ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-32475/2021

город Ростов-на-Дону

11 августа 2022 года

15АП-8522/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,  

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции 

исковое заявление АО «Шапсугский чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Шапсугский чай" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ФАУГИ, управление) об обязании заключить в предложенной редакции дополнительное соглашение  к договору аренды земельного участка от 27.08.2017 № 01-09/3550 на условиях размера арендной платы: в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0501001:1067.

Исковые требования мотивированы тем, что заявитель приобрёл право аренды в порядке переоформления права бессрочного пользования, а потому  годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Пунктом 3.1 договора аренды от 27.08.2017 № 01-09/3550 размер арендной платы установлен: 1,5 % от кадастровой стоимости участка (11 041 942,5 руб.). 

Решением суда от 01.04.2022 иск удовлетворён. Применена ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Суд исходил из того, что земельный участок ограничен в обороте, а потому арендная ставка должна составлять 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение и принять новый судебный акт, исходя из ставки арендной платы 1,5 %. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что земельный участок ограничен в обороте. 

Определением от 13.07.2022 апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела № А32-32475/2021 по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции.

В судебное заседание  участвующие в деле лица явку не обеспечили.

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что иск общества подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 принадлежит на праве собственности Российской Федерации, право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 21.09.2012 сделана запись № 23-23-46/091/2012-043.

Право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Шапсугский чай» земельным участком с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 24.04.2013 была сделана запись № 23-23-46/002/2006-028.

Распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 08.08.2018 № 612-р прекращено право постоянного бессрочного пользования ЗАО «Шапсугский чай» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0501001:1067. Принято решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 в аренду сроком на 49 лет. 

На основании указанного распоряжения 27 августа 2018 года между управлением и обществом заключён договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности  № 01-09/3550. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 01-09/3550 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 общей площадью 544 994 кв. м, с видом разрешённого использования «Для сельскохозяйственного использования», адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, город Сочи, район Лазаревский, в районе п. Вишневка, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Пунктом 2.1 договора аренды № 01-09/3550 срок аренды участка устанавливается с 08.08.2018 по 07.08.2067.

Расчет годовой арендной платы за участок приведен в пункте 3.1 договора аренды: 11 041 942 рубля 5 копеек (кадастровая стоимость участка) х 1,5 % (процентная ставка) = 165 629 рублей 14 копеек (размер годовой арендной платы за участок).

Аналогичный расчет годовой арендной платы за участок приведен в приложении № 2 к договору аренды.

Согласно пункту 3.2 договора аренды расчет арендной платы произведен в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы осуществляются арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

В пункте 5.2.22 договора аренды закреплена обязанность арендатора после подписания договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах), за исключением изменений, предусмотренных пунктом 3.3 договора.

Согласно пункту 7.1 договора аренды изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путём заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке, за исключением изменений, предусмотренных пунктом 3.3 договора. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном пунктом 8.1 договора.

АО «Шапсугский чай», полагая, что условия договора аренды в части установленного размера арендной платы и возможности его ежегодного изменения путем корректировки на уровень инфляции противоречат императивным нормам закона, обратилось к Межрегиональному территориальному управлению с требованием привести условия договора аренды № 01-09/3550 в соответствие с законодательством путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

По соглашению сторон дополнительное соглашение к договору заключено не было, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Судебная коллегия полагает, что обществом избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

По общему правилу изменение методики определения регулируемой арендной платы путем изменения новых коэффициентов применяется к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с момента вступления в силу этого акта. В таком случае сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает применимой в рамках настоящего дела правовую позицию о том, что стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Поскольку управление фактически отказало обществу в заключении дополнительного соглашения, судебная коллегия считает, что обществом избран допустимый способ защиты нарушенного права.

С учетом установленных по делу обстоятельств судебная коллегия полагает, что исковые требования общества подлежат удовлетворению.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 данного Кодекса).

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; величина годовой арендной платы земельного участка в соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ - трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 данного Закона).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В договоре аренды комитет произвел расчет арендной платы в соответствии с Законом № 137-Федерального закона, однако применил ставку в размере полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (абзац 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ). В обоснование ставки в размере 1,5 % управление указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 расположен на землях курорта. 

Указанный довод судебная коллегия отклоняет. 

В данном случае земельный участок одновременно является ограниченным в обороте земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения. 

Соответственно, для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен специальный порядок определения размера арендной платы. 

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0501001:1067 ошибочно установлен в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка как изъятого из оборота или ограниченного в обороте.

Требования общества в указанной части подлежат удовлетворению. 

Общество также указывает, что в п. 3.3 договора необоснованно указано на ежегодную корректировку на уровень инфляции на текущий финансовый год. 

Позиция управления о необходимости использования коэффициентов уровня инфляции не учитывает правила абзаца 4 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Соответственно, исковые требования общества о внесении изменений в договор от 27.08.2017 № 01-09/3550 подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Поскольку к иску приложены проекты дополнительного соглашения и приложения № 1 к нему, которые ранее были направлены в адрес управления, судебная коллегия полагает, что надлежащим способом защиты нарушенного права подрядчика является обязание управления к заключению дополнительного соглашения № 1  и приложения № 1 к дополнительному соглашению № 1 к договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 в предложенной обществом редакции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 по делу № А32-32475/2021 отменить. 

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу постановления апелляционного суда по настоящему делу заключить с акционерным обществом «Шапсугский чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 в следующей редакции:

"ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N 1

к договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550

 

г. Краснодар

"___" ________ 2022 года

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, действующее на основании Положения, утверждённого приказом  Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 459, в лице руководителя ФИО2, именуемое в дальнейшнм «арендодатель», и  акционерное общество "Шапсугский чай", в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "арендатор", заключили настоящее Дополнительное соглашение N 1 о нижеследующем:

1. Пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 читать в следующей редакции:

«Размер годовой арендной платы за Участок составляет: 

Кадастровая стоимость Участка - 11 041 942,5 руб. 

Процентная ставка - 0,3 % 

11 041 942,5 руб. х 0,3 % = 33 125,83 руб.

(расчет арендной платы)

(Тридцать три тысячи сто двадцать пять рублей восемьдесят три копейки)

(сумма арендной платы прописью). 

Расчет годовой арендной платы за Участок представлен в Приложении № 2 к Договору».

2. Пункт 3.3 договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 читать в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора».

3.  Пункт 5.2.22 договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 читать в следующей редакции:

«После подписания Договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах)».

4. Пункт 7.1 Договора аренды читать в следующей редакции:

«Изменения и (или) дополнения к Договору оформляются письменно сторонами путём заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке».

5. Приложение № 2 к договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 читать в редакции приложения № 1 к дополнительному соглашению:

«Приложение № 1 к дополнительному соглашению № 1 к договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 01-09/3550 

Кадастровая стоимость Участка – 11 041 942,5 руб.

Процентная ставка – 0,3 %

11 041 942,5 руб. х 0,3 % = 33 125,83 руб. (расчет арендной платы)

(Тридцать три тысячи сто двадцать пять рублей восемьдесят три копейки)

(сумма арендной платы прописью)».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Шапсугский чай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 (Шесть тысяч) рублей. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийО.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов