Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50723/2016

18 июня 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  18 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЕМЕТРА" (адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург, ул. Заозёрная, д. 8, копр. А, кв. 1-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 09.12.2002)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1,литера Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.12.2002) 

третьи лица: акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит. А, пом 1-Н, недостоверной; о принятии в редакции истца пунктов 2.1,  7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263, 1 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит. А, пом 1-Н 

при участии: 

от истца: представитель не явился (извещен) 

от ответчика: представителя ФИО2 (доверенность от 29.12.2016) 

от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга": представитель не явился (извещен) 

от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости": представителей ФИО3 (доверенность от 31.05.2017), ФИО4 (доверенность от 09.01.2017) 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Деметра" (далее – Общество) обратилось с иском в арбитражный суд к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит. А, пом 1-Н, недостоверной; о принятии в редакции истца пунктов 2.1,  7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263, 1 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит. А, пом 1-Н.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В суд от истца до начала судебного заседания поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

В судебное заседание не явились представители истца и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенных надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представители Комитета имущественных отношений и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" относительно удовлетворения ходатайства возражали, ссылаясь на отсутствие оснований, установленных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отложения рассмотрения дела.

Обстоятельства, являющиеся основанием для отложения рассмотрения дела перечислены в статье 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку изложенные заявителем обстоятельства к таким основаниям не относятся, судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела.

Представители Комитета и ГУП ГУИОН против удовлетворения требований истца возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом заключен договора аренды 14.12.2011 № 12-А003988, в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда общей площадью 263,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 1Н, с кадастровым номером 78:14:7521:0:110:9 (далее - Объект).

29.02.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение Объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением от 25.05.2016 № 1545-рз Комитетом принято решение об осуществлении приватизации Объекта, определены условия приватизации, в том числе в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.04.2016 № 31-8-0110(038к)-2016, выполненным ГУИОН цена продажи (22 500 000 руб.).

Обществу был направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 22 500 000 руб.

Общество представило представителю собственника имущества - Фонду договор купли-продажи с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложив установить цену продажи Объекта в размере 20 000 000 руб., а также изложить пункты 7.3. 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 в иной редакции.

Поскольку договор купли-продажи с редакции протокола разногласий сторонами подписан не был, Общество обратилось в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Из материалов дела усматривается, что величина рыночной стоимости спорного помещения определена Комитетом на основании отчета, составленного экспертами СПб ГУП « ГУИОН»  от 27.04.2016 № 31-8-0110(038к)-2016, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого Обществом помещения составила 22 500 000 руб.

Истцом в обоснование своей позиции о том, что рыночная стоимость помещении составляет 20 000 000 руб., представлены в материалы дела два отчета, составленные ОО «Группа компаний «Дикта» от 06.12.2016 № 01/06/16 и от 01.03.2016 № 01/03/16, в которых указано, что рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 20 000 000 руб.

Вместе с тем, указанные отчеты на могут быть приняты судом в качестве доказательств, подтверждающих действительную рыночную стоимость выкупаемого имущества для целей рассмотрения настоящего дела в связи со следующим.

Отчет от 06.12.2016 № 01/06/16 составлен по состоянию на 05.12.2016, в то время, как с заявлением о выкупе Общество обратилось 29.02.2016.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом указанных разъяснений, отчет от 06.12.2016 № 01/06/16, в котором рыночная стоимость арендуемого помещения определена на иную дату не может быть принят судом для определения действительной рыночной стоимость выкупаемого имущества в рамках настоящего дела.

Отчет от 01.03.2016 № 01/03/16 также не может быть принят судом в качестве такого доказательства, поскольку названный отчет составлен с нарушение положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, пунктов 3 и 5 ФСО № 3 и иными нарушениями.

В частности, в нарушение вышеуказанных положений закона как при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, так и в рамках сравнительного и доходного подхода оценщиком ошибочно указано, что цены и арендные ставки включают налог на добавленную стоимость (НДС), Кроме того, в отчете имеются противоречия при выполнении корректировок, в нем не приведена методология расчета коэффициентов валовой и модульной коррекции, и пр.

В связи и поступлением ходатайства Общества о назначении судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости выкупаемого помещения, судом были направлены запросы о возможности проведения судебной экспертизы.

В суд поступили ответы из экспертных организаций о возможности проведения судебной экспертизы.  Однако в судебные заседании 10.05.2016 и 07.06.2017 представитель истца не явился. Денежные средства, подлежащие выплате эксперту в связи с проведением судебной экспертизы на депозитный счет суда не перечислил, а 07.06.2017 в суд поступило заявление истца об отзыве ранее поданного ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Напротив, в судебном заседании 22.03.2017 представитель истца пояснил, что обращался в Комитет за заключением мирового соглашения и выкупе помещения по цене, указанной в проекте договора, направленном Фондом, т.е. в сумме 22 500 000 руб., однако Комитет от заключения мирового соглашении уклонился, в связи с чем в настоящее время Общество обратилось в Фонд за подписанием договора без протокола разногласий. Также представитель истца пояснил, что в случае подписания договора, им будет подано заявление об отказе от иска.

Кроме того, 07.06.2017 в суд поступила письменная позиция истца, в которой он указал, что полагает возможным произвести выкуп помещения на предложенных Комитетом условиях.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность отчета СПб ГУП «ГУИОН», а также принимая во внимание согласие Общества выкупить арендуемое имущество по цене 22 500 000 руб., суд полагает, что выкупная цена подлежит установлению в сумме 22 500 000 руб. (п. 2.1 договора), т.е. пункт 2.1 договора подлежит принятию судом в редакции Комитета.

Общество также передало на разрешения суда разногласия, в отношении пунктов 7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6 и 7.6.1 договора.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом Санкт-Петербурга от 10.03.2005 № 59-15 «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» и ЗК РФ распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» утверждены типовая форма договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге согласно Приложению 5 (пункт 1.5) и Положение об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение согласно Приложению 7 (пункт 1.7).

Как указывает Комитет и не оспаривает Общество, условия пунктов 7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6 и 7.6.1, в соответствии с которыми:

7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.5. В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней. 

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта. 

7.6. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки: 

7.6.1.  Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта,

являются типовыми и на таких условиях Комитет (Фонд) заключают все аналогичные договоры, связанные с реализацией субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение государственного имущества.

Поскольку доказательств обратного Обществом не представлено, и в своей правовой позиции от 07.06.2017 Общество согласилось на приобретение имущества на условиях, предложенных Комитетом, суд полагает, что условиях названных пунктов подлежат принятию судом в редакции первоначального договора, т.е. в редакции Комитета.

Принимая во внимание, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судом принята редакция спорных пунктов, предложенная Комитетом (ответчиком), судебные расходы истца по оплате государственной пошлины остаются на Обществе.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге нежилого помещения, расположенного по адресу:  

<

...>, лит. А., пом. 1-Н, общей площадью 263.1 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, пункты 2.1, 7.3, 7.5,  7.5.1, 7.6, 7.6.1, изложить в следующей редакции: 

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 22 500 000 (двадцать два миллиона пятьсот тысяч) рублей, НДС не облагается. 

7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.5. В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней. 

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта. 

7.6. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки: 

7.6.1.  Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта». 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.