Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

     http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-41/2019

20 февраля 2020 года

г.Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена: 13.02.2020

Решение изготовлено в полном объеме:   20.02.2020

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Митиной Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, дело по иску 

Комитета по управлению имуществом Курской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 11.06.1997 г., 305002, Курская область, г. Курск, дом Советов, Красная площадь)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Реновацио» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 19.06.2015, 393778, 

<

...>)

о признании недействительным отчета оценщика

третьи лица: ООО «СистемаПроф», судебный пристав - исполнитель МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области ФИО2

при участии в судебном заседании:

от истца до и после перерыва: ФИО3,  доверенность от 14.01.2020,

от ответчика до и после перерыва: не явились, извещены,

от третьих лиц:

от ООО «СистемаПроф» до перерыва: ФИО4, доверенность от 04.02.2020, ФИО5, доверенность от 04.02.2020, после перерыва - ФИО5, доверенность от 04.02.2020, ФИО6, доверенность от 01.08.2018,

от судебного пристава - исполнителя МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области ФИО2 – ФИО2, служебное удостоверение,

от эксперта ИП ФИО7 до перерыва -  ИП ФИО7, паспорт РФ, после перерыва – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 11.06.1997 г., 305002, Курская область, г. Курск, дом Советов, Красная площадь) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Реновацио» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 19.06.2015, 393778, 

<

...>) о признании недействительным отчета оценщика.

Определением суда от 14.01.2019 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области.

Определением от 04.03.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 27.03.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «СистемаПроф».

Определением от 19.08.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7. 

Производство по делу №А64-41/2019 приостановлено до получения заключения эксперта.

15.10.2018 в Арбитражный суд поступило заключение эксперта ИП ФИО7, судебное заседание назначено на 19.11.2019.

Определением суда от 26.12.2019, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав -  исполнитель МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области ФИО2 (305029, 

<

...>), назначено судебное заседание на 06.02.2020.

Представитель ответчика в судебное заседание 06.02.2020 не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлено.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам, поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца поддерживает исковые требования, пояснил свою позицию.

Представитель третьего лица (судебный пристав - исполнитель МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области ФИО2)  оставляет удовлетворение исковых требований на усмотрение суда.

Экспертом ИП ФИО7 даны пояснения по дополнениям к экспертному заключению.

Представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки документов для назначения повторной экспертизы.

Третье лицо (ООО «СистемаПроф») возражает против удовлетворения ходатайства, судебный пристав - исполнитель  ФИО2 оставляет на усмотрение суда.  

Суд, совещаясь на месте, отклонил ходатайство об отложении судебного заседания, вместе с тем считает возможным объявить перерыв.

 На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебных заседаниях 06.02.2020, 12.02.2020 объявлялся перерыв до 13.02.2020 17 ч. 00 мин., информация об объявлении перерыва опубликована на сайте Арбитражного суда Тамбовской области. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика в судебное заседание после перерыва не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств не заявлено.

Определениями суда от 06.02.2019, 04.03.2019, 27.03.2019, 19.04.2019, 18.05.2019, 20.06.2019, 19.11.2019 суд предлагал ответчику представить отзыв на исковое заявление.

Однако, ответчик, имея достаточное время для совершения процессуальных действий, не предоставил ни отзыва на иск, ни каких-либо доказательств в опровержение доводов истца.

В соответствии с частью 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно положениям части 1 статьи 131 АПК РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Такой отзыв может быть представлен в арбитражный суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда, рассматривающего дело, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Документы, прилагаемые к отзыву, могут быть представлены в арбитражный суд в электронном виде.

Частью 4 статьи 131 АПК РФ предусмотрено, что в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам, поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку считает, что проведенная в рамках настоящего дела экспертиза экспертом ИП ФИО7 не ставит под сомнение и не опровергает доводы, изложенные в отчете ООО «Реновацио», не приводит доказательств недостоверности изложенных в них показателей и выводов, а также не содержит подтверждающих фактов, указывающих на сомнения в подлинности оспариваемого отчета.

Представители третьего лица - ООО «СистемаПроф» возражают против удовлетворения ходатайства, указывая, что отчет ИП ФИО7 соответствует требованиям действующего законодательства, назначение повторной экспертизы приведет к затягиванию рассмотрения дела по существу.

Судебный пристав - исполнитель МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области ФИО2 оставила вопрос об удовлетворении ходатайства на усмотрение суда.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, полагает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ при возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть назначена повторная экспертиза по тем же вопросам. 

Между тем, ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, подано с нарушением установленного порядка. 

В соответствии с п.22. Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Судом установлено, что денежная сумма, подлежащая выплате эксперту, истцом на депозитный счет арбитражного суда не внесена.

Тогда как, с момента получения судом экспертного заключения (15.10.2019) у истца имелась возможность надлежащим образом заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы, представить согласие экспертного учреждения на проведение экспертизы, внести денежные средства, необходимые для проведения экспертизы на депозит суда. 

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, с учетом позиции сторон, суд, совещаясь на месте, определил, отклонить ходатайство Комитета по управлению имуществом Курской области о назначении повторной судебной экспертизы.  

При этом судом учитывается, что дело рассматривается судом более одного года (исковое заявление зарегистрировано судом 09.01.2019), судом истцу неоднократно предлагалось рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, представить доказательства внесения на депозитный счет суда денежных средств в счет оплаты услуг экспертного учреждения. Между тем, истец, заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы, денежные средства на депозит суда не вносил.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

От эксперта ФИО7 поступило дополнение №2 от 10.02.2020 к заключению эксперта №333/10-19, приобщено к материалам дела.

Как следует из искового заявления, решением Арбитражного суда Курской области от 17.10.2016 по делу №А35-6485/2016 исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области к ООО «СистемаПроф» о взыскании задолженности в размере 17 473 621 руб. 30 коп., в том числе 17 427 821 руб. 04 коп. основного долга, 458000 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.10.2016 по день фактической уплаты задолженности удовлетворены в полном объеме.

На основании указанного решения Арбитражного суда Курской области был выдан исполнительный лист ФС № 012428666 от 10.12.2017, который был направлен для исполнения в Управление Федеральной службы судебных приставов России по Курской области.

В ходе исполнительного производства от 04.04.2017 №52945/17/46001-ИП, о взыскании с ООО «СистемаПроф» в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженности в сумме 17 473 621 руб. 30 коп. судебным приставом – исполнителем МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области арестовано имущество должника – административное здание с кадастровым номером 46:29:103003:1971, площадью 1696,50 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

На основании постановления УФССП Курской области МОСП по ОИП от 27.09.2018, контракта от 24.09.2018 №01441000025180000600001847-01 оценка имущества по исполнительному производству №52945/17/46001-ИП для определения его рыночной стоимости проведена ООО «Реновацио», специалистом-оценщиком ФИО8

Согласно отчету об оценке от 14.11.2018 2018-11/041, подготовленному ООО «Реновацио», рыночная стоимость объекта - административное здание с кадастровым номером 46:29:103003:1971, площадью 1696,50кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составила 18 443 000,00 руб.

  Не согласившись с величиной оценки рыночной стоимости арестованного имущества, определенной в отчете об оценке от 14.11.2018  2018-11/041, подготовленном ООО «Реновацио», полагая отчет, составленным с нарушением норм об оценочной деятельности, заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. Данная статья не исключает возможности защиты гражданских прав иными способами, предусмотренными федеральными законами, помимо установленных этой нормой права.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла названных правовых норм следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

В соответствии с ч. 1, 4 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Согласно ст. 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

Согласно части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

В соответствии с частью 2 указанной статьи судебный пристав исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: недвижимого имущества; ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов); имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах); драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте; предметов, имеющих историческую или художественную ценность; вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 и главой 9 Закона об исполнительном производстве. 

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (часть 3 статьи 87 Закона об исполнительном производстве).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (часть 2 статьи 89 Закона об исполнительном производстве).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в ходе исполнительного производства от 04.04.2017 №52945/17/46001-ИП, о взыскании с ООО «СистемаПроф» в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженности в сумме 17 473 621 руб. 30 коп., судебным приставом – исполнителем МОСП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Курской области арестовано имущество должника – административное здание с кадастровым номером 46:29:103003:1971, площадью 1696,50 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

На основании постановления УФССП Курской области МОСП по ОИП от 27.09.2018, оценка имущества по исполнительному производству №52945/17/46001-ИП для определения его рыночной стоимости проведена ООО «Реновацио».

Согласно отчету об оценке от 14.11.2018 2018-11/041, подготовленному ООО «Реновацио», рыночная стоимость объекта - административное здание с кадастровым номером 46:29:103003:1971, площадью 1696,50кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составила 18 443 000,00 руб.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон № 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 

Согласно статье 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В отчете должны быть указаны: 

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

- цель оценки;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

К обязанностям оценщика отнесено соблюдение требований Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требований стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 20 Закона № 135-ФЗ стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Министерством экономического развития РФ утверждены Федеральные стандарты оценки, в том числе, Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)".

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 №611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», который является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Как следует из материалов дела, оспаривая отчет об оценке административного здания, подготовленный ООО «Реновацио», истец указал, что оценщиком нарушены требования п.5, пп. «и» п.8, п.11 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» согласно которым:

- при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами отсутствуют источники информации и описание применяемых корректировок, что не позволяет проверить приведенные расчеты, не позволяет проанализировать правильность применяемых корректировок;

- отсутствует описание расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, что не позволяет понять логику процесса определения данной стоимости;

- при анализе рынка коммерческой недвижимости города Курска на начало (январь) 2018 года приведены количественные показатели в отношении рынка коммерческой недвижимости г. Курска, которые документально не подтверждены, отсутствуют ссылки на указанную информацию.

В нарушение п.11 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из установленного сегмента рынка для объекта оценки.

В нарушение п.10 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) при расчете величины рыночной стоимости объекта сравнительным подходом приведены источники информации по выбранным аналогам, при этом выбраны три аналога, значительно удаленных (Краснодарский край, Смоленский край) от рассматриваемого объекта оценки.

Истец указывает, что представленная в отчете информация вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, приводит к занижению стоимости объекта в нарушение требований Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

В целях установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также проверки оспариваемого отчета оценщика ООО «Реновацио», на предмет его соответствия федеральным стандартам оценки имущества, определением от 19.08.2019 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312463225500010, 305018. 

<

...>), имеющей высшее экономическое образование; квалификацию «судебный эксперт» по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе, с целью проведения их оценки», оценщику, имеющей диплом о профессиональной переподготовке Белгородского университета потребительской кооперации по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 24.12.2009; свидетельство №2772-11 от 09.12.2011 о членстве в НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеющей квалификацию эксперта экспертного совета НП «АРМО» - специализированного органа по проведению экспертизы отчетов об оценке; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №010308 от 12.04.2018, стаж работы с 10.06.2009.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

 «1. Соответствует ли отчет об оценке 2018-11/041 от 14.11.2018 по определению рыночной стоимости административного здания, площадью 1696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>, подготовленный ООО «Реновацио», стандартам и правилам оценочной деятельности?

2. Какова рыночная стоимость административного здания, площадью 1696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018?».

Согласно заключению эксперта №333/10-19 от 05.10.2019 (т. 3 л.д. 6-92), оформление и содержание отчета об оценке 2018-11/041 от 14.11.2018 по определению рыночной стоимости административного здания, площадью 1696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>, подготовленного ООО «Реновацио», не соответствует требованиям установленным статьей 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Так, в нарушение п. 5, пп. «е», «ж» п. 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (далее - ФСО №3), п. 5, п. 10, п. 22 и п.п Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО №7):

- в отчете отсутствуют основные факты и выводы; 

- в отчете отсутствует перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

- в отчете отсутствует перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; 

- в отчете отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Не вся информация в представленном Отчете об оценке проверяема (исходная информация для доходного подхода);

- аналоги, используемые при расчете сравнительным подходом, расположены в других регионах: Краснодарский край, Батуринская, ул. Шоссейная 17, Зеленокумск, Советский городской округ, Ставропольский край, Советская улица, 39, станица Раздольная, Кореновский муниципальный район, Краснодарский край). Таким образом, рассчитанная стоимость не относится к объекту,  расположенному в Курской области (нарушение п.10 ФСО №1).

Согласно выводам эксперта ИП ФИО7, отчет об оценке 2018-11/041 от 14.11.2018 по определению рыночной стоимости административного здания, подготовленный ООО «Реновацио», не соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности, рыночная стоимость в отчете не может быть подтверждена.

Из заключения эксперта ИП ФИО7 №333/10-19 от 05.10.2019 (с учетом  дополнения №2 от 10.02.2020), следует, что рыночная стоимость административного здания, площадью 1696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018 с учетом округлений составляет 121 071 000 руб.; без учета стоимости НДС - 102 602 542 руб. 

В ходе судебного разбирательства истцом заявлены возражения относительно представленного экспертом ИП ФИО7 заключения. 

По мнению истца, заключение эксперта ИП ФИО7 не ставит под сомнение и не опровергает доводы, изложенные в отчете ООО «Реновацио», не приводит доказательств недостоверности изложенных в них показателей и выводов, а также не содержит подтверждающих фактов, указывающих на сомнения в подлинности оспариваемого отчета.

Истец указывает, что заключение эксперта ИП ФИО7 содержит только иную сумму рыночной стоимости объекта недвижимости и не отвечает целям судебной экспертизы; при расчете физического износа здания эксперт не обосновывает применение срока службы для зданий I группы капитальности; при расчете коэффициента перехода с 01.01.2016 на 01.11.2018, эксперт использует индекс изменения сметной стоимости  на СМР Московской области и не применяет соответствующий поправочный коэффициент для Курской области, что существенно влияет на расчет коэффициента перехода; при описании административного здания и расчете рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода приведен объем данного объекта, при этом в экспертизе отсутствуют технические документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта; выбор объектов-аналогов не обоснован; в качестве объектов-аналогов выбраны помещения в нежилых зданиях, в то время как спорный объект является отдельно стоящим зданием; не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений купли-продажи с объектами из установленного сегмента рынка для объекта оценки; в рамках затратного подхода не учитывается необходимость дополнительных затрат на обустройство второго и третьего этажей.

Истец считает установленную экспертом ИП ФИО7 рыночную стоимость спорного объекта завышенной, а отчет, - составленным с нарушением норм действующего законодательства.

Представитель третьего лица ООО «СистемаПроф» полагали, что заключение эксперта ИП ФИО7 №333/10-19 от 05.10.2019 является ясным, полным, а выводы обоснованными; заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, является достоверным и допустимым доказательством по делу.

По ходатайству истца эксперт ИП ФИО7 вызвана в судебное заседание, в котором представила пояснения по заключению №333/10-19 от 05.10.2019, с учетом заявленных возражений.

В судебном заседании эксперт ИП ФИО7 пояснила, что отчет об оценке 2018-11/041 от 14.11.2018 по определению рыночной стоимости административного здания, подготовленный ООО «Реновацио», содержит неустранимые нарушения, а выводы эксперта не подтверждены надлежащими данными; объекты-аналоги, используемые оценщиком ФИО8, не являются равноценными оцениваемому объекту и находятся в иных субъектах Российской Федерации, в связи с чем, рассчитанная экспертом рыночная стоимость административного здания не может быть признана достоверной.

Эксперт ИП ФИО7 пояснила, что оцениваемый объект является трехэтажным нежилым зданием торгово-офисного назначения, расположенным в г. Курске.

На возражения истца относительно экспертного исследования, проведенного в рамках судебной экспертизы, указала, что классификация групп капитальности зданий зависит от конструкций здания, в том числе материала стен и перекрытий. К зданиям I группы капитальности относятся здания с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами.

 Оцениваемый объект имеет металлический каркас, монолитные железобетонные перекрытия, бетонный фундамент, что позволяет отнести его к зданиям I группы капитальности.

Строительный объем здания рассчитан экспертом на основании имеющихся сведений, в том числе данных технического плана здания, а также произведенных замеров при осмотре объекта.

При расчете коэффициента перехода с 01.01.2016 на 01.11.2018, экспертом использован индекс изменения сметной стоимости на СМР на 01.01.2016 (Московская область), а также индекс изменения сметной стоимости на СМР на 01.11.2018 (Курская область), при этом эксперт указала, что использование индекса изменения сметной стоимости на СМР Московской области является допустимым, поскольку указанные коэффициенты отличаются незначительно и не влияют на расчет коэффициента перехода.

В качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны объекты, сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам, определяющим его стоимость.

При выборе объектов аналогов экспертом оценивалось месторасположение объектов-аналогов в г. Курске; все объекты-аналоги являлись равноценными, расположены на первой линии, назначение помещений – торговое; при этом эксперт указала, что на стоимость объекта не влияет, является ли это здание отдельно стоящим или помещением в здании, данное обстоятельство не является ценообразующим фактором.

Эксперт отметила, что оцениваемое здание - новое, введено в эксплуатацию, используется по назначению: на первом этаже размещен магазин продовольственных товаров, второй и третий этажи имеют «чистовую» отделку, и являются наиболее востребованными объектами для сдачи в аренду.

Эксперт указывает, что рассчитанная ею рыночная стоимость объекта не является завышенной, поскольку средняя стоимость одного квадратного метра объекта недвижимого имущества в г. Курске составляет ориентировочно 71 000 руб., на центральных улицах г. Курска стоимость одного квадратного метра варьируется от 65 000 до 110 000 за один квадратный метр. Выводы эксперта основаны, в числе прочего, на анализе рынка предложений к продаже объектов купли-продажи, приведенных в заключении со ссылками на источники.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, полагает следующее.

Согласно разъяснениям, приведенным в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках судебной экспертизы, оспариваемый отчет ООО «Реновацио» проверялся на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки, а также в части подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно выводам эксперта ИП ФИО7, отчет об оценке 2018-11/041 от 14.11.2018 по определению рыночной стоимости административного здания, площадью 1 696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, расположенного по адресу: 

<

...> «б», подготовленный ООО «Реновацио», не соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности, рыночная стоимость в отчете не может быть подтверждена.

Как уже было отмечено выше, числе выявленных нарушений требованиям федеральных стандартов оценки, указано на отсутствие перечня использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, что не позволяет проверить достоверность выводов эксперта; в отчете отсутствует перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; в отчете отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; объекты-аналоги, используемые при расчете сравнительным подходом, расположены в других регионах, их стоимость не может быть взята за основу при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласно выводам эксперта ИП ФИО7, рыночная стоимость административного здания, площадью 1696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, количество этажей 3, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.11.2018 с учетом округлений составляет 121 071 000 руб. (без учета стоимости НДС - 102 602 542,00 руб.).  

Суд, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение, пришел к выводу, что экспертное заключение от №333/10-19 от 05.10.2019 соответствует требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, выполнено на основании закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов об оценке, по своему содержанию носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется. 

Квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению, и была учтена при назначении экспертизы.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами. 

Принимая во внимание изложенное, экспертное заключение ИП ФИО7 №333/10-19 от 05.10.2019 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. 

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Между тем, сомнений в обоснованности и объективности выводов эксперта у суда не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено. Существенных недостатков в экспертном заключении ИП ФИО7, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы судом не выявлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не представлено.

Несогласие истца с выводами эксперта не может являться основанием для признания его недостоверным доказательством, а также основанием для назначения повторной экспертизы ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств подтверждено несоответствие отчета об оценке имущества 2018-11/041 от 14.11.2018, составленного ответчиком требованиям статьи 11 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Доказательств обратного ООО «Реновацио», в материалы дела не представлено.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. 

С учетом заключения эксперта ИП ФИО7 №333/10-19 от 05.10.2019, рыночная стоимость административного здания, площадью 1 696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, расположенного по адресу: 

<

...> «б», по состоянию на 14.11.2018, составляет 102 602 542,00 руб. без учета стоимости НДС.

Согласно ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса РФ, ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в сумме 6000,00 руб. 

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

СУД РЕШИЛ:

Признать недействительным подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Реновацио» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отчет 2018-11/041 от 14.11.2018 об оценке рыночной стоимости административного здания, площадью 1 696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, расположенного по адресу: 

<

...> «б».

Установить рыночную стоимость административного здания, площадью 1 696,50 кв.м., кадастровый номер 46:29:103003:1971, расположенного по адресу: 

<

...> «б», по состоянию на 14.11.2018 в размере 102 602 542,00 руб. без учета НДС.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Реновацио» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000,00 руб. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (394006, 

<

...>). 

Судья                                                                                                        Ю.Н. Митина