ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7096/2018

город Ростов-на-Дону

29 октября 2019 года

15АП-12783/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.03.2019, 

представитель ФИО3 по доверенности от 23.10.2018, 

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 01.10.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Агро»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 22.10.2018 по делу № А32-7096/2018 по иску федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агенства»к  обществу с ограниченной ответственностью «Агро», обществу с ограниченной ответственностью «Таманская производственно - логистическая компания» при участии третьего лица - акционерного общества «Союзгипрозем»об изъятии земельного участка для государственных нужд,

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Тамань» Федерального дорожного агентства» (далее –истец, ФКУ Упрдор «Тамань») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агро" (далее – ответчик, ООО «Агро») и к обществу с ограниченной ответственностью «Таманская производственно – логистическая компания» (далее – ответчик, ООО «ТПЛК») об изъятии для нужд Российской Федерации путем прекращения права общей долевой собственности ООО «Агро» на земельные участки: с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 площадью 45 кв.м., с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 площадью 9059 кв.м., образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2094 площадью 34264 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» (далее – земельные участки), посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Тамань» возмещения в размере  199396 руб. на банковский счет ООО «Агро»; об изъятии для нужд Российской Федерации путем прекращения права общей долевой собственности ООО «ТПЛК» на земельные участки посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Тамань» возмещения в размере 49604 руб. на банковский счет ООО «ТПЛК». 

Размер возмещения был определен истцом на основании отчета ОАО «Союзгипрозем» № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017, выполненного ФИО5 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2018 по делу №А32-56255/2017 в отдельное производство выделены требования истца об определении возмещения посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Тамань» рыночной стоимости земельных участков посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Тамань» возмещения. Отдельному производству присвоен номер № А32-7096/2018. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 по делу №А32-7096/2018 исковые требования удовлетворены. Суд определил ООО «Агро» возмещение в размере 199396,00 руб., ООО «ТПЛК» возмещение в размере 49604,00 руб. 

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался тем, что выводы эксперта, изложенные в заключении № 4-Э от 25.06.2018, в рамках проведенной по делу экспертизы, не опровергают правильность выводов оценщика в отчете № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017 и достоверность данного доказательства. Поскольку отчет оценщика не признан недостоверным, суд счел нецелесообразным проведение повторной судебной экспертизы. 

Общество с ограниченной ответственностью «Агро» обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда изменить. 

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с выводами, выраженными в отчете оценщика, на основании которого судом была утверждена рыночная стоимость земельных участков, которая, по мнению апеллянта, необоснованно занижена.  

Апеллянт указал, что отчет оценщика не мог быть взят за основу определения размера возмещения, так как отчет выполнен за 10 месяцев до направления соглашения ответчику. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец указал, что заключение в рамках проведенной по делу экспертизы не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, а отчет оценки выполнен с соблюдением установленных законом норм и стандартов. 

АО «Союзгипрозем» в отзыве на жалобу указал, что заявителем не доказано, что отчет оценщика подготовлен с нарушениями федеральных стандартов оценки, а определенный в нем размер возмещения не соответствует действительности. 

Определением от 15.01.2019 апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», привлек к участию в деле в качестве третьего лица  АО «Союзгипрозем». 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2019 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по делу № А32-7096/2018 было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

Кассационный суд указал следующее. 

Отменяя решение суда первой инстанции, принявшего за основу отчет от 23.06.2017, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что при его оценке и сопоставлении с заключением эксперта от 25.06.2018, судом не учтен круг вопросов, сформулированных им же в определении от 07.05.2018 о назначении по делу судебной экспертизы.  

В то же время, иные мотивы суда первой инстанции (о допущенных при проведении экспертизы нарушениях), не позволившие ему принять во внимание выводы эксперта, суд апелляционной инстанции, обосновывая свои выводы заключением эксперта от 25.06.2018, не исследовал и не опроверг, наличие оснований для проведения дополнительной или повторной судебной экспертизы (статья 87 Кодекса) не установил и на обсуждение сторон не вынес, приведенные в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснения не применил, возможные последствия не заявления участвующими в деле лицами ходатайства (отсутствия согласия) на назначение экспертизы (повторной, дополнительной экспертизы), при наличии в том необходимости, не разъяснил, возможность ее назначения по собственной инициативе, исходя из обстоятельств и предмета спора, не рассмотрел.  

Сославшись в постановлении на результаты сравнения стоимости 1 кв. м земельных участков, находящихся в Темрюкском районе, и изъятых у ответчиков для государственных нужд судебными актами по делам № А32-6884/2016, № А32-6886/2016, которые оспорило в кассационной жалобе учреждение, апелляционный суд не назвал конкретные земельные участки и суммы, учитываемые им при таком сравнении.  

Исследуя отчет от 23.06.2017, суд апелляционной инстанции не проверил должным образом возражения ответчиков о нарушении при его подготовке требований пункта 7 статьи 56.8 Земельного кодекса, а также иные аргументы, изложенные ООО «Агро» в ходатайстве о назначении судебной оценочной экспертизы и приложенных к нему документах (т. 3, л. д. 1 – 53), возражения учреждения на данное ходатайство (т. 3, л. д. 54 – 58). 

Кассационный суд отметил, что правомерно отразив в судебном акте законодательные нормы и правовые подходы, выработанные Верховным Судом Российской Федерации, применительно к оценке рыночной стоимости изымаемого для государственных или муниципальных нужд имущества, в случае возникновения спора о размере возмещения за него, на момент рассмотрения такого спора судом, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, в рамках настоящего дела их не реализовали, правовые основания определения рыночной оценки спорных земельных участков по состоянию на 28.02.2018 не раскрыли. 

При новом рассмотрении дела апелляционным судом изучены доводы сторон, допрошен судебный эксперт и предложено сторонам рассмотреть вопрос целесообразности назначения по делу повторной экспертизы. 

Представители ФКУ Упрдор «Тамань» поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представитель ООО «Агро» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы,  заслушав представителей сторон,  апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как следует из материалов дела, ООО «Агро» и ООО «ТПЛК» на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:2094 площадью 34 264 кв. м (доля в праве ООО «Агро» - 30000/37400, доля ООО «ТПЛК» в праве – 7400/37400). 

Указанный земельный участок был разделен на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2519, площадью 45 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:2661, площадью 9 059 кв. м.  

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 25.03.2015 №519-р (в редакции распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 02.03.2016 №312-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к данному распоряжению, в том числе спорных земельных участков. 

Указанные земельные участки попадают в зону реализации проекта «Строительство транспортного перехода через Керченский пролив». 

На ФКУ УПРДОР «Тамань» возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

В силу положений части 5 названной статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. 

Письмами от 14.03.2016 № 1/726 и № 2/727 ФКУ УПРДОР «Тамань» уведомило ответчиков о принятом решении об изъятии для нужд Российской Федерации части земельных участков. 

Размер возмещения за спорные земельные участки, определен истцом на основании отчета № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017, выполненного ОАО «Союзгипрозем» (далее – отчет № СГМ/16-63/12).  

Так, согласно отчету № СГМ/16-63/12 рыночная стоимость земельного участка, изымаемого для государственных нужд: площадью 9 059 кв. м с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 составляет 198 094,00 рублей (ООО «Агро») и 48 906,00 рублей (ООО «Таманская производственно – логическая компания»); площадью 45 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 составляет 802,00 рублей (ООО «Агро») и 198,00 рублей (ООО «Таманская производственно – логическая компания»).  

Поскольку ответчиками соглашения об изъятии земельных участков не были подписаны, истец обратился в суд. 

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 

Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство. 

 В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества. 

В связи с изъятием недвижимого имущества, ФКУ УПРДОР «Тамань» был подготовлен проект соглашения с ООО «Агро» и ООО «ТПЛК» об изъятии земельного участка с кадастровыми номерами 23:30:0000000:2661 и 23:30:0601000:2519, в пункте 2.1 статьи 2 которого предусмотрена выплата денежных средств ООО «Агро» в размере 199 396 руб., ООО «ТПЛК» - в размере 49 604 руб.  

Проекты соглашения были направлены в адрес ООО «Агро» и ООО «ТПЛК» посредством почтовой связи заказными письмами от 18.07.2017 №1/1720 и №1/1721.  

ООО «Агро» получило данные почтовые отправления 10.08.2017.  

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Поскольку ООО «Агро» и ООО «ТПЛК» не подписали названные соглашения, ФКУ УПРДОР «Тамань» обратилось в суд с иском.». 

Ответчики не оспаривают наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащих ему земельных участков. 

Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд. 

Проверив законность и обоснованность решения суда в данной части, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. 

Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Размер возмещения за спорные земельные участки, определен истцом на основании отчета № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017, выполненного ОАО «Союзгипрозем» (далее – отчет № СГМ/16-63/12).  

Так, согласно отчету № СГМ/16-63/12 рыночная стоимость земельного участка, изымаемого для государственных нужд: площадью 9 059 кв. м с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 составляет 198 094,00 рублей (ООО «Агро») и 48 906,00 рублей (ООО «Таманская производственно – логическая компания»); площадью 45 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 составляет 802,00 рублей (ООО «Агро») и 198,00 рублей (ООО «Таманская производственно – логическая компания»).  

ООО «Агро» было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. 

В обоснование ходатайства о назначении экспертизы ( т.3, л.д. 1-8) ООО «Агро» указало на то обстоятельство, что расчет был сделан по состоянию на 08.09.2016, то есть более чем за 10 месяцев до направления проекта соглашения. Также выразил несогласие с примененными оценщиком аналогами и диапазонами цен. 

В целях определения размера подлежащего выплате обществам возмещения за изымаемое имущество определением суда первой инстанции от 07.05.2018 по делу № А32-7096/2018  назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков и размера убытков. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» ФИО6 

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:  

«1). Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 площадью 9 059 кв. м, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Агро» и ООО «Таманская производственно-логистическая компания», расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная», в том числе рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 на дату 28.02.2018;»;  

2). Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 площадью 45 кв. м, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Агро» и ООО «Таманская производственно-логистическая компания», расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная», в том числе рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 на дату 28.02.2018.  

3). Определить размер убытков, возникающих в связи с изъятием принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Агро» и ООО «Таманская производственно-логистическая компания» земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0000000:2661 и 23:30:0601000:2519. 

Заключение эксперта № 4-Э от 25.06.20018 содержит следующие выводы: 

1. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2661, площадью 9 059 кв. м, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Агро» и ООО «Таманская производственно – логистическая компания», расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная», в том числе рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:2661 на дату 28.02.2018 - 2 248 000,00 рублей, в том числе стоимость 30000/37400 долей, принадлежащих ООО «Агро» составляет 1 803 000 рублей; стоимость 7400/37400 долей, принадлежащих ООО «Таманская производственно – логистическая компания», составляет 445 000,00 рублей;  

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2519, площадью 45 кв. м, принадлежащего на праве общей долевой собственности ООО «Агро» и ООО «Таманская производственно – логистическая компания», расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная», в том числе рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2519 на дату 28.02.2018 – 11 000 рублей, в том числе стоимость 30000/37400 долей, принадлежащих ООО «Агро» составляет 9 000 рублей; стоимость 7400/37400 долей, принадлежащих ООО «Таманская производственно – логистическая компания», составляет 2 000,00 рублей;  

3. По мнению эксперта, убытки и упущенная выгода в связи с изъятием участков у ООО «Агро», ООО «Таманская производственно – логистическая компания» отсутствуют.  

Исследовав материалы дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что проведенная судебная экспертиза не опровергает достоверность и методическую правильность отчета № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017, выполненного ОАО «Союзгипрозем» и представленного истцом при обращении в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка. 

Апелляционный суд отмечает, что целью назначения судебной экспертизы в данном случае является не проверка достоверности отчета оценщика, а определения рыночной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию по причине несогласия стороны с определенной оценщиком стоимости. 

Суд первой инстанции, отклоняя заключение судебного эксперта в качестве доказательства иной суммы возмещения, нежели определено в отчете оценщика, также указал, что проведение повторной судебной экспертизы нецелесообразно, так как отчет № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017, выполненный ОАО «Союзгипрозем», не признан недостоверным. 

При повторном рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции апелляционный суд неоднократно выносил на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, а также разъяснил возможные последствия незаявления участвующими в деле лицами ходатайства (отсутствия согласия) на назначение экспертизы (повторной, дополнительной экспертизы). 

Стороны выразили категорический отказ в проведении по делу дополнительных экспертных исследований, приняв на себя ответственность за последствия отказа от проведения таких исследований. 

При этом, возможность назначения такой экспертизы по собственной инициативе апелляционный суд усмотрел. 

С учетом возражений истца относительно проведенной по делу экспертизы в судебное заседание апелляционного суда по устному ходатайству ответчика был вызван и допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Квартал-Эксперт" ФИО6 

В судебном заседании 10.09.2017 эксперт дал пояснения по существу спора, ответил на вопросы истца об актуальности использованной в исследовании литературы, объектов аналогов с иным видом разрешенного использования, базовых корректировок, применении среднерыночных ставок при определении возмещения по настоящему спору. 

Однако, пояснения эксперта не устранили имеющиеся в отношении экспертного заключения замечания. 

Так, за период наиболее близкий к дате оценки с 01.01.2016 по 08.09.2016 на сайте Росреестра представлена информация по 11 сделкам купли – продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения, предназначенными для сельскохозяйственного производства, расположенными в Темрюкском районе. Удельная цена сделок в среднем составляет 95,22 руб./кв.м. и находится в диапазоне от 0,01 руб./кв.м. до 294,51 кв. м.  

В заключении ООО «Эксперт» в Таблице № 3 приведены данные от 15 сделках, при этом сделки указанные в п. 23 -11 проведены в мае 2015 года, в п. 12 – в августе 2015 года, то есть более чем за год до даты оценки.  

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.  

Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости  (ФСО № 7)» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.  

Так, в заключении эксперт рассчитывает удельную стоимость оцениваемых участков по 17 выбранным объектам – аналогам. Удельная стоимость объектов-аналогов находится в диапазоне от 71 до 449 рублей / кв. м, то есть участки отличаются в стоимости более чем в 6 раз. При этом эксперт не вводит никаких корректировок.  

Суд первой инстанции счел, что значительная разница в стоимости объектов – аналогов, свидетельствует о несопоставимости друг другу объектов, в силу чего они не могут быть использованы в качестве равноценных аналогов. Кроме того, экспертом за объект – аналог взяты земельные участки, содержащие в своей стоимости инвестиционную составляющую, которая отсутствует у изымаемого земельного участка. 

Апелляционный суд учитывает диапазон стоимости одного квадратного метра земельных участков, изъятых для государственных нужд у ООО «Агро» и находящихся в непосредственной близости от спорных земельных участков  (от 25 руб. до 34 руб.): 

дело № А32-12463/2017 – средняя цена за 1 кв.м. – 27,62 руб. 

дело № А32-12462/2017 – средняя цена за 1 кв.м. – 30,90 руб. 

дело № А32-6881/2016 – средняя цена за 1 кв.м. – 34,57 руб. 

дело № А32-6886/2016 – средняя цена за 1 кв.м. – 33,26 руб. 

В отчете об оценке от 23.06.2017 цена 1 кв.м. составила 27,26 руб., то соотносится с приведенными выше показателями. 

Апелляционный суд при оценке отчета № СГМ/16-63/12 от 23.06.2017 исходит из следующего. 

В силу пункта 7 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. 

Проведение оценки и определение размера возмещения завершено оценщиком 23.06.2017, соглашение об изъятии (письмо № 1/1722 от 18.07.2017) было направлено в адрес ответчика не позднее 60-ти дней с момента завершения определения размера возмещения. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со?статьей 56.9?настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

Вышеуказанный отчет прошел экспертизу на соблюдения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованием Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющий функцию по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО «Российское общество оценщиков» (Экспертное заключение № 1398/2017-2 от 30.06.2017).  

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.  

Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.  

Оснований сомневаться в правильности составленного отчета у суда апелляционной инстанции не имеется.  

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.  

Отчет получил положительное заключение экспертизы, является достоверным и обоснованным доказательством по делу.  

Ответчик не доказал, что отчет нарушает его права, является незаконным, либо составленным ошибочно.  

В частности, приведенные доводы относительно нарушения порядка оценки представляют собой несогласие с избранными оценщиком аналогами, диапазоном цен и иным факторами, влияющими на ценообразование. 

Однако, ответчиком не приведено мотивированных доводов, которые бы объективно свидетельствовали о нарушении федеральных стандартов оценки, что могло быть основанием для сомнения в правильности доказательства. 

Более того, при порочности экспертного заключения, проведенного судом по инициативе ответчика, ответчик при новом рассмотрении дела отказался от дальнейших экспертных исследований по делу. 

С учетом изложенного, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда. 

Расходы по уплате государственной пошлины и судебные расходы по оплате экспертиз по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат пропорциональному отнесению на сторон. 

При подаче апелляционной жалобы ООО «Агро» оплатило государственную пошлину в размере 6000 рублей.  

Поскольку размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы составляет 3000 руб., излишне уплаченная пошлина в размере 3000 рублей подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено. 

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 по делу  № А32-7096/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 3000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению № 398 от 12.10.2018. 

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

 

Н.В. Нарышкина