АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А54-287/2020

г. Калуга

28» октября 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена «21» октября 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «28» октября 2021 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                            Серокуровой У.В.

судей                            Смирнова В.И.

                            ФИО1

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственность «Пормет»: представитель ФИО2 по доверенности от 12.05.2021,

от Администрации города Рязани: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пормет» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.03.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021 по делу N А54-287/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пормет» (далее - истец, общество, ООО «Пормет») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на здание - административно-складской комплекс общей площадью 1260,8 кв.м, количество этажей - 2, расположенное на земельных участках с кадастровым номером: 62:29:0080081:108 и с кадастровым номером 62:29:0080081:1125, по адресу: 

<

...> (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.03.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его требования. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что им доказана совокупность оснований, необходимых для удовлетворения требования о признании права собственности на объект самовольного строительства, а суды двух инстанций не рассмотрели представленные доказательства и не дали им надлежащей правовой оценки.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направил. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Пормет» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4246 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (Октябрьский район), с кадастровым номером 62:29:0080081:108, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственного здания, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 передан обществу по договору аренды N СА 039-17 от 07.11.2017 на срок с момента подписания договора по 07.11.2027, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятия, согласно акту приема-передачи земельного участка от 07.11.2017. 

28.11.2017 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

04.07.2018 ООО «Пормет» выдано разрешение на строительство N 62:29:200-2018 на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108, по адресу: 

<

...> (Октябрьский район) площадью 4246 кв.м административно-складского комплекса, количество этажей 2, общей площадью 1213,22 кв.м, площадь застройки 680,23 кв.м, срок действия разрешения до 04.04.2019.

В соответствии с рабочим проектом административно-складского комплекса по адресу: 

<

...>, общая площадь составляет 1216,79 кв.м, площадь застройки - 680,23 кв.м.

Согласно проектной документации 2014 года, ООО «Пормет» по адресу: 

<

...> построил административно-складской комплекс на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0080081:108, 62:29:0080081:1125.

В соответствии с актом экспертного исследования N 65/16.1, N 27.1 от 30.10.2018 здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N 62:29:0080081:108, соответствует строительным нормам и правилам, санитарным нормам, пожарным и иным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью окружающих. Границы построенного здания не соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:108. Изменение границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:108 для внесения изменений в разрешение на строительство без существенного нарушения интересов третьих лиц возможно. Выкупная стоимость увеличенной части земельного участка составляет 57320,53 руб. 

На построенное здание истцом заказан технический план от 27.05.2019, согласно которому общая площадь здания составила 1327,1 кв.м, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125.

Письмом от 03.07.2019 N 02/1-18-98-О администрация города Рязани, в соответствии с частью 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства административно-складской корпус, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108, по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: не представлены справки о выполнении технических условий на водоснабжение, водоотведение ООО «Пормет», на отвод поверхностных вод управления благоустройства города. Исполнительная съемка не содержит информацию о расположении очистных сооружений дождевых вод относительно границ земельного участка. Построенный объект частично нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка.

Поскольку у истца отсутствует возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, объект недвижимости, исходя из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обладает признаками самовольной постройки, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пункт 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (пункт 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных норм права следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

В абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума N 10/22)  указано, что суду при рассмотрении споров необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Разъяснение в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Данное разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судами установлено, что разрешение истцу выдано на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108. В соответствии с заключением эксперта от 20.10.2020 N 244 общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория экспертизы и оценки», полученного по результатам назначенной экспертизы, исходя из требований нормативной документации и приведенного исследования, здание (административно-складской комплекс) общей площадью 1327,1 кв.м, количество этажей - 2, расположено на земельных участках с кадастровыми номерами: 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125, по адресу: 

<

...>. 

Размер части исследуемого объекта, которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:1125, составляет 16,7 кв.м. Назначение исследуемого строения: административно-складской комплекс не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий. Расположен в соответствующей территориальной зоне П2 - Зона предприятий IV и V класса и в месте допустимого размещения зданий и сооружений, что подтверждается градостроительным планом земельного участка N RU62326000-00335-11.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судами первой и апелляционной инстанции верно отмечено, что вышеуказанное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку судебная экспертиза проводилась по конкретным материалам настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из анализа статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Условия договора аренды от 07.11.2017 N СА039-17 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 между администрацией и ООО «Пормет» предусматривают разрешенное использование участка - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий (п. 1.3 договора). При этом, пунктом 3.4.3 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, определенным в п. 1.3 договора.

Судами двух инстанций принято во внимание, что в экспертном заключении содержится вывод о том, что назначение исследуемого строения - административно-складской комплекс не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий.

В пункте 25 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Анализ материалов дела позволил судам прийти к обоснованному выводу о том, что из условий договора аренды земельного участка не усматривается явного волеизъявления собственника земельного участка на предоставление его для строительства.

Отказывая в выдаче истцу разрешения на строительство, администрация указала, в частности, на то, что построенный объект частично нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка, поскольку разрешение выдавалось на строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108, а фактически осуществлено ответчиком на двух земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125.

Обращаясь в суд с требованиями, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон исходя из того, что земельный участок, на котором частично расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с разрешенным использованием: объекты технического и инженерного обеспечения предприятия, то есть для эксплуатации существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 10 лет, и из условий договора аренды не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта, суды двух инстанций сделали обоснованный вывод о том, что поскольку земельный участок, на котором частично располагается спорный объект недвижимости, принадлежит истцу на праве аренды с иным видом разрешенного использования, наличие обязательственных отношений сторон по использованию указанного земельного участка исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Анализ вышеприведенных норм позволил судами первой и апелляционной инстанции сделать вывод о том, что строительство спорного объекта осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине общества, в связи с чем не имелось правовых оснований для признания за истцом права собственности на самовольно возведенную постройку.

Довод заявителя о том, что суды не рассмотрели представленные доказательства и не дали им надлежащей правовой оценки, отклоняется судом округа, поскольку все доводы истца судами двух инстанций проверены и им дана соответствующая оценка.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выражают несогласие с выводами арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, изложенными в оспариваемых решении и постановлении, что не является, в силу ст. 286 АПК РФ, самостоятельным основанием для отмены судебных актов.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые судебные акты, кассационная жалоба не содержит. 

В силу положения части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемых судебных актов лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемых актов нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.03.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021 по делу N А54-287/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                        У.В. Серокурова  

Судьи                                                                                       В.И. Смирнов

       ФИО1