ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

20.02.2020

                       Дело № А40-36265/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2020   

Полный текст постановления изготовлен  20.02.2020

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Федуловой Л.В.,

судей Дунаевой Н.Ю. и Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от ООО «Автосервис «Алмаз» – ФИО1 (генеральный директор, приказ от 19.11.2014),

от ГУП «М.Прогресс» – ФИО2 (доверенность от 28.12.2019),

от Департамента городского имущества города Москвы» – ФИО3 (доверенность от 06.11.2019),

от АО «РЭМ» – не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании 13.02.2020 кассационную жалобу                        ООО «Автосервис «Алмаз»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2019,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019,

по иску ООО «Автосервис «Алмаз» к ГУП «М.Прогресс» 

об урегулировании разногласий,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, АО «РЭМ»

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автосервис "Алмаз" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Государственному унитарному предприятию г. Москвы "РЭМ" (далее - ответчик) с исковым заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (здания) общей площадью 130,5 кв.м. с кадастровым номером 77:08:0005010:1039, по спорным пунктам договора:

- п. 2.5 договора принять в следующей редакции: "Стоимость Имущества составляет 1 764 847 рублей. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется";

- п. 3.1 договора принять в следующей редакции: "Стоимость Имущества, указанная в п. 2.5 Договора, оплачивается покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1)";

- Приложение № 1 к договору (график платежей) принять в следующей редакции: "Начало платежа - следующий месяц за месяцем заключения договора. Общее количество платежей - 60.

Ежемесячная сумма оплаты с учетом процентов за предоставленную рассрочку - 31 656 руб. 95 коп., в том числе сумма основного долга - 29 414 руб. 12 коп., сумма процентов - 2 242 руб. 83 коп. Срок оплаты: до 5 числа текущего месяца".

Определением суда от 26.06.2018 произведена процессуальная замена ответчика по делу с ГУП г. Москвы "РЭМ" на акционерное общество "РЭМ" в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Вступившим в законную силу определением суда от 08.10.2018 произведена процессуальная замена ответчика по делу с АО "РЭМ" на государственное унитарное предприятие "М.Прогресс" в связи с переходом права собственности на спорное нежилое здание.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Автосервис "Алмаз" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило вышеуказанные судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает на доказанный факт процессуального правопреемства между ГУП «РЭМ» и ГУП «М.Прогресс». Отмечает, что унитарное предприятие являлось инициатором процедуры выкупа арендуемого помещения. После получения акцепта от общества, заключение договора стало обязательным для ГУП как для стороны, направившей оферту.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель                ООО «Автосервис «Алмаз» поддержал доводы жалобы, представители ГУП «М.Прогресс», Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.05.2006 между ГУП г. Москвы "Московское имущество" (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда № 17-00062/06 (далее - Договор аренды).

По условиям Договора аренды арендатору во временное владение и пользование было передано нежилое имущество здание общей площадью 130,5 кв. м с кадастровым номером 77:08:0005010:1039, расположенное по адресу:                  

<

...>, стр. 1 (далее - здание).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды срок его действия установлен с 01.06.2006 по 01.06.2011.

14.08.2006 Договор аренды прошел государственную регистрацию, регистрационный № 77-77-08/061/2006-338.

Дополнительным соглашением от 01.02.2016 срок Договора был продлен до 30.06.2025.

Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 28.03.2016 г. за № 77-77/008-77/008/025/2016-1150/1.

29.03.2017 ГУП г. Москвы "РЭМ" обратилось к истцу с предложением реализовать арендатором права, предоставленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159) и заключить договор купли-продажи здания.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 02.06.2017 № 15980 согласовано ГУП г. Москвы "РЭМ" совершение сделки по продаже арендатору нежилого здания общей площадью 130,5 кв. м с кадастровым номером 77:08:0005010:1039, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 1.

04.07.2017 ГУП г. Москвы "РЭМ" направило истцу проект договора купли-продажи.

Истец направил ГУП г. Москвы "РЭМ" протокол разногласий к договору купли-продажи.

10.08.2017 ГУП г. Москвы "РЭМ" отклонило протокол разногласий.

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды нижестоящий инстанций исходили из того, что у ответчика отсутствует установленная законом или соглашением сторон обязанность по заключению договора купли-продажи с истцом, и ответчик не давал явно выраженного согласия на рассмотрение разногласий судом.

Также судами отмечено, что ГУП "М.прогресс" не является процессуальным правопреемником по всем обязательствам ГУП г. Москвы "РЭМ" (так как данным лицом является АО "РЭМ"), направившего в адрес истца предложение о заключении Договора купли-продажи, так как правопреемство ответчика возникло в силу перехода к нему лишь прав хозяйственного ведения на спорное здание.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства при приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 № 134) субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона). Подача арендатором такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества.

Согласно абзацу 8 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судами необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Вывод судов о том, что факт нахождения помещений на праве хозяйственного ведения у ГУП города Москвы "М.Прогресс" без оспаривания распоряжения Департамента от 29.12.2017 № 45500 является препятствием для реализации обществом преимущественного права на приватизацию этого имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, является ошибочным и не согласуется с подходом, изложенным в Определении Верховного суда РФ № 305-ЭС14-101 от 07.10.2014 по делу                           № А41-46038/2013 и в Определении Верховного суда РФ № 305-ЭС14-93 от 07.10.2014 по делу № А41-13301/2012.

Указывая на наличие зарегистрированного права хозяйственного ведения в отношении здания за ГУП города Москвы "М.Прогресс" с 12.02.2018, судом не принято во внимание то обстоятельство, что распоряжение Департамента имущества города Москвы от 29.12.2017 № 45500 было принято после направления 04.07.2017 обществом в адрес ответчика проекта договора о реализации права на выкуп арендуемого помещения и получения согласия на совершение сделки от 02.06.2017 со стороны Департамента городского имущества. 

Также не исследован вопрос, кто владел имуществом с момента вынесения распоряжения Департамента имущества города Москвы от 29.12.2017 № 45500, каким образом производилась передача имущества в хозяйственное ведение унитарного предприятия, производилось ли изъятие имущества из фактического владения арендатора.

Также согласно пункту 1 статьи 445 в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Учитывая, что реализация права на выкуп арендуемого помещения реализуется в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ, вывод судов об отсутствии у ответчика обязанности заключить договор нельзя признать правомерным.

Кроме того, принимая во внимание наличие разногласий относительно цены выкупаемого имущества, судам надлежало руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которым в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, в связи с чем, постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением спора на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать доводы и возражения участвующих в деле лиц, представленные ими доказательства, установить юридически значимые обстоятельства для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам сторон, в том числе учесть разъяснения относительно передачи спорного имущества в хозяйственное ведение после начала процедуры выкупа помещения, определить рыночную стоимость выкупаемого имущества (дать оценку экспертному заключению, представленному в материалы дела), учесть позицию собственника объекта, выраженную в распоряжении Департамента городского имущества города Москвы от 02.06.2017 № 15980, рассмотреть вопрос о наличии злоупотребления правами со стороны собственника при передаче спорного объекта новому лицу исходя из обстоятельств настоящегодела, в результате принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. 

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу                                    № А40-36265/2018 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья                                              Л.В. Федулова

Судьи:  Н.Ю. Дунаева

  С.В. Краснова