Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-4976/2020

г. Владивосток

23 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект»,

апелляционное производство № 05АП-7711/2021 

на решение от 30.09.2021 судьи П.Б. Мисилевич 

по делу № А59-4976/2020 Арбитражного суда Сахалинской области 

по иску Департамента землепользования города Южно-Сахалинска 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

при участии:

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 28.04.2021, сроком действия на 1 год, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (далее – ответчик, ООО СК «Сахмонтажпроект») об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021 иск удовлетворен, у ООО СК «Сахмонтажпроект» изъят путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул.Достоевского, 3а, 

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СК «СахМонтажПроект» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 30.09.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей правовой позиции общество указывает, что факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается, доказательств того, что арендодатель возражал относительно продолжения пользования арендатором спорным земельным участком, материалы дела не содержат. Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка №02215от 05.04.2013 заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, по мнению апеллянта, силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок. Полагает, что договор №02215/17 от 27.07.2017 является незаключенным, поскольку не имеет государственной регистрации.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 22.12.2021.

Через канцелярию суда от Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж», по ул.Достоевского, 3А. Данные обстоятельства подтверждены выпиской из ЕГРН от 14.09.2020 №КУВИ-0021/2020-20629340, представленной в материалы дела.

27.07.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №02215/17, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020, земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1 495 кв.м, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул.Достоевского, 3А.

Земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение №1).

Участок предоставляется  с разрешенным использованием: для строительства объекта: «Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в договор (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.3 договора на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 65:01:0204003:696.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок с «Разрешенным использованием».

12.08.2020 Департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка №02215/17 от 27.07.2017. Уведомление получено обществом 21.08.2020.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом, в рамках арбитражного дела №А59-6041/2020 ООО Строительная Компания «СахМонтажПроект» обратилось в суд с иском к Департаменту землепользования г.Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства №02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по  делу №А59-6042/2020 по заявлению ООО СК «Сахмонтажпроект» к Департаменту землепользования г.Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства №02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

Определением суда от 28.01.2021 производство по делу было приостановлено до вступления  в законную силу судебного акта по делу №А59-6042/2020, определением суда от 26.05.2021 производство по делу возобновлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из конституционно-правового смысла положений статьи 69, выявленного Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 №30-П (пункт 3.1.) в данном основании для освобождения от доказывания проявляется преюдициальность как свойство законной силы судебных решений, общеобязательность и исполнимость которых в качестве актов судебной власти обусловлены ее прерогативами. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2021 в удовлетворении требований ООО СК «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования г.Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства №02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев отказано полностью.

Судебными актами по делу №А59-6042/2020 установлены следующие обстоятельства.

28.09.2016 Департаментом выдано обществу разрешение №65-64701000-06374-2016 на строительство объекта капитального строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул.Достоевского, 3А, в г.Южно-Сахалинске, сроком до 28.12.2016. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2020. 

12.08.2020 Департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка №02215/17 от 27.07.2017. Уведомление получено обществом 21.08.2020. 

26.10.2020 общество обратилось в Департамент с заявлением №26/1 о продлении срока действия договора аренды №02215/17  от 27.07.2017 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции согласно  Федеральному закону №166-ФЗ от 08.06.2020, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций». 

Департамент письмом №8463-014/07 от 29.10.2020 отказал в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Судебными актами установлено, что льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО СК «Сахмонтажпроект»» путем заключения договора от 27.07.2017 для завершения строительства склада сроком до 27.07.2020. Срок действия договора аренды земельного участка №02215/17 истекал 27.07.2020, договор прекратил свое действие после указанной даты.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ. Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

Между тем, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции верно установил, что договор аренды от 27.07.2017 прекращен.

Поскольку срок договора истек 28.07.2020, а заявление о продлении срока действия договора подано обществом только 26.10.2020, общество не реализовало свое право на увеличение срока действия договора в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, на момент обращения с заявлением о продлении договора срок действия договора аренды истек, иск Департамента подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор №02215/17 от 27.07.2017 является незаключенным, поскольку не имеет государственной регистрации, отклоняется коллегией ввиду следующего.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 ГК РФ, согласно которой государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Данная правовая позиция отражена в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утв.Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции. Заявляя о незаконности выводов суда, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021  по делу №А59-4976/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

 

Е.Н. Шалаганова