/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-22540/2017

Дело № А65-22205/2016

г. Казань

30 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Центр «Фокс» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2017 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-22205/2016

по иску муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН 1051614258740; ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс» (ОГРН 1131650015925, ИНН 1650270461) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ, взыскании 434 341 руб. долга, 1819 руб. 54 коп. неустойки, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «ТД Челны-хлеб-II», Бутакова Валерия Казимировича, Хуснуллиной Анисы Габдулловны, Бутаковой Елизаветы Валерьевны,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – истец, Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Центр «Фокс» (далее – ответчик, ООО Центр «Фокс») о взыскании 434 341 руб. долга за период с 01.12.2015 по 30.06.2016, 41 227 руб. 76 коп. пени с 16.01.2016 по 25.07.2016 и расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «ТД Челны–хлеб–II», Бутаков Валерий Казимирович, Хуснуллина Аниса Габдулловна, Бутакова Елизавета Валерьевна.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017, исковые требования удовлетворены частично, с ООО Центр «Фокс» в пользу Исполкома взыскано 48 руб. 14 коп. пени. В расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ, взыскания 434 341 руб. долга, 41 179 руб. 62 коп. неустойки, отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

При новом рассмотрении дела, истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ: заявил отказ от требования о взыскании долга, просил взыскать 1819 руб. 54 коп. неустойки, расторгнуть договор аренды земельного участка № 2104-АЗ.

Решением от 06.10.2017 Арбитражный суд Республики Татарстан прекратил производство по делу в части взыскания 434 341 руб. долга, приняв отказ от иска к ООО Центр «Фокс» в указанной части, оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды земельного участка № 2104-АЗ, ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, удовлетворил исковые требования в части взыскания с ООО Центр «Фокс» в пользу Исполкома 1819 руб. 54 коп. неустойки.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2017 решение суда первой инстанции от 06.10.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ООО Центр «Фокс» просит отменить решение суда первой и постановление апелляционной инстанций в части взыскания с ответчика неустойки в размере 1819 руб. 54 коп., а также изменить обжалуемые судебные акты, исключив из их мотивировочной части выводы о признании обоснованным произведенный истцом расчет размера арендной платы за 2016 года с учетом примененного поправочного коэффициента 10, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Исполкома от 22.09.2010 № 6092, между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Онегин» (далее - ООО «Онегин») 24.09.2010 заключен договор аренды земельного участка № 2104-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:04 03 01:85 общей площадью 1860 кв. м., находящийся по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, сроком на 49 лет (пункт 3.1 договора). Участок предоставлен для строительства здания многопрофильного назначения в составе - административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2010.

Согласно пункту 3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Между ООО «Онегин» и обществом с ограниченной ответственностью «ПМК Тамерлан» (далее - ООО «ПМК Тамерлан») 03.11.2010 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого ООО «Онегин» передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104?АЗ ООО «ПМК Тамерлан», в пределах срока договора аренды. Передаточным актом от 03.11.2010 подтверждается передача ООО «Онегин» земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85 находящегося по адресу Республика Татарстан,  г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А ООО «ПМК Тамерлан». Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  22.11.2010.

Между ООО «ПМК Тамерлан» и ответчиком 10.07.2014 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участкам, по условиям которого ООО «ПМК Тамерлан» передало ответчику свои права и обязанности по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство здания многофункционального назначения в составе: административное помещение, художественные мастерские и магазин, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А. 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 14.04.2015.

Ответчик и третьи лица до и после спорного периода приобретали помещения в здании.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.09.2014 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1000, назначение нежилое, общая площадь 329,6 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Республики Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, пом. 1000, приобретенное по договору купли-продажи нежилого помещения от 20.08.2014.

В спорный период у ответчика находилось в собственности помещение площадью 295 кв. м.

Кроме этого, из имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что третьим лицам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, а именно: с 20.08.2014 ООО «ТД Челны-хлеб-II») нежилое помещение № 1004 общей площадью 513,6 кв. м, этаж 1; с 09.09.2014 Бутакову В.К. нежилое помещение № 1003 общей площадью 909,1 кв. м, этаж 3; с 09.09.2014 Хуснуллиной А.Г. нежилое помещение № 1001 общей площадью 343,6 кв. м, этаж 2; с 30.06.2016 Бутаковой Е.В. нежилое помещение № 10012 общей площадью 546,7 кв. м, этаж 2.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85. При этом за ответчиком определена доля в размере 15,87% - 295 кв. м, за ООО «ТД Челны-хлеб-II» 18,68% - 348 кв. м, за Бутаковым В.К. 33,07% - 615 кв. м, за Хуснуллиной А.Г. 32,38% - 602 кв.  м. 

Соглашением от 01.10.2016 собственники помещений в здании, расположенном по адресу Республики Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А распределили доли по договору аренды земельного участка, так за ООО «ТД Челны–хлеб–II» 18,68% -347,75 кв. м, за Бутаковым В.К. 15,87% - 295,18 кв. м и 33.07% - 615,1 кв. м, за Хуснуллиной А.Г. – 12,5% - 232,5 кв. м, за Бутаковой Е.В. 19,88% - 369,77 кв. м. Ответчик с августа 2016 года не владеет помещениями, находящимися на спорном земельном участке.

В адрес ответчика 26.07.2016 направлена претензия № 06/713п с требованием об оплате задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 1819 руб. 54 коп. неустойки, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, пункту 4 статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее - постановление от 09.02.1995 № 74). 

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка. 

Размер относящейся на ответчика площади земельного участка в спорный период (295 кв. м = 15,87%), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается. 

Ответчик за спорный период осуществляя платежи, расчет платы производил исходя из коэффициента 2, и полагает неправомерным применение в спорный период истцом поправочного коэффициента 10.

Постановлением от 09.02.1995 № 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков. Названный поправочный коэффициент под объектами розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, предусмотрен со значением 10, а под административные здания, помещения и офисы, со значением 2. При этом в случае если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы выбирается по принципу его наибольшего значения.

Исполком в 2015 году производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 2, а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10, ссылаясь на разрешенный вид использования спорного земельного участка с кадастровым номером 16:52:040301:85 – «под строительство здания многопрофильного назначения в составе административные помещения, художественные мастерские и магазин», то есть предусматривающего, в том числе, размещение объекта торговли – магазин. 

При этом материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается тот факт, что в нежилом здании по ул. Ахметшина, 108А г. Набережные Челны располагаются различные собственники и арендаторы, в том числе находится объект торговли.

Из буквального толкования постановления от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. 

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Пунктом 2.1. решения Казанской городской думы от 11.11.2013 № 5?26 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 № 3/4 «О земельном налоге» также установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения, в связи с чем произведенный истцом расчет размера арендной платы за 2016 года с учетом примененного поправочного коэффициента 10 является обоснованным.

Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516.

Принимая во внимание, что задолженность по арендной плате в размере 434 341 руб. ответчиком погашена, однако факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, суд, руководствуясь положениями пункта 5.2. договора аренды, статьями 329, 330 ГК РФ, статьями 49, 150 АПК РФ, правомерно принял отказ истца от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 434 341 руб., прекратил производство по делу в этой части, взыскал с ответчика пени в размере 1819 руб. 54 коп. за период с 15.01.2016 по 24.06.2016. 

Выводы судов об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки согласуются с положениями статьи 333 ГК РФ, а также правовыми позициями, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктами 69-81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми определены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 2104-АЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом в части 3 указанной нормы предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Анализ приведенных правовых норм указывает на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования договорных споров.

Доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора истцом не представлено.

Поскольку предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, требование о расторжении договора правомерно оставлено арбитражным судом без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части.

Приведенные в кассационной жалобе доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.10.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2017 по делу № А65-22205/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом. 

 

Председательствующий судья                                   Ф.В. Хайруллина 

 

Судьи                                                                          В.А. Петрушкин 

 

                                                                                     А.Ф. Фатхутдинова