АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-19699/2017

28.03.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.03.2019

Мотивированное решение изготовлено 28.03.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

ЗАО «Агростроймаш», г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ЗАО «Пансионат «Приветливый берег», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: 1) ПАО КБ «Центр-Инвест», (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>), 

2) Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

3) Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), 

об установлении сервитута, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании доверенности от 25.05.2018, 

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 08.02.2017,

ЗАО «Агростроймаш» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО «Пансионат «Приветливый берег» и просило:

1. Для обеспечения прохода и проезда к боксам-эллингам № 7 (кадастровый (или условный) номер: 23:40:0402011:249), № 9 (кадастровый (или условный) номер: 23:40:0402011:251) по адресу: 

<

...>, установить на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:2405 по адресу: 

<

...>, принадлежащий ЗАО «Пансионат «Приветливый берег», постоянное право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) площадью 2798 кв. м, со следующими координатами:

Номер точки

Координата X

Координата Y

1

427561.29

1306409.42

2

427558.45

1306413.09

3

427535.42

1306393.20

4

427489.87

1306353.78

5

427376.88

1306250.87

6

427376.71

1306229.22

7

427451.43

1306164.90

8

427425.35

1306161.42

9

427415.30

1306171.08

10

427359.78

1306225.94

11

427354.66

1306230.57

12

427350.46

1306226.73

13

427357.43

1306219.93

14

427408.21

1306170.29

15

427406.49

1306166.53

16

427406.83

1306166.20

17

427406.68

1306165.16

18

427407.35

1306158.92

19

427408.27

1306157.72

20

427414.40

1306152.93

21

427415.50

1306152.60

22

427419.92

1306152.71

23

427463.05

1306161.97

24

427384.76

1306229.33

25

427381.91

1306238.80

26

427381.87

1306243.42

27

427382.61

1306246.45

28

427384.17

1306249.61

29

427386.08

1306252.46

30

427388.23

1306254.91

31

427473.55

1306332.81

32

427477.33

1306334.89

33

427538.41

1306389.10

1

427561.29

1306409.42

2. Обязать ЗАО «Пансионат «Приветливый берег» заключить с истцом соглашение о сервитуте на земельный участок, принадлежащий ЗАО «Пансионат «Приветливый берег», на условиях проекта соглашения № 2 от 19.05.2017.

Истец изменял предмет требований и в окончательном виде просит:

1 Для обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 23:40:04:02011:0044, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания эллингов, принадлежащего АО «Агростроймаш» на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №4000001247 от 26.05.2006, сроком до 23.05.2055, соглашения об уступке права аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 22.11.2013, соглашения об уступке права аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 10.03.2015,  соглашения об уступке права аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 10.12.2013, установить на часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:2405, по адресу: 

<

...>, принадлежащего ЗАО «Пансионат «Приветливый берег» на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения №0000003560 от 20.06.2014, заключенного Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО Пансионат «Приветливый берег», сроком до 18.07.2051, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2014, номер регистрации 23-23-12/079/2014-142, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), площадью 1245 кв. м, со следующими координатами:

Номер точки

Координата X

Координата Y

54

427474.02

1306333.42

55

427477.54

1306335.41

56

427496.60

1306352.55

57

427517.19

1306370.31

58

427537.93

1306388.68

59

427549.69

1306399.14

60

427556.33

1306405.01

61

427561.50

1306409.15

69

427558.46

1306413.07

70

427536.74

1306394.37

71

427511.19

1306372.56

72

427503.80

1306365.95

73

427487.74

1306352.33

74

427463.33

1306330.00

75

427428.77

1306298.38

76

427381.95

1306255.55

77

427376.29

1306250.36

200

427382.62

1306244.62

50

427383.23

1306246.99

51

427384.91

1306251.05

52

427389.73

1306256.18

53

427442.17

1306304.10

54

427474.02

1306333.42

2. Обязать ЗАО «Пансионат «Приветливый берег» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес АО «Агростроймаш» подписанный проект соглашения об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:2405 по адресу: 

<

...> на условиях проекта соглашения №4 Приложения №1 к настоящему ходатайству.

Требования мотивированы тем, что к арендуемому истцом земельному участку с расположенными на нем, принадлежащими истцу на праве собственности  строениями, отсутствует свободный доступ. Обременение сервитутом земельного участка ответчика является наиболее экономным способом осуществления прохода и проезда к имуществу истца.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что имеются иные способы реализации истцом своих прав, в том числе по землям общего пользования, что отражено  в заключении судебной экспертизы.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ПАО КБ «Центр-Инвест», администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, в судебных заседаниях, суд установил следующее. 

Истцу на праве собственности принадлежит расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Геленджик, бул. Приморский, дом № 29 следующее имущество:

бокс-эллинг № 7 (назначение: нежилое, площадь: общая 181 кв. м, этаж: 1,2, кадастровый (или условный) номер: 23:40:0402011:249), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-23/012-23/012/600/2015-2689/2 от 08.06.2015;

бокс - эллинг № 9 (назначение: нежилое, площадь: общая 179,5 кв. м, этаж: 1,2, кадастровый (или условный) номер: 23:40:0402011:251, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-23/012-23/12/2502/2015-1673/2 от 19.02.2015.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:44 площадью 1080 кв. м.

Участок по договору от 26.05.2006 №4000001247 передан в аренду ООО «Вариант» сроком до 23.05.2055 в целях эксплуатации эллингов.

10.12.2013 и 10.03.2015   истцом подписаны соглашения о принятии на себя прав и обязанностей арендатора этого участка в связи с приобретением в собственность боксов-эллингов.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

На основании пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении сервитута.

Статья 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, Земельным кодексом, другими федеральными законами.

В дело администрацией представлена выкопировка из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, в которой указано, что земельный участок и строения истца расположены в первой зоне округа санитарной охраны курорта между бул. Приморским и урезом воды Черного моря, на пляже.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Курортом, согласно пункту 5 статьи 31, пункту 4 статьи 32 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1, пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавших на момент заключения договоров аренды редакциях), является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапы, Геленджика, г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Геленджика является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:44 входит в состав особо охраняемой природной территории.

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный в первой горно-санитарной зоне охраны курорта, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 26.05.2006 №4000001247 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

В это время администрация муниципального образования города-курорта Геленджик не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.

Статьей 168 Гражданского кодекс Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договоров аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 26.05.2006 №4000001247 является недействительным (ничтожным), поскольку администрация города фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент подписания договора аренды к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Поскольку недействительная сделка в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ не создает прав и обязанностей и недействительна с момента ее совершения, ЗАО «Агростроймаш» арендатором земельного участка не стало.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 по делу А32-27529/2016, законность которого проверена тремя вышестоящими инстанциями, АО «Агростроймаш» обязано привести боксы-эллинги № 7 и № 9 в первоначальное состояние.

Встречное исковое заявление о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии, признании права собственности на них, суд оставил без удовлетворения.

В качестве правового основания при принятии решения, судом была применена статья 222 ГК РФ, регулирующая правоотношения, возникшие из самовольного строительства объекта недвижимого имущества, как такому имуществу дано определение в статье 130 ГК РФ.

Боксами-эллингами являются помещения, предназначенные для хранения и мелкого ремонта спортивных яхт и катеров. То есть боксы-эллинги представляют собой гаражи для хранения маломерных судов.

В настоящем случае такое назначение этих объектов подтверждается их нахождением на территории пляжа в непосредственной близости от уреза воды для удобства перемещения катеров и яхт из места хранения на воду и обратно. 

Суд по делу А32-27529/2016 пришел к выводу о том, что ранее существовавшие боксы-эллинги в результате самовольной, в отсутствие разрешения на строительство, реконструкции, были видоизменены на объекты, предназначенные для оказания гостиничных услуг.

В решении отражено, что ответчиком была осуществлена реконструкция боксов, в результате которой количество этажей увеличилось с двух до трех, а также изменилось фактическое назначение объектов – для оказания гостиничных услуг.

В настоящее дело представлены фотографии боксов-эллингов и строений, существующих в настоящее время.

Боксы-эллинги представляли собой вытянутое в пространстве строение высотой в полтора этажа с однотипными роллетными воротами с дверями в них.

После реконструкции строение представляет собой трехэтажный, предназначенный для проживания в нем корпус с окнами по ширине и высоте, повторяющими эти параметры помещений, с балконами на втором и третьем этаже, имеющими ограждения ниже человеческого роста (для безопасности нахождения на них), а также дверями для выхода на балконы.

Фотографии отражают наличие в помещении на первом этаже кроватей с постельными принадлежностями,  сушащегося на балконе второго этажа постельного белья и полотенец, кондиционеров для каждого помещения, спутниковых тарелок. В непосредственной близости от жилого корпуса сооружен бассейн с поручнями для входа в него и выхода, а также с детской водной горкой.

На уровне пола второго этажа имеется рекламная текстовая конструкция BOATS HOUSE BAR (бар Дома лодки). Из размещения вывески следует, что бар расположен в спорном объекте.

С учетом изложенного, суд считает, что работы истца по реконструкции первоначального объекта в виде изменения этажности, устройства окон и балконных дверей, оснащение помещений кондиционерами и спутниковым тарелками, то есть приспособление его к проживанию, привело к созданию нового, против первоначального,  объекта, как по конструктивным элементам, так и по целевому использованию. 

На момент принятия настоящего решения, решение по делу А32-27592/2016 исполнено не было.

Одним из доводов истца являлось отсутствие доступа к строению в целях приведения его в первоначальное состояние.

Суд к пояснениям представителя истца о необходимости сервитута для исполнения решения по делу А32-27529/2016 относится критически, поскольку отсутствие обременения земельного участка ответчика сервитутом не было препятствием для выполнения строительных работ и иного, сопутствующего изменению назначения объекта.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, указано, что не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

Требования истца не подлежат удовлетворению по двум самостоятельным основаниям - отсутствие у истца прав на земельный участок в силу ничтожности подписанного в 2006 году договора аренды (беститульное и в отсутствие соответствующей закону сделки владение обществом участком публичной собственности) и прямой запрет  на установление сервитута для использования самовольной постройки.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

Из этого следует, что защите подлежит имеющееся у истца, действительное право.

Отсутствующее право судебной защите не подлежит.

Истец не является лицом, имеющим право на установление в свою пользу сервитута – права пользования земельным участком ответчика.

При таких обстоятельствах заявленные требования следует оставить без удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Взыскать с ЗАО «Пансионат «Приветливый берег», г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                   М.М. Данько