﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32864/2020

г. Краснодар

18 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 2365012062, ОГРН 1082365001663) – Жигайлова Р.В. (доверенность от 11.01.2021), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью фирмы «Аврора» (ИНН 2355010651, ОГРН 1022304918206) – Чернышевой А.В. (доверенность от 15.04.2021), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Туапсинский район, контрольно-счетной палаты Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирмы «Аврора» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу № А32-32864/2020, установил следующее.

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация поселения) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО фирме «Аврора» (далее – общество) о взыскании 19 548 100 рублей долга по арендной плате за период с 31.01.2009 по 31.10.2019 из расчета 5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного ответчику по договору от 30.01.2007 № 5100006519. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район и контрольно-счетная палата Краснодарского края. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации поселения взыскано 3 597 800 рублей долга по арендной плате.                            В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В доход федерального бюджета с ответчика взыскано 22 216 рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:51:02:02009:31 является регулируемой и подлежит расчету (изменению) с учетом нормативно установленной методики и ставок. Суды установили, что спорный земельный участок предоставлен в аренду обществу для завершения строительства многоквартирных жилых домов, при этом администрация поселения начисляла арендную плату без учета положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Поскольку ответчик доказательства введения в эксплуатацию многоквартирных жилых домов не представил, суды заключили о наличии на стороне общества долга по арендной плате. Размер арендной платы за использование спорного участка, подлежащей взысканию с ответчика, определен на основании его кадастровой стоимости и применимой ставки (5%), а также с учетом заявления общества о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода. 

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление в части удовлетворения искового заявления администрации поселения, в соответствующей части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на отсутствие оснований для вывода о пролонгации договора аренды от 30.01.2007 № 5100006519. Стороны в отношении спорного участка заключили новый договор аренды от 23.07.2018 № 5100008797. Обжалуемые судебные акты создают правовую неопределенность в отношениях сторон.  В резолютивной части судебного акта суда первой инстанции отсутствует указание на договор аренды, по которому с общества взыскан долг. Ответчик вносил арендные платежи на основании выставляемых администрацией поселения расчетов. Применение при расчете арендной платы ошибочной методики не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств. Суды неправильно применили нормы о сроке исковой давности. Срок исковой давности необходимо исчислять с даты внесения арендатором последнего платежа по договору от 30.01.2007 (с 31.10.2016). Истец обратился в суд 11.08.2020, то есть с пропуском срока исковой давности.   

Администрация поселения представила в суд округа отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов. 

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель администрации поселения полагал, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, 30.01.2007 администрация муниципального образования город Туапсе (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор                     № 5100006519 аренды земельного участка площадью 2719 кв. м с кадастровым номером 23:51:0202009:31, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе,                               ул. Калараша, для завершения строительства двух многоквартирных жилых домов (т. 1,            л. д. 46 – 49). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Срок действия договора установлен до 30.01.2017 (пункт 7.2).

На основании статьи 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» с 01.03.2015 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поседения, перешли к администрации поселения. 

В адрес администрации поселения поступило представление контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 25.12.2019 № 4651-02/05 (т. 1, л. д. 43 – 45). Согласно данному документу орган местного самоуправления допустил нарушения норм земельного и бюджетного законодательства, выразившиеся в неприменении при расчете арендной платы повышенной ставки в отношении предоставленных в аренду земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты жилищного фонда.

Администрация поселения в адрес общества направила претензию от 19.02.2020 № 12-356 о необходимости внесения доначисленной арендной платы за период с 31.01.2009 по 31.10.2019, расчет которой произведен на основании пункта 15                       статьи 3 Закона № 137-ФЗ (т. 1, л. д. 37, 38). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Администрация поселения, указывая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:02:02009:31, а также исходя из цели предоставления его в аренду обществу, судебные инстанции при определении ее размера  в период, подлежащий взысканию, правомерно руководствовались положениями             абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137, согласно которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Ссылаясь на внесение арендных платежей в спорный период на основании выставляемых администрацией поселения расчетов, общество не учитывает следующее. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу                               статьи 406 Гражданского кодекса он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам                   статьи 71 Кодекса, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, судебные инстанции установили факт наличия на стороне ответчика долга по арендной плате за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности. Принимая во внимание отсутствие сведений о введении в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода, судебные инстанции признали правомерными требования администрации о взыскании с общества долга по арендной плате за период с 11.07.2017  по 31.10.2019 в размере 3 597 800 рублей. 

Довод жалобы общества о неправильном применении судами норм права, регулирующих исчисление срока исковой давности, подлежит отклонению. Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода (с 31.01.2009 по 10.07.2017) соответствует согласованному сторонами порядку внесения арендной платы по договору аренды от 30.01.2007 № 5100006519 (пункт 3.4), договору от 23.07.2018 (пункт 2.4) и правилам пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса. Выводы судов о начале периода взыскания долга (с 11.07.2017) соответствуют разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 16 и пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которым течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, на установленный для ее проведения срок. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Судебные инстанции установили, что 23.07.2018 стороны заключили соглашение № 474 о расторжении договора от 30.01.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:31. В пункте 2 соглашения указано, что расторжение названного договора не освобождает стороны от обязанности уплатить долг по арендной плате и неустойку за просрочку внесения арендной платы. В пункте 4 стороны определили, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента его вступления в силу, кроме обязательств, предусмотренных пунктом 2 соглашения. Государственная регистрация соглашения произведена 26.10.2018 (т. 1, л. д. 114).

В отношении этого же участка для завершения строительства многоквартирных жилых домов стороны 23.07.2018 заключили новый договор аренды. Расчет арендной платы произведен с применением ставки 0,3% от кадастровой стоимости участка. В силу пункта 2.4 арендная плата вносится арендатором 4 раза в год, до 10-го числа начала каждого квартала. Срок действия договора определен до 23.07.2021. Договор прошел процедуру государственной регистрации 26.10.2018. (т. 1, л. д. 56; т. 3, л. д. 7 – 14). 

Факт заключения нового договора аренды (с указанием ставки 0,3% от кадастровой стоимости) в отношении одного и того же земельного участка не свидетельствует о неправильном определении судом размера взысканного долга. По смыслу абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ применение ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от установленного факта отсутствия ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства на участке. Названные нормы направлены на стимулирование жилищного строительства и пресечения нарушения сроков ввода в эксплуатацию жилья. Арендатор (застройщик), превысивший  3-летний срок строительства, не может получить преимущество в виде меньшей ставки арендной платы только на том основании, что с ним был заключен новый договор аренды. 

В материалы настоящего дела ответчик не представил доказательства ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на участке в заявленный истцом период. Следовательно, арендная плата по договору от 23.07.2018 № 5100008797 также должна рассчитываться с применением ставки в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Выводы судов о необходимости применения в правомерный период взыскания при расчете размера арендной платы за спорный земельный участок ставки в размере 5%                от его кадастровой стоимости соответствуют и пункту 3.7 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Администрация поселения представила в материалы дела расчет суммы долга за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:31 по договорам от 30.01.2007 и от 23.07.2018 (т. 3, л. д. 34). Заявленный истцом и взысканный судом долг в размере 3 597 800 рублей образовался за период с 11.07.2017 по 31.10.2019. С учетом положений пункта 3 статьи 453 и статьи 622 Гражданского кодекса названная сумма (разница между внесенными арендатором платежами по ставке 0,3% от кадастровой стоимости и арендной платой, рассчитанной с применением нормативно установленной ставки 5% от кадастровой стоимости участка) включает в себя долг по договору аренды                 от 30.01.2007 с 11.07.2017 по 22.07.2018, а также долг по договору от 23.07.2018 аренды этого же участка за период с 23.07.2018 по 31.10.2019. 

Поскольку спорные правоотношения возникли в связи с использованием арендатором одного и того же земельного участка, размер ставки, применяемой в заявленный период, подлежит определению нормативно и не зависит от факта заключения нового договора, ошибочный вывод судов о пролонгации договора от 30.01.2007 не привел к принятию неправильных судебных актов.      

Отсутствие в резолютивной части решения указания на договор аренды, в рамках которого подлежит взысканию долг по арендной плате, не может служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов, так как общество не лишено права на обращение в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении судебного акта в порядке статьи 179 Кодекса. 

Поскольку заявленный в претензии от 19.02.2020 долг связан с использованием спорного участка и включает в себя требования по договору аренды от 23.07.2018, указание истцом в расчете дополнительного фактического основания заявленной суммы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не свидетельствует. 

Таким образом, основания для отмены решения от 16.04.2021 и апелляционного постановления от 04.06.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу № А32-32864/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев