АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10497/2023

г. Астрахань

28 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря  2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2024 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Рыбникова А.Н.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахаревой А.А..,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кэбмэн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права собственности

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1

при участии:

от  истца: ФИО2, доверенность от 12.11.2024 года 

от ответчиков: не явились

от третьих лиц: не явились

Общество с ограниченной ответственностью «Кэбмэн» обратился в суд с иском к Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области и ФИО1.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания в суд не явились. 

ФИО1 в представленном отзыве на иск поддержал исковые требования, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

            Ответчики и третьи лица, будучи уведомленным определением суда от 22.11.2024 года о возможности и порядке перехода из предварительного заседания в судебное заседание в соответствии с правилами статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие не заявил.

            Поскольку ответчики и третьи лица не заявили возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, судом в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершено предварительное заседание, продолжено рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Суд считает возможным в соответствии с частями 1, 2, 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, установил:

15 ноября 2019 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области,   (Арендодатель), ФИО3 (Арендатор 1) и Обществом с ограниченной ответственностью «Кэбмэн» (Арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка № 398-з, согласно которому Арендодатель представляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок из категории земель – Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 30:12:010353:11, расположенный по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, район Кировский, ул.Бакинская/ул.ФИО4, 149/30/62 с разрешенным использованием – деловое управление, указанным в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, общей площадью 3730 кв.м.. Срок аренды участка устанавливается с 15.11.2019 года по 26.10.2068 года.

  На указанном земельном участке истцом без получения разрешения на строительство был возведен объект недвижимости:  нежилое здание литер В, площадью 144,3 м?.

            Ссылаясь на невозможность получения разрешения на ввод объектов недвижимого имущества – нежилое помещение литер В площадью 144,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62 в эксплуатацию, в связи с этим регистрации права собственности на объект недвижимости во внесудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

            Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности, в частности, по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

            Лицо,  осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку           может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо,   осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

            Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

            Как следует из решения Арбитражного суда Астраханской области от 04.10.2023 года по делу № А06-8970/2022 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010353:11 расположены принадлежащие истцу на праве собственности нежилое помещение № 2 с кадастровым номером 30:12:010383:225, площадью 112.6 кв.м.; нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 30:12:010383:228, площадью 4 839.7 кв.м.

            Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 30:12:010353:11 предоставлен истцу, в том числе, в целях эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Согласно заключению Общества с ограниченной ответственностью «ПожЭксперт» от 01 июня 2023 года реализованные конструктивные и обьемно-планировочные решения обеспечивают ограничения распространения пожара внутрь здания. Принятые объемно-планировочные решения обеспечивают безопасную эвакуацию людей в случае пожара, при условии соблюдения требований Правил противопожарного режима в Российской Федерации в ходе эксплуатации здания. В целом в здании обеспечивается требуемый уровень пожарной безопасности отвечающий критериям, изложенным в пункте 2 части 1 статьи 6 Регламента, а именно: «выполнены требований пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности» при условии реализации требований приложений 1 и 5 Постановления Правительства РФ от 01.09.2021 № 1464 «Об утверждении требований к оснащению объектов защиты автоматическими установками пожаротушения, системой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»

            Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» № 1049 от 01 июня 2023 г. о соответствии (не соответствии) санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам условий проживания, установлено: в ходе экспертизы установлено: нежилое двухэтажное, кирпичное, помещения располагаются на первом и втором этажах здания. Общая площадь – 144,3 кв.м, основная – 105,4 кв.м., вспомогательная, 38,9 кв.м. Набор помещений: 1 этаж – коридор, 3 офисных кабинета, 2 санузла, 2 этаж – коридор, холл, 5 офисных кабинетов, подсобное помещение. Отопление – централизованное, освещение искусственное (светодиодное) и естественное, холодное водоснабжение централизованное. Горячее водоснабжение от водонагревателя накопительного типа. Помещения не имеют следов протекания кровли. В помещениях проведены проведены измерения физических факторов неионизирующей природы – микроклимат, искусственная освещенность (протокол № Н115 ФФ от 17.04.2023 года). Результаты исследований соответствуют требованиям V/ СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Собственная и прилегающая территория находится в удовлетворительном санитарном состоянии. Сбор твердых коммунальных отходов осуществляется в контейнеры, контейнерная площадка оборудована в соответствии с санитарными нормами и правилами. Помещения предполагается использовать под офис. Офисные помещения нежилого здания, расположенные по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, 149/30/62 соответствуют требованиям раздела II СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и  транспорта.

Согласно заключению 2023 года № 54/06-23, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «АРХИВЭЛ»  основные строительные конструкции нежилого здания по адресу: Астраханская область, г.Астрахань, Кировский район, ул.Бакинская/ул.Дарвина/ул.Нечаева, 149/30/62, литера «В» в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» на момент обследования находятся в работоспособном техническом состоянии и как следствие, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

              В целях предоставления истцом дополнительных доказательств в обоснование исковых требований судом по ходатайству истца в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: 

1        Соответствуют ли нежилое помещение литер В площадью 144,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62, требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, в том числе строительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и правилам?

2.      Обеспечивает ли указанное нежилое помещение литер В площадью 144,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62, безопасное нахождение в нем людей, создает или нет угрозу жизни и здоровью граждан?

3.      Возможно ли использование нежилого помещения литер В площадью 144,3 кв.м, расположенного по адресу .Астрахань, ул.Бакинская/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62, в качестве административного нежилого здания?

            Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Институт строительной экспертизы, оценки и промышленной безопасности», экспертам ФИО5, ФИО6.

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам:

Ответ на вопрос 1.

Нежилое помещение литер В площадь 144,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62,  соответствует требованиям нормативно-технической документы, действующей на территории Российской Федерации, в том числе строительным, санитарным-техническим, противопожарным нормам и правилам.

Ответ на вопрос 2.

Нежилое помещение литер В площадью 144,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62, обеспечивают безопасное нахождение в нем людей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответ на вопрос 3.

Использование нежилого помещения литер В площадью 144,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д.149/30/62 в качестве административного здания возможно.

           В соответствии с пунктом 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и подписывает его. 

            Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Суд полагает, что судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленному вопросу, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.

            Таким образом, суд приходит к выводу, что нежилое помещение литер В, площадью 144,3 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д. 149/30/62 не выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 30:12:010353:11, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

            При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить требования истца и признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Кэбмэн» право собственности на нежилое помещение литер В, площадью 144,3 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д. 149/30/62. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

            Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Кэбмэн» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое помещение литер В, площадью 144,3 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>/Дарвина/ФИО4, д. 149/30/62.   

            Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

            Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

А.Н. Рыбников