ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

дело № А64-1351/2018

г. Воронеж

19» декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2024 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                    Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                               Ореховой Т.И.,

                                                                                         Потаповой Т.Б.,                                                                                        

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кобозевой Д.Е.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 18.04.2024, сроком на 3 года, паспорт РФ;

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, представителя по доверенности № 66 АА 1842728 от 05.07.2024, сроком на 3 года, паспорт РФ;

от индивидуального предпринимателя ФИО5: ФИО4, представителя по доверенности № 1/2024 от 04.06.2024, сроком на 1 год, паспорт РФ;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2024 по делу №А64-1351/2018 о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «2048 центральная инженерная база»,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.11.2018 заявление акционерного общества «79 центральная инженерная база» признано обоснованным, в отношении акционерного общества «2048 центральная инженерная база» (АО «2048 ЦИБ», должник) введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.04.2021 АО «2048 ЦИБ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6.

В суд от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступило заявление о признании недействительными сделками договора купли-продажи недвижимого имущества по лоту 2 (земельный участок площадью 2921 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, КН 68:29:0309007:1385) от 12.04.2024, заключенного между АО «2048 ЦИБ» и ФИО3, договора купли-продажи недвижимого имущества по лоту 3 (земельный участок площадью 10230 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, КН 68:29:0309007:13856) от 11.04.2024, заключенного между АО «2048 ЦИБ» и индивидуальным предпринимателем ФИО5, а также о применении последствий недействительности сделок в виде понуждения должника к заключению договоров купли-продажи с ИП ФИО1 по лотам №№ 2 и 3 на условиях, опубликованных при проведении торгов.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2024 суд отказал в удовлетворении заявления ИП ФИО1 о признании недействительными сделками договора купли-продажи от 12.04.2024 по лоту 2, заключенного между АО «2048 ЦИБ» и ФИО3 и договора купли-продажи по лоту №3 от 11.04.2024, заключенного между АО «2048 ЦИБ» и ИП ФИО5, а также о применении последствий недействительности сделок.

ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда, полагая его незаконным и необоснованным и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить.

Представитель ФИО3 и ФИО5 против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить определения без изменений, представив отзывы.

Иные лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая, что все участники настоящего обособленного спора извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Конкурсный управляющий должника представил отзыв, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Судебная коллегия, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзывов, не находит оснований к отмене обжалуемого определения. 

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с (Гражданским кодексом Российской Федерации) ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Требование о признании недействительными договоров, заключенных с лицами, выигравшими торги, и применении последствий недействительности сделок предъявлено ИП ФИО1 по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Такое требование, как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве, в материальном смысле правом на его предъявление обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

В обоснование своего заявления ИП ФИО1 указал, что в рамках дела о банкротстве АО «2048 ЦИБ» состоялись торги посредством публичного предложения № 8180-ОТПП по продаже недвижимого имущества должника. Согласно итоговым протоколам № 8180-ОТПП/1/2 от 08.04.2024 и № 8180-ОТПП/1/3 от 08.04.2024, победителем торгов был признан ИП ФИО1 Однако, по итогам торгов АО «2048 ЦИБ» конкурсным управляющим были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества должника не с ИП ФИО1, а с иными лицами (ИП ФИО5 и ФИО3), не являющимися ни участниками торгов, ни лицами, имеющими преимущественное право покупки в соответствии с действующим законодательством. 

Как было установлено судом и следует из материалов дела, в ходе процедуры конкурсного производства в отношении АО «2048 ЦИБ» 08.04.2024 на ЭТП «ВЭТП» проведены электронные торги по продаже недвижимого имущества, принадлежащего АО «2048 ЦИБ» (в частности, Лот № 1 – земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1384, Лот № 2 - земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1385, Лот № 3 - земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1386).

Электронные торги, состоявшиеся 08.04.2024, проводились в соответствии с утвержденным 19.10.2023 собранием кредиторов должника Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

ИП ФИО1 являлся участником указанных электронных торгов. В соответствии с протоколами о результатах торгов по Лоту № 2 и Лоту № 3 ИП ФИО1 является победителем.

При этом, в марте 2022 года по результатам торгов посредством публичного предложения между АО «2048 ЦИБ» (Продавец) и ИП ФИО5 (Покупатель) были заключены договоры купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание: Ремонтный участок № 1, участок реставрации и котельная, площадь 2064,30 кв. м, кадастровый номер 68:29:0309007:1093, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> (договор купли-продажи № 14/2022 от 24.03.2022);

- нежилое здание: Ремонтный участок № 2, площадь 2 180,50 кв. м, кадастровый номер 68:29:0309007:291, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> (договор купли-продажи № 17/2022 от 24.03.2022);

- нежилое здание: Ремонтный цех № 2, площадь 3 176,20 кв. м, кадастровый номер 68:29:0309007:281, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> (договор купли-продажи № 18/2022 от 24.03.2022).

Кроме того, по результатам указанных выше торгов 15.02.2022 между АО «2048 ЦИБ» (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости № 4/2022, а именно объекта недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 68:29:0309007:1088, площадь 1033,3 кв. м.

Все вышеназванные объекты недвижимости были расположены на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0309007:216 общей площадью 167 687 кв. м, который принадлежал АО «2048 ЦИБ» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании приказа Министерства обороны Российской Федерации № 238 от 24.04.2009 (передаточный акт о приватизации выдан 26.05.2009).

К моменту реализации с торгов вышеназванных объектов недвижимого имущества АО «2048 ЦИБ» переход права собственности на земельный участок не был зарегистрирован.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости право собственности АО «2048 ЦИБ» на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:216 зарегистрировано 02.06.2022, то есть после заключения должником вышеперечисленных договоров купли-продажи зданий с ИП ФИО5 и ФИО3, о чем в ЕГРН сделана запись 68:29:0309007:216-68/141/2022-3.

Во исполнение определения Арбитражного суда Тамбовской области от 13.04.2023 по настоящему делу № А64-1351/2018, конкурсный управляющий АО «2048 ЦИБ» провел работу по образованию земельного участка под объектами недвижимости (зданиями с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093, 68:29:0309007:291, 68:29:0309007:281), принадлежащими ИП ФИО5, и регистрации права собственности должника на него.

В результате таких работ под тремя вышеуказанными объектами недвижимости, принадлежащими ИП ФИО5, был сформирован многоконтурный земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1386, площадью 10 230 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Также конкурсный управляющий АО «2048 ЦИБ» провел работу по образованию земельного участка под объектом недвижимости (зданием с кадастровым номером 68:29:0309007:1088), принадлежащим ФИО3, и регистрации права собственности должника на него.

В результате таких работ под вышеуказанным объектом недвижимости, принадлежащим ФИО3, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1385, площадью 2 921 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Состоявшиеся 08.04.2024 электронные торги по продаже недвижимого имущества должника проводились в соответствии с утвержденным 19.10.2023 собранием кредиторов должника Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Так, в соответствии условиями утвержденного Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (трех земельных участков под ранее реализованными на открытых торгах объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093; 68:29:0309007:291; 68:29:0309007:281; 68:29:0309007:1088; 68:29:0309007:1092) предусмотрено, что преимущественное право покупки выставленных на торги земельных участков (Лоты №№ 1, 2, 3) принадлежит собственникам (приобретателям) объектов недвижимого имущества, ранее реализованного на открытых торгах, а именно объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093, 68:29:0309007:291, 68:29:0309007:281 - ИП ФИО5 (преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1386 (Лот № 3) под указанными объектами); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 68:29:0309007:1088 - ФИО3 (преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1385 (Лот № 2) под указанным объектом); объект недвижимого имущества с кадастровым номером 68:29:0309007:1092 - ФИО7 (преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1384 (Лот № 1) под указанным объектом).

При этом в утвержденном собранием кредиторов должника Положении указано, что преимущественное право основано на положениях статьи 35 ЗК РФ, согласно которым собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Согласно пункту 2.7.2 Положения преимущественное право покупки реализуется собственником объекта недвижимости по цене, сформированной на торгах, после проведения этих торгов (участие в торгах лица, имеющего преимущественное право покупки, не требуется). Не позднее двух рабочих дней с даты проведения торгов организатор торгов направляет лицам, имеющим преимущественное право приобретения имущества должника, в письменном виде предложение приобрести имущество должника по цене, сформированной на торгах. Заявление о желании воспользоваться преимущественным правом приобретения имущества должника по цене, сформированной на торгах, может быть направлено организатору торгов в течение 14-ти календарных дней со дня извещения. В случае поступления организатору торгов такого заявления, решение организатора торгов заключить договор купли-продажи имущества с лицом, заявившим о желании реализовать преимущественное право приобретения имущества должника, оглашается в день подведения итогов торгов. При отсутствии подобных заявлений победителем торгов признается участник, предложивший в ходе торгов наиболее высокую цену. 

Направление предложения о заключении договора купли-продажи, а также порядок предоставления ответов и сроки заключения договора купли-продажи определяются в порядке и в сроки, установленные пунктом 2.7.2. настоящего Положения (пункт 2.11 Положения).

Сведения об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества являлись открытыми. Так, об условиях реализации Лотов №№ 1, 2, 3 с условиями преимущественного права покупки указанных в Положении лиц потенциальные участники торгов были уведомлены сообщением о проведении торгов в официальном издании (газета Коммерсантъ стр. 314 № 38(7728) от 02.03.2024), а также на официальном сайте ЕФРСБ (сообщение № 13809437 от 04.03.2023) и на торговой площадке ЭТП «ВЭТП». На сайте ЕФРСБ был прикреплен файл с текстом утвержденного Положения о реализации, что свидетельствует о возможности потенциальных приобретателей имущества ознакомиться с содержанием лотов и условиями реализации до его приобретения в отсутствие доказательств, свидетельствующих об имеющихся препятствиях в получении сведений о преимущественном праве покупки земельных участков по Лотам №№ 1, 2, 3 у собственников объектов недвижимости ФИО7, ФИО3, ИП ФИО5

ИП ФИО5 11.04.2024 было получено уведомление конкурсного управляющего АО «2048 ЦИБ» ФИО6 о том, что в соответствии с протоколом об итогах торгов № 8180-ОТПП (этап торгов, оконченный 08.04.2024) посредством публичного предложения на ЭТП ООО «ВЭТП» по лоту № 3 победителем торгов является ИП ФИО1, предложивший за имущество (земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1386) цену в размере 2 700 000 руб. ИП ФИО5 было предложено приобрести земельный участок в порядке реализации преимущественного права по сформированной на торгах цене – 2 700 000 руб.

Уведомлением № 7 от 11.04.2024 ИП ФИО5 уведомил конкурсного управляющего АО «2048 ЦИБ» ФИО6 о своем согласии реализовать преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1386 по цене, сформированной на торгах.

ИП ФИО5 направил конкурсному управляющему должника подписанный договор купли-продажи от 10.04.2024 по Лоту № 3.

Платежным поручением от 19.04.2024 № 127 ИП ФИО5 произвел оплату стоимости земельного участка по указанному договору в размере 2 700 000 руб.

ФИО3 также было получено уведомление конкурсного управляющего АО «2048 ЦИБ» ФИО6 о том, что в соответствии с протоколом об итогах торгов № 8180-ОТПП (этап торгов, оконченный 08.04.2024) посредством публичного предложения на ЭТП ООО «ВЭТП» по лоту № 2 победителем торгов является ИП ФИО1, предложивший за имущество (земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1385) цену в размере 800 000 руб. ФИО3 было предложено приобрести земельный участок в порядке реализации преимущественного права по сформированной на торгах цене – 800 000 руб.

ФИО3 уведомил конкурсного управляющего АО «2048 ЦИБ» ФИО6 о своем согласии реализовать преимущественное право покупки земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1385 по цене, сформированной на торгах.

10.04.2024 между АО «2048 ЦИБ» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи на земельный участок площадью 2921 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 68:29:0309007:1385, стоимостью 800 000 руб.

Платежным поручением от 27.04.2024 № 1 произведена оплата стоимости земельного участка в размере 800 000 руб.

Согласно представленным в материалы дела конкурсным управляющим должника выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, а именно земельные участки с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1386 и 68:29:0309007:1385, в настоящее время в пределах земельного участка площадью 10230 кв. м с кадастровым номером 68:29:0309007:1386 по адресу: 

<

...>, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093, 68:29:0309007:291, 68:29:0309007:281, принадлежащие ИП ФИО5, а на земельном участке площадью 2921 кв. м с кадастровым номером 68:29:0309007:1385 по адресу: 

<

...>, расположен объект недвижимости с кадастровым номером 68:29:0309007:1088, принадлежащий ФИО3

Из представленных в материалы дела ответчиками выписок из ЕГРН на принадлежащие им на праве собственности вышеуказанные здания следует, что здания с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093, 68:29:0309007:291, 68:29:0309007:281, принадлежащие ИП ФИО5, расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1386, а здание с кадастровым номером 68:29:0309007:1088, принадлежащее ФИО3, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309007:1385.

В обоснование мотивов принятого судебного акта суд первой инстанции указал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Верховным Судом Российской Федерации в определении от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 был сформирован правовой подход, согласно которому, цена доли должника в праве общей собственности должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Данная правовая позиция также отражена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя один из основных принципов земельного законодательства, преследует цель упорядочения земельных отношений и предопределен объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 №1228-О, от 20.07.2023 №2075-О и др.).

В соответствии со статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ, отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

При этом нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11 и № 4275/11 отражена правовая позиция, согласно которой продажа ответчику всего спорного земельного участка, если на нем располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П, на которое ссылается заявитель, Конституционный Суд Российской Федерации согласился с тем, что механизм продажи доли гражданина-банкрота в праве общей собственности на жилое помещение и участок под ним с публичных торгов не учитывает преимущественное право ее покупки сособственниками, в действующем законодательстве отсутствует специальное регулирование преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество при обращении на нее взыскания в рамках дела о банкротстве гражданина, в том числе преимущественного права покупки доли в праве собственности. До начала торгов по продаже имущества должника необходимо предложить долевым собственникам реализовать свое преимущественное право покупки по стоимости, равной начальной цене на первых торгах. При наличии согласия арбитражный управляющий заключает договор купли-продажи с таким участником (участниками) долевой собственности, а при отсутствии согласия в течение месячного срока доля должника подлежит продаже с торгов. После начала торгов преимущественное право покупки участниками долевой собственности утрачивается, далее они могут приобрести имущество только на торгах в условиях конкуренции с другими их участниками.

Отклоняя основанный на данном правоположении довод, суд первой инстанции указал, что в настоящем случае конкурсный управляющий до проведения торгов надлежащего предложения о реализации преимущественного права покупки спорных земельных участков в адрес ответчиков, являющихся собственниками расположенных на них зданий, не направил, в связи с чем на ответчиков не могут быть возложены негативные последствия такого поведения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2024 № 305-ЭС24-12362 по делу № А41-29413/2022).

При этом арбитражный суд также учитывает, что до принятия вышеуказанного Постановления № 23-П применялось правовое регулирование, исходившее из необходимости обеспечения сособственнику возможности реализации преимущественного права выкупа доли путем направления предложения о заключении договора по цене, предложенной победителем торгов, то есть после определения победителя торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343), учитывая также, что вывод Конституционного Суда Российской Федерации, изложенный в указанном Постановлении № 23-П, о несоответствии статьи 250 ГК РФ Конституции Российской Федерации основан на необходимости защиты прав участников долевой собственности и победителей торгов, и указанный подход следует применять во всех случаях реализации доли должника в праве общей долевой собственности на имущество, за исключением случаев, когда порядок реализации доли в праве общей собственности прямо урегулирован специальным законодательством (например, доли участия в юридических лицам, а в данном случае, в частности порядок реализации урегулирован ЗК РФ).

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, установленные судом, вопреки доводам заявителя, отчуждение конкурсным управляющим спорных земельных участков ИП ФИО1, как победителю торгов фактически допустило бы выход в гражданский оборот двух неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку оба объекта ранее находились в собственности одного лица - должника.

Таким образом, преимущественное право ИП ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1386 под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093, 68:29:0309007:291, 68:29:0309007:281 реализовано в соответствии с нормами действующего законодательства, равно как и преимущественное право ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309007:1385 под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости с кадастровым номером 68:29:0309007:1088.

Реализация преимущественного права покупки спорных земельных участков произведена ИП ФИО5 и  ФИО3 по их волеизъявлению на основании действующего Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (трех земельных участков под ранее реализованными на открытых торгах объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами 68:29:0309007:1093; 68:29:0309007:291; 68:29:0309007:281; 68:29:0309007:1088; 68:29:0309007:1092), утвержденного собранием кредиторов АО «2048 ЦИБ» 19.10.2023.

Ввиду того, что арбитражным судом вынесено определение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ранее принятые по заявлению ИП ФИО1 обеспечительные меры отменены.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет так как они были известны суду первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание закрепленный земельным законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В этой связи  суд апелляционной инстанции также отмечает, что на момент отчуждения  объектов недвижимости ИП ФИО5 и ФИО3 исходный земельный участок находился в публичной собственности и последующая регистрация перехода права собственности к должнику была произведена без учета исключительного (а не преимущественного) права собственников объектов недвижимости. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.03.2018 по делу № 05-КГ17-18472 выражена позиция о приоритете положений статьи 39.20 ЗК РФ над иными нормами земельного законодательства, включая пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которой исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Таким образом, избранный заявителем способ защиты не восстановит прав победителя торгов на приобретение спорного имущества.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.10.2024 по делу №А64-1351/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                      Л.М.  Мокроусова

Судьи                                                                    Т.И. Орехова

                                                                                     Т.Б. Потапова