Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-17004/2017

г. Владивосток

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Артемовского городского округа, общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»,

апелляционные производства  № 05АП-8594/2018, № 05АП-8595/2018 

на решение от 20.09.2018 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-17004/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к муниципальному образованию «Артемовский городской округ» в лице администрации Артемовского городского округа 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

муниципальному казенному учреждению «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: Департамент градостроительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, 

о расторжении договора аренды, взыскании 17 788 348,07 рублей,

при участии:

от ООО «Стройдеталь» – ФИО2, по доверенности от 10.05.2017 сроком действия на 2 года, удостоверение адвоката; Серебрянский М.В., по доверенности от 10.05.2017 сроком действия на 2 года, паспорт;

от администрации Артемовского ГО – ФИО3, по доверенности № 11 от 09.01.2018 сроком действия до 31.12.2018, паспорт.

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, МКУ «Учреждение финансового управления Администрации Артемовского городского округа», Департамента градостроительства Приморского края, Управления Росреестра по Приморскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Приморскому краю – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:27:030104:5034 и взыскании с администрации Артемовского городского округа задатка за участие в аукционе в размере 235 800 рублей, оплаты за право аренды в размере 11 907 900 рублей, неосновательного обогащения в размере 589 356 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 928 050 рублей 25 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамент градостроительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю. 

Впоследствии Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Муниципальное казенное учреждение Финансовое управление Администрации Артемовского городского округа привлечены к участию в деле в качестве соответчиков. 

В ходе рассмотрения дела судом произведена замена ненадлежащего ответчика - администрации Артемовского городского округа на надлежащего – Муниципальное образование «Артемовский городской округа» (далее – Артемовский ГО) в лице Администрации Артемовского городского округа (далее – администрация), принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчиков задаток за участие в аукционе в размере 235 800 руб., оплату за право аренды в размере 11 907 900 руб., арендную плату в размере 589 356 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 811 258, 07 руб. и убытки по договору процентного займа в сумме 1 244 034 руб., принят отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.09.2018 исковые требования к удовлетворены частично, суд взыскал с Артемовского ГО в лице администрации в пользу общества 12 733 056 рублей убытков, в удовлетворении остальной части требований к Артемовскому ГО отказано. В удовлетворении требований к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, МКУ «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа» отказано полностью.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 20.09.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на наличие погрешностей при установлении функциональных зон на карте градостроительного зонирования, утверждает, что при отсутствии координат границ функциональных зон расположение земельного участка в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3 нельзя считать препятствием в использовании земельного участка. Со ссылкой на положения статьи 151 АПК РФ указывает на отказ истца от ранее рассматривавшегося иска о признании недействительным аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка и заключенного по его итогам договора аренды № 2А от 20.01.2015 (дело № А51-29434/2016). Настаивает на отсутствии вины в невозможности использования земельного участка арендатором. Отмечает, что действующим законодательством выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры должно осуществляться арендатором в границах предоставленного победителю торгов земельного участка.

В свою очередь, ООО «Стройдеталь» также обжаловало решение от 20.09.2018 в части квалификации требований о взыскании 12 733 056 рублей как убытков и отказа во взыскании начисленных на указанную сумму процентов, ссылаясь в обоснование жалобы на пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», считая что спорные 12 733 056 рублей являются неосновательным обогащением арендодателя.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Стройдеталь» поступил отзыв на апелляционную жалобу администрации, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Стройдеталь» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, на доводы апелляционной жалобы администрации возразил.

Представитель администрации поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, на доводы апелляционной жалобы общества возразил.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, МКУ «Учреждение финансового управления Администрации Артемовского городского округа», третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 был сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании решения комиссии по землепользованию и застройке Артемовского городского округа (выписка из протокола комиссии от 17.07.2014 № 11) и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации Артемовского городского округа от 29.08.2014 № 2976-па, как расположенный в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-1.

19.11.2014 администрацией издано постановление № 4072-па о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды незастроенного земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и расположенного в г. Артеме, примерно в 160 м на северо-запад от ориентира, находящегося по адресу: 

<

...>.

26.11.2014 на официальном интернет-сайте Администрации размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды незастроенного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства: кадастровый номер 25:27:030104:5034; площадь земельного участка 17 334 кв.м; категория земель – земли населенных пунктов; территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки); разрешенное использование –многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; срок аренды земельного участка – 1 год.

24.12.2014 истцом подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды.

29.12.2014 состоялся аукцион, по результатам которого составлен протокол № 10А, победителем аукциона признан истец.

20.01.2015 по результатам проведенного аукциона, между администрацией (арендодатель) и ООО «Стройдеталь» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2/А, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании постановления администрации от 19 ноября 2014 года № 4072-па, протоколов результатов аукциона от 29 декабря 2014 года № 10/А предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034, находящийся по адресу: 

<

...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен сроком с 20.01.2015 по 19.01.2016.

Пунктом 3.1 договора стороны установили, что за указанный в п. 1 договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 589 356 руб.

Акт приема-передачи данного земельного участка подписан сторонами 20.01.2015.

По состоянию на 16.12.2015 арендная плата обществом по договору внесена в полном объеме.

28.07.2015 года департамент градостроительства в силу действия закона Приморского края от 18.11.2014 года №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (далее закон № 497-КЗ) и закона Приморского края от 29.06.2009 г. № 446-КЗ «О градостроительной деятельности на территории Приморского края» (далее закон № 446-КЗ) утвердил градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5034, согласно которому указанный земельный участок располагается в двух территориальных зонах (Ж-1) и (Ж-3).

20.08.2015 ООО «Стройдеталь» получено письмо ООО «Владстройпроект» исх. №77-15, в котором указано, что разработанные проектировщиками проектные решения не могут получить положительное заключение экспертизы по причине того, что согласно представленному градостроительному плану земельный участок частично находится в зоне индивидуальной жилой застройки (Ж-3), в месте размещения 1-й очереди строительства. Строительство многоэтажных жилых домов в зоне Ж-3 запрещено ПЗЗ Артемовского ГО.

Неоднократные обращения истца к администрации и в дальнейшем в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению в связи с нахождением участка в границах двух территориальных зон, а также о необходимости внесения соответствующих изменений и о продлении срока аренды в связи с выявленными недостатками переданного в аренду участка оставлены ответчиками без удовлетворения.

Кроме того, к предоставленному в аренду земельному участку не были подведены коммуникации, что также исключало возможность проектирования и строительства в установленные договором сроки.

07.06.2017 истцом в адрес Администрации Артемовского городского округа направлена претензия с требованием об оплате убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, возникшими по результатам заключения договора аренды.

Ответчик письмом от 28.06.2017 №27/774 отказал в удовлетворении требований истца, изложенных в претензии.

Посчитав, что администрация передала земельный участок, не соответствующий договору аренды и не пригодный для освоения в целях жилищного строительства в установленных аукционной документацией объемах и на осуществление которого рассчитывал истец, последний обратился с настоящим исковым заявлением в суд с требованием о взыскании задатка на участие в аукционе в размере 235 800 руб., оплаты за право аренды в размере 11 907 900 руб., арендной платы в размере 589 356 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 811 258, 07 руб. и убытков по договору процентного займа в сумме 1 244 034 руб.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца о взыскании задатка на участие в аукционе, оплаты за право аренды, арендной платы обоснованными и удовлетворил их, отказав во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанные требования, и убытков по договору процентного займа.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ) определено, что территориальное планирование как вид градостроительной деятельности направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 1 статьи 1, часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 был сформирован в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-1 и поставлен на кадастровый учет на основании решения комиссии по землепользованию и застройке Артемовского городского округа (выписка из протокола комиссии от 17.07.2014 № 11) и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации Артемовского городского округа от 29.08.2014 № 2976-па.

Согласно аукционной документации указанный земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-1.

28.07.2015 года департамент градостроительства в силу действия закона Приморского края от 18.11.2014 года №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (далее закон № 497- КЗ) и закона Приморского края от 29.06.2009 г. № 446-КЗ «О градостроительной деятельности на территории Приморского края» (далее закон № 446-КЗ) утвердил градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5034, согласно которому указанный земельный участок располагается в двух территориальных зонах (Ж-1) и (Ж-3).

До вступления в силу закона № 497 и внесения изменений в закон №446-КЗ полномочия в сфере вопросов градостроительной деятельности, а также управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Артемовского городского округа, находились в компетенции администрации Артемовского городского округа.

Согласно пояснениям администрации, правила землепользования и застройки Артемовского городского округа, утвержденные решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 №497 (далее - Правила), разработаны и утверждены на основании Генерального плана Артемовского городского округа, утвержденного решением Думы Артемовского городского округа от 30.10.2009 № 237.

В судебном заседании представитель Департамента пояснил, что согласно вышеуказанным Правилам, действующим на момент заключения спорного договора аренды №2/А от 20.01.2015, земельный участок находился в двух территориальных зонах Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки) а также Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки).

В силу части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, при этом разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Из представленного Департаментом в материалы дела фрагмента карты градостроительного зонирования с отображением зон с особыми условиями использования территории, входящей в состав правил землепользования и застройки Артемовского городского округа, утвержденных решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 №497, земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 частично имеет наложения на территориальную зону Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки).

По сведениям, содержащимся в кадастровом плане территории от 19.03.2015 №25/00-15-99742 кадастрового квартала 25:27:030104 земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 находится в двух территориальных зонах Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки) и Ж-3(зона индивидуальной жилой застройки).

Также из анализа совмещенного кадастрового плана территории и карты градостроительного зонирования Артемовского городского округа в редакции, действующей на 20.01.2015 следует, что граница смежных территориальных зон Ж-1 и Ж-3 налагается на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 с правой стороны, с севера-запада на юго-восток, тем самым подтверждая факт нахождения земельного участка в двух территориальных зонах.

Указанные обстоятельства также подтверждаются и утвержденным градостроительным планом №RU25302000-0720150000000380.

С целью установления факта нахождения данного земельного участка в двух территориальных зонах истец в материалы дела представил заключение, оформленное ООО «ВладГеоСтрой».

По результатам обследования земельного участка кадастровый инженер пришел к выводу о том, что поскольку сведения, содержащиеся в кадастровом плане территории в части границ территориальных зон идентичны сведениям из карты градостроительного зонирования Артемовского городского округа в редакции изменений от 15.03.2012 №645, от 19.12.2012 № 50, от 24.04.2014 №291, от 25.09.2014 №358 и действующей на 20.01.2015, то полученная обзорная схема подтверждает, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 находился в двух территориальных зонах Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки) и Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 имеет статус «учтенный», поставлен на государственный кадастровый учет – 05.09.2014.

В материалах дела имеется ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 27.06.2018, в котором Управление сообщило, что данный земельный участок с момента его постановки на учет и по настоящее время (в том числе по состоянию на 20.01.2015 и 29.12.2017) находится в следующих территориальных зонах: зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3), статус - «учтенный», поставлен на государственный кадастровый учет – 11.07.2011; зона многоэтажной жилой застройки (Ж-1), статус «учтенный», поставлен на государственный кадастровый учет – 07.07.2011.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что на дату проведения аукциона и заключения договора аренды испрашиваемый земельный участок, на котором запроектировано строительство, находился одновременно в двух территориальных зонах – Ж-1 и Ж-3.

Доводы апеллянта о наличии погрешностей при установлении функциональных зон на карте градостроительного зонирования не опровергают доказанного факта расположения спорного земельного участка в границах двух территориальных зон Ж-1 и Ж-3, в связи с чем отклоняются.

Как указано выше, по смыслу пункта 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичных интересов, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами правообладателей и иных лиц.

Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит в согласовании различных прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Согласно пункту 4 статьи 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, при этом границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Таким образом, в силу вышеприведенных положений ЗК РФ, ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Как верно указал суд первой инстанции, законодательный запрет на формирование земельного участка, находящегося в различных территориальных зонах и ситуация, при которой сформированный земельный участок оказывается находящимся одновременно в нескольких территориальных зонах, и на него распространяется действие нескольких градостроительных регламентов ведет к возникновению правовой неопределенности в отношении правового режима земельного участка.

Учитывая, что градостроительный регламент зоны Ж-1, действующий так же как и градостроительный регламент зоны Ж-3 на весь земельный участок, не предусматривает возможность многоэтажной жилой застройки, судом первой инстанции сделаны верные выводы, что данное обстоятельство исключает использование земельного участка по назначению, указанному в договоре, а соответственно, заключая договор аренды земельного участка №2/А общество было в лишено того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

Довод администрации об обратном прямо противоречит приведенным выше нормам права и отклоняется.

Таким образом, судом верно отмечено, что заключая договор аренды земельного участка и принимая его условия (п.п. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3), в том числе, и в части обязанности по подготовке в тридцатидневный срок проекта планировки и межевания территории, истец не предполагал, что возникнут определенные трудности, связанные со строительством объекта.

Кроме того, письмом от 25.06.2015 №35-18-1865 администрация сообщила истцу о том, что техническая возможность для подключения дополнительных нагрузок от строящихся объектов в районе ул. Светлогорской отсутствуют в связи с недостаточной пропускной способностью и мощностью существующих систем водоснабжения и водоотведения.

Указание администрации на то, что в соответствии с действующим законодательством выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры должно осуществляться арендатором в границах предоставленного победителю торгов земельного участка, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не опровергает установленную невозможность подключения расположенной на спорном участке инфраструктуры к внешним сетям, на которую ссылалась сама администрация.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, основанием для освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, предусмотренной договором, является наличие препятствий в пользовании имуществом, переданным по такому договору. 

Поскольку в материалы дела представлены доказательства нахождения земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:496 в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3, а также неисполнения администрацией обязанности по подведению коммуникаций для освоения земельного участка, суд верно признал установленным факт невозможности использования испрашиваемого земельного участка для целей многоэтажной жилой застройки.

Довод администрации об отсутствии вины в невозможности использования земельного участка отклоняется в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу части 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Доказательств принятия администрацией каких-либо мер, направленных на исключение ситуации предоставления в аренду земельного участка, непригодного для использования в соответствии с целями договора аренды в связи с расположением в двух функциональных зонах и отсутствием возможности для подключения к инженерным коммуникациям, в материалы дела не представлено.

Проверив выводы суда в части определения надлежащего ответчика по рассматриваемым требованиям, апелляционная коллегия поддерживает их в силу следующего.

Согласно пункту 3 части 6 статьи 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (далее - Закон № 497-КЗ) Администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.

Согласно части 10 статьи 2 Закона № 497-КЗ полномочия перераспределяются с 1 марта 2015 года.

Таким образом, с 01.03.2015 в связи с вступлением в силу Закона № 497-КЗ к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края перешли полномочия арендодателя по договору аренды N 2/А.

В то же время из материалов дела следует, что договор аренды № 2/А от 20.01.2015 заключен с Администрацией Артемовского городского округа, которая являлась получателем арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 6 Закона N 497-КЗ органы местного самоуправления Артемовского городского округа, Шкотовского муниципального района и Надеждинского муниципального района в срок до 1 марта 2015 года обязаны обеспечить передачу уполномоченному органу исполнительной власти Приморского края только электронную базу данных учета арендной платы за землю.

Из положений Закона N 497-КЗ не следует, что денежные средства, поступившие до распределения полномочий в счет арендной платы в местный бюджет, подлежали передаче в краевой бюджет.

Кроме того, как верно указал суд, представленными истцом документами подтверждается перечисление всех предъявленных ко взысканию сумм непосредственно администрации Артемовского городского округа.

Дополнительно апелляционная коллегия отмечает, что невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению обусловлена именно действиями администрации, как органа муниципального образования, организовывавшему проведение торгов на заключение договора аренды, таким образом именно администрация является лицом, виновным в причинении убытков невозможностью исполнения договора.

Таким образом, является верным вывод суда о том, что в данном случае Департамент и МКУ «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа» являются ненадлежащими ответчиками по делу.

В силу изложенного, требования истца о взыскании поступивших до 01.03.2015 на счет администрации денежные средства в виде задатка на участие в аукционе в размере 235 800 руб., оплаты за право аренды в размере 11 907 900 руб., арендной платы в размере 589 356 руб., образующих спорную сумму убытков в размере 12 733 056 руб., правомерно удовлетворены за счет муниципального образования Артемовский городской округ в лице администрации Артемовского городского округа.

В удовлетворении требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2015 по 07.06.2018 в сумме 3 811 258, 07 руб., начисленных на размер убытков, отказано правомерно в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, действовавшей до 01.08.2016) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ, действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7), проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

При этом в пункте 57 Постановления разъяснено, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Учитывая, что на дату обращения общества в суд с настоящим иском отсутствовал вступивший в законную силу судебный акт о взыскании с ответчика убытков, требование истца о взыскании процентов, начисленных на сумму убытков, законность и обоснованность которых не подтверждена соответствующим решением суда, является необоснованным.

При этом суд верно квалифицировал заявленные требования о взыскании задатка на участие в аукционе, оплаты за право аренды и арендной платы как убытки в силу прямого указания абзаца 7 пункта 1 статьи 612 ГК РФ.

Ссылка общества на пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», согласно которому положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ и абзаца второго статьи 806 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, отклоняется в силу следующего.

В рассматриваемом случае обязательство арендодателя по предоставлению земельного участка в аренду было исполнено, в связи с чем спорные денежные средства, включающие задаток на участие в аукционе, оплату за право аренды и арендную плату не являются неосновательным обогащением. В случае расторжения договора аренды без установления обстоятельства невозможности использования переданного в аренду имущества право требовать возврата указанных сумм у арендатора бы не возникло.

Возникшее в последующем право арендатора требовать от арендодателя выплаты указанных денежных средств обусловлено не самим по себе расторжением договора, которое не влечет прекращение обязательства арендатора оплатить пользование землей, а вызвано невозможностью использования имущества в соответствии с целями договора аренды в связи с его ненадлежащим качеством, что влечет применение специальных правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, по отношению к которым правила о неосновательном обогащении носят субсидиарный характер, и применяются в случае отсутствия оснований для урегулирования отношений сторон специальными нормами.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания процентов, начисленных на суммы задатка на участие в аукционе, оплаты за право аренды и арендной платы.

В удовлетворении требования о взыскании убытков по договору процентного займа в сумме 1 244 034 руб. судом также отказано верно с указанием на то, что договор займа заключен истцом по своей воле и в своем интересе и, вступая в договорные отношения по договору займа, а также определяя его условия в соответствии с закрепленным в законодательстве принципом свободы договора, истец изначально знал об обязанности оплаты процентов в размере 20% в год от суммы займа. В данном случае привлечение и размещение денежных средств путем заключения договоров займа является обычной хозяйственной деятельностью истца, в связи с чем указанные риски не могут быть возложены на ответчика. В данной части решение не обжалуется.

Ссылка администрации на отказ истца от ранее рассматривавшегося иска о признании недействительным аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка и заключенного по его итогам договора аренды № 2А от 20.01.2015 (дело № А51-29434/2016), как на основание для прекращения производства по настоящему делу, не принимается во внимание, поскольку предмет и основание настоящего дела и дела № А51-29434/2016 различны.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.09.2018 по делу №А51-17004/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов

О.Ю. Еремеева