ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11553/2019, 18АП-11552/2019

Дело № А34-8291/2017

08 октября 2019 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Калиной И.В., Матвеевой С.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» и ФИО2 на определение Арбитражного суда Курганской области от 03.07.2019 по делу № А34-8291/2017.

В судебное заседание в Арбитражный суд Курганской области явились:

представитель акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 05.02.2019);

представитель ФИО2 – ФИО4 (паспорт, доверенность от 22.03.2019), ФИО5 (паспорт, доверенность от 22.03.2019);

ФИО6 (паспорт), его представитель ФИО7 (паспорт, доверенность от 09.02.2018);

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ФИО8 (паспорт), ее представитель ФИО9 (паспорт, доверенность от 09.02.2018).

 

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.01.2018 (резолютивная часть) общество с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» (далее – ООО «Арт-Строй», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО8.

13.03.2019 ФИО6 (далее – ФИО6, заявитель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просил признать недействительными торги в форме открытого аукциона №1496796 на электронной площадке «Фабрикант.ру», проведенные конкурсным управляющим ООО «Арт-Строй» ФИО8; признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона №1496796 на электронной площадке «Фабрикант.ру» между ООО «Арт-Строй» и ФИО2 (далее – ФИО2); применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного по результатам проведения торгов в форме открытого аукциона №1496796 на электронной площадке «Фабрикант.ру» между ООО «Арт-Строй» и ФИО2, путем истребования у ФИО2 в пользу ООО «Арт-Строй» следующего имущества, находящегося по адресу: 

<

...>: 1) здание автомобильной мойки на 2 поста, назначение: нежилое здание. Площадь:208,1 кв.м., инв.номер 1506, литер А, этажность 1, кадастровый номер 45:25:030807:300; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки на 2 поста. Площадь: 1558 кв.м., кадастровый номер: 45:25:030807:1544; 3) газовый котел BERETTA novella 64 RAY; 4) металлическое ограждение по земельному участку 56 м; 5) эстакада металлическая (автоподиум, постамент); 6) ворота металлические откатные; 7) септик; 8) скважина. 

Определением суда от 14.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»), в качестве заинтересованного лица - финансовый управляющий ФИО10.

Определением суда от 22.04.2019 принято уточненное требование в части конкретизации оспариваемых договоров, ФИО6 просил:

- признать недействительными торги в форме открытого аукциона №1496796 на электронной площадке «Фабрикант.ру», проведенные конкурсным управляющим ООО «Арт-Строй» ФИО8;

- признать недействительными договоры купли-продажи № 1/1, № 1/2, №1/3, № 1/4, № 1/5, № 1/6, № 1/7, №1/8 от 04.02.2019, заключенные между ООО «Арт-Строй» и ФИО2;

- применить последствия недействительности договоров купли- продажи от 04.02.2019: обязать ФИО2 возвратить в конкурсную массу ООО «Арт-Строй» следующее имущество, находящееся по адресу: 

<

...>: 1) здание автомобильной мойки на 2 поста, назначение: нежилое здание, площадь: 208,1 кв.м., инв.номер 1506, литер А, этажность 1, кадастровый номер 45:25:030807:300; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки на 2 поста, площадь: 1558 кв.м., кадастровый номер: 45:25:030807:1544; 3) газовый котел BERETTA novella 64 RAY; 4) металлическое ограждение по земельному участку 56 м; 5) эстакада металлическая (автоподиум, постамент); 6) ворота металлические откатные; 7) септик; 8) скважина.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 03.07.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО «Россельхозбанк» и ФИО2 обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Доводы апелляционных жалоб АО «Россельхозбанк» и ФИО2 являются одинаковыми.

По мнению апеллянтов, вывод суда о доказанности наличия оснований для признания торгов недействительными противоречит материалам дела. Спорный объект недвижимого имущества в установленном порядке в эксплуатацию не вводился. Как следует из материалов дела, разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 45:25:030807:1544 является использование участка для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки на два поста, при этом материалы дела не содержат сведений или доказательств того, что второй этаж спорного здания был запроектирован и построен как кафе.  Сведений и доказательств производства и завершения реконструкции здания в материалах дела не имеется, выводы суда в указанной части основаны исключительно на пояснениях заявителя.  На неоднократные вопросы о наличии письменных доказательств, подтверждающих факт осуществления реконструкции здания в соответствии с проектной документацией, ФИО6 не ответил, конкурсному управляющему проектную документацию, документацию, подтверждающую выполнение работ по реконструкции не передал, в материалы дела не представил. Кроме того, ФИО6 вплоть до даты торгов АО «Россельхозьбанк», как залогодержателю, не представлено ни одного документа, свидетельствовавшего о произведенных залогодателем в отношении спорного имущества неотделимых улучшений, реконструкций и т.д., и зарегистрированных в установленном законом порядке. Данные обстоятельства также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Сведений о соответствии здания требованиям проектной документации, технически условиям и требованиям безопасности, акта приемки объекта капитального строительства в материалы дела не представлено. Также не получили оценки в качестве доказательств представленные в материалы дела определение Курганского городского суда от 23.03.2017, а также решение Курганского городского суда от 24.03.2017. Вывод суда первой инстанции  о праве ФИО6 на подачу иска не является законным и обоснованным. Суд не учел разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63.  Между тем, в действиях истца содержатся признаки злоупотребления правом. Кроме того, в установленные законом сроки осле опубликования в ЕФРСБ информации о согласовании Положения о порядке, сроках и условиях продажи спорного имущества должника, являющегося предметом залога ФИО6 с соответствующей жалобой ни о разрешении разногласий относительно установленной стоимости, ни о разрешении разногласий относительно проведения торгов не обратился.  При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд не оценил, повлияли ли нарушения, на которые ссылается истец, на результат торгов. Установленная  оценщиком рыночная стоимость объекта спорного здания находится в пределах  диапазона, следовательно, доводы истца о занижении стоимости спорного имущества, а также о приобретении ФИО2 имущества, имеющего большую потребительскую стоимость, не являются обоснованными.  Наличие иного отчета не доказывает недостоверность установленной рыночной стоимости.  Кроме того, ФИО2 также был представлен отчет, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов на дату торгов составляла 8 450 000 руб. Признание торгов недействительными, признание договоров купли-продажи недействительными приведет  к необходимости возврата полученных денежных средств и, как следствие, к нарушению интересов залогового кредитора. На основании изложенного, податели жалоб просят  определение от 03.07.2019 отменить полностью.

До начала судебного заседания от АО «Россельхозбанк», во исполнение определения суда, поступили доказательства направления копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле.  

В соответствии со статьями 159, 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены доказательства направления копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле.  

В судебном заседании представители  ФИО2 и АО «Россельхозбанк»  просили определение отменить, поддержали доводы своих апелляционных жалоб в полном объеме. 

Представитель конкурсного управляющего просил определение отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель ФИО6 просил определение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Отзыв ФИО6  на апелляционные  жалобы не  приобщен к материалам дела, поскольку  не исполнена  процессуальная  обязанность по его направлению в адрес лиц, участвующих в деле, с учетом  поступивших возражений.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правила заключения договора на торгах, организация и порядок проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 59 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», определено, что в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 11, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункт 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Согласно статье 57 Федерального закона от 16.07.998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее.  чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Как установлено судом, 24.04.2014 между АО «Россельхозбанк» и ООО «Арт-Строй» заключён кредитный договор 

<

***>, по условиям которого АО «Россельхозбанк» обязалось  предоставить ООО «Арт-Строй» денежные средства в размере 9 550 000 руб., а заёмщик обязался возвратить полученную денежную сумму согласно графику до 20.03.2019 и уплатить проценты на неё из расчета 15 % годовых.

В обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора от 24.04.2014 № 144500/0045, между ФИО11 и Банком был заключен договор № 144500/0045-7.1 об ипотеке (о залоге недвижимости) от 24.04.2014, по которому залогодатель передаёт залогодержателю в залог здание автомобильной мойки на 2 поста и право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое имущество, общей залоговой стоимостью 4 587 344 руб., место нахождение: 

<

...> Б.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора предмет залога имеет следующие характеристики:

- характеристики здания: назначение нежилое, литера А, кадастровый номер: 45:25:030807:300, общей площадью 208,1 кв.м., залоговая стоимость -

4 500 000 руб.;

- характеристика земельного участка: разрешённое использование для размещения комплекса складских зданий, кадастровый номер: 45:25:030807:1544, площадью 1558 кв.м., залоговой стоимостью 87 344 руб.

14.05.2014 Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Курганской области был зарегистрирован переход права собственности на вышеперечисленные объекты от ФИО11 к ООО  «Арт-строй» на основании договора купли-продажи на недвижимое имущество от 28.04.2014.

Определением  от 29.11.2017 признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Арт- Строй» требование АО «Россельхозбанк»  в размере 13 990 556 руб. 81 коп., как обеспеченные залогом имущества должника: здание автомобильной мойки на 2 поста, назначение: нежилое здание. Площадь: 208,1 кв.м., инв.номер 1506, литера А, этажность 1, кадастровый номер 45:25:030807:300, адрес: 

<

...>; право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки на 2 поста, площадь: 1558 кв.м., кадастровый номер: 45:25:030807:1544, адрес: 

<

...>.

29.10.2018 конкурсным управляющим ФИО8 опубликован отчет оценщика об оценке залогового имущества должника.

16.11.2018 в рамках конкурсного производства конкурсным управляющим ФИО8 опубликована в ЕФРСБ информация о согласовании положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога конкурсного кредитора – АО "Россельхозбанк", согласно которому начальная цена продажи недвижимого имущества должника: здания автомобильной мойки на 2 поста, назначение: нежилое здание. Площадь: 208,1 кв.м., инв.номер 1506, литер А, этажность 1, кадастровый номер 45:25:030807:300., адрес: 

<

...>, составила 7 976 000 руб.; права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки на 2 поста. Площадь: 1558 кв.м., кадастровый номер: 45:25:030807:1544, адрес: 

<

...>) – 284 000 руб.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим ФИО8 14.12.2018 размещено объявление о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации имущества должника, являющегося предметом залога конкурсного кредитора – АО "Россельхозбанк" (т.1 л.д 29-30).

В указанном объявлении сообщается, что торги состоятся 11.02.2019 в 12-00 на электронной площадке «Фабрикант.ру» на сайте: www.fabricant.ru.

Прием заявок с 08-00 20.12.2018 до 08-00 01.02.2019.

На торги выставляется: Лот №1: Здание автомобильной мойки на 2 поста, назначение: нежилое здание. S: 208,1 кв.м., литера А, этаж. 1, кад. Номер 45:25:030807:300; земельный участок, из земель населенных пунктов для эксплуатации и обслуживания здания автомобильной мойки, S: 1558 кв.м., кад. номер: 45:25:030807:1544; Газовый котел BERETTA novella 64 RAY; металлическое ограждение по земельному участку 56 м.; эстакада металлическая (автоподиум, постамент); ворота металлические откатные; септик; скважина, расположенные по адресу: 

<

...>.

Начальная цена лота установлена в размере 8 613 900 руб., победителем торгов будет признан участник, предложивший наиболее высокую цену.

Аналогичное объявление опубликовано 15.12.2018 в газете «КоммерсантЪ» (№232(6470), т.1 л.д 31).

По сведениям, размещенным на электронной площадке ТП "Фабрикант", единственная заявка на участие в открытом аукционе подана 01.02.2019 в 7 ч. 56 мин. ФИО12. Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Аукцион продавца №1496796 от 01.02.2019» торги признаны несостоявшимися, договор подлежит заключению с единственным участником ФИО12 (т.1 л.д 35-36).

04.02.2019 конкурсным управляющим ФИО8 опубликовано в ЕФРСБ сообщение о результатах торгов. Торги признаны несостоявшимися, организатором торгов принято решение заключить договор с единственным участником торгов - ФИО2 (г. Курган, ИНН 

<

***>), предложившей 8 613 900 руб. Единственному участнику торгов направлено предложение о заключении договора купли-продажи (т.1 л/д 37).

22.02.2019 произведена государственная регистрация перехода права собственности на здание и земельный участок, о чем свидетельствует проставленный на договорах купли – продажи №1/1, №1/2 от 04.02.2019 штемпель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Также по договорам купли – продажи №1/3, №1/4, №1/5, №1/6, №1/7, №1/8 от 04.02.2019 ООО «Арт-Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО8 (продавец) передало, а ФИО2 (покупатель) приняла следующее имущество, расположенное по адресу: 

<

...>: газовый котел BERETTA novella 64 RAY стоимостью 38 000 руб. (договор №1/3), металлическое ограждение по земельному участку 56м стоимостью 48 000 руб. (договор №1/4), эстакада металлическая (автоподиум, постамент) стоимостью 68 000 руб. (договор №1/5), ворота металлические откатные стоимостью 26 000 руб. (договор №1/6), септик 60 м3 стоимостью 159 900 руб. (договор №1/7), скважина стоимостью 14 000 руб. (договор №1/8) (т.2 л/д 33-58).

В качестве основания для признания торгов недействительными заявитель указывал, что в нарушение требований Закона о банкротстве в объявлениях и извещениях о проведении торгов в форме открытого аукциона указана недостоверная информация о характеристиках отчуждаемого объекта имущества; договор купли-продажи имущества ООО «Арт-Строй» заключен не с победителем торгов ФИО12, а с иным лицом, не подававшим заявку на участие в торгах – ФИО2; в объявлениях о проведении торгов в форме открытого аукциона указана недостоверная информация об адресе электронной торговой площадки в сети Интернет: в объявлениях о проведении торгов указан адрес электронной торговой площадки www.fabricant.ru., тогда как сайт торговой площадки «Фабрикант.ру» имеет адрес www.fabrikant.ru.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в извещениях о проведении торгов содержатся недостоверные и неполные сведения об объекте, подлежащем реализации. Допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными и могли повлиять на результат торгов, формирование выкупной цены. Кроме того, как указал суд, полномочия ФИО12 на участие в торгах от имени ФИО2 не подтверждены. На основании изложенного суд пришел к выводу, что требования ФИО6 о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона №1496796 на электронной площадке «Фабрикант.ру», проведенных конкурсным управляющим ООО «Арт-Строй» ФИО8, следует признать обоснованными в силу требований статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 110, 138 Закона о банкротстве.

Повторно рассмотрев дело, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции полагает, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Так, в материалах дела имеется разрешение на строительство от 06.08.2015 на проведение реконструкции здания, проектная площадь составляет 745,94 кв. м (т.1, л.д.60-61); технический план здания, в котором содержится план 2 этажа (т.1, л.д. 52-59). Действие разрешения до 06.10.2017.

Также в материалах дела находится проектная документация (т.1, л.д. 64-73).

Вместе  с тем, вывод суда о том, что должны быть завершены мероприятия по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является неверным и противоречащим градостроительному законодательству.

Так, в материалах  дела имеется письмо  Публичного акционерного общества «Сибирско-уральская энергетическая компания» от 04.04.2017, в соответствии с которым  до  Генерального  директора ООО «Арт-Строй» ФИО6 доведена  информация о нарушении правил в охранной  зоне ВЛ-6кВ 13-452, поскольку без согласования  построено здание, расстояние  от провода в пролете 24-25 до металлической  крыши здания менее  одного  метра, в связи с чем,  необходимо  в  срок  до 30.04.2017 принять  меры  к устранению данных нарушений (т.3, л.д.118-120).

Материалы дела не содержат сведений о том, что возведенный второй этаж соответствует проектной  документации.

Публикация  в сообщении  о  торгах о фактически  неузаконенной площади  объекта продажи также  будет  вводить в  заблуждение потенциальных покупателей относительно объекта продажи.

Суд первой инстанции не учел преюдициального значения для настоящего спора судебного акта – решение Курганского городского суда от 24.03.2017 по делу №2-188/2017 (т2, л.д.129-133), в котором рассматривался вопрос об обращении взыскания на спорное имущество и проведена оценка имущества, при  этом  также  заявлялись  доводы  об увеличении площади здания в связи с реконструкцией.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия считает, что в действиях ФИО6 имеются признаки злоупотребления правом,  поскольку они направлены не на  удовлетворение требований залогового  кредитора, а на затягивание процедуры банкротства. Заявитель жалобы в порядке разрешения разногласий не обращался в суд с даты публикации сообщения о согласовании порядка продажи, настоящее заявление подано 13.03.2019, то есть после поступления денежных средств в конкурсную массу.

Кроме того, суд не установил, что заявленные нарушения повлияли  на результат торгов.

Так, в материалах дела имеется отчет №03-10/2013 (оценщик ФИО13), к которому приложены фотографии здания со 2 этажом. Указанные аналоги  в данном отчете  выставлены на продажу по цене  от  9387 руб. до  13 333 руб.   за  1 кв.м. (т.1, л.д. 89-90), соответственно, неверное указание площади не привело к занижению стоимости объекта (здание площадью 416 кв.м. продано за 7 979 000 руб. (т.2, л.д. 33-35), и не свидетельствует о злоупотреблении правом.

Кроме  того, заинтересованное к должнику лицо – ФИО6, на стадии утверждения положения о порядке продажи имущества не оспорил  отчет об оценке   и  обратился в суд в период, когда торги были проведены и произведены расчеты. 

Представленный  отчет  об оценке объектов оценки №02/02-2019 от 14.02.2019  ООО «Консалта» имеет методологические, арифметические нарушения и выполнен в отношении иного имущества; цена за 1 кв.м. является явно завышенной.

Суд учитывает, что торги проводились на повышение цены, имущество продано незаинтересованному лицу по цене 8 613 900 руб.

Со стороны ФИО2  также  представлен  отчет об оценке №01/19 от  24.05.2019, составленный  ИП  ФИО14 (т.4, л.д.2-101), из которого следует, что  при площади спорного здания 740,20  кв.м. (т.4, л.д.61 оборот) его стоимость составит 7 107 000 руб., тогда как  на торгах здание продано за 7 979 000 руб. (т.2 л.д.33).

Полномочия ФИО12 действовать от имени  ФИО2  подтверждены договором поручения  №1 от  31.01.2019 (т.2 л.д.29-32).

Довод  ФИО6 о том, что в деле не имеется доверенности, выданной ФИО2   ФИО12  в  порядке пункта 1 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о существенном нарушении требований закона, способным послужить основанием для признания торгов недействительными по причинам, связанным с неверным определением победителя торгов или приведшим к реализации имущества по существенно заниженной стоимости.

Учитывая изложенное, оснований для признания торгов недействительными не имелось.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку оснований для признания недействительными торгов судом   апелляционной инстанции  не установлено, оснований для  признания недействительным договоров купли-продажи № 1/1, № 1/2, №1/3, № 1/4, № 1/5, № 1/6, № 1/7, №1/8 от 04.02.2019, заключенный между ООО «Арт-Строй» и ФИО2, и применения последствий их недействительности   не имелось.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Курганской области от 03.07.2019 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1  статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционные жалобы  АО «Россельхозбанк» и ФИО2  – удовлетворению.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Понесенные АО «Россельхозбанк» и ФИО2   расходы  по  оплате  государственной  пошлины (т.4, л.д.41, т.5, л.д.15) за рассмотрение  апелляционных жалоб в размерах по 3 000 руб. каждый подлежат  возмещению за счет ФИО6

Также в связи с  предоставлением судом первой  инстанции отсрочки  по уплате  государственной  пошлины с ФИО6 в доход  федерального  бюджета подлежит взысканию государственная  пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Курганской области от 03.07.2019 по делу № А34-8291/2017  отменить, апелляционные жалобы  акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» и ФИО2 – удовлетворить. 

В удовлетворении заявления ФИО6 о признании недействительными торгов, проведенных конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ФИО8, и договоров купли-продажи № 1/1, № 1/2, №1/3, № 1/4, № 1/5, № 1/6, № 1/7, №1/8 от 04.02.2019, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» и ФИО2, и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Взыскать с  ФИО6 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере   6 000 руб.  за рассмотрение заявления.

Взыскать с  ФИО6 в пользу ФИО2  3 000 руб. в счет возмещения уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с  ФИО6 в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»  3 000 руб. в счет возмещения уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                  М.Н. Хоронеко 

 

Судьи:                                                                        И.В. Калина

 

                                                                                          С.В. Матвеева