АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3150/22

13 сентября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 сентября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            13 сентября 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Жигало Н. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 22.12.2021, представителя ответчика ДГТУ ФИО3 по доверенности от 02.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников квартир «Наука» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Донской государственный технический университет» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону

о признании права собственности,

установил:

товарищество собственников квартир «Наука» (далее также истец, товарищество) обратился  в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Донской государственный технический университет» (далее также ответчик, университет, ДГТУ) об изъятии  земельного участка товарищества собственников квартир «Наука» по адресу: 

<

...> площадью 3225 кв.м. из незаконного владения Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением «Донской государственный технический университет» в границах согласно акту отвода земельного участка №2770 Горисполкома Ростова-на-Дону от 19.10.1962 с указанием, что решение суда является основанием для государственной регистрации права общедолевой собственности неопределённого круга лиц – членов ТСК «Наука» на изъятый судом земельный участок под многоквартирным жилым домом с видом разрешённого использования «Для эксплуатации жилых и нежилых помещений».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.06.2022 суд принял к рассмотрению уточненные требования  в следующей редакции: изъять земельный участок товарищества собственников квартир «Наука» по адресу: 

<

...> площадью 3000,00 кв.м. (0,3000 га) из незаконного владения федеральным государственным   бюджетным   образовательным   учреждением   «Донской государственный технический университет» путём исключения из площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6 в границах, указанных на чертеже границ земельного участка от 18.02.2005 (утверждён руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону ФИО4) указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права общедолевой собственности неопределённого круга лиц - членов ТСК «Наука» на изъятый судом земельный участок под многоквартирным жилым домом, влекущим формирование земельного участка и включение его в территориальную зону «Среднеэтажная жилая застройка» с видом разрешённого использования на «Для эксплуатации многоквартирного жилого дома; право государственной собственности Российской Федерации на земельный участок многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> прекратить, обязать ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и ФГБОУ «ДГТУ» совершить за собственный счёт исчерпывающие действия по отчуждению и передаче земельного участка в общедолевую собственность владельцев квартир многоквартирного жилого дома в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда. К участию в деле в качестве в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

В судебном заседании представитель истца уточнил требования и просил: 1)признать за товариществом право собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>, площадью 3000,00 кв.м. (0,3000 га) в границах, указанных на чертеже границ земельного участка от 18.02.2005 (утвержден руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству в г.Ростове-на-Дону ФИО4):

№

Длина отрезка

Дирекционный угол

п/п

границы (м)

(гр. м. с.)

1

95,55

277 10 42

2

32,99

8 40 57

3

78,36

97 54 24

4

14,37

130 54 30

5

4,52

99 43 44

6

23,82

187 31 40

2) право государственной собственности Российской Федерации на земельный участок  многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> прекратить, обязать ТУ Росимущества в Ростовской области и ДГТУ совершить за собственный счет исчерпывающие действия по отчуждению и передаче земельного участка  в общедолевую собственность владельцев квартир многоквартирного жилого дома в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда.

Протокольным определением от 06.09.2022 суд принял к рассмотрению уточненные требования.

В судебном заседании истец заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной землеустроительной экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос: «Определить границы земельного участка, обеспечивающего соответствие площади земельного участка многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, требованиям к ширине проездов для пожарной техники с учетом высоты здания.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

После перерыва в судебном заседании допрошен судебный эксперт ФИО5.

Рассмотрев заявленное ходатайство с учетом результатов судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта, суд не усматривает необходимости в проведении дополнительной экспертизы.

Ответчик ТУ Росимущества в Ростовской области, третье лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны поддержали приведенные процессуальные и материально-правовые позиции.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела согласно уставу ДГТУ (т.1 л.д. 53) университет образован приказом по НКП РСФСР от 14.05.1930 года №259 как Институт сельскохозяйственного машиностроения на базе механического факультета Донского Политехнического института в г.Новочеркасске, который приказом Народного Комиссариата Среднего машиностроения СССР от от 08.12.1938 №428 в Ростовский-на-Дону машиностроительный институт.

Актами Ростовского-на-Дону городского Совета депутатов трудящихся от 14.04.1952, 25.08.1945, от 19.07.1948 университету отведены на праве бессрочного пользования земельные участки площадью 51700 кв.м. и 47200 кв.м. в районе ул.Текучего и Ворошиловского проспекта

В соответствии с постановлением ВЦИК Совета народных комиссаров РСФСНР от 01.08.1932 «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования» земельные участки как пустопорожние, так и с находящимися на них строениями предоставлялись для строительства на праве бессрочного пользования нижеследующим учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора:а) государственным учреждениям, предприятиям, и организациям, состоящим как на государственном или местном бюджете, так и на хозрасчете;б) кооперативным центрам и объединениям, а равно первичным кооперативам, входящим в кооперативную систему (СЗ 1929 год N 51, ст.462), в том числе и жилищно-строительным кооперативным товариществам, в случаях, предусмотренных действующим общесоюзным законодательством (СЗ 1927 год N 2, ст.14).

В соответствии с пунктом 19 постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 с изданием этого постановления все земельные участки, переданные учреждениям, предприятиям и организациям на праве застройки, считаются предоставленными им на праве бессрочного пользования.

Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 утратило силу в связи с изданием постановления Совета Министров РСФСР от 26.11.1982 N 608.

Решением Исполкома  Ростовского-на-Дону Горсовета от 10.10.1962 №618 (л.д.12 материалов дела) принято решение изъять у РИСХМа земельный участок площадью 900 кв.м. по ул.Мечникова, 15; отвести по акту бессрочного пользования жилищно-строительному кооперативу «Наука» при Октябрьском райисполкоме земельный участок №15 по ул.Мечникова площадью 3150 кв.м., в границах согласно прилагаемому генплану под строительство многоэтажного жилого дома. Вместе с тем, в пункте 4 указанного решения имелась оговорка о том, что решение теряет силу, если в течение двухмесячного срока акт бессрочного пользования на отводимый участок не будет оформлен.

Акт бессрочного пользования на отводимый земельный участок не был оформлен. 

В архитектурно-планировочном задании от 19.10.1962 (л.д.14 материалов дела) указано, что данный участок ограничен с северо-востока строительства нового общежития РИСХМа, с юго-востока участком учебного корпуса, с юго-запада – новой красной линией застройки ул.Мечникова.

Акт отвода земельного участка №2770 от 19.10.1962 содержит площадь участка 3255 кв.м. Копия плана домовладения от 09.12.1963 (л.д. 40 материалов дела) и копия плана участка предположительно к решению №613 от 10.10.1962 (л.д.13 материалов дела) содержат отличное друг от друга описание границ земельного участка и их графическое изображение (чертеж). В копии плана домовладения площадь  участка составляет 3501 кв.м.

План отвода земельного участка ЖСК «Наука» от 18.10.1962 (л.д.41 материалов дела) также содержит иные описание границ отводимого земельного участка и его привязку к ул.Мечникова.

Проанализировав указанные документы в отсутствие акта бессрочного пользования, суд приходит к выводу о том, что в настоящее время по имеющимся материалам дела не представляется возможным точно определить границы земельного участка, изначального отведенного на праве бессрочного пользования ЖСК «Наука» (в настоящее время ТСК «Наука») для строительства многоквартирного дома.

В любом случае, в 1962 году для строительства спорного многоквартирного дома из земель, отведенных РИСХМ, изымалось 900 кв.м., что с очевидностью не соответствует настоящим правопритязаниям истца в площади 3000 кв.м. в отношении федеральных земель, отведенных университету.

По государственному акту №РО-44-03300, выданному на основании решения главы администрации города Ростова-на-Дону от 25.06.1993 №742, ДГТУ предоставлено на праве постоянного (бессрочного) пользования 8,9156 га, куда вошла территория многоквартирного жилого дома  по ул.Мечникова, 79 в г.Ростове-на-Дону. Данное обстоятельство подтверждается чертежом границ земельного участка, являющимся приложением к указанному государственному акту (т.3 л.д.136-138).

Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием надлежащего документального оформления права бессрочного пользования  ЖСК «Наука» на отводимый для строительства земельный участок свидетельствуют о том, что границы земельного участка, предоставленного в 1962 году для строительства многоквартирного жилого дома, не были надлежащим образом сформированы.

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в первоначальной редакции) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в постановлении от 28.05.2010 N 12-П указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном жилищном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно истребованным судом материалам регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6 площадью 2000 кв.м. по ул.Мечникова, 79 в г.Ростове-на-Дону данным участок под спорным многоквартирным домом образован путем изъятия 2000 кв.м. из территории ДГТУ по распоряжению ТУ Росимущества в Ростовской области от 19.04.2017 №908-р для эксплуатации многоквартирного жилого дома (л.д.8 материалов дела).

Истец указывает, что площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6 недостаточна для эксплуатации расположенного на участке многоквартирного жилого дома.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, судом назначена судебная экспертиза. В заключении от 08.08.2022 №135-22 (т. 3, л.д. 57-99) эксперт ООО «Новая Экспертиза» пришел к выводу о том, что для эксплуатации МКД с кадастровым номером 61:44:0082032:396 в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6 необходимо устройство по периметру здания отмостки шириной 1,5м и пожарного проезда с северной (продольной) стороны указанного объекта. Данные аспекты фактически исполняются: по периметру рассматриваемого МКД устроена отмостка шириной 1,5м. а с северной его части имеется дорога IV-V категории, обладающая признаками пожарного проезда/подъезда. Отмостка совмещает в себе функции пешеходной зоны и зоны для обслуживания и проведения плановых ремонтных работ по зданию и при этом, по данным ЕГРН, фактически включена в площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6. Дорога может эксплуатироваться и существовать отдельно от здания и любого иного объекта строительства, в связи с чем ее включение в площадь земельного участка не является необходимым для эксплуатации размещенного на нем МКД. Поэтому площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации МКД с кадастровым номером 61:44:0082032:396 соответствует фактической площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6. Для эксплуатации земельного участка для возможности обеспечения доступа к МКД с кадастровым номером 61:44:0082032:396, а также нормативной пожарной безопасности следует сохранить существующий проезд с северной стороны здания. Его ограничение влечет к нарушению безопасности МКД. Эксперт пришел к выводу о том, что площади сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0080102:6 достаточно для эксплуатации многоквартирного дома.

Суд не усматривает нарушений законодательства при составлении заключения судебным экспертом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010, по смыслу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Таким образом, необходимость обеспечения проезда пожарной техники к многоквартирному дому через принадлежащий ответчику земельный участок не свидетельствует о том, что земельный участок ДГТУ в части пожарного проезда с северной стороны подлежит передаче в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 61:44:0082032:396.

Аналогичный правоприменительный подход приведен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2015 N Ф08-3736/2015 по делу N А53-13469/2013.

Более того, из фотоснимков территории многоквартирного дома усматривается, что пожарный проезд фактически является сквозным проездом, обеспечивает въезд к территории многоквартирного дома и его подъездам с двух сторон, а также обеспечивает подъезд к территории ДГТУ, огороженной в настоящее время строительным забором.

Как усматривается из фотоснимков спорной территории, за пожарным проездом с северной стороны не расположены объекты благоустройства многоквартирного дома, в том числе, детская площадка. Истец не доказал, что такие объекты благоустройства фактически существовали когда-либо. Истец также не представил доказательств тому, что исключительно собственниками помещений спорного многоквартирного дома использовалась территория 3000 кв.м. в границах чертежа  земельного участка от 18.02.2005 (л.д. 11 материалов дела).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пунктах 58 и 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Исходя из системного толкования статей 12, 209 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из приведенных разъяснений, иск о признании права собственности на земельный участок может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) в случае, если он предъявлен лицом, владеющим таким участком. Лицо, обратившееся в арбитражный суд с требованием о признании права на недвижимое имущество, должно документально подтвердить соответствующее обстоятельство (статьи 9, 65 Кодекса).

Истец не доказал правомерное владение земельным участком площадью 3000 кв.м. соответствующим чертежу границ, утвержденному руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону 18.02.2005. Поэтому истец не вправе требовать признания общей долевой собственности на указанный земельный участок.

При таких обстоятельствах требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЖигало Н. А.