АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2488/2023

Дело № А57-9467/2022

г. Казань

16 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Королёвой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца – ФИО1 (доверенность от 19.10.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023 

по делу № А57-9467/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314645028000030, ИНН 

<

***>) к администрации муниципального образования «Город Саратов» о сохранении трехэтажного жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на трехэтажный жилой дом, при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом города Саратова, Комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитета по ЖКХ администрации муниципального образования «Город Саратов», администрации Кировского района муниципального образования «Город Саратов», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Саратовской области к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация) с исковым заявлением о сохранении трехэтажного жилого дома общей площадью 262,1 кв. м, жилой площадью 166,6 кв. м, площадью застройки 129 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии; о признании за истцом права собственности на указанный трехэтажный жилой дом.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что вывод судов о нарушении истцом положений земельного законодательства не основан на материалах дела, поскольку одним из видов разрешенного использования земельного участка является гостиничное обслуживание, жилой дом реконструирован истцом с целью осуществления предпринимательской деятельности путем предоставления жилых помещений для временного проживания в них.

Вывод о недоказанности факта соответствия постройки градостроительным нормам и строительным нормам и правилам сделан судами без учета экспертного заключения, имеющегося в материалах дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 13.07.2017, а также договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2021 приобретены квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:48:030448:421; доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемые многоквартирным жилым домом, размер которой пропорционален размеру общей площади квартиры № 2, расположенный по адресу: 

<

...>; квартира, расположенная на втором этаже 2-этажного кирпичного жилого дома по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 64:48:030448:420.

Жилой дом по адресу: 

<

...>, является двухэтажным и двухквартирным, соответственно, истец является собственником всего многоквартирного жилого дома и общего имущества собственников МКД по указанному адресу.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 общей площадью 149 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

Обращаясь с иском по настоящему делу, ИП ФИО2 указывал, что 11.02.2018 в связи с необходимостью капитального ремонта и реконструкции жилого дома № 99В по ул. Гоголя г. Саратова по причине его неудовлетворительного технического состояния, внеочередным общим собранием собственников многоквартирного жилого дома единогласно было принято решение о реконструкции жилого многоквартирного жилого дома в здание до трех этажей и до 15 изолированных жилых помещений.

В результате проведенной реконструкции многоквартирный жилой дом имеет общую площадь 262,1 кв. м, жилую площадь 166,6 кв. м, площадь застройки 129 кв. м.

Поскольку в заявлениях о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома и ввода его в эксплуатацию истцу было отказано, он обратился в суд с заявленными требованиями.

Руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), правовой позицией, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), установив, что в ходе произведенных работ истцом был создан новый объект недвижимости путем возведения третьего надземного этажа, возведенный спорный объект является самовольно реконструированным, разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию отсутствуют, со стороны истца имело место злоупотребление правом с целью легализовать постройку в обход установленного порядка, расценив обращение истца за получением разрешения на ввод уже реконструированного объекта в эксплуатацию как формальное действие, произведенное после окончания работ по реконструкции, при этом истцом не доказано, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам; угрозу жизни и здоровью граждан не создает; находится в границах предоставленного земельного участка, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях – в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды установили, что жилой дом по адресу: 

<

...>, принадлежащий истцу, до реконструкции являлся двухэтажным и двухквартирным.

В соответствии с техническим паспортом жилого многоквартирного дома от 22.12.2020, изготовленного после его реконструкции, указанный дом имеет три этажа, площадь застройки 129 кв. м, состоит из мест общего пользования и 15 однокомнатных квартир различной площади, общей площадью 262,1 кв. м.

При этом за получением разрешительной документации на производство работ по реконструкции многоквартирного жилого дома, до их производства, истец не обращался.

Уведомлением от 15.11.2021 № 02-02-20/2290 Администрация отказала ИП ФИО2 в выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в связи с нарушением требований части 7 статьи 51 ГрК РФ, пункта 2.6.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», утвержденного постановлением Администрации от 09.06.2010 № 1488.

Кроме того, заявителю в Уведомлении было разъяснено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 расположен в границах при аэродромных территорий:

- аэродрома «Дубки» – ПОУ «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им. Ю.А. Гагарина»;

- аэродрома авиации дальнего действия Энгельс-2 – войсковая часть № 85927;

- аэродрома Саратов (Сокол) – военный учебно-научный центр ВВС «Военно-воздушная Академия», р.п. Соколовый, при этом соответствующие согласования истцом представлены не были.

В Уведомлении от 15.11.2021 № 02-02-20/2290 также отмечено, что согласно сведениям Публичной кадастровой карты и выписки из ЕГРН от 09.11.2021, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030448:93 по адресу: 

<

...>, расположен двухэтажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 64:48:030448:177 общей площадью 144,3 кв. м. Согласно данным технического паспорта на здание – многоквартирный жилой дом, подготовленного АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ Средне-Волжский филиал АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Саратовское областное отделение», рассматриваемый объект по состоянию на 22.12.2020 имеет 3 надземных этажа общей площадью 320,6 кв. м.

Помимо этого, в указанном Уведомлении также указано, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 расположен в территориальной зоне Ж-1.1 – зоне развития застройки многоэтажными жилыми домами. Разрешенный вид использования земельных участков «малоэтажные многоквартирные дома (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный)» является условно разрешенным для территориальной зоны Ж-1.1, в связи с чем истцу для возможности реконструкции многоквартирного дома необходимо было получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030448:93.

Уведомлением от 15.11.2021 № 02-02-20/2289 Администрацией в связи с отсутствием документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ, на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ, пункта 2.8 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением Администрации от 09.06.2010 № 1490, было отказано ИП ФИО2 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030448:93.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают вывод судов о том, что в ходе произведенных работ истцом был создан новый объект недвижимости путем возведения третьего надземного этажа, возведенный спорный объект является самовольно реконструированным.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Судами установлено, что в ходе произведенных работ был создан новый объект недвижимости путем возведения третьего надземного этажа, в результате чего увеличилась его площадь со 144,3 кв. м до 320,6 кв. м.

Для осуществления такой реконструкции необходимо было получение разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а по завершении работ необходимо было получить разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 ГрК РФ.

Следовательно, возведенный спорный объект является самовольно реконструированным, поскольку из смысла пункта 1 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 55 ГрК РФ следует, что отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является нарушением градостроительных норм, влекущим признание строительства (реконструкцию) самовольным.

Кроме того, судами сделан вывод о недобросовестном поведении предпринимателя, учитывая пункт 21 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), суды пришли к выводу, что со стороны истца имело место злоупотребление правом, с целью легализовать постройку в обход установленного порядка.

Обращение истца в ноябре 2021 года в Администрацию за получением разрешения на ввод уже реконструированного объекта в эксплуатацию, без указанных выше действий, судами расценено как формальное действие, произведенное после окончания работ по реконструкции, что, в свою очередь, не свидетельствует о добросовестности истца как собственника, осуществившего реконструкцию.

Одним из условий признания права собственности на самовольный объект является установление того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В подтверждение своего довода о том, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам; угрозу жизни и здоровью граждан не создает; находится в границах представленного земельного участка, истцом в материалы дела представлено экспертное исследование от 19.04.2022 № 87, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «НОСТЭ» ФИО11

Отклоняя довод заявителя жалобы о том, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам; и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и оценивая представленное истцом экспертное исследование от 19.04.2022 № 87, судами отмечено, что в рассматриваемом случае имела место реконструкция здания с надстройкой 3 этажа и осуществлением пристроек с увеличением общей площади здания.

Вместе с тем из экспертного исследования от 19.04.2022 № 87 не следует, что при проведении экспертизы экспертом производились какие-либо расчеты нагрузки на существующие старые конструкции первых двух этажей с учетом надстройки третьего этажа; экспертом не исследовалось, насколько принятые при реконструкции спорного дома конструктивные решения обеспечивают безопасность здания с учетом надстройки третьего этажа, а также не исследовалась возможность использования существующих конструкций с учетом того, что жилой спорный дом является 1917 года постройки.

Для разрешения вопроса о соответствии реконструированного здания требованиям градостроительных и строительных норм правил, а также установления, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции предлагал сторонам рассмотреть возможность назначения по делу судебной экспертизы. От проведения экспертизы истец отказался.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу, что они не подтверждают того, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Суды пришли к обоснованному выводу, что требования истца фактически направлены на обход административного порядка возникновения права на вновь созданный объект недвижимого имущества, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, судами также установлены и нарушения истцом земельного законодательства.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030448:93 расположен в территориальной зоне Ж-1.1 – зоне развития застройки многоэтажными жилыми домами.

Суды установили, что для данной территориальной зоны вид использования «Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями» относится к основным видам разрешенного использования земельного участка, при этом вид разрешенного использования земельного участка «размещение жилого дома» для данной территориальной зоны не предусмотрен.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в том случае, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.

Поскольку в рассматриваемом случае таких обстоятельств не установлено, судами сделан правомерный вывод об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2023 по делу № А57-9467/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Н.Н. Королёва 

 

                                                                                    Р.А. Нафикова