Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-89908/2022

26 января 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составесудьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОРПОРАЦИЯ ВИТ" (адрес:  Россия 141207, г ПУШКИНО, МОСКОВСКАЯ обл ПУШКИНСКИЙ р-н, ЧЕХОВА 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: 

КОМИТЕТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОМУ КОНТРОЛЮ, ИСПОЛЬЗОВАНИЮ И ОХРАНЕ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ (адрес:  Россия 191023, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> ОГРН:  

<

***>)

при участии представителей сторон согласно  протоколу судебного заседания от 23.01.2023

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее по тексту Комитет) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КОРПОРАЦИЯ ВИТ» (далее - Общество) о взыскании 171.507.866,00 рублей за невыполнение работ по сохранению объекта культурного наследия в установленный срок в рамках действия договора аренды от 28.11.2016 №21-А002521; штрафа в размере 2.731.071,40 рубль за нарушение условий договора аренды от 28.11.2016 №21-А002521; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21.307.459,30 рублей за период с 29.04.2021 по 22.08.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. 

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования, представитель Общества возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве. 

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры представило в материалы дела отзыв на исковое заявление, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Комитетом   было издано распоряжение от 20.07.2015 №197-рк «Об использовании объектов недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Расстанная ул., д. 20, лит.А».

Объекты были переданы при наличии согласования  Комитета финансов Санкт-Петербурга, на основании решения Федеральной антимонопольной службы России от 10.07.2015 №ИА/34621/15 в качестве предоставления государственной преференции в порядке, установленном главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» в безвозмездное пользование сроком на 11 месяцев с последующей передачей в аренду объектов недвижимости сроком на 49 лет с введением следующих ограничений, установленных решением ФАС России: государственная преференция может быть предоставлена Обществу и использоваться им исключительно в целях сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, социального обеспечения населения, охраны здоровья граждан.

По истечении срока действия договора безвозмездного пользования Комитет заключил с Обществом  договор аренды от 28.11.2016 №21-А002521 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым Обществу предоставлены во временное пользование и владение 29 нежилых помещений, расположенных в здании, относящемся к числу объектов культурного наследия регионального значения «Дом престарелых и увечных граждан (Николаевский дом призрения)» по адресу: Санкт-Петербург, Расстанная ул., д.20, лит. А (далее - Объекты).

Размер арендной платы за пользование помещениями установлен в пункте 3.1 Договора аренды, согласно котором «плата за аренду Объекта в 2016 году с учетом НДС составляет в квартал 1.081.821,64 рублей». 

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды с 01.01.2017 Арендатор (Общество)  обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, с учетом индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендатором которых является Санкт-Петербург».

Общество с даты заключения Договора аренды оплачивало арендную плату в размере, указанном в пункте 3.1. Договора аренды с учетом индексации, предусмотренной пунктом 3.2 Договора аренды.

В соответствии с абзацем 5 пункта 2.2.19 Договора аренды, если Объект является памятником истории и культуры или входит в его состав, либо на него в соответствии с законодательством об охране памятников истории и культуры распространяется статус такого памятника, Арендатор (Общество)  обязуется выполнять требования Охранного обязательства, заключенного в отношении Объекта.

Распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 26.04.2016 №40-66 утверждено Охранное обязательство по Объекту (далее - Охранное обязательство), являющееся приложением №8.3. к Договору аренды. 

В соответствии с пунктом 4 Охранного обязательства объект культурного наследия представлял собой ансамбль, в состав которого входит Главное здание с 6 флигелями, включающее в себя Главное здание, Баню, Покойницкую с церковью Покрова Пресвятой Богородицы, Колокольню, Лазарет и Николаевскую гимназию, а также Лицевые дома по Тамбовской улице. Помещения, переданные Ответчику по Договору аренды, находятся в Главном здании, а также в Бане и Покойницкой. Подпунктом 1 пункта 13 Охранного обязательства установлены сроки проведения работ по ремонту и реставрации объекта культурного наследия (в составе: Главное здание, Баня, Покойницкая с церковью Покрова Пресвятой богородицы, Колокольня) - в течение 60 месяцев со дня утверждения охранного обязательства актом КГИОП, то есть до 26.04.2021.

В период действия договора, уполномоченными сотрудниками Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры  29.04.2021 проведено мероприятие по систематическому наблюдению за выполнением обязательных требований охранного обязательства, по результатам которого установлено, что работы, предусмотренные Охранным обязательством, Обществом не выполнены; в отношении пользователя Объекта 12.07.2021 составлен протокол об административном правонарушении, ответственность за который предусмотрена частью 1 статьи 7.13 КоАП.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградскойобласти от 23.09.2022 вынесено  по делу № А56-62747/2021 по иску Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, на Общество возложено обязательство выполнить работы, предусмотренные Охранным обязательством, в части «Главное здание, «Баня», «Покойницкая» в течение 60 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Заявляя требования о взыскании задолженности в сумме 171.507.866,00 рублей, Комитете указывает на то, что расчет арендной платы, предусмотренный Договором аренды (916.798,64 рублей   с учетом НДС в квартал), произведен с учетом затрат по сохранению объекта культурного наследия, поскольку Обществом допущено нарушение сроков выполнения Охранного обязательства,  по мнению Комитета, размер арендной платы по Договору аренды подлежал перерасчету по варианту без учета затрат по сохранению объекта культурного наследия (8.039.702,64 рубля   без учета НДС в квартал), в размере,  указанном в экспертном заключении №31-2-0663/2016 отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за объекты. 

Не оспаривая факт нарушения сроков выполнения Охранного обязательства, Общество указывало на то, что им выполнялись работы по сохранению Объекта, а именно на основании Разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия №01 -26-24/22-0-1 выполнены работы по консервации фасадов и кровли здания, включая комплекс первоочередных противоаварийных работ, отчетная документация согласована Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; на основании Задания КГИОП № 01-21-433/22-0-1 от 15.03.2022 ведется разработка проектной документации по ремонту, реставрации и приспособлению для современного использования Объекта. 

Общество полагает, что указанные Комитетом положения Договора аренды  не содержат положений, предусматривающих начисление арендной платы в повышенном размере в случае нарушение сроков  выполнения Охранного обязательства.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По мнению Комитета, основанием для начисления арендной платы в повышенном размере является нарушение срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, что является нарушением условий государственной преференции, а также условий пунктов пункты 3.3, 6.13, 7.2 Договора аренды и пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как усматривается из текста пункта 3.3 заключенного сторонами Договора аренды,   «в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за объекты нежилого фонда, размер арендной платы по Договору подлежит изменению с даты вступления в силу такого нормативного правого акта» (кроме случая внесения Арендатором авансированной арендной платы в соответствии с пунктом 2.3.1 Договора), о чем Арендатор может быть дополнительно уведомлен Арендодателем».

Сведения о том, какой именно нормативный правовой акт, изменяющий порядок исчисления размера арендной платы, был принят органами государственной власти Российской Федерации или Санкт-Петербурга Комитетом не представлены.

На дату заключения Договора аренды и по настоящее время порядок исчисления арендной платы по Договору аренды регулируется Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Изменения, устанавливающие иной порядок исчисления арендной платы в указанный нормативный акт, не вносились. Экспертное заключение №31-2-0663/2016 на отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за объекты, на которое ссылается Комитет исходя из буквального толкования пункта 3.3 Договора аренды  не может быть принято в качестве обоснования  изменения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 Договора аренды. 

Уведомления об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 3.3 Договора аренды, Истцом Ответчику не направлялось и в материалы дела не представлено.

 Кроме того,  пунктом 7.2 Договора аренды предусмотрено, что «если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по назначению ранее полного амортизационного срока службы, Арендатор обязан возместить Арендодателю недовнесенную арендную плату в порядке, предусмотренном главой 3 Договора «Платежи и расчеты по Договору», а также иные убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации за период с момента обнаружения факта непригодности Объекта до истечения указанного в пункте 1.3 срока действия Договора». 

Комитетом  не представлено доказательств совершения Обществом действий приведших к непригодности Объекта для использования по назначению. 

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды Объект предоставлен Обществу использования в целях «сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, социального обеспечения населения, охраны здоровья граждан». 

В настоящее время Объект продолжает использоваться Обществом  в указанных целях. 

Ссылка Комитета на нарушение Обществом условий государственной преференции, предоставленной с согласия ФАС России при заключении Договора аренды, не подтверждается материалами дела. 

В соответствии с пунктом 1 Распоряжения Комитета Санкт-Петербурга от 20.07.2015 №196-рк Объект предоставлен Обществу с введением ограничений, установленных решением ФАС России, а именно: государственная преференция может быть предоставлена Обществу и использоваться им исключительно в целях сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, социального обеспечения населения, охраны здоровья граждан. 

Обществом были  предоставлены  задания и разрешения на проведение определенных работ по сохранению Объекта, выданных Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры  в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», что подтверждает использованием им Объекта в целях, предусмотренных при предоставлении государственной преференции. Каких-либо документально подтвержденных фактов нецелевового использования Объекта Комитет  приводит.

Кроме того, условиями заключенного сторонами Договора аренды не предусмотрено, что нарушение Обществом сроков выполнения Охранного обязательства и/или несение затрат на выполнение работ по сохранению Объекта в недостаточном размере, не является нарушением условий предоставления государственной преференции, следовательно не может повлечь за собой изменение цели использования переданного обществу Объекта. 

Ни Распоряжение Комитета от 20.07.2015 №196-рк, ни Договор аренды не содержат каких-либо требований о минимальном размере затрат, которые должно понести Общество при выполнении работ по сохранению Объекта. Графика, устанавливающего в какие сроки и в каком объеме, Общество  должно осуществлять затраты, в указанных документах также не установлено. 

Договор подписан сторонами  с учетом действия принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), подписывая договор в согласованной редакции, стороны четко определили случае при которых подлежит возмещению недовнесенная арендная плата; нарушение сроков выполнения работ по сохранению объекта к таким случаям отнесены не были.

Документальное подтверждение причинения Объекту ущерба, так же как и сведения о размере такого ущерба в материалы дела не представлены.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.   

Следует отметить, что Комитет не воспользовался  правом на досрочное расторжение Договора аренды (пункт 5.5 Договора). 

Таким образом, основания для начисления и взыскания  арендной  платы и, как следствие проценты за пользование чужими денежными средствами, отсутствуют.

 

Комитетом заявлены требования о взыскании с Общества  неустойки за нарушения сроков выполнения Охранного обязательства в размере 2.713.071,40 рублей. 

Согласно пункту 4.8 Договора аренды «в случае нарушения иных условий Договора, кроме пунктов 2.2.2, 2.2.19 Договора, Сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины». 

Обязательство Арендатора выполнять требования Охранного обязательства, заключенного в отношении Объекта, предусмотрено пунктом 2.2.19 Договора аренды, таким образом, начисление неустойки, предусмотренной пункт 4.8. договора за нарушением обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.19 договора, исходя из буквального содержания пункта 4.8 Договора аренды, не молжет быть признано правомерным.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели договора во взаимосвязи с оговоренными в договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, учитывая невозможность выхода за пределы исковых требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. 

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.