АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-447/2022

06 июня 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бурятская мясоперерабатывающая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 07.10.2019,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя               ФИО2 (паспорт), индивидуального предпринимателя ФИО3 (паспорт), представителя ответчика ФИО4 (доверенность от 01.01.2021),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) обратились в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бурятская мясоперерабатывающая компания» (далее – общество, ООО «БМПК») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 07.10.2019.

В обоснование заявленных требований истцы указывают на ухудшение ответчиком арендуемого имущества в результате пожара, возникшего по причине несоблюдения последним мер противопожарной безопасности, предусмотренной договором, а также на неоднократные нарушения ответчиком условий договора о внесении арендной платы.

До начала судебного заседания от ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление.

Истцы исковые требования поддержали, дали пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам, представили дополнения к исковому заявлению.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнениям к отзыву.

Как следует из отзыва, ответчик, ссылаясь на статью 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что спорный договор аренды является прекращенным с момента уничтожения нежилого помещения  в результате пожара, произошедшего 25.08.2020. Кроме того, общество указывает на несоблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора, по причине отсутствия в письме от 12.04.2021 указания на нарушение ответчиком какого-либо конкретного условия спорного договора.

Представленные сторонами документы приобщены к материалам дела.

Рассмотрев довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, суд отклоняет его, исходя из следующего.

Претензионный порядок урегулирования спора рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (определение ВС РФ от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364).

Указанное соответствует также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики № 4 (2015), согласно которой если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации отказывает в его удовлетворении. Несоблюдение претензионного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования.

Претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем, при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Если из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, исковые требования могут быть рассмотрены по существу.

Как следует из материалов дела истцом в адрес ответчика (г. Улан-Удэ, ул. Лебедева, д. 10) направлено письмо с предложением расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 07.10.2019 по соглашению сторон, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления № 67001356027265.

Ответчик, после подачи истцом искового заявления в суд исковые требования не признал, из чего следует вывод об отсутствии у стороны намерения добровольно исполнить обязанность по оплате задолженности.

Принимая во внимание цель установления законодателем обязательного претензионного порядка урегулирования споров, недопустимость отказа в судебной защите нарушенных прав по формальным основаниям без учета конкретных обстоятельств разрешения спора, установив, что ответчик на момент вынесения решения не предпринял мер к урегулированию возникшего спора, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика намерений на досудебное урегулирование спора.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав обстоятельства спора и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 07.10.2019 по условиям которого арендодатель сдает, в арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество общей площадью 370,1 кв. м, кадастровый номер 03:24:031501:333, находящееся по адресу: Республика Бурятия, городской округ «Город Улан-Удэ», 0 км. Спиртзаводской трассы, помещение расположено в здании с кадастровым номером 03:24:031501:331.

Недвижимое имущество передается в аренду в состоянии, требующем косметического ремонта. Недвижимое имущество обеспечено электроснабжением и водоотведением стоков. Арендатор не отвечает за возникшие не по его вине недостатки (перебои) в работе вышеперечисленных систем (пункт 1.3 договора).

Недвижимое имущество передается для использования его арендатором в целях организации магазина розничной торговли продуктами питания и промышленными товарами бытового назначения (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора передача недвижимого имущества в аренду и последующий его возврат оформляются двухсторонним актом приема-передачи, подписываемым обеими сторонами и являющийся неотъемлемой частью договора.

В разделе 3 стороны согласовали порядок расчетов по договору.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора ежемесячная арендная плата по договору НДС не облагается и составляет по истечении 7,5 месяцев аренды, после заключения договора, 185 050 рублей. Оплата подлежит уплате арендатором не позднее 01 числа каждого отчетного месяца на банковские реквизиты арендодателя. Стоимость электроэнергии, услуг по водоснабжению, отводу и вывозу стоков, вывозу мусора не входит в арендную плату.

Спорное недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 07.10.2019.

Как следует из материалов дела на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 07.07.2020 предприниматель ФИО2, предприниматель ФИО3 приобрели в собственность спорное нежилое помещение, указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2020.

25.08.2020 в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в состав которого входило спорное нежилое помещение, принадлежащее истцам, произошел пожар.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела № 4/211/477 управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Республике Бурятия от 22.01.2021, в результате пожара часть здания с северо-восточной стороны на протяжении 30 м огнем уничтожена полностью, оставшаяся часть здания выгорела изнутри по всей площади. Пожар возник в помещении магазина ООО «БМПК». Причиной пожара явилось тепловое проявление электрического тока, образовавшееся в результате аварийного пожароопасного режима работы в электрооборудовании, с дальнейшим распространением огня.

Предпринимателем ФИО2 в адрес ответчика направлено письмо от 12.04.2021 о расторжении договора аренды от 07.10.2019 по соглашению сторон.

Поскольку направленное в адрес ответчика письмо с предложением расторгнуть договор аренды оставлено ответчиком без удовлетворения, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 07.10.2019 суд считает, что по своей правовой природе он является договором аренды, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержит существенные условия, соответствует требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Факт передачи в аренду и использования помещения сторонами не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора либо прямым указанием закона  на возможность такого расторжения.

В соответствии с положением, установленным в абзаце 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установление наличия либо отсутствия признака существенности нарушения договора решает суд с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств дела, в том числе того, какие конкретно цели ставила перед собой сторона в момент заключения договора.

Сторона, требующая в судебном порядке изменения или расторжения договора в связи с существенным его нарушением, должна доказать: факт нарушения договора; существенный характер допущенного нарушения.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Предметом заявленного иска является требование о расторжении договора аренды по мотиву неоднократного нарушения ответчиком условия о внесении арендной платы, а также в связи с ухудшением ответчиком арендуемого имущества, вследствие несоблюдения последним мер противопожарной безопасности, предусмотренной договором.

Судом установлено, что 25.08.2020 в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в состав которого входило спорное нежилое помещение, принадлежащее истцам, произошел пожар.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела № 4/211/477 управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Республике Бурятия от 22.01.2021, в результате пожара часть здания с северо-восточной стороны на протяжении 30 м огнем уничтожена полностью, оставшаяся часть здания выгорела изнутри по всей площади. Пожар возник в помещении магазина ООО «БМПК». Причиной пожара явилось тепловое проявление электрического тока, образовавшееся в результате аварийного пожароопасного режима работы в электрооборудовании, с дальнейшим распространением огня.

Согласно заключению эксперта акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации» ФИО5 на дату осмотра и  начала исследования (26.08.2020) техническое состояние строительных конструкций помещения магазина ООО «БМПК» по адресу: 

<

...> является аварийным, не отвечает требованиям механической безопасности и создает угрозу жизни, безопасности и здоровью граждан.

Невозможность использования арендованного помещения с 26.08.2020 вследствие гибели (частичной или полной) сторонами не оспаривается.

В рассматриваемом споре, как следует из материалов дела, объект аренды стал непригоден к использованию не по причине уклонения арендатора от пользования, а по причине его разрушения в результате пожара. Доказательств обратного не представлено.

Внесение арендной платы является встречным (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) по отношению к фактическому владению или пользованию арендованным имуществом, если только арендатор не уклоняется от такого владения и пользования своей волей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Повреждение арендованного помещения пожаром повлекло невозможность его использования в соответствии с целями аренды, что следует отнести к обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает и которое влечет прекращение обязательства ввиду невозможности его исполнения.

Поскольку отсутствуют доказательства использования ответчиком имущества, переданного ему по договору аренды, после произошедшего в нем пожара, следовательно, обязанность по уплате арендных платежей у ответчика также отсутствует.

Кроме того, в рамках дела № А10-802/2021 с ООО «БМПК» в пользу истцом взысканы убытки в виде упущенной выгоды в виде неполученного дохода от аренды имущества за период с 01.09.2020 до 15.02.2022 из расчета 185 050 рублей в месяц, в общей сумме 3 059 933 рубля 94 копейки.

Требование о расторжении договора аренды, по причине существенного ухудшения арендованного имущества, также подлежит отклонению, поскольку в силу названных выше норм еще до волеизъявления арендодателя на расторжение договора аренды, договорные отношения между сторонами настоящего спора прекращены, вследствие гибели объекта аренды и невозможностью его использования. 

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 февраля 2022 года истцам предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с истцов в доход федерального бюджета

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р  Е  Ш  И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет 6 000 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия  через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина