АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-37466/2016

г. Краснодар

17 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Ассоль» (ИНН 2304043440, ОГРН 1052301880729) – Горб С.В. (доверенность от 04.10.2017), от ответчика – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – Спирина К.Н. (доверенность от 29.12.2017), третьего лица – Серовой Татьяны Петровны – Швецова М.А. (доверенность от 14.03.2017), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Р-ТЭК» (ИНН 2315087513, ОГРН 1022302380704), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, Чазовой Татьяны Викторовны, Матвеевой Софьи Александровны, Шмаковой Светланы Юрьевны, Гайворонского Сергея Александровича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Р-ТЭК» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-37466/2016, установил следующее.

ТСЖ «Ассоль» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Р-ТЭК» (далее – общество) о признании отсутствующим права на земельный участок, образованный из части земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 21; установлении границ земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 21.

Определением от 01.03.2017 принято изменение предмета исковых требований, согласно которому истец просит признать недействительным договор от 19.01.2010 № 4000001862 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, угол ул. Курзальной, кадастровый номер 23:40:0403034:94, заключенного администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) и обществом; признать отсутствующим право аренды ответчика на данный земельный участок (т. 1, л. д. 155).

К участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление).

Решением от 29.03.2017 договор аренды от 19.01.2010 № 4000001862 признан недействительным; право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:94, – отсутствующим. Суд первой инстанции установил, что собственники помещений многоквартирного жилого дома (под управлением товарищества) в силу закона являются правообладателями земельного участка площадью 3964 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403034:20), по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 21. Обществу в аренду администрация предоставила земельный участок площадью 247 кв. м (кадастровый номер 23:40:0403034:94), необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Договор аренды от 19.01.2010 № 4000001862 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), поскольку заключен с превышением полномочий – в отсутствие прав администрации на распоряжения данным участком. Требования о признании права аренды отсутствующим является надлежащим способом защиты, поскольку направлены на восстановление утраченного в связи с разделом первоначального земельного участка. Зарегистрированное право аренды в пользу общества нарушает права товарищества как владеющего собственника спорного земельного участка.

Определением от 16.08.2017 (т. 3, л. д. 24 – 31) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции (пункт 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Серова Т.П., Чазова Т.В., Матвеева С.А., Шмакова С.Ю., Гайворонский С.А. Постановлением апелляционного суда от 20.09.2017 решение от 29.03.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены. Договор от 19.01.2010 № 4000001862 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:94 признан недействительной (ничтожной) сделкой; право аренды общества на данный участок – отсутствующим.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на неправомерность удовлетворения исковых требований в связи с истечением срока исковой давности, о котором заявлено в ходе рассмотрения дела. Общество владело земельным участком на праве аренды с 2004 года и не утратило данное право до настоящего времени, вносит арендную плату. Ответчик не препятствовал в использовании земельного участка для прохода и проезда к жилому дому товарищества, а также установлению ворот в целях благоустройства смежных участков и недопущения беспорядка. Сведения о наличии обременения не являются закрытыми, утверждения истца о том, что все годы он находился в неведении относительно существующего положения, не имеют правового значения, так как по смыслу статьи 181 Гражданского кодекса момент начала срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки связан с ее исполнением. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений этого дома (не товариществу как юридическому лицу), которое не является субъектом спорных материальных правоотношений. Вступившее в законную силу решение Геленджикского городского суда от 08.04.2015 по делу № 2-699/15 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:92 для товарищества является обязательным.

В судебном заседании представители администрации и третьего лица просили судебный акт апелляционной инстанции отменить. Представитель товарищества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, на основании постановления администрации от 10.09.2004 № 1217 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 площадью 3964 кв. м, для завершения строительства и последующей эксплуатпции многоквартирного жилого дома, по ул. Революционной, б/н – угол ул. Курзальной в г. Геленджике (т. 3, л. д. 57, 58).

Постановлением администрации от 31.05.2005 № 744 разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта – 34-хквартирного жилого дома (т. 3, л. 45, 46).

Постановлением администрации от 22.12.2009 № 1246 «О разделе земельного участка, расположенного по ул. Революционной – угол Курзальной в г. Геленджике» земельный участок площадью 3964 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 разделен на три: земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:92 площадью 2375 кв. м (под домом товарищества), земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:94 площадью 247 кв. м (спорный участок, переданный в аренду ООО «Р-ТЭК»), земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93 площадью 1302 кв. м (под вторым многоквартирным жилым домом с адресом: г. Геленджик, ул. Курзальная, 1а). Обществу предписано обратиться в управление архитектуры и градостроительства администрации для изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома» на: «для организации проезда» (т. 2, л. д. 108).

19 января 2010 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 4000001862 земельного участка площадью 247 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403034:94 для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Революционной, б/н – угол ул. Курзальной в г. Геленджике, сроком на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию 26.02.2010 (т. 2, л. д. 102 – 105).

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:94, он граничит с участком 23:40:0403034:92 площадью 2375 кв. м (под домом товарищества), граница проходит по стене торца многоквартирного дома по ул. Революционной, 21, с другой стороны – с забором соседнего участка площадью 1302 кв. м (23:40:0403034:93), на котором находится трансформаторная подстанция, построенная согласно проекту для дома по ул. Революционной, 21, и многоквартирный недостроенный дом с адресом: г. Геленджик, ул. ул. Курзальная, 1а; данные объекты огорожены строительным забором (т. 1, л. д. 89 – 110).

Полагая, что договор от 19.01.2010 № 4000001862 противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Революционной, 21, поскольку земельный участок площадью 247 кв. м занимает единственный проезд и проход к нему, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции от 29.03.2017, предметом кассационного пересмотра является постановление апелляционного суда от 20.09.2017 (статья 269 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 166 и статье 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения оспариваемого договора) закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании пункта 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Принимая во внимание положения приведенных норм и разъяснений, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды такого участка.

Требование о признании недействительным (ничтожным) договора от 19.01.2010 № 4000001862 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:94 товарищество обосновало тем, что данная сделка заключена в отношении части участка (площадь 3964 кв. м, кадастровый номер 23:40:0403034:20), относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Революционной, 21, и лишает последних права использовать данный участок в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

Апелляционный суд установил и материалами дела подтверждено возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20 площадью 3964 кв. м (впоследствии разделенный постановлением от 22.12.2009 № 1246) не позднее 01.08.2005 (дата государственной регистрации права первого собственника на квартиру – свидетельство серии 23-АА № 182972; т. 1, л. д. 145). Площадь спорного земельного участка (247 кв. м) изначально находилась в пользовании собственников многоквартирного жилого дома по ул. Революционной, 21, не выбывала. Относительно площади земельного участка, необходимой для использования многоквартирного жилого дома, апелляционный суд руководствовался техническим заключением от 10.02.2017 № 17044ТЗ-2 ООО «Кубаньгеоконтроль», согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:92 в размере 2375 кв. м (под домом товарищества) меньше нормативной площади земельного участка 4280 кв. м, необходимой для эксплуатации рассматриваемого дома. В соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик дом находится в территориальной зоне ОД. В соответствии с частью 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации максимальный размер земельного участка составляет 5 тыс. кв. м, максимальный размер застройки 40%. Согласно методике расчета площади земельного участка, примененной экспертом, утвержденной постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 № 345 «Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома», необходимая площадь для эксплуатации дома – 4280 кв. м.

По результатам исследования технического заключения от 10.02.2017 № 17044ТЗ-2, в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами (акты осмотра земельного участка, фотоматериалы), их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу о том, что, договор аренды от 19.01.2010 № 4000001862 заключен администрацией в отсутствие права распоряжения земельным участком, вследствие чего данный договор ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса как не соответствующий положениям статей 209, 608 данного Кодекса.

Исходя из характера допущенных нарушений, разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд апелляционной инстанции удовлетворил требования товарищества о признании права аренды общества на земельный участок (кадастровый номер 23:40:0403034:94, площадь 247 кв. м) отсутствующим.

Доводы ответчика о том, что товарищество является ненадлежащим истцом по настоящему делу, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права (статья 12 Гражданского кодекса, статья 4 Кодекса). Иные доводы жалобы выводы апелляционного суда не опровергают. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в суде кассационной инстанции. Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение апелляционного постановления от 20.09.2017 (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу № А32-37466/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин