АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11922/2024

24 декабря 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 10 декабря 2024 года, полный текст решения изготовлен 24 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецтрансавто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды № Д-С-31-12573(А) земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 28.09.2022, о взыскании 610 925 руб. 08 коп. неосновательного обогащения в виде арендных платежей, 120 128 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.10.2022 по 28.06.2024, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 29.06.2024 по дату фактической оплаты задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, 250 000 руб. убытков,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Омскэлектро» (644027, 

<

...>),

в заседании суда приняли участие: 

от истца – до/после перерыва ФИО1 по доверенности от 10.01.2023, личность удостоверена паспортом РФ;

от ответчика – до перерыва ФИО2 по доверенности от 24.09.2024, личность удостоверена служебным удостоверением; после перерыва ФИО3 по доверенности от 11.10.2023, личность удостоверена служебным удостоверением;

от ДАГ Администрации г. Омска – до /после перерыва ФИО4 по доверенности от 03.05.2024, личность удостоверена служебным удостоверением;

от АО «Омскэлектро» – до/после перерыва не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Спецтрансавто» (далее - ООО «Спецтрансавто», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды № Д-С-31-12573(А) земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 28.09.2022, о взыскании 610 925 руб. 08 коп. неосновательного обогащения в виде арендных платежей, 120 128 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.10.2022 по 28.06.2024, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 29.06.2024 по дату фактической оплаты задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, 250 000 руб. убытков.

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2024 исковое заявление принято к производству. 

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – ДАГ Администрации г. Омска), акционерное общество «Омскэлектро» (далее – АО «Омскэлектро»).

Протокольным определением Арбитражного суда Омской области от 26.11.2024, с целью представления дополнительных пояснений на доводы истца, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 10.12.2024.

Информация об объявлении перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Картотека арбитражных дел».

В судебном заседании, продолженном после перерыва 10.12.2024, представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Одновременно представитель истца поддержал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представители ответчика и ДАГ Администрации г. Омска возражали относительно обоснованности заявленных требований по ранее изложенным доводам. 

Суд не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы, по нижеследующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о назначении судебной экспертизы по данной категории споров отнесен к дискреционным полномочиям суда; назначение экспертизы не является обязательным.

Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Следовательно, назначение экспертизы по делу возможно только в том случае, если суд пришел к выводу о том, что для разрешения вопросов, возникших при рассмотрении спора по существу, ввиду отсутствия у суда специальных познаний в какой-либо области знаний, необходимо привлечение квалифицированных экспертов, специалистов.

При этом само по себе заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не влечет безусловной обязанности суда удовлетворить его.

Принимая во внимание, что подлежащие разрешению в настоящем деле вопросы могут быть разрешены судом самостоятельно путем анализа представленных доказательств без привлечения лиц, обладающих специальными познаниями, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

АО «Омскэлектро» явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя АО «Омскэлектро» по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно извещению № 76 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков (далее - извещение), размещенном 18.08.2022 в сети «Интернет» на официальном сайте Администрации города Омска «Admomsk.ru», на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов «old.torgi.gov.ru», а также опубликованном в газете «Третья столица», ДАГ Администрации г. Омска представил информацию о проведении аукциона на право заключения договоров аренды Участка.

Характеристики Участка изложены по тексту извещения (лот № 4).

В том числе указано следующее.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра (далее – ЕГРН) недвижимости от 29.06.2022 № КУВИ-001/2022-10612647 8 в границах земельного участка расположены сооружения (тепловые сети) с кадастровым номером 55:36:000000:156793, а также имеются ограничения (обременения).

Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия: с 27.09.2021, реквизиты документа-основания: документ, воспроизводящий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципального образования, границах населённого пункта, содержащиеся в утверждённых органами власти документах от 16.12.2019 № PVD-0068/2019-82174-1, решение об установлении санитарно-защитной зоны от 09.12.2019 № 83 Управления Роспотребнадзора по Омской области (далее - решение № 83).

Содержание ограничения (обременения): согласно пункту 2 решения № 83 и пункту 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» (далее - постановление № 222). Реестровый номер границы: 55:36-6.2243. Вид зоны по документу: санитарно-защитная зона для объектов АТЦ и ЭСВС АО «ОмскВодоканал», расположенная по адресу: 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050202:121 и 55:36:050202:104. Тип зоны: санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов. Площадь земельного участка, приходящаяся на санитарно-защитную зону территории: 36 кв. м.

В сведениях о возможности подключения, в том числе, указано:

- водоснабжение и водоотведение: в соответствии с техническими условиями подключения к сетям водоснабжения и канализации АО «ОмскВодоканал» от 13.10.2021 № 05-03/2237/21: «Подключение объекта возможно к коммунальной системе водоснабжения и коммунальной системе канализации с максимальной нагрузкой в точках подключения: - водопотребление - 3,5 м3/сут.; - водоотведение - 3,5 м3/сут.;

- в соответствии с письмом филиала ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» от 18.10.2021 № 1.5/01-01/9528-исх о наличии сетей электроснабжения и возможности их выноса (при наличии) за границы земельных участков: «в границах вышеуказанного земельного участка отсутствуют объекты электросетевого хозяйства, принадлежащие филиалу ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго».».

В соответствии с письмом АО «Омскэлектро» от 15.10.2021 № 21-08/ОГО-10-15/10: «на указанном участке сетей АО «Омскэлектро» нет.»

Ознакомиться с аукционной документацией можно в период приема заявок по адресу: 

<

...>, каб. 522, понедельник - четверг с 9 часов до 17 часов, пятница с 9 часов до 16 часов, обед с 13 часов до 14 часов, кроме нерабочих праздничных дней, контактный телефон: 

<

***>.

Осмотр земельного участка на местности производится лицами, желающими участвовать в аукционе, самостоятельно.

28.09.2022 между ООО «Спецтрансавто» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды № Д-С-31-12573(А) земельного участка по результатам аукциона (далее – договор, аукцион), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 4 года 10 месяцев, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 2 087 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к настоящему договору).

Кадастровый номер Участка: 55:36:050202:735 (пункт 1.2 договора).

Местоположение Участка: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания. В 465 метрах юго-восточнее. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, улица Нефтезаводская, дом 54.

Пунктом 1.4 договора сторонами предусмотрена цель использования Участка: строительство склада.

Разрешенное использование Участка: склад (код 6.9) (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 1.7 договора на Участке расположены следующие объекты:

- сооружение с кадастровым номером 55:36:000000:156793 с назначением: тепловые сети, протяженностью 4160 м, расположенное по адресу: Омская область, город Омск, Советский, ТК-III-Ю-18 до админ. зданий ул. Нефтезаводская 50; от ТК- III-Ю-21 до ТК-21/1 от ТК-21/1 до ТК-21/3; от ТК-21/1 до админ. зданий ул. 4-я Заводская, 15; от точки врезки в теплотрассу до админ. здания ул. Нефтезаводская 38/1; от ТК- III -Ю-20 до админ. здания ул. Нефтезаводская, 43. От УТ у здания ООО «Атлантис» Комбинатская, 3к.1 до УТ у здания Комбинатская, 3; от УТ у здания Комбинатская, 3 до наруж. ст. этого здания;

- самовольно размещенные металлические гаражи.

Как указал истец, аналогичные сведения указаны в градостроительном плане земельного участка, подготовленном 13.07.2022 ДАГ Администрации г. Омска и в выписке из ЕГРН об объекте.

Иных ограничений земельного участка на дату заключения договора установлено не было.

При разработке инженерно-геодезических изысканий подрядной организацией ООО «Стройизыскания» была подготовлена топосъемка.

Основой топографического плана являются получаемые в электронном виде планшеты в Бюджетном учреждении города Омска «Омскархитектура» (далее – учреждение), подведомственном ДАГ Администрации г. Омска.

Топосъемка запрашивается застройщиком для установления расположения инженерных сетей на земельном участке, иных объектов и является основой для разработки проектной документации в части планировки земельного участка.

По результатам инженерно-геодезических изысканий были установлены следующие ограничения (кроме указанных в аукционной документации, градостроительном плане и договоре):

- с западной, северной и восточной стороны земельного участка проходят действующие линии электроснабжения 10кВ, принадлежащие АО «Омскэлектро»;

- с южной стороны проходит сеть водоснабжения (400 мм), принадлежащая АО «ОмскВодоканал».

Кроме того, АО «Омскэлектро» письмом от 16.08.2023 подтвердило наличие сетей электроснабжения на земельном участке.

С учетом полученных результатов инженерно-геодезических изысканий, обществом был запроектирован объект капитального строительства: склад площадью 424,14 кв.м. При проектировании склада была использована максимально возможная площадь застройки – 458,39 м. с учетом минимально предусмотренных отступов от инженерных сетей. Площадь застройки соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, указанным в пункте 5 статьи 43 Правил землепользования для территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОД-2).

При этом ДАГ Администрации г. Омска было отказано обществу в выдаче разрешения на строительство склада с указанными параметрами.

Ссылаясь на то, что Департаментом не была представлена вся существенная информация о земельном участке, истец был введен в заблуждение относительно предмета договора и лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей за период с сентября 2022 года по настоящее время на общую сумму 610 925 руб. 08 коп. (349 100 руб. в год), ООО «Спецтрансавто» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды № Д-С-31-12573(А) земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 28.09.2022, о взыскании 610 925 руб. 08 коп. неосновательного обогащения в виде арендных платежей, а также 120 128 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.10.2022 по 28.06.2024, с дальнейшим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 29.06.2024 по дату фактической оплаты задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Одновременно истец указал, что в целях строительства склада на земельном участке, 28.11.2022 между ООО «Спецтрансавто» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Конструкторское бюро «Сейсмо-Проект» (подрядчик) был заключен договор на выполнение проектных работ №КБ-ПР 28-11/22, по условиям которого заказчик поручает, а заказчик принимает на себя обязательства по разработке проектной документации по объекту «Неотапливаемый склад металла на полу»: 

<

...>» в объеме, предусмотренном техническим заданием (приложение №1), стоимостью на сумму 250 000 руб.

Ссылаясь на то, что требования об уплате понесенных истцом убытков, связанных с исполнением договора, департаментом в добровольном порядке не исполнены, ООО «Спецтрансавто» были предъявлены требования о взыскании с департамента 250 000 руб. убытков.

Оценив представленные доказательства в совокупности, а также доводы сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Данная позиция закреплена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом 26.06.2015, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом по смыслу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Позиция, выраженная обществом, сводится к тому, что департаментом при проведении аукциона и заключении договора аренды не предоставлены исчерпывающие сведения о спорном земельном участке, в частности, не указаны следующие ограничения (кроме указанных в аукционной документации, градостроительном плане и договоре):

- с западной, северной и восточной стороны земельного участка проходят действующие линии электроснабжения 10кВ, принадлежащие АО «Омскэлектро»;

- с южной стороны проходит сеть водоснабжения (400 мм), принадлежащая АО «ОмскВодоканал», препятствующие ООО «Спецтрансавто» осуществлять строительство объекта – склада с параметрами от 1500 до 5000 кв.м.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи и аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (пункты 19, 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Пункт 15 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень сведений, подлежащих указанию в составляемом организатором аукциона протоколе о результатах аукциона. К таким сведениям отнесены:

1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона;

2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка;

3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона;

4) наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона;

5) сведения о последнем предложение о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа).

Судом установлено, что в аукционной документации указано на факт расположения в границах земельного участка сооружений (тепловых сетей) с кадастровым номером 55:36:000000:156793, а также наличия ограничений (обременений).

Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия: с 27.09.2021, реквизиты документа-основания: документ, воспроизводящий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципального образования, границах населённого пункта, содержащиеся в утверждённых органами власти документах от 16.12.2019 № PVD-0068/2019-82174-1, решение № 83.

Содержание ограничения (обременения): согласно пункту 2 решения № 83 и пункту 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением № 222. Реестровый номер границы: 55:36-6.2243. Вид зоны по документу: санитарно-защитная зона для объектов АТЦ и ЭСВС АО «ОмскВодоканал», расположенная по адресу: 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:050202:121 и 55:36:050202:104. Тип зоны: санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов. Площадь земельного участка, приходящаяся на санитарно-защитную зону территории: 36 кв. м.

В сведениях о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе, указано:

- водоснабжение и водоотведение: в соответствии с техническими условиями подключения к сетям водоснабжения и канализации АО «ОмскВодоканал» от 13.10.2021 № 05-03/2237/21: «Подключение объекта возможно к коммунальной системе водоснабжения и коммунальной системе канализации с максимальной нагрузкой в точках подключения: - водопотребление - 3,5 м3/сут.; - водоотведение - 3,5 м3/сут.;

- в соответствии с письмом филиала ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» от 18.10.2021 № 1.5/01-01/9528-исх о наличии сетей электроснабжения и возможности их выноса (при наличии) за границы земельных участков: «в границах вышеуказанного земельного участка отсутствуют объекты электросетевого хозяйства, принадлежащие филиалу ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго».».

В соответствии с письмом АО «Омскэлектро» от 15.10.2021 № 21-08/ОГО-10-15/10: «на указанном участке сетей АО «Омскэлектро» нет.»

Доказательств отсутствия возможности подключения по причине наличия неучтенных сетей истцом в материалы дела не представлено. С письмом ПАО «Россети Сибирь» об отсутствии возможности подключения к сетям электроснабжения истец был ознакомлен, что ООО «Спецтрансавто» в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Наличие охранных зон электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, не установлено.

Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее - Правила № 160) определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3).

В силу пункта 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи;

б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;

в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи;

г) размещать свалки;

д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

Иные ограничения, установленные пунктами 9, 11 названных Правил относятся к охранным зонам, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт.

В силу подпункта «а» пункта 10 Правил № 160 строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений в пределах охранных зон возможны при согласовании с сетевой организацией.

Таким образом, действующим законодательством не установлено безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства на земельных участках, отнесенных к охранным зонам объектов электросетевого хозяйства.

Невозможность возведения объекта в соответствии с проектом, разработанным обществом без учета размещения сети электроснабжения, вопреки позиции истца не свидетельствует о невозможности строительства запланированного объекта.

При подписании договора аренды общество не заявило о разногласиях по его условиям. Участок принят арендатором без замечаний.

Результаты аукциона недействительными не признаны. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд считает, что общество, будучи заинтересованным в получении на праве аренды спорного земельного участка, инициировавшее проведение аукциона, а также в течение длительного времени (с 2022 года) планировавшее строительство на спорном земельном участке объекта, о чем говорит факт обращения в суд с требованием о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство от 11.04.2023 № Исх-ДАГ-07-01/3355, об обязании выдать ООО «Спецтрансавто» разрешение на строительство объекта капитального строительства «Неотапливаемый склад металла на полу»: 

<

...>» (дело № А46-7085/2023), проявив должную степень внимательности, заботливости и осмотрительности, могло и должно было узнать о наличии ограничений.

Арбитражными судами в деле № А46-7085/2023 установлено, что приобретая право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:050202:735 для строительства склада, общество выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка и возводимого объекта капитального строительства площадью от 1500 кв. м., 

Доводы общества о невозможности строительства объекта площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м на спорном земельном участке признаны несостоятельными, поскольку общество как арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять договор, заключенный по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъект предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Поскольку общество приняло земельный участок по акту приема передачи, не приняв мер к изучению документации, проверке его фактического состояния до заключения договора аренды, не воспользовавшись правом осмотра земельного участка, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений департаментом, как арендодателем своих обязательств в части предоставления земельного участка.

Доказательства того, что ДАГ Администрации г. Омска были известны сведения о наличии сетей АО «Омскэлектро» на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050202:735 на момент проведения аукциона в материалах дела отсутствуют.

Предоставления арендодателем заведомо ложной информации в том смысле, который придается этому понятию положениями пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено.

При этом настаивая на невозможности использования земельного участка, заявитель не учитывает, что использование земельного участка арендатором может осуществляться не только в форме огораживания территории и эксплуатации участка в своей хозяйственной деятельности, но и посредством фиксации обязательственного владения имуществом, предполагающего ограничение права собственника по распоряжению предметом аренды и извлечению его полезных свойств путем передачи другим лицам и, как следствие, возможности защиты права владения арендатора от правопритязаний как арендодателя, так и иных лиц.

Надлежащих доказательств того, что имеются недостатки, препятствующие использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием и/или невозможно фактически использовать земельный участок, переданный арендатору (пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.

Оценив представленный ООО «Спецтрансавто» внесудебный отчет от 23.09.2024 №09-08-00006/1-24, подготовленный автономным учреждением Омской области «Госэкспертиза Омской области» (далее – заключение), суд считает необходимым отметить, что представленное заключение является субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством. Кроме того, указанное заключение изготовлено по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку специалисты, дающие заключение, не предупреждаются об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такое заключение силы экспертного заключения не имеет.

Кроме того, суд не может принять представленное заключение в качестве достоверного доказательства, подтверждающего доводы истца, поскольку представленное заключение не подписано уполномоченным лицом, к заключению не приложены сведения об образовании лиц, подготовивших его.

Выводы о возможности строительства сделаны в отношении объекта с характеристиками, заданными истцом (в части определения назначения склада, категории помещений по взрывопожарной и пожарной опасности, площади застройки, количеству этажей, размещению грузового лифта и технического этажа и другие характеристики, отраженные на странице 4 заключения). При этом отсутствуют основания полагать, что соответствующие характеристики являются единственно допустимыми для возведения объекта на спорном участке.

Более того назначение проектируемого склада, указанное в заключении определено как «хранение автомобильных деталей, узлов, принадлежностей», в то время как в проектной документации, подготовленной обществом для получения разрешения на строительство, назначение объекта было иным «неотапливаемый склад металла на полу».

В свою очередь выводы эксперта, сделанные по результатам исследования (страницы 5-6), сводятся к наличию устранимых недостатков. Даны подробные рекомендации по их устранению.

Выводы заключения основаны на технических условиях по подключению к сетям водоснабжения и канализации от 13.10.2021 № 05-03/2237/21, технических условиях для присоединения к электрическим сетям от 09.01.2013 № ТУ 1/23. При этом из текста технических условий (для технических условий от 13.10.2021 № 05-03/2237/21) прямо следует, что их действие составляет 3 года, параметры по истечении срока будут изменены.

Следовательно, в настоящее время технические условия не являются актуальными.

Доводы общества об отсутствии пожарных проездов и невозможности их организации не подтверждены, из заключения прямо не следуют.

Кроме того на странице 7 заключения указано, что к оценке в полном объёме исходные данные для проектирования не представлены, что не позволяет выполнить оценку объёмно-планировочных решений проектируемого объекта, размещение объекта проектирования относительно планировочных ограничений земельного участка, а также осуществить оценку влияния проектируемого здания на окружающую застройку. Устранение замечаний, указанных в настоящем отчете не является гарантией выдачи в будущем в отношении рассмотренной документации положительного заключения экспертизы, а также не является заключением по смыслу законодательства Российской Федерации регламентирующего порядок проведения государственной (негосударственной) экспертизы. Консультационные услуги, по результатам оказания которых выдан настоящий отчет, не являются участием исполнителя услуг в архитектурно-строительном проектировании и (или) выполнении инженерных изысканий.

Таким образом, вопреки доводам истца, выводы, изложенные в заключении, позицию общества не подтверждают.

Исследовав и оценив обстоятельства спора, а также представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что аукционная документация содержала информацию, в том числе о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, и соответствовала требованиям законодательства, учитывая, что обществом не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по назначению в целях строительства объекта, до 2024 года общество не предъявляло требований к департаменту, доказательства реального препятствия использования земельного участка и отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство объекта, соответствующего условиям договора отсутствуют, при неподтвержденности возникновения сетей (согласно письму от 16.08.2023 №10-11/ОГО-08-19/18 АО «Омскэлектро») ранее заключения спорного договора, а также невозможности их перемещения/изменения положения либо препятствия обнаруженных сетей строительству объекта, при отсутствии сведений о наличии охранных зон объектов, внесенных в ЕГРН, суд не усмотрел в данном случае нарушения прав общества, придя к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец.

Одновременно суд полагает необходимым отметить, что Департаментом в адрес общества было направлено соглашение о расторжении спорного договора (письмо от 04.07.2024), вместе с тем, истец отказался о расторжении договора по соглашению сторон, настаивая на требовании о расторжении договора в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на ООО «Спецтрансавто» как на арендаторе лежит обязанность вносить арендную плату в установленном договором размере.

Принимая во внимание, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству, суд приходит к выводу о недоказанности наличия на стороне департамента неосновательного обогащения в размере 610 925 руб. 08 коп.

Поскольку в удовлетворении иска о взыскании в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации 610 925 руб. 08 коп. неосновательного обогащения в виде арендных платежей отказано, не подлежит удовлетворению производное требование о взыскании процентов за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Причинно-следственная связь между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими негативными для истца последствиями является обязательным условием применения деликтной ответственности.

Как следует из материалов дела, в результате заключения договора на выполнение проектных работ №КБ-ПР 28-11/22 от 28.11.2022 обществом были затрачены денежные средства в размере 250 000 руб.

Вместе с тем, как следует из материалов дела № А46-7085/2023 к заявлению общества о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050202:735, определяющий площадь проектируемого объекта 424,14 кв.м и сроком действия договора аренды - 4 месяца, представлен не был.

Таким образом, обществом не были предприняты меры к получению проектной документации, соответствующей условиям договора.

Доказательств опровергающих данное обстоятельство в материалы дела не представлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, учитывая, что истцом не доказано совершение действий и наличие прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчика и возникшими убытками, вина в причинении истцу убытков не установлена, основания для удовлетворения требования о взыскании убытков отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении искового заявления бремя несения судебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца.

В соответствии со статьями 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на депозитный счет суда вносятся денежные средства лицами, заявившими ходатайство об участии в деле эксперта (экспертов), о проведении экспертизы или о вызове свидетелей, которым производится выплата вознаграждения за счет зачисленных на депозитный счет средств. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях.

Согласно пункту 126 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 «Об утверждении регламента арбитражных судов» выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

Принимая во внимание, что экспертиза по делу не судом не назначалась, с депозитного счета Арбитражного суда Омской области в пользу общества надлежит перечислить 124 020 руб. в счет оплаты услуг по проведению экспертизы, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области платежным поручением от 05.11.2024 № 188401.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Спецтрансавто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды № Д-С-31-12573(А) земельного участка, заключенного по результатам аукциона от 28.09.2022, о взыскании 610 925 руб. 08 коп. неосновательного обогащения в виде арендных платежей, 120 128 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленные на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 03.10.2022 по 28.06.2024, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности за период с 29.06.2024 по дату фактической оплаты задолженности, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, 250 000 руб. убытков, отказать.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Спецтрансавто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 124 020 руб., внесенных на депозит Арбитражного суда Омской области, согласно платежному поручению от 05.11.2024 № 188401.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков