ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-4081/2017

город Воронеж

11» сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                                     Щербатых Е.Ю., 

судей                                                                              Ушаковой И.В.,                                                                    Кораблевой Г.Н.,        

 

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Шевелюхиной М.Д. и Щелгуновой Д.О.,

 

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «Пчелка»: ФИО1, представителя по доверенности от 14.02.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»: ФИО2, представителя по доверенности №550 от 04.05.2018;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» на решение Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 по делу № А35-4081/2017 (судья Захарова В.А.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пчелка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании возражений относительно размера и местоположения земельного участка необоснованными, проекта межевания согласованным,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Пчелка» (далее – истец, ООО «Пчелка») обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» (далее – ответчик, ООО «Курск-Агро») о признании возражений ООО «Курск-Агро» относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, от 09.01.2017, исх. № 46.00.09.02/1, необоснованными и признании проекта межевания земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, согласованным. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 исковые требования ООО «Пчелка» удовлетворены. 

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении иска. 

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, извещенное надлежащим образом, явку полномочного представителя не обеспечило. 

В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.

16.08.2018 через электронный сервис «Мой арбитр» от ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнений, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 04.09.2018.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, отзыва, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, истцу и ответчику принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070502:21 площадью 303 223 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет. Истец владеет 7/8 земельными долями, ответчик соответственно 1/8 долей.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 08.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:21 за ООО «Пчелка» зарегистрировано 15.08.2016, за ООО «Курск-Агро» - 21.03.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 46:16:070502:21 ранее принадлежал физическим лицам - собственникам земельных долей и по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010 (дата регистрации договора 31.03.2010) предоставлен в аренду ООО «Обоянское агрообъединение» сроком на 15 лет на основании единогласно принятого решения общего собрания собственников от 06.07.2009.

14.09.2015 между ООО «Обоянское агрообъединение» (сторона 1) и ООО «Курск-Агро» (сторона 2) заключен договор передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015, в соответствии с которым сторона 1 передала, а сторона 2 приняла на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРП 03.02.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.08.2017 в реестре содержатся сведения об обременении земельного участка правом аренды с 31.03.2010 сроком на 15 лет в пользу ООО «Курск-Агро».

Право общей долевой собственности ООО «Пчелка» на указанный земельный участок возникло на основании соглашения об отступном от 02.08.2016 и акта приема-передачи отступного от 02.08.2016.

При этом в пункте 8 соглашения от 02.08.2016 указано, что в отношении недвижимого имущества установлено обременение в пользу ООО «Курск-Агро» сроком с 31.03.2010 на 15 лет в виде аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 25.02.2010.

Основанием для возникновения права собственности ООО «Курск-Агро» на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок послужил договор купли-продажи земельной доли от 10.11.2015 между участником долевой собственности ФИО3 и        ООО «Курск-Агро» и акт приема-передачи от 10.11.2015.

Истец организовал выполнение ООО «Землеустройство» кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет принадлежащих ему земельных долей.

Кадастровым инженером ООО «Землеустройство» ФИО4 подготовлен проект межевания земельных участков от 19.12.2016 и 20.12.2016 в газете «Курская правда» №151 (26045) опубликовано извещение о согласовании этого проекта.

От ООО «Курск-Агро» в адрес кадастрового инженера поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, за исх. номером 46.00.09.02/1 от 09.01.2017.

В качестве возражений на проект межевания ООО «Курск-Агро» указывает, что земельный участок, из которого производится выдел, представляет собой целостный массив пашни, в котором отсутствуют естественные границы, позволившие бы его разделить пополам и соответственно эффективно использовать одновременно двумя землепользователями. Формирование земельного участка площадью 26,53 га производится в границах сельхозугодий. Первоначальное предоставление в собственность земельных долей производилось по структуре сельскохозяйственных угодий: пашня, сенокос, пастбище, многолетние насаждения, залежь. Выдел земельного участка без сохранения структуры земельных долей нарушает законные права и интересы остальных собственников земельных долей и будет являться препятствием к выделу земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей.

Кроме того, в качестве возражения относительно выдела земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания ООО «Курск-Агро» сослалось на то, что само образование земельного участка путем выдела земельных долей из исходного земельного участка, предусмотренное проектом, противоречит нормам действующего земельного законодательства ввиду отсутствия письменного согласия арендатора исходного земельного участка, каковым является ООО «Курск-Агро» на основании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 25.02.2010, договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 14.09.2015.

В претензионном письме от 16.03.2017 №295, направленном в адрес ООО «Курск-Агро», ООО «Пчелка» просило в досудебном порядке снять ранее направленные в адрес кадастрового инженера возражения на проект межевания, в том числе, земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21.

В ответ на досудебную претензию ООО «Курск-Агро» сообщило о том, что ранее направленные возражения считает обоснованными.

Истец, ссылаясь на необоснованность направленных ООО «Курск-Агро» возражений относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, от 09.01.2017, исх. № 46.00.09.02/1, что препятствует ему как участнику долевой собственности произвести выдел земельного участка в счет принадлежащих земельных долей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее- Закон №101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом №101-ФЗ.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом № 101-ФЗ (пункт 3 статьи 11.5 ЗК РФ).

Из материалов дела следует и судом установлено, что истец и ответчик являются сособственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:070502:21 площадью 303 223 кв.м, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, с размером долей: 7/8 и 1/8 соответственно.

Кроме того, ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21.

ООО «Пчелка» воспользовалось возможностью выдела земельного участка в счет земельных долей самостоятельно в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки проекта межевания в отношении выдела земельного участка в счет земельных долей, которым подготовлен проект межевания.

Порядок образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, урегулирован статьями 13 и 13.1 Закона № 101-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона № 101-ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

В силу пунктов 4 - 6 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, если указанное в пункте 3 этой статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Исходя из положений пунктов 10, 14, 15 статьи 13.1 Закона № 101-ФЗ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Приведенные нормы права указывают на необходимость согласования формирования участка путем выдела лишь между сособственниками и не упоминают арендатора в числе лиц, чье согласие является условием формирования земельного участка.

Оформленные в порядке, установленном Законом №101-ФЗ, возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания. При этом вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или судебном порядке (письмо Минэкономразвития от 13.03.2013 №ОГ-Д23-1210).

Законом №101-ФЗ не установлены критерии, а также случаи, при которых возражения необходимо относить к обоснованным либо необоснованным.

В возражениях на проект межевания, направленных в адрес кадастрового инженера, ООО «Курск-Агро» указало, что земельный участок, из которого производится выдел, представляет собой целостный массив пашни, в котором отсутствуют естественные границы, позволившие бы его разделить пополам и соответственно эффективно использовать его одновременно двумя землепользователями. Формирование земельного участка площадью 26,53 га производится в границах сельхозугодий. Первоначальное предоставление в собственность земельных долей производилось по структуре сельскохозяйственных угодий: пашня, сенокос, пастбище, многолетние насаждения, залежь. Выдел земельного участка без сохранения структуры земельных долей нарушает законные права и интересы остальных собственников земельных долей и будет являться препятствием к выделу земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей.

Кроме того, в качестве возражения относительно выдела земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания ООО «Курск-Агро» сослалось на невозможность выдела земельного участка в отсутствие письменного согласия на выдел арендатора земельного участка, которым ответчик является.

Между тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ответчик заявил об отсутствии возражений относительно размера и местоположения выделяемого в счет земельных долей земельного участка согласно представленному проекту межевания, выполненному кадастровым инженером ООО «Землеустройство» ФИО4, и настаивал на невозможности выдела земельного участка без его согласия как арендатора.

При этом, по мнению ответчика, в случае выдела истцом земельного участка договор аренды прекращается по следующим основаниям.

Из разъяснений Президиума Верховного Суда РФ, изложенных в вопросе 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017), следует, что в случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. Обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). В связи с изложенным правило статьи 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Курск-Агро» на спорный земельный участок (21.03.2016) не является основанием для прекращения договора аренды от 25.02.2010.

В то же время, как указывает ответчик, в случае выделения доли истцом, в аренде у ответчика останется только земельный участок, приходящийся на долю ответчика (1/8), что приведет к прекращению договора на основании статьи 413 ГК РФ. 

Не соглашаясь с указанной позицией, суд области исходил из следующего.

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует запрет на выдел участником долевой собственности земельного участка, переданного в аренду.

Положения пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, согласно которым не требуется согласия арендатора на выдел участником долевой собственности, выразившим на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности или условиями договора аренды такого земельного участка, земельного участка в счет своей доли, не применяются к спорным правоотношениям, поскольку при заключении договора аренды все участники долевой собственности выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21 в аренду ООО «Обоянское агрообъединение», правопреемником которого является ответчиком.

Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 №889-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Березовская нива» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации», пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

С учетом изложенного оспариваемая норма сама по себе не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя - арендатора земельного участка. Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не наоборот, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных норм права, можно сделать вывод о том, что реализация участником общей долевой собственности, который не возражал против заключения договора аренды, права на выдел земельного участка в счет земельных долей не приведет к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2018 №306-КГ17-20894.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в данном случае права и законные интересы арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Гридасовский сельсовет, не нарушаются, поскольку у общества сохраняется право аренды в силу преемственности арендных отношений, в том числе на выделенный земельный участок.

Обстоятельства дела № 32-КГ16-23 не тождественны обстоятельствам настоящего дела, поэтому судом области не принята во внимание ссылка ответчика на определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 по названному делу.

Наличие вышеуказанных возражений ООО «Курск-Агро» относительно размера и местоположения земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 46:16:070502:21, препятствует дальнейшему государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав ООО «Пчелка» на образуемый земельный участок.

Учитывая указанные выше обстоятельства, суд области правомерно признал обоснованными заявленные истцом требования.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 23.03.2018 по делу       № А35-4081/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                               Е.Ю. Щербатых

 

Судьи                                                                            И.В. Ушакова

 

                                                                                       Г.Н. Кораблева