Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-7533/2017

г. Благовещенск

05 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2018 года. Полный текст решения изготовлен 5 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи В.И. Котляревского,

при ведении протокола судебного заседания секретарём А.С. Ховалыг,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Туранлес» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) 

к администрации Восточного сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), муниципальному учреждению «Комитет администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании незаконным постановления, о снятии с кадастрового учета земельного участка

третьи лица: ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Благземпроект», кадастровый инженер ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 09.01.2017, паспорт;

от ответчика администрации Восточного сельсовета: ФИО4 пол доверенности от 08.11.2017, паспорт (до перерыва);

от ответчика Комитета: ФИО5 на основании распоряжения № 50-л от 20.04.2012, паспорт (до перерыва), ФИО4 по доверенности № 14/2 от 19.01.2018, паспорт (до перерыва),

эксперт ФИО6 паспорт (до перерыва)

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось акционерное общество «Туранлес»  (далее – истец, общество) с требованиями:

1. Признать договор аренды № 13-з/2016 земельного участка, находящегося в государственной (до разграничения) собственности в отношении земельного участка с  кадастровым номером 28:26:030300:1249, общей площадью 22 867 кв.м, недействительной сделкой.

2. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата задатка Арендатору в размере 373 332,15 (триста семьдесят три тысячи триста тридцать два рубля 15 копеек).

3. Признать незаконным постановление администрации Восточного сельсовета от 29.07.2016 г. № 130 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 28:26:030300 в пос. Восточный».

4. Признать незаконными сведения из ЕГРН о земельном участке с К№28:26:030300:1249 и исключить из ЕГРН сведения о нем.

06.09.2017 от истца поступило уточнение заявленных требований, согласно которому общество просит суд требование № 4 «Признать незаконными сведения из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № 28:26:030300:1249 и исключить из ЕГРН сведения о нем», заменить на следующее требование: «Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № 28:26:030300:1249».

Судом уточненное требование принято к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В обосновании требований истец указал следующие обстоятельства. 

Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка.

Проведя кадастровые работы путем наложения координат участков с разных систем измерений, установлено, что земельный участок 28:26:030300:1249 (Арендатор АО «Туранлес») полностью находится на земельном участке 28:26:030300:0005, который находится в аренде у ФИО1 (заключение кадастрового инженера ООО «Благземпроект»), и за который администрация Восточного сельсовета взимает арендную плату по договору аренды.

То есть договор аренды с АО «Туранлес» заключен на обремененный обязательствами земельный участок, в связи, с чем он является ничтожной сделкой.

При формировании земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:1249 образовалось наложение границ с земельными участками 28:26:030300:5 и 28:26:030300:998, которое произошло в результате незаконного утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории постановлением администрации Восточного сельсовета от 29.07.2016 № 130 и отсутствием согласования границ с арендатором ФИО1

При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:1249 путем участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, заявитель уплатил задаток в размере 373 332,15 рублей, который ответчик обязан вернуть АО «Туранлес».

Представитель администрации Восточного сельсовета в письменном отзыве указал на несогласие с заявленными требованиями по следующим основаниям. 

Спорный договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи, права АО «Туранлес» не нарушены, факт пользования земельным участком с 15 ноября 2016 года подтверждается подписанным актом приема-передачи земельного участка.

АО «Туранлес», пользуясь земельным участком до настоящего времени, дает основания полагать, что сделка действительна.

Относительно использования земельного участка ФИО1 администрация пояснила, что 18.11.2002 года между муниципалитетом Тындинского района (ныне администрация Тындинского района) и ФИО1 был заключен договор аренды на земельный участок (государственная собственность на который не разграничена), с кадастровым номером 28:26:030300:005, площадью 62947,31 кв.м. Срок действия договора - до 01.12.2007. Данный договор прошел государственную регистрацию.

По окончании срока действия договора земельный участок не был возвращен администрации Тындинского района, т.е. ФИО1 продолжает им пользоваться при отсутствии законных оснований. 

Представитель КУМИ Тындинского района с требованиями истца не согласился по доводам аналогичным доводам администрации Восточного сельсовета. 

Дополнительно ответчики указали, что на сегодняшний день отсутствует предмет рассмотрения дела в суде, поскольку договор аренды расторгнут. Требование о признании незаконным постановления администрации Восточного сельсовета не относится к подведомственности арбитражного суда.

Привлеченное к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области в письменном отзыве пояснило обстоятельства кадастрового учета земельных участков, просило рассмотреть дело без своего участия.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО1 в письменном отзыве пояснил, что он не является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: промзона п. Восточный Тындинского района, носящего кадастровый номер 28:26:030300:005, арендными отношениями с ответчиком не связан, пользование участком не осуществляет.

Определением от 07.11.2017 производство по делу было приостановлено, определением от 20.12.2017 производство по делу было возобновлено.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

18.11.2002 между муниципалитетом Тындинского района (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земель, в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:26:030300:005 площадью 62 947,31 кв.м. расположенный по адресу промзона поселка Восточный для эксплуатации объектов деревообрабатывающего комбината.

Договор заключен сроком до 01.12.2007 (пункт 1.2 договора).

Постановлением администрации Восточного сельсовета от 29.07.2016 № 130 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 28:26:030300 в пос. Восточный» в связи с заявлением АО «Туранлес» была утверждена схема расположения земельного участка (земельный участок сформирован до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования Восточный сельсовет) на кадастровом плане территории кадастрового квартала 28:26:030300 (прилагается), площадью 22 868 кв.м., расположенного в территориальной зоне П-2, с видом разрешенного использования «для эксплуатации деревообрабатывающего комплекса», из категории земель «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: Амурская область, Тындинский район, пос. Восточный.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.08.2016 с присвоением кадастрового номера 28:26:030300:1249.

15 ноября 2016 года между администрацией Восточного сельсовета (Арендодатель), акционерным обществом «Туранлес» (Арендатор) и муниципальным учреждением Комитетом администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района (Администратор) был заключен договор аренды № 13-з/2016 земельного участка, находящегося в государственной (до разграничения) собственности.

Согласно пункту 1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов находящийся по адресу Амурская область, Тындинский район, пос. Восточный общей площадью 22 867 кв.м. с кадастровым номером 28:26:030300:1249 для использования в целях эксплуатации деревообрабатывающего комплекса.

Срок аренды участка установлен с 15.11.2016 по 14.11.2019 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора и расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору, стоимость годовой арендной платы составляет 2 488 881 рубль. Внесенный победителем задаток засчитывается в счет оплаты стоимости земельного участка. Задаток для участия в аукционе составил 373 332,15 рублей.

26.04.2017 акционерное общество «Туранлес» обратилось к главе администрации Восточного сельсовета с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (до разграничения) № 13-з/2016 от 15.11.2016 с 01.01.2017.

Комитет администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом на заявление общества сообщил об отказе в расторжении договора по причине использования земельного участка АО «Туранлес» на условиях предусмотренных договором.

29.11.2017 сторонами договора заключено соглашение о расторжении договора аренды земель от 15.11.2016 № 13-з/2016 с 29.11.2016.

Оценив изложенные обстоятельства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Исковые требования обоснованы наложением земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:1249, предоставленного истцу в аренду, на земельный участок с кадастровым номером 28:26:030300:5, ранее предоставленного в аренду ФИО1.

Указанное обстоятельство истец доказывает заключением кадастрового инженера № 253 от 22.07.2017, согласно которому площадь наложения земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:5 с земельным участком с кадастровым номером 28:26:030300:1249 составляет 21 808 кв.м.

В соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы земельный участок 28:26:030300:1249 налагается на земельный участок с кадастровым номером 28:26:030300:5. Площадь наложения по состоянию на 15.11.2017 составляла 21 784 кв.м. Возможными причинами выявленного наложения является не качественно проведенная работа кадастровых инженеров, при постановке на государственный кадастровый учет участка с кадастровым номером 28:26:030300:1249. На момент проведения экспертизы наложения между участками по сведениям ЕГРН нет.

Имевшееся наложение земельных участков ответчиками не оспаривается, подтверждается позицией ответчиков в письменных отзывах и в судебном заседании, а также действиями по проведения кадастрового учета по уменьшению площади земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:5.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После окончания договора аренды с ФИО1 арендатор продолжал пользоваться предоставленным земельным участком, что подтверждается пояснениями ответчиков, а также судебными актами Свободненского городского суда.

Следовательно, на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Таким образом, предоставление в аренду земельного участка уже находящегося в аренде противоречит требованиям закона.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый истцом договор аренды противоречит закону, нарушает права истца и нарушает права третьих лиц, в частности, право ФИО1 на использование земельного участка в соответствии с договором аренды, возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем является ничтожной сделкой.

Суд также усматривает посягательство на публичные интересы, поскольку нарушен принцип достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости (статья 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии со статьёй 11.10 Земельного кодекса РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек.

Оспариваемое заявителем постановление не соответствует вышеприведенным нормам, поскольку земельный участок с кадастровым номером 28:26:030300:1249 был сформирован без учета границ земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:5.

Следовательно, требование заявителя о признании незаконным постановления подлежит удовлетворению.

Судом исследована ссылка ответчиков на подтверждение факта использования земельного участка актом проверки органом муниципального земельного контроля от 22.05.2017 и установлены следующие обстоятельства.

Указанный акт проверки составлен в отсутствие представителя АО «Туранлес», приложенные к нему фотографии не позволяют с достаточной степенью достоверности установить факт использования конкретных земельных участков АО «Туранлес» в связи с отсутствием даты, координат земельных участков, а также отсутствием на фотографиях объектов АО «Туранлес» позволяющих сделать выводы об использовании конкретных земельных участков обществом.

Согласно пояснениям АО «Туранлес» общество было привлечено к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:26:030300:106, 28:26:030300:293, 28:26:030300:682. 

Факт привлечения к административной ответственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:26:030300:1249 материалами дела не подтвержден.

Довод ответчиков о злоупотреблении правами, допущенном истцом, судом не принимается, поскольку не подтвержден соответствующим доказательствами. В материалах дела имеется переписка АО «Туранлес» по вопросу расторжения договора аренды в связи с наличием не урегулированного спора с ФИО1, что, по мнению суда, подтверждает добросовестное поведение истца, направленное на решение возникшего спора.

Ссылка ответчиков на отсутствие предмета спора в связи с расторжением договора аренды 29.11.2017 судом отклонена, так как предметом спора является признание договора аренды недействительным, а не расторжение договора аренды.

Довод ответчиков о неподведомственности спора арбитражному суда в части требования о признании незаконным постановления администрации Восточного сельсовета от 29.07.2016 г. № 130 судом исследован и отклонен по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 17 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Верховный Суд Российской Федерации, суды общей юрисдикции и мировые судьи рассматривают и разрешают административные дела, связанные с защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также другие административные дела, возникающие из административных или иных публичных правоотношений и связанные с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий, за исключением дел, отнесенных федеральными законами к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации и арбитражных судов.

Статья 29 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусматривает, что арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

Заявленное требование связано с осуществлением заявителем предпринимательской деятельности, следовательно, в силу приведенных норм закона требование о признании незаконным оспариваемого постановления администрации относится к подведомственности арбитражного суда.

АО «Туранлес» платежным поручением № 2092 от 01.11.2016 уплатило задаток за участие в аукционе 373 332,15 рублей. Указанный задаток согласно положениям договора засчитывается в счет оплаты стоимости земельного участка. 

В соответствии со статьёй 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор аренды признан судом недействительным требование истца о применении последствий недействительности сделки и возврате задатка подлежат удовлетворению.

Также судом удовлетворяется требование истца о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № 28:26:030300:1249 в связи с тем, что схема земельного участка была утверждена с нарушением закона по основаниям приведенным выше, соответственно, постановка на кадастровый учет земельного участка также осуществлена с нарушением закона.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина 15 000 рублей. 

Требования истца удовлетворены, следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины 15 000 рублей подлежат взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца.

Также с ответчиков в равных долях подлежат взысканию понесенные истцом расходы на оплату экспертизы в размере 143 500 рублей.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд решил:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор аренды № 13-з/2016 земельного участка, находящегося в государственной (до разграничения) собственности в отношении земельного участка с  кадастровым номером 28:26:030300:1249, общей площадью 22 867 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки, путем возврата задатка акционерному обществу «Туранлес» в размере 373 332 рублей 15 копеек.

Признать незаконным Постановление Администрации Восточного сельсовета от 29.07.2016 г. № 130 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 28:26:030300 в пос. Восточный».

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № 28:26:030300:1249.

Взыскать с администрации Восточного сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Туранлес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины 7 500 рублей, расходы по оплате экспертизы 71 750 рублей.

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Туранлес» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины 7 500 рублей, расходы по оплате экспертизы 71 750 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяВ.И. Котляревский