АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-7893/2018

г. Южно-Сахалинск

21 апреля  2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 17.04.2019, решение суда в полном объеме изготовлено 21.04.2019.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Дремовой Ю.А., при ведении  протокола судебного заседания  помощником судьи Потапенко С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело исковому заявлению  Департамента землепользования  города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 13940, 

при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 07.08.2018; от ответчика – ФИО2 по доверенности от 31.08.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим  исковым заявлением, в котором просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» (далее – ответчик, общество, ООО «СтройВест») в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 13940 в размере 465 122,33 рублей, из них: 448 526,84 рублей – задолженность по арендной плате за период с 03.08.2018 по 02.08.2019, 16 595,49 рублей – пени за период с 14.08.2018 по 19.09.2018.

Определением суда от 11.12.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового, предусмотренное частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а именно суд полагает необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

Наличие данного основания подтверждается следующими обстоятельствами. 

В частности, 10.01.2019 в суд поступили возражения ответчика на исковое заявление. Ответчик не согласен с расчетом истца.

Определением суда от 22.01.2019 дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 25.02.2019.

12.02.2019 в суд поступили возражения истца на отзыв.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика указал, что основной долг частично погашен в размере 200 000 рублей, возражает относительно периода начисления пени, представил дополнения к возражению на исковое заявление.

Определением суда от 25.02.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 21.03.2019.

В судебное заседание представитель истца представил уточнение суммы основного долга, просит взыскать основную задолженность в размере 248 526,84 рублей, относительно суммы пени требование осталось в первоначальном варианте.

В судебное заседание представитель ответчика представил дополнение к возражению и платежное поручение от 21.03.2019 о частичной оплате суммы основной задолженности.

Определением суда от 21.03.2019 слушание отложено на 17.04.2019.

02.04.2019 через канцелярию суда от истца поступили уточнения сумму основной задолженности в связи с оплатой.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования с учетом уточнений, просит взыскать задолженность  по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 13940 в размере 245 122,33  рублей, из них: 228 526,84 рублей – задолженность по арендной плате за период с 03.08.2018 по 02.08.2019, 16 595,49 рублей – пени за период с 14.08.2018 по 19.09.2018. 

Представитель ответчика относительно суммы основной задолженности требование признает, возражал относительно суммы пени, в частности, указывая на отсутствие государственной регистрации договора аренды и, как следствие, обязанности у ответчика по внесению арендных платежей.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608,  п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе,  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42,  п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктами 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28 сентября 2016 года № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, 03.08.2018 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «СтройВест» (Арендатор) на основании протокола итогов аукциона от 19.06.2018 № 52 заключен договор аренды № 13940 (далее – договор № 13940 от 19.06.2018) земельного участка с кадастровым № 65:01:0310004:682, площадью 420 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, южнее дома №8 по ул. Колхозная, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Срок договора  установлен  с 03.08.2018 по 03.08.2038.

03.08.2018 земельный участок передан Арендатору, что подтверждается передаточным актом.

Согласно п. 2.1 договора № 13940 от 03.08.2018  арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 2.3 договора № 13940 от 03.08.2018  установлено, что арендная плата по договору аренды начисляется с  03.08.2018.

В соответствии с пунктом 2.4 договора № 13940 от 03.08.2018  за первый год аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором в размере годовой суммы не позднее 10 дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года.

Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы и не выполнения конкурсных условий на право аренды земельного участка (пункт 2.6 договора № 13940 от 03.08.2018  ).

Размер арендной платы по договору аренды определен по результатам аукциона в размере 448 526,84 руб. (пункт 2.2 договора № 13940 от 03.08.2018).

В связи с тем, что ответчик не внес арендную плату за первый год аренды, как это предусмотрено пунктом 2.4 договора № 13940 от 03.08.2018, у него образовалась задолженность в сумме 448 526,84 руб., что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

На дату судебного разбирательства задолженность ответчика  по договору подтверждена в размере 228 526,84 рублей – задолженность по арендной плате за период с 03.08.2018 по 02.08.2019, уточнение размера основного долга судом приняты в соответствии со ст. 49 АПК РФ, суд признает требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме  228 526,84 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Досудебный порядок  урегулирования спора, установленный ч.5 ст.4 АПК РФ,  в отношении указанной задолженности по арендной плате истцом соблюден.

Кроме основной задолженности истец просит суд взыскать с ответчика пени за период с 14.08.2018 по 19.09.2018 в сумме 16 595,49 рублей.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом того, что судом признается доказанным факт наличия задолженности, то у истца возникает право требовать неустойку за период просрочки уплаты долга.

Как указывалось ранее, пунктом 2.4 договора №13940 от 03.08.2018 установлено, что  за первый год аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором в размере годовой суммы не позднее 10 дней со дня заключения договора аренды. В последующие годы арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал — не позднее 25 ноября текущего года.

В пункте 6.1 договора №13940 от 03.08.2018 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты  арендных платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

Расчет неустойки составлен истцом, исходя из суммы основной задолженности по аренде,  с учетом частичного погашения задолженности, периодов просрочки платежей, порядка оплаты, размера неустойки за каждый день просрочки, установленного пунктом 6.1 договора. Проверив расчет суммы пени - правильность определения истцом количества дней просрочки, алгоритм арифметических действий, применяемый процент, суд признает его верным и соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

На основании изложенного, суд признает требования истца о взыскании пени также обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в соответствии с расчетом истца.

Доводы ответчика о незаключенности договора №13940 от 03.08.2018  как не прошедшего государственную регистрацию, и, как следствие, об отсутствии обязанности по внесению арендной платы судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту  2 статьи  26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в  случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Сторонами договора №13940 от 03.08.2018   согласованы все существенные условия договора, в том числе, размер и сроки внесения арендной платы. Ответчик  ООО «СтройВест» земельный участок принял, договор подписал без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества.

Поскольку государственная регистрация  договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных  третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенный договор не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия договора ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора №13940 от 03.08.2018    само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

В этой связи отсутствие государственной регистрации договора  №13940 от 03.08.2018 не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает,  в том числе,  вопросы о распределении  судебных расходов. 

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании статьи 110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 7 902 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями  110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  задолженность  по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 13940 в размере 245 122,33  рублей, из них: 228 526,84 рублей – задолженность по арендной плате за период с 03.08.2018 по 02.08.2019, 16 595,49 рублей – пени за период с 14.08.2018 по 19.09.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройВест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  7 902 руб.

Решение может быть  обжаловано  в Пятый арбитражный  апелляционный  суд в течение  месяца  со дня его принятия  через Арбитражный суд Сахалинской области. Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Судья                                                                                   Ю.А. Дремова