Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-44252/2025

28 августа 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>)

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, 

<

...> д.10-12 , ИНН 

<

***>) 

 о признании незаконным Решение административного ответчика от «07» октября 2024 г. Nº КУВД-001/2024-485126787/1 о приостановлении государственной регистрации прав; об обязании возобновить государственную регистрацию права; об обязании произвести государственную регистрацию права

при участии

от заявителя: представитель по доверенности от 17.10.2024, ФИО2

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 25.12.2024, ФИО3

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель, ИП) обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление) с требованиями о признании незаконным Решение административного ответчика от «07» октября 2024 г. Nº КУВД-001/2024-485126787/1 о приостановлении государственной регистрации прав; об обязании возобновить государственную регистрацию права; об обязании произвести государственную регистрацию права. 

Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.10.2024 дело принято к производству судьи Варниной Л.А. Делу присвоен №2а-2218/2025.

Определением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.03.2025 дело № 2а-2218/2025 передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2025 дело принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 23.07.2025. Делу присвоен номер А56-44252/2025.

Определением суда от 23.07.2025 судебное заседание отложено.

В судебном заседании 20.08.2025 представитель Предпринимателя ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил суд:

- признать незаконным Решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 07 октября 2024 г. Nº КУВД-001/2024-485126787/1 о приостановлении государственной регистрации прав; 

- признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от10.01.2025 г. NºКУВД-001/2024-48516787/3 об отказе в государственной регистрации прав; 

- обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию Соглашения об уступке прав и переводе долга от 01.10.2024 г. к Договору аренды Nº ДА-Г/БМ-307 от 18 января 2022 г., заключенному между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>), ООО «Оранж Лайф» (ИНН 

<

***>) и ООО «Отель БМ8» (ИНН 

<

***>); 

- обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возместить заявителю уплаченную им государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Суд, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Представители сторон против рассмотрения дела по существу не возражали.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Оранж Лайф» был заключен Договор аренды Nº ДА-Г/БМ-307 от 18 января 2022 г. (далее - Договор), по которому заявитель передал ООО «Оранж Лайф» в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение 70-Н, общей площадью 17,6 кв.м., назначение нежилое, имеющее кадастровый номер 78:31:0001134:3714 (далее - Помещение), расположенное на 3 этаже здания по адресу: 

<

...>, литера А, для передачи в субаренду под любые цели, не запрещенные действующим законодательствам, в том числе, но не ограничиваясь, для оказания гостиничных услуг и иных услуг, сопутствующих гостиничным.

01 октября 2024 г. между ФИО1, ООО «Оранж Лайф» и ООО «Отель БМ8» было заключено Соглашение об уступке прав и переводе долга по Договору (далее - Соглашение), в соответствии с которым права и обязанности арендатора по Договору – ООО «Оранж Лайф» передаются ООО «Отель БМ8».

Заявителем в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) было подано заявление о государственной регистрации прав по Соглашению от 04 октября 2024 Nº КУВД-001/2024-485126787. 07 октября 2024 г. 

В ответ на заявление ФИО1 Управление Росреестра по Санкт-Петербурга направило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав Nº КУВД-001/2024-485126787/1, вынесенное в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. Nº 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости».

Полагая, оспариваемое уведомление незаконным Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В последствие, 10.01.2025 принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании ст. 27 Закона о регистрации, в связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Предпринимателем заявлено об уточнении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Порядок рассмотрения арбитражным судом дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, регулируется положениями главы 24 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

По смыслу части 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии сПоложением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Приказ Росреестра от 06.04.2023 NºП/0117 «Об утверждении положений о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») и Федеральным законом от 13.07.2015 Nº218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе,..° зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно положениям ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права.

По сведениям ЕГРН объект недвижимости - помещение (нежилое), площадью 17. 6 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, дом 8/2, литера А, помещение 70Н, кад.Nº78:31:0001134:3714, находится в собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 18.01.2022 NºДКП/БМ-307/К, дата регистрации - 31.01.2022.

22.02.2022 за рег. Nº78:31:0001134:3714-78/011/2022-4 зарегистрирована аренда в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оранж Лайф» на основании договора аренды от 18.01.2022 NºДА-Г/БМ-307.

04.10.2024 ФИО1 обратилась в Управление с заявлением NºMFC-0575/2024-491411-1 о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды на объект недвижимости. К заявлению был приложен чек от 04.10.2024 Nº9532, подтверждающий оплату государственной пошлины на сумму 1000 рублей. 

В соответствии со статьей 29 Закона № 218-ФЗ порядок осуществления государственной регистрации прав предполагает, помимо прочего, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Федерального закона. 

07.10.2024 действия по государственной регистрации правприостановлены на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. Регистрирующим органом указано, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

10.01.2025 принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании ст. 27 Закона о регистрации, в связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав. 

Судом установлено, что в качестве документа-основания представлено соглашение от 01.10.2024 об уступке прав и переводе долга по договору NºДА-Г/БМ-307 от 18.01.2022, заключенное между ФИО1(Арендодатель), ООО «Оранж Лайф» (Арендатор) и ООО «Отель БМ8» (Арендатор - правопреемник). Указанным соглашением стороны договорились, что Арендатор передает Арендатору - правопреемнику все свои права и обязанности по Договору аренды NºДА-Г/БМ-307 от 18.01.2022.

По своей правовой природе договор аренды является возмездным, взаимным и консенсуальным. Взаимность в данном случае означает, что каждый из контрагентов наделен правами и обязанностями. Договор аренды состоит из обязательства передать имущество во владение и пользование другой стороне, в котором должником выступает арендодатель, а кредитором - арендатор, и встречного обязательства - внесение платежей за пользование этим имуществом, где должником является арендатор, а кредитором - арендодатель.

Правоотношения сторон по договору цессии урегулированы параграфом 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 Nº54 «О некоторых вопросах применения положения главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделки, если иное не установлено законом.

Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГКРФ).

В данном случае подписание соглашения от 01.10.2024 об уступке прав и переводе долга по договору NºДА-Г/БМ-307 от 18.01.2022 со стороны арендодателя можно рассматривать в качестве получения согласия арендодателя на перенаем и перевод долга в соответствии с п. 2 ст. 391, п. 2 ст. 615 ГК РФ. 

При этом сторонами соглашения об уступке и переводе долга будут выступать непосредственно прежний и новый арендатор.

Исходя из содержания сделки, в данном случае за государственной регистрацией вправе обратиться бывший или новый арендатор, которым будет оплачена государственная пошлина в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Отсутствие соответствующих заявлений от представителей ООО «Оранж Лайф» (арендатор) и (или) ООО «Отель БМ8» (новый Арендатор) не позволили регистрирующему органу провести заявленные регистрационные действия в порядке статьи 29 Закона о регистрации.

Оснований полагать, что соглашение от 01.10.2024 об уступке прав и переводе долга является дополнительным соглашением к договору NºДА-Г/БМ-307 от 18.01.2022, вопреки доводам заявителя, не имеется.

Как было указано выше, с заявлением обратился собственник объекта недвижимости, оплатив государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Вместе с тем, при государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды государственная пошлина оплачивается арендатором и (или) новым арендатором в размере, предусмотренном пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (для юридических лиц – 22 000 руб., для физических лиц – 2 000 руб.).

При этом, как было указано выше, Предпринимателем была оплачена государственная пошлина в размере 1 000 руб., что не соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает, что оспариваемые решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о приостановлении и об отказе в государственной регистрации права приняты в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в связи с чем, оснований для признания их незаконными и удовлетворения требований Предпринимателя не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 Судья Титова М.И.