АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-149/2025

г. Южно-Сахалинск

01 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 27 марта 2025 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 01 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к садоводческому некоммерческому товариществу «Росток» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 12662 и договорной неустойки,

при участии:

при участии:

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска - ФИО1 по доверенности от 14.08.2024 №81-Д, 

от садоводческого некоммерческого товарищества «Росток» - ФИО2 по доверенности от 03.03.2025,

установил:

департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к садоводческому некоммерческому товариществу «Росток» (далее – ответчик) с указанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указано о том, что в нарушение обязательств по договору аренды, ответчик не вносил арендную плату, в связи с чем, истец начислил неустойку, предусмотренную условиями договора. Поскольку требования претензии об оплате задолженности ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 1 260 308 рублей 47 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.12.2024 и 2 315 531 рубль 95 копеек неустойки за период с 28.01.2023 по 25.11.2024.

Определением от 20.01.2025 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 18.02.2025.

Протокольным определением от 18.02.2025 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и перешёл к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 04.03.2025.

Определением от 04.03.2025 суд отложил судебное разбирательство в судебном заседании на 27.03.2025.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования полностью по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании ходатайствовал о предоставлении времени для ознакомления с материалами дела в полном объеме, ходатайствовал о снижении размера неустойки.

Протокольным определением в судебном заседании был объявлен краткосрочный перерыв до 27.03.2025.

В судебном заседании после окончания перерыва: представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в заявленном размере, возражал против удовлетворения ходатайства о снижении размера неустойки; представитель ответчика ходатайствовал о снижении размера неустойки.

Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 30.01.2014 между департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (после переименования - департамент землепользования города Южно-Сахалинска, арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12662 (далее - договор). По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 09.01.2014 по 09.01.2019 земельный участок, относящийся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 65:02:0000039:503, площадью 660330 кв. м (в том числе: участок 1 – 211863 кв. м, участок 2 – 360400 кв. м, участок 3 – 88067 кв. м), расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, северо-западнее села Дальнее (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, но не чаще одного раза в год. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов государственной власти либо органов местного самоуправления, направленные на установление и (или) изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (пункт 2.2 договора). 

Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года. 

Пунктом 6.1 договора установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

Из материалов дела также усматривается, что на основании подписанного сторонами передаточного акта от 30.01.2014 к договору аренды земельный участок передан арендодателем арендатору и принят последним. 

Уведомлением от 18.10.2021 № 4661-014/07 департамент сообщил арендатору о прекращении арендных отношений по спорному договору, который был заключен на срок до 09.01.2019 и возобновлен на неопределенный срок. Также арендатору было сообщено, что ему необходимо в течение трех месяцев с момента получения уведомления освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. 

Ответчик, пользуясь земельным участком, арендную плату по договору надлежащим образом не вносил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2023 по 31.12.2024 в размере 1 260 308 рублей 47 копеек.

Поскольку в указанный период арендатор не вносил арендную плату, истец направил в адрес ответчика требование от 25.11.2024 № 2024-014-078580 об исполнении обязательств. В требовании истец просил погасить задолженность по арендной плате в размере 4 167 114 рублей 47 копеек и пеней в размере 3 889 014 рублей 68 копеек (направлено в адрес ответчика регистрируемым почтовым отправлением с почтовым идентификатором № 80090304054799, которое вручено ответчику 27.01.2025 согласно отчету об отслеживании почтового отправления).

В связи с тем, что требование об оплате основного долга и неустойки ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с Законом Сахалинской области от 12.12.2014 № 86-30 «О признании утратившим силу Закона Сахалинской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» и отдельных положений законодательного акта» с 01.01.2015 утратил силу Закон Сахалинской области от 20.02.2008 № 6-30 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск», согласно которому такое распоряжение осуществлял орган исполнительной власти Сахалинской области, определяемый Правительством Сахалинской области.

Пунктами 21, 24 Положения о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5, предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, полномочия по распоряжению вышеуказанным земельным участком перешли к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска в силу закона.

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

На основании статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 608, пунктов 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьи 42, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Факт передачи арендатору земельного участка по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Согласно разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ №73). 

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными нормами и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

По условиям положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Поскольку спорный договор заключен без проведения соответствующих торгов, при этом после истечения первоначально установленного в договоре срока аренды товарищество продолжало пользоваться земельным участком, по поводу чего арендодатель не возражал, такой договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, что также подтверждается истцом и не оспаривается ответчиком.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как указано истцом и следует из материалов дела, арендодатель направил арендатору уведомление от 18.10.2021 №4661-014/07 о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 12662 почтовым отправлением с почтовым идентификатором 800943655938876 (согласно отчету об отслеживании данное почтовое отправление возвращено арендодателю 25.11.2021). Указанным уведомлением арендодатель предупредил арендатора о необходимости передать земельный участок арендодателю не позднее, чем через три месяца с момента получения уведомления.

Таким образом, как указывает истец, договор аренды считается прекратившим свое действие с 26.02.2022.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. 

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

Из смысла вышеуказанных норм и разъяснений следует, что вне зависимости от даты прекращения договора аренды арендатор обязан уплатить предусмотренную договором арендную плату за весь период пользования имуществом до дня фактического его возврата арендодателю. 

Из материалов дела не усматривается, что после истечения срока договора аренды земельный участок был возвращен арендодателю, доказательств обратного ответчиком не представлено.

В связи с чем, департамент просил взыскать задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2023 по 31.12.2024 в размере 1 260 308 рублей 47 копеек.

Проверив представленный истцом расчет основного долга, суд признает его обоснованным и арифметически верным. 

Ответчик доказательств оплаты существующей перед департаментом задолженности не представил, отзыв на исковое заявление не направил.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). 

Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ). 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика 1 260 308 рублей 47 копеек основного долга.

Помимо взыскания основного долга истец заявил требование о взыскании 2 315 531 рубль 95 копеек неустойки за период с 28.01.2023 по 31.02.2024.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7) разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 6.1 договора, в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, требования истца о применении к ответчику меры ответственности в виде взыскания неустойки являются обоснованными.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд находит его правильным и арифметическим верным.

В судебном заседании ответчиком заявлено о снижении размера ответственности в виде начисленных истцом пеней, со ссылкой на положения статьи 333 ГК РФ. Согласно доводам ответчика, рассчитанная неустойка превышает размер основного долга практически в два раза.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

Взыскание неустойки носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения договорных обязательств по оплате.

Принимая во внимание незначительность размера процентной ставки договорной неустойки (0,1 % в день или 36,5 % в год), суд приходит к выводу о недоказанности наличия явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

С учетом выводов суда и отказа в удовлетворении ходатайства о снижении размера неустойки, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в заявленном истцом размере – в сумме 2 315 531 рубля 95 копеек пеней.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результата рассмотрения дела, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 132 275 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Росток» в пользу департамента землепользования города Южно-Сахалинска 1 260 308 рублей 47 копеек основного долга и 2 315 531 рубль 95 копеек пеней, всего 3 575 840 рублей 42 копейки. 

Взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Росток» 132 275 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев