ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-1170/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 16.04.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования город Брянск в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2020 по делу № А09-1170/2020 (судья Саворинко И.А.) по иску Муниципального образования город Брянск в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «ЛИК» (Брянская обл., с. Супонево, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 128 778 рублей 23 копеек долга и пени,

УСТАНОВИЛ:

Решением суда области от 28.12.2020 в иске отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с жалобой о его отмене, считает неверным вывод суда о возникновении права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства на квартиру.

Ответчик с доводами жалобы не согласился  по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

31.12.2008 между Управлением (арендодателем) и АО «ЛИК» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 43000 (далее – договор аренды земли от 31.12.2008  № 43000). Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:030902:44 (г.Брянск, Советский район, ул.Степная), для строительства многоквартирного жилого дома от 4 до 17 этажей. Срок аренды участка согласно п.2.1. договора установлен с 01.01.2009 по 01.01.2012. 

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части оплаты арендных платежей. За период с 01.07.2018 по 30.06.2020 образовалась задолженность в размере 116 124 руб. 49 коп. На сумму долга истцом в соответствии со ст.330 ГК РФ и п.5.2. договора аренды истцом начислены пени в размере 12 653 руб. 74 коп. за период с 16.09.2018 по 04.09.2020.

 В порядке досудебного урегулирования истец направил в адрес АО «ЛИК» претензию от 15.10.2019 № 29/06-14209, в которой уведомило Общество об образовавшейся задолженности и необходимости её оплаты. Однако данное требование оставлено АО «ЛИК» без удовлетворения. 

Ссылаясь, что ответчик в добровольном порядке сумму задолженности не уплатил, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление № 10/22), земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Поэтому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Из части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (в применимой редакции) и разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления N 10/22 следует, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005), он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

 С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

Таким образом, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

В силу прямого указания закона - статьи 16 Вводного закона, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный Управлением и Обществом, считается прекратившимся на основании статьи 413 Кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013, применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, по смыслу вышеизложенного, спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников жилых помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

Как следует из материалов дела, на земельном участке арендатором построен жилой дом, регистрация первого собственника помещений состоялась 20.02.2013, следовательно, в силу закона ответчик утратил право на получение арендной платы за участок, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Степнаяд.12.

С учетом изложенного, суд области правомерно отказал в иске о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.06.2020 и не усмотрел оснований для применения к ответчику меры ответственности в виде взыскания пени.

Приведенные доводы апелляционной жалобы не принимаются судом, как основанные на неверном толковании приведенных норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями  266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2020 по делу № А09-1170/2020  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи А.Г. Селивончик

Н.В. Заикина