АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3361/2024

Дело № А55-3335/2023

г. Казань

23 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при участии представителя:

ответчика – ФИО1 (доверенность от 15.08.2023),

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024

по делу № А55-3335/2023

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью «Самара», об обязании освободить земельный участок,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Самара» к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, о признании недействительным одностороннего отказа,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Самара» (далее – ООО «Самара») об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, занимаемый временным павильоном «Шаурма», автогазозаправочной станции, а также зданием с информационной вывеской «Ставки на спорт» площадью 487 кв. м, путем демонтажа (сноса) за счет собственных средств всех строений в течении десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта, об обязании передать земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, представителю Департамента по акту приема- передачи. 

ООО «Самара» обратилось с встречным иском к Департаменту о признании недействительным одностороннего отказа (одностороннюю сделку) ответчика от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара от 11.09.2017 № 028382з, заключенного между истцом ООО «Самара и ответчиком Департаментом. 

Истец по первоначальному иску представил уточнения исковых требований, просил обязать ООО «Самара» освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента по акту приема – передачи. 

Уточнение размера заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2023 исковые требования удовлетворены, суд обязал ответчика освободить земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязал передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента по акту приема – передачи. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024, прекращено производство по апелляционной жалобе лица, не участвующего в деле, ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2023 года по делу № А55-3335/2023. Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2023 отменено. Принят новый судебный акт. В удовлетворении иска Департамента отказано. Встречные исковые требования ООО «Самара» удовлетворены. Признан недействительным односторонний отказ (односторонняя сделка) Департамента от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара от 11.09.2017 № 028382з, заключенного между ООО «Самара» и Департаментом.

В кассационной жалобе Департамент просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области, по основаниям изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, 11.09.2017 между Департаментом и ООО «Самара» заключен договор № 028382з аренды земельного участка общей площадью 487,00 кв. м, отнесенного к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: «магазин», с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенного по адресу г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88. 

Срок аренды земельного участка в соответствии с пунктами 2.5., 2.6., 3.1. договора установлен: с 06.09.2016 по 14.06.2023

11 сентября 2017 года между Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование. 

Согласно пунктам 3.1, 3.2, договора его условия применяются к отношениям, существовавшим до заключения договора, с 06.09.2016 по 14.06.2023. Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор. На основании пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Подпунктом 5.3.1 пункта 5.3 договора на арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

По результатам осмотра, проведенного сотрудниками Департамента, установлено, что рассматриваемый земельный участок используется не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. 

Согласно подпункту 5.2.1 пункта 5.2 договора Департамент вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных, действующим законодательством Российской Федерации. 

01 апреля 2021 года в адрес ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от договора с 01.04.2021 с требованием передать участок Арендодателю по акту приема – передачи. 

Претензией от 15.06.2022 № 15-07-15/23903 в адрес ООО «Самара» повторно было направлено требование освободить земельный участок, расположенный по адресу Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, площадью 487 кв. м, и передать по акту приема-передачи в течение семи дней с момента получения претензии. 

В соответствии с пунктом 5.3.5 договора, арендатор обязан после прекращения действия договора передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи. 

Арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, ответчик не освободил и не передал его по акту приема-передачи до настоящего времени, что подтверждается актом осмотра от 22.07.2022. 

Указанное, послужило основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным требованием.

Ответчик иск не признал, представил встречное исковое заявление о признании недействительным одностороннего отказа (односторонней сделки) ответчика от исполнения договора аренды земельного участка от 11.09.2017 № 028382з.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал, что на момент обращения Департамента в Арбитражный суд Самарской области 13.02.2023 с заявлением об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> договор действовал уже в режиме неопределенного срока, в котором Департамент выразил волю на отказ от договора, направив соответствующее уведомление арендатору. 

Суд также указал, что отказ от договора в данном случае является безусловным, не вызван каким-либо нарушением со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. 

Удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции сослался на подпункт 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в силу которого нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Суд также указал, что согласно пункту 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права па землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Отказывая в удовлетворении в части первоначального иска и удовлетворяя встречные требования, суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о наличии правовых оснований для указанного и мотивировал судебный акт тем, что при отсутствии согласия сторон договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке. 

Право на односторонний отказ от договора должно быть прямо предусмотрено законом или договором. 

Согласно пункту 5.2.1 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

В пункте 7.2 договора аренды указано, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора. 

Согласно пункту 7.3 договора расторжение и прекращение договора допускается в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке

Заключенный сторонами договор аренды был заключен на определенный срок, 01.04.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от договора с 01.04.2022 с требованием передать участок арендодателю по акту приема - передачи, в связи с существенным нарушением условий договора (том 1, л.д. 26-27). 

Письмом от 14.04.2021 (том 1, л.д. 94-95) департамент также заявил о нарушении существенных условий договора и уведомил об отказе от договора аренды и просил считать направленное ранее уведомление об отказе от договора от 01.04.2021 недействительным.

Оценив в соответствии с изложенными правилами условия договора в их взаимосвязи, а также буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в пунктах 5.2.1, 7.2 и 7.3 договора аренды воспроизводится общая норма о праве арендодателя потребовать досрочного расторжения договора. 

В пункте 7.2 договора установлен срок предварительного уведомления арендатора о предъявлении такого требования – не менее чем за год. При этом общий порядок расторжения договора (по согласию сторон либо в судебном порядке) договором не изменен. Право арендодателя на односторонний отказ от договора прямо предусмотрено не было. 

О правомерности такого толкования свидетельствуют также пункты 5.3.1 и 6.2.3, в силу которых в случае нарушения арендатором целевого назначения земельного участка и разрешенного использования установлен штраф. Принимая во внимание, что по истечении одного года с даты уведомления арендатора стороны соглашение о расторжении договора аренды не подписали, арендодатель в суд с требованием о расторжении договора не обращался, заявленное ответчиком встречное требование о признании недействительным одностороннего отказа от договора подлежало удовлетворению. 

Поскольку в качестве основания заявленных требований Департамент ссылался на односторонний отказ от договора, и это основание признано судом недействительным, и поскольку надлежащие доказательства наличия других оснований для освобождения земельного участка от всех строений и сооружений и для передачи его по акту приема передачи в дело не представлено, это требование удовлетворению не подлежало.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты по настоящему делу исходит из следующего.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Общество является собственником объекта недвижимости магазин, расположенном на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, .

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

По результатам обследования земельного участка департамент направил обществу уведомление и претензию с предложением расторгнуть договор и возвратить земельный участок, в связи с нарушением условий договора, выразившиеся в использовании объекта аренды не по целевому назначению. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Если арендатор использует имущество с нарушением условий договора аренды, иск арендодателя о прекращении соответствующих действий суд должен квалифицировать как договорное требование.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При этом по смыслу статей 450 (пункт 2), 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на такую возможность. 

Сторона, которой законом или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в предусмотренных пределах (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

ЗК РФ (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Право арендодателя по долгосрочному договору требовать его расторжения не влечет безусловную обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без исследования всех обстоятельств конкретного дела. 

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для расторжения договора. Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 42 ЗК РФ).

Целевое назначение предоставляемых субъектам земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах. Предоставленный субъекту земельный участок может использоваться им только в соответствии с установленным назначением.

Отклонение от этих признаков в процессе использования земли указывает на совершаемое правонарушение.

Таким образом, использование земельных участков не в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены, - это изменение режима земель, нарушение землеустроительных проектов, целей предоставления земельных участков, зафиксированных в соответствующих постановлениях и решениях.

Между тем судебные акты приняты без установления и оценки юридически значимых обстоятельств. Статус строений находящихся на земельном участке как движимого или недвижимого имущества при рассмотрении спора не был подтвержден. Суды не исследовали обстоятельства заключения договора аренды по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ под объект магазин, не устанавливали является ли он объектом недвижимого имущества и в связи с чем Департаментом были заявлены требования о демонтаже временного павильона «Шаурма», автозаправочной станции, здания  с информационной вывеской «Ставки на спорт», так как к объектам недвижимого имущества должны быть заявлены требования о сносе.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса российской Федерации (далее – ГрК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности (пункт 1). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования такого земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3).

Допустимые виды разрешенного использования земельных участков относятся к основанным их характеристикам как объектов недвижимости и имеют публично-правовое регулирование.

Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 

При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и сформулированными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.01.2004 № 10623/03, от 23.08.2005 № 3668/05 правовыми подходами, судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес. Обращаясь с иском, заинтересованное лицо должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранным способом защиты возможно его восстановление.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда РФ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного образования (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований расторжения договора аренды земельного участка и возврата земельного участка арендодателю, предоставленного под эксплуатацию существующего магазина, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, статусом расположенного объекта на земельном участке и добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора.

Обжалуемый Департаментом судебный акт не может быть признан  окружным судом законным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. 

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому судебные акты суда первой и апелляционной инстанции подлежат отмене, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, а также дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле, и представленным ими доказательствам. При разрешении исковых требований департамента суду следует также учесть правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2. 

Судебный акт необходимо принять в соответствии с применимыми к отношениям сторон нормами материального права и требованиями действующего процессуального законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024 по делу № А55-3335/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

 

                                                                           Р.А. Вильданов