсутствуют понятия «перепланировка» и «переустройство» в отношении нежилых помещений, поэтому суд полагает, что в данном случае с учетом положений статьи 6 ГК РФ можно по аналогии применить нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1). В свою очередь перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2).

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, к перепланировке и переустройству (переоборудованию) помещений в числе прочего отнесено разукрупнение помещений (увеличение количества комнат в помещениях (количества помещений) за счет установки перегородок), устройство дополнительных санузлов, прокладка новых подводящих и отводящих трубопроводов, установка новых (ранее отсутствовавших) сантехнических приборов. Проведение соответствующих действий требует внесения изменений в техническую документацию помещений.

Актом проверки от 23.11.2021 установлено, что из 3 переданных по Договору ответчиком оборудовано 7 помещений.

Согласно представленному в материалы дела заключению ООО «Стройка» от 17.05.2022 № 06-05/22 при установке унитаза и двух моек водоснабжение проведено из помещений 15 и 16, водоотведение также присоединено с центральной канализацией в помещениях 15 и 16.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как указано выше, в пункте 3.2.16 договора аренды от 28.07.2018 № 141/3/5/АИ-41 стороны указали обязанность арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя не проводить переустройство, переоборудование и (или) перепланировку нежилого помещения, требующие внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся характеристик и функционального назначения объекта.

В свою очередь в пункте 6.2.2 договора стороны предусмотрели, что за неисполнение обязательства, предусмотренного в том числе пунктом 3.2.16, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства.

Указанные условия включены сторонами в договор в рамках реализации ими предусмотренного статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора (определения условий договора по усмотрению сторон). При этом для арендодателя необходимость включения таких условий в договор связана с его заинтересованностью в сохранении переданных в аренду помещений в первоначальном состоянии с возможностью изменения помещений только по согласованию с ним.

Таким образом, условия договора свидетельствуют о невозможности проведения арендатором без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировок арендованного нежилого помещения, имеющих как капитальный (связанный с нарушением целостности стен, перегородок или перекрытий), так и некапитальный характер. Данными условиями договора установлен запрет на проведение арендатором без согласия арендодателя любых переустройства, переоборудования и (или) перепланировки помещения, требующих внесения изменений в документы технической инвентаризации, касающихся в том числе характеристик помещения. За нарушение арендатором указанного обязательства пунктом 6.2.2 договора предусмотрен соответствующий штраф (неустойка).

При этом условие пункта 3.2.17 договора, предусматривающее обязанность арендатора ликвидировать обнаруженные арендодателем самовольные перепланировки капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделки или прокладки сетей, не исключает право арендодателя как собственника помещений (обладателя иного вещного права на них) требовать устранения произведенных арендатором самовольных перепланировок и переустройства некапитального характера, которые недопустимы в силу пункта 3.2.16 договора

Таким образом, установив в данном случае факт выполнения ответчиком (арендатором) без предварительного письменного согласия арендодателя перепланировки и переустройства арендованных нежилых помещений – устройство перегородок из гипсокартона и разукрупнение в результате этого помещений (образование из трех переданных помещений семи помещений), установка раковин и унитаза с прокладкой сетей водоснабжения и водоотведения, что неизбежно требует внесения изменений в документы технической инвентаризации.

В пояснениях от 21.03.2024 ответчик указывает, что при заключении договора аренды в помещении № 13 имелась раковина.

Указный довод судом отклоняется, поскольку в техническом паспорте на нежилое здание, а также экспертном заключении отсутствуют сведения о наличии сантехнических приборов в данном помещении.

Из представленных ответчиком фотоматериалов, также невозможно установить, данный факт.

Иные доводы ответчика судом отклоняются по основаниям, изложенным в мотивировочной части решения.

Заявленный расчет штрафа в размере 128675,28 руб. судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

Согласно части 3 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Истец 2 просит произвести планировку помещений в исходный вид в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Суд считает заявленный срок достаточным для исполнения решения суда в данной части.

Таким образом, требования истца 2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Истцом 2 заявлены требования имущественного и неимущественного характера, исходя их положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплате подлежит государственная пошлина в сумме 10860 руб. (6000 руб. + 4860 руб.).

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10860 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 128 675 руб. 28 коп. штрафа.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда привести планировку нежилых помещений № 11,12,13, расположенных по адресу: Республика Бурятия. 

<

...> в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» от 29.04.2015.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 10860 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                           Я.А. Понуровский