АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-10473/2023

г. Краснодар

16 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Зотовой И.И., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.07.2025), в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А63-10473/2023, установил следующее.  

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании самовольными постройками двух строений примерными наружными размерами 6 м х 32 м и 8 м х 32 м соответственно с количеством этажей 1, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:83 по адресу: 

<

...>; возложении обязанности на предпринимателя за свой счет осуществить снос двух строений примерными наружными размерами 6 м х 32 м и 8 м х 32 м соответственно с количеством этажей 1, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:83 по адресу: г. Ставрополь,  

ул. Доваторцев, 62б; взыскании 2 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день просрочки в случае неисполнения решения суда.  

Предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на самовольные постройки: автомойку самообслуживания площадью 23,7 кв. м с количеством этажей 1 и сооружение для сухой уборки и сушки автомобилей площадью 168 кв. м с количеством этажей 1, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012203:83 и 26:12:012203:247 по адресу: 

<

...> (уточненные требования).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление).  

Решением суда от 19.03.2025 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные требования удовлетворены.  

Постановлением апелляционного суда от 15.07.2025 решение суда от 19.03.2025 отменено, принят новый судебный акт. Исковые требования комитета удовлетворены; объекты капитального строительства с примерными наружными размерами 6 м х 32 м и 8 м х 32 м соответственно с количеством этажей 1, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012203:83 и 26:12:012203:247 по адресу: 

<

...>, признаны самовольными постройками; на предпринимателя возложена обязанность в течение 30 дней с момента вынесения постановления за свой счет осуществить снос самовольных строений. В случае неисполнения постановления в течение установленного срока с предпринимателя в пользу комитета подлежит взысканию 2 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения постановления. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, постановление принято с нарушением норм материального права. Эксперты отнесли несоответствие отступов и вида использования земельного участка требованиям правил застройки и землепользования к незначительным несоответствиям; указали на возможность их устранения. Суд апелляционной инстанции не привел причины, по которым признал нарушение градостроительных норм существенным. Предприниматель принял меры для легализации и оформления прав на спорные объекты, обратившись в комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство от 22.04.2024;  

своими действиями по строительству объектов не причинил ущерба публичным интересам; несоответствие фактического использования земельных участков виду их разрешенного использования не является отступлением от соответствующих норм градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки, устранение данного несоответствия возможно путем изменения вида разрешенного использования земельных участков.  

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.  

Суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемого судебного акта, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:83 площадью 2194 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «под выставочным салоном с магазином» (запись о государственной регистрации права от 25.10.2016 № 26-26/001-26/001/204/2016-2263/4).  

По результатам выездного обследования, проведенного управлением, на указанном земельном участке выявлен факт возведения самовольной постройки, что подтверждается актом от 18.04.2023 № 57/1, протоколом осмотра от 18.04.2023 № 57/1, фотоматериалами (т. 1, л. д. 14 – 26). Управление направило в адрес комитета уведомление о выявлении самовольной постройки от 21.04.2023 № 1 (т. 1, л. д. 12 – 13).  

В рамках полномочий, предусмотренных действующим законодательством, комитет провел осмотр объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:83 по адресу: 

<

...>, в ходе которого установлено, что по данному адресу расположены два объекта, используемые в качестве автомойки с вывесками AQUACAR, выполненные из металлических конструкций, примерными наружными размерами 6 м х 32 м и 8 м х 32 м соответственно. Результаты осмотра зафиксированы в акте осмотра от 17.05.2023, к которому приложена фототаблица (т. 1, л. д. 27 – 31).  

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета с иском в арбитражный суд.  

Возражая против первоначального иска, предприниматель обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на самовольные постройки: автомойку самообслуживания площадью 23,7 кв. м с количеством этажей 1 и сооружение для сухой уборки и сушки автомобилей площадью 168 кв. м с количеством этажей 1, расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012203:83 и 26:12:012203:247 по адресу: 

<

...>.  

В обоснование встречного иска предприниматель указывает, что ему на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:83 площадью 2194 кв. м с разрешенным видом использования «под выставочным салоном с магазином», расположенный по адресу: 

<

...> (выписка из ЕГРН от 12.07.2023 № КУВИ-001/2023-160713344); земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:247 площадью 17 460 кв. м с разрешенным видом использования «под объектами административного и торгового назначения, под объектами автосервиса, под объектом производственного назначения», расположенный по адресу: 

<

...> (выписка из ЕГРН от 12.07.2023 № КУВИ-001/2023-160718833).  

В границах указанных земельных участков предприниматель за счет собственных средств осуществил строительство следующих сооружений: автомойка самообслуживания площадь застройки 268,7 кв. м, этажность – 1, год постройки 2023, площадь 23,7 кв. м, сооружение для сухой уборки и сушки автомобилей, год постройки 2023, площадь застройки 168 кв. м.  

Определением суда от 30.01.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 Определением суда от 14.10.2024 по ходатайству экспертного учреждения эксперт ФИО3 заменен на эксперта ФИО4  

Согласно выводам эксперта от 25.11.2024 № 1082/8-3 и 1083/8-3 (т. 2, л. д. 25 – 82) объекты экспертизы являются объектами капитального строительства (обладают признаками недвижимого имущества), соответствуют правилам землепользования и застройки, строительным требованиям, градостроительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам. При этом экспертом выявлено нарушение градостроительных норм, которое выразилось в отклонении от установленных статьей 43 ПЗЗ требований: вид разрешенного использования «Автомобильные мойки (4.9.1.3)» соответствует условно разрешенному в зоне ОД-1, минимальные отступы от границ  

смежного земельного участка 26:12:012203:84 до сооружения «автомойка самообслуживания» составляют от 0,46 м до 1,08 м, что менее допустимого (3 м), минимальные отступы от границы земельного участка, смежной с линией улично-дорожной сети (ул. Доваторцев) до сооружения «автомойка самообслуживания» и «сооружения для сухой уборки и сушки автомобилей» составляют от 2 м до 2,03 м, что менее допустимого (5 м). Несоответствие отступов и вида использования земельного участка актуальным требованиям правил застройки и землепользования не влияют на прочность и устойчивость, не ухудшают эксплуатационные характеристики объектов. Данное отступление также не создает условия, при которых соседние строения перестали бы отвечать нормам по инсоляции, санитарным нормам, не влияет на соблюдение пожарных норм для них, что относит их к незначительным несоответствиям. Приведение объектов экспертизы в соответствие с градостроительными требованиями, связанное с изменением отступов, невозможно без частичного демонтажа несущих и ограждающих конструкций, попадающих в область наложения. Работы по частичному сносу относятся к существенному ущербу для сооружений, так как затрагивают несущие конструкции, требуется полная разборка крыши, перекрытий. Проведение работ по разборке вызовет потерю несущей способности сооружений в целом и повлечет полный снос указанных строений. Учитывая положения статей 39 и 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), незначительность несоответствий градостроительным нормам, соответствие строительным, пожарным и санитарным требованиям, приведение объектов к полному соответствию возможно и без проведения каких-либо строительных работ – путем согласования отступов и принятия вида условно разрешенного использования земельного участка. Объекты экспертизы не создают угрозу жизни и здоровья граждан; основания зданий, фундаменты, стены и перекрытия отвечают требованиям к надежности, прочности и долговечности.  

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.  

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.  

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).  

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее – постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.  

С указанной целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в пунктах 7 и 9 статьи 1 Градостроительного кодекса и статье 85 Земельного кодекса понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено пунктами 2 и 3 статьи 85 Земельного кодекса, создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).  

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном  

порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.  

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).  

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления и осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 Градостроительного кодекса.  

Согласно названной статье заявление лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляется в уполномоченный орган; проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 Градостроительного кодекса.  

На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 Градостроительного кодекса).  

С учетом указанных в части 8 названной статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.  

Таким образом, исходя из положений Градостроительного кодекса, основанием для предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства является воля уполномоченного органа, выраженная в решении, принятого с учетом мнения участников публичных (общественных) слушаний.  

Данный принцип включает в себя, в том числе необходимость обязательного комплексного учета мнения населения при принятии градостроительных решений в целях согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области для обеспечения благоприятных условий проживания. При этом наличие или отсутствие согласия участников публичных слушаний на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является одним из решающих факторов при принятии органом местного самоуправления соответствующего решения.  

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях.  

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.  

Апелляционный суд установил, что в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:83, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «под выставочным салоном с магазином» расположены объекты капитального строительства – автомойка самообслуживания и сооружение для сухой уборки и сушки автомобилей, что для территориальной зоны ОД-1 «Общественно-деловые зоны» относится к условно разрешенному виду использования «Автомобильные мойки (4.9.1.3)». Между тем доказательства, подтверждающие создание указанных объектов в порядке, установленном законом, а также совершение действий, направленных на изменение разрешенного вида использования земельного участка до создания объектов капитального строительства, предпринимателем не представлены.  

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса).  

Согласно статьям 40, 41 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.  

Несоответствие строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).  

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, а также конкретные обстоятельства настоящего дела, установив, что предприниматель возвел спорные объекты без разрешительной документации на земельном участке, не предназначенном для размещения автомойки, не обращался в комитет за получением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, учитывая, что нарушения градостроительных норм затрагивают публичные интересы, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о наличии предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса оснований для сноса самовольных построек. Апелляционный суд исходил из того, что обращение в суд с требованием о признании права собственности на объект самовольного строительства, созданный без какой-либо разрешительной документации и при этом на земельном участке без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, предшествующих разрешению вопроса о предоставлении условно разрешенного вида использования земельного участка для размещения такого объекта, по своей сути, направлено на обход установленных процедур и делает их бессмысленными, что прямо противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционный суд отметил, что согласно заключениям эксперта от 25.11.2024 № 1082/8-3 и 1083/8-3 минимальные отступы от границ смежного земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:84 до сооружения «автомойка самообслуживания» составляют от 0,46 м до 1,08 м, что менее допустимого (3 м); минимальные отступы от границы земельного участка, смежной с линией объекта улично-дорожной сети (ул. Доваторцев) до сооружения – «автомойка самообслуживания» и «сооружения для сухой уборки и сушки автомобилей» составляют от 2 м до 2,03 м, что менее допустимого (5 м).  

Руководствуясь статьями 308.3 Гражданского кодекса, разъяснениями, содержащимися в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», не усмотрев оснований, что заявленная к взысканию судебная неустойка в размере 2 тыс. рублей в день является завышенной, суд апелляционной инстанции признал требование комитета в указанной части правомерным.  

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном понимании заявителем норм материального и процессуального права, несогласии с принятыми судебными актами, и не содержат фактов, которые влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы апелляционного суда.  

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А63-10473/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.И. Зотова Судьи Е.И. Афонина 

 Е.Л. Коржинек