Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001  

http://5aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А59-474/2023

г. Владивосток

11 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2025 года.  

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего Д.А. Глебова, судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство»,  

апелляционное производство № 05АП-27/2025 на решение от 25.11.2024 судьи П.Б. Мисилевич 

по делу № А59-474/2023 Арбитражного суда Сахалинской области по иску акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Сахагрострой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «УК «ПМК «Жилсервис»  

о признании договора купли-продажи будущих жилых помещений № 293/17 от 06.09.2017 договором участия в долевом строительстве,  

о возложении обязанности исполнить гарантийные обязательства по договору в соответствии с рекламационным актом от 15.03.2022 в течение 10 (десяти) дней с даты вступления судебного акта в законную силу, а в случае неисполнения решения суда в десятидневный срок на основании части 3 статьи 174 АПК РФ, предоставить право истцу с участием привлеченных третьих лиц осуществить мероприятия по устранению выявленных строительных недостатков и дефектов жилых помещений, с последующим возложением расходов на ответчика, взыскании убытков, расходов по уплате государственной пошлины,  

при участии: стороны не явились, извещены надлежащим образом,  

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сахалинское ипотечное агентство» (далее – АО «СИА», Агентство, истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сахагрострой» (далее – ООО «Сахагрострой», ответчик) о признании договора купли-продажи будущих жилых помещений № 293/17 от 06.09.2017 договором участия в долевом строительстве, о возложении обязанности исполнить гарантийные обязательства по договору в течение 10 (десяти) дней с даты вступления судебного акта в законную силу, в случае неисполнения решения суда в десятидневный срок на основании части 3 статьи 174 АПК РФ, предоставить право истцу с участием привлеченных третьих лиц осуществить  

мероприятия по устранению выявленных строительных недостатков и дефектов жилых  

помещений, с последующим возложением расходов на ответчика, взыскании убытков. 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.11.2024 исковые  

требования частично удовлетворены. Суд обязал ООО «Сахагрострой» исполнить  

гарантийные обязательства по договору № 293/17 от 06.09.2017 в течение 30 дней с даты  

вступления судебного акта в законную силу, в многоквартирном жилом доме,  

расположенном по адресу: г.Южно- Сахалинск, ул.Курильская, д.20Б, а именно: 

в многоквартирном доме: 

- устранить причины затекания атмосферных осадков в районе примыкания кровли  

и стены технического этажа, устранить последствия образования сырости на внутренних  

частях стен в подъезде и отслаивания штукатурного слоя; 

- устранить причины затекания атмосферных осадков через кровлю технического  

этажа, устранить последствия образования сырости на внутренних частях стен и потолке и  

отслаивания штукатурного слоя; 

- устранить причины затекания атмосферных осадков через козырьки внутрь  

вентиляционных шахт на кровле жилого дома; 

- устранить причины затекания атмосферных осадков либо конденсата в подъезде в  

месте примыкания вентиляционного короба к стене, устранить последствия намокания  

стены и повреждения штукатурного слоя; 

- на всех этажах лестничных площадок на полу (в районе прохода стояка труб  

отопления) происходит отслоение кафельной плитки; в квартире № 33: 

- устранить причины нулевой прочности цементно-песчаной стяжки пола по всей  

квартире; 

- устранить отклонение (до 10 мм) от горизонтали поверхности стяжки пола по всей  

квартире; 

- устранить отклонения для бетонных подстилающих слоев и стяжек под покрытие  

из линолеума по всей квартире; 

- устранить зазоры (до 5 мм) между кромками полотнищ линолеума; - устранить механические повреждения линолеума жилой комнаты № 2;  

- устранить отслоение обоев от основания на кухне и в жилой комнате № 1; - устранить трещину над балконной дверью; 

- устранить дефекты монтажа конструкции витражного остекления балкона, а  

именно щели (до 0,9 мм) при стыковке ригелей со стойками; 

- устранить причины образования теплопотерь в районе устройства примыкания  

витражного остекления балкона к полу и потолку, устранить последствия образования  

конденсата; в квартире № 44: 

- устранить причины промерзания наружной стены в жилой комнате, устранить  

плесень и грибок в местах образования; - устранить неплотный притвор оконных створок пластиковых окон в квартире; в квартире № 46: 

- устранить причины затекания атмосферных осадков на балконе, устранить  

отслоение штукатурного слоя на балконе; 

- устранить причины нулевой прочности цементно-песчаной стяжки пола по всей  

квартире; 

-устранить отклонение (до 10 мм) от горизонтали поверхности стяжки пола по всей  

квартире; 

- устранить отклонения для бетонных подстилающих слоев и стяжек под покрытие  

из линолеума по всей квартире; 

- устранить зазоры (до 5 мм) между кромками полотнищ линолеума; - устранить отслоение обоев от основания на кухне;  

- устранить последствия увлажнения стен, потолка и пола балкона, устранить  

разрушение внутренней отделки балкона, устранить причины образования теплопотерь в  

районе устройства примыкания витража к полу и к потолку балкона, устранить последствия  

образования конденсата; - устранить причины и последствия промерзание порога балконной двери; 

- устранить дефекты монтажа конструкции витражного остекления балкона, а  

именно щели (до 0,9 мм) при стыковке ригелей со стойками; в квартире № 48: 

- заменить в ванной комнате лопнувший кафель со стороны вентиляционной  

шахты от пола до потолка; в квартире № 50: 

- устранить нарушение герметичности стеклопакета оконного блока на балконе  

(запотевание внутри стеклопакета); 

- устранить трещины в местах примыкания каркаса остекления балкона к стене  

здания на балконе; 

- устранить отслоение штукатурного слоя на балконе;  

- устранить причины сильной вибрации витража остекления балкона в сильный  

ветер; в квартире № 51: 

- устранить трещины в местах примыкания каркаса остекления балкона к стене  

здания на балконе; 

- устранить отслоение штукатурного слоя на балконе;  

- устранить причины сильной вибрации витража остекления балкона в сильный  

ветер; - устранить нарушение целостности соединений одного из оконных блоков; 

- устранить отсутствие на натяжном потолке по всему контуру декоративной  

вставки на кухне; в квартире № 53: 

- устранить неплотный притвор оконных створок пластиковых окон в квартире; в квартире № 58:  

- устранить причины затекания атмосферных осадков в кухне по всем стенам и  

потолку, устранить отслоение обоев и плесень в местах образования на кухне;  

- устранить причины затекания атмосферных осадков в жилой комнате верхнем  

углу стены, устранить сырость и плесень в местах образования; 

- устранить причины затекания атмосферных осадков на балконе;  

- устранить трещины в местах примыкания каркаса остекления балкона к стене  

здания на балконе; 

- устранить отслоение штукатурного слоя на балконе.  

В случае неисполнения решения суда в 30-дневный срок с момента вступления в  

законную силу судом предоставлено право АО «Сахалинское ипотечное агентство» с  

участием привлеченных третьих лиц осуществить мероприятия по устранению выявленных  

строительных недостатков и дефектов жилых помещений, с последующим возложением  

расходов на ООО «Сахагрострой». 

Кроме того, с ООО «Сахагрострой» в пользу АО «Сахалинское ипотечное  

агентство» взыскано 160 000 рублей убытков и 11 800 рублей судебных расходов по уплате  

государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований в остальной части  

отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый  

арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда  

Сахалинской области от 25.11.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт,  

которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование  

апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что гарантийный срок, составляющий 5  

лет для объектов недвижимости, установлен специальными нормативными актами –  

пунктом 1 статьи 737 ГК РФ, пунктом 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, частью 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.  

Отмечает, что заключением ООО «СМК Альпатекс» установлено ограниченно-работоспособное технического состояние квартир, а также то, что причинами дефектов являются некачественное выполнение строительно-монтажных работ, нарушение технологий производства работ. Поскольку все работы выполнялись именно ответчиком, требования Агентства в части гарантийных обязательств подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 апелляционная жалоба АО «СИА» принята к производству, судебное заседание по ее рассмотрению назначено на 04.02.2025.  

Через канцелярию суда от апеллянта поступило ходатайство об участии в онлайн- заседании, которое было рассмотрено и удовлетворено судом. Между тем, в судебном заседании осуществлено подключение к системе онлайн-заседаний, однако подключение представителя АО «СИА» не зафиксировано, в связи с чем, коллегия, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.  

Судом установлено, что решение обжалуется Агентством в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.  

Поскольку возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.  

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства. 

06.09.2017 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи будущих жилых помещений, условиями которого предусмотрено, что продавец обязуется построить и передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора жилые помещения, перечисленные в Приложении 1 к настоящему договору, общей площадью 1391,04 кв.м, площадь балконов 135,06 кв.м, (применяется с коэффициентом 0,3), расположенные по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул.Курильская и пр.Мира (далее - Объект).  

Жилые помещения будут располагаться в объекте незавершенного строительства, кадастровый номер 65:01:0701002:2424, адрес: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул.Курильская и пр.Мира, блок - секция № 8.  

Степень готовности объекта - 10%. Площадь 3 136 кв.м. 

Объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи № 240417 от 24.04.2017. Право собственности на объект зарегистрировано в Управлении Росреестра по Сахалинской  

области 23.05.2017, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:0701002:242565/001/2017-4 (пункт 1.1).  

Требования к качеству жилых помещений перечислены в техническом задании (Приложение 2) к договору.  

Объект находится в процессе строительства, продавцом оформлен весь пакет необходимых документов для осуществления строительства и сдачи его в эксплуатацию (пункт 1.2).  

Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0701002:2117, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 847 кв.м, расположен по адресу: г.Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул.Курильская и пр.Мира.  

Разрешенное использование участка: для строительства объекта: «Группа многоквартирных жилых домов с офисным зданием и подземными автостоянками».  

Земельный участок используется продавцом на праве аренды на основании договора № 03024/17 от 06.07.2017.  

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 26.07.2017, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:0701002:2117 - 65/001/20178 (пункт 1.3).  

Продавец обязуется в срок до 31.12.2017 закончить строительство объекта, произвести необходимые действия по вводу его в эксплуатацию, оформлению права собственности на жилые помещения и передать жилые помещения покупателю по акту (пункт 1.4).  

Общая стоимость жилых помещений перечисленных в Приложении 1, указанных в пункте 1.1 договора, составляет 91 619 712 рублей, НДС не облагается. В случае обложения сделки НДС, налог покупателем дополнительно не оплачивается. Стоимость складывается, исходя из стоимости 1 кв.м, жилого помещения в 64 000 рублей. К стоимости балконов применяется коэффициент 0,3 (пункт 2.1.).  

Условия оплаты Покупателем Помещений: в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора, покупатель производит оплату аванса в размере 82 577 520 рублей, на основании выставленного счета продавца и соблюдении ряда условий, перечисленных ниже. Основанием для оплаты аванса является предоставление продавцом копии договора поручительства и копии договора залога недвижимого имущества от 06.09.2017, прошедшего государственную регистрацию, а также выписки из ЕГРН с указанием о регистрации залога в качестве обременения (пункт 2.3). В дальнейшем аванс засчитывается в счет общей стоимости жилых помещений.  

Оставшуюся сумму покупатель оплачивает в течение 25 календарных дней после передачи жилых помещений по акту приема - передачи, подписанному покупателем без замечаний. Основанием для оплаты является предоставление продавцом всего перечня документов, указанных в пункте 1.5 договора, а также выставления счета (пункт 2.4). Оплата производятся путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.5).  

Продавец обязуется передать жилые помещения покупателю по акту приема - передачи не позднее 31.12.2017 (пункт 3.1). Приложением № 1 к договору установлен перечень жилых помещений с указание номера квартиры, площади квартиры, площади балкона, цены на 1 кв.м и стоимости квартиры.  

Сторонами неоднократно вносились изменения в договор. 

Дополнительным соглашением № 1 от 28.11.2017 установлена общая площадь помещений – 2 764,41 кв.м, площадь балконов – 273,06 кв.м, стоимость жилых помещений – 196 396 632 рубля, стоимость 1 кв.м – 69 000 рублей, изменен пункт 1.4 – установлена дата 15.02.2018, пункт 1.5. – установлена дата 01.03.2018, пункт 3.1. – установлена дата 15.02.2018, изменен размер второго аванса – до 50 000 000 рублей и срок его внесения - не позднее 05.12.2017  

Дополнительным соглашением № 2 от 09.02.2018 изменен пункт 1.4, установлена дата 01.04.2018, пункт 1.5 - установлена дата 30.04.2018, дополнен пункт 2.3 абзацем «покупатель производит оплату в размере 21 273 037 рублей в течение 10 банковских дней с момента предоставления продавцом справки о готовности объекта не менее 70%, 21 273 037 рублей – в течение 10 банковских дней с момента предоставления продавцом справки о готовности объекта не менее 85%. Пункт 2.4. изложен в следующей редакции: «Оставшуюся сумму покупатель оплачивает в течение 25 календарных дней после регистрации перехода права собственности на жилые помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Сахалинской области. Основанием для оплаты является предоставление продавцом выписки из ЕГРН с указанием зарегистрированных прав за покупателем», изменен пункт 3.1. – установлена дата 01.04.2018.  

Дополнительным соглашением № 3 от 06.09.2018 пункт 1.4 изменен – установлена дата 01.08.2018, пункт 1.5. изменен – установлена дата 01.10.2018, пункт 2.3. дополнен абзацем «10 636 519 рублей в течение 10 банковских дней с момента предоставления продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выставления счета», пункт 3.1. изменен- установлена дата 01.10.2018.  

Дополнительным соглашением № 4 от 14.01.2019 стороны пришли к соглашению расторгнуть договор в части покупки помещения, указанного в перечне жилых помещений в доме под № 2, общая площадь помещений установлена 2 710,02 кв.м, площадь балконов 273,06 кв.м, общая стоимость жилых помещений – 192 643 722 рубля.  

06.09.2017 между истцом (агентство), ФИО1 (поручитель) и ответчиком (предприятие) заключен договор поручительства № 294/2017, по условиям которого, в случае, если предприятие окажется несостоятельным или по иным причинам не сможет выполнить обязательства по договору купли-продажи от 06.09.2017 надлежащим образом, все обязательства по договору купли-продажи должны быть исполнены поручителем (пункт 1.3).  

27.11.2018 по акту приема-передачи помещения переданы ответчиком истцу. 

В связи с обращениями жильцов многоквартирного дома по поводу наличия недостатков в помещениях истцом ответчику направлены письма от 03.09.2018, 06.05.2019, 08.05.2019, 28.05.2019, 20.06.2019, 21.06.2019, 31.07.2019, 30.09.2019, 10.03.2022, 28.03.2022 с извещением о наличии недостатков и требованиями их устранить.  

15.03.2022 комиссий в составе представителей истца, ответчика, управляющей организации составлен рекламационный акт с указанием выявленного нарушения, способа устранения, исполнителя и срока. Письмом от 30.09.2022 ответчик отказался устранять указанные недостатки.  

Полагая, что спорный договор является договором об участии в долевом строительстве и на него распространяется регулирование Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве), в том числе, в части 5- летнего гарантийного срока, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.  

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.  

В соответствии с положениями статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и  

одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции обоснованно отклонен довод истца о том, что к сложившимся правоотношениям подлежит применению Закон о долевом участии в строительстве, поскольку в рассматриваемом случае между сторонами возникли правоотношения по купле-продаже недвижимости, которая будет создана в будущем, с условиями авансирования.  

Доказательств государственной регистрации спорного договора не представлено, в то время как с учетом положений части 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве правовым последствием отсутствия государственной регистрации договора долевого участия является признание его незаключенным.  

Кроме того, из условий спорного договора не следует, что он заключен покупателем для удовлетворения личных потребностей последнего в жилье, спорные помещения передаются покупателю только после оформления права собственности продавца.  

Договор не содержит плана объектов долевого строительства, отображающего в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства, содержит лишь указание на площадь, количество и стоимость квартир, требования к техническим решениям общего характера.  

То обстоятельство, что предполагалось строительство квартир, поскольку на момент заключения договора их не существовало, не является основанием для вывода об иной правовой природе договора, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ и разъяснениями пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предметом договора купли-продажи может быть, в том числе, недвижимое имущество, которое будет создано продавцом в будущем.  

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правоотношения сторон из данной сделки не подпадают под действие Закона о долевом участии в строительстве, следовательно, к нему не подлежат применению положения указанного Закона, в том числе, относительно гарантийного срока.  

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.  

Согласно пункту 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, в которых товары такого рода обычно используются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).  

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).  

По правилам пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.  

Если иное не следует из закона или договора купли-продажи, покупатель вправе на основании статьи 477 ГК РФ предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.  

Предметом настоящего спора является требование истца об обязании ответчика устранить дефекты в квартирах, приобретенных по спорному договору, условиями договора гарантийный срок не установлен, акты приема-передачи квартир подписаны 27.11.2018.  

В пределах 2-летнего гарантийного срока с момента передачи помещений по акту приема-передачи от 27.11.2018 заявлено о наличии недостатков, в том числе, требования по которым предъявлены в иске, письмами от 06.05.2019, 08.05.2019, недостатки заявлены как в отношении жилых помещений, так и в отношении общедомового имущества. Письма направлены ответчику по электронной почте, принадлежность электронного адреса ответчику последним не оспорена.  

Поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих продавца от несения гарантийных обязательств, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не были представлены, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о возложении на ответчика обязанности безвозмездно устранить недостатки, установленные письмами от 06.05.2019, 08.05.2019, в отношении жилых помещений, а также общедомового имущества, учитывая требования спорного договора, и факт строительства многоквартирного дома ответчиком.  

В отношении квартир № 33 и № 46 представлено заключение ООО «СМК Альпатекс», согласно которому установлены недостатки, по перечню полностью соответствующие просительной части иска в указанной части, установлено ограниченно-работоспособное техническое состояние квартир, а также то, что причинами дефектов являются некачественное выполнение строительно-монтажных работ, нарушение технологий производства работ. Так как в указанной части истцом представлены достаточные доказательства как наличия недостатков, так и причинно-следственной связи между недостатками и действиями ответчика, учитывая, что последний производил строительство многоквартирного дома, суд первой инстанции также счет указанные требования подлежащими удовлетворению.  

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  

Поскольку материалами дела подтверждено наличие недостатков в квартирах № 33, № 46 по вине ответчика, с ответчика в пользу истца взыскано 160 000 рублей (без учета НДС) убытков в виде стоимости услуг за проведение внесудебной экспертизы.  

Суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых доводами апелляционной жалобы, и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Участвующие в деле лица не указали суду мотивов к пересмотру решения суда в части удовлетворенных  

требований, в связи с чем отсутствуют основания для пересмотра решения суда в указанной части.  

В отношении иных недостатков, установленных за пределами 2-летнего гарантийного срока, судом правомерно отказано в удовлетворении требований об устранении в связи с отсутствием доказательств того, что данные недостатки возникли по вине ответчика, поскольку в данном случае бремя доказывания указанного лежит на истце.  

Допустимых доказательств того, что о наличии недостатков в остальной части истец заявил в течение гарантийного срока, а также того, что указанные недостатки, установленные за пределами ноября 2020 года, возникли по вине подрядчика в материалы дела не представлено.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что гарантийный срок, составляющий 5 лет для объектов недвижимости, установлен специальными нормативными актами – пунктом 1 статьи 737 ГК РФ и пунктом 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, отклоняются коллегией, поскольку в данном случае, вопреки позиции апеллянта, подлежат применению положения пункта 6 статьи 19 Закона о защите прав потребителей о двухлетнем гарантийной сроке предъявления требований в отношении недостатков проданного товара. Положения статьи 737 ГК РФ и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей регулируют правоотношения сторон при заключении договоров подряда, выполнения работ, оказания услуг, в то время как в рамках настоящего дела судом установлено заключение договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.  

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.  

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.  

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.11.2024 по делу № А59474/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.  

Председательствующий Д.А. Глебов  

Судьи С.Б. Култышев  

Е.Н. Шалаганова