ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10042/2024

Дело № А41-5054/23

19 июня 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июня 2024 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Беспалова М.Б.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания Стасевой В.С.,

при участии в судебном заседании: 

представители лиц, участвующих в деле, участия в судебном заседании не принимали;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2024 по делу № А41-5054/23 по иску ООО "Центр" (ОГРН 1102308002697, ИНН 2308165930) к Администрации городского округа Красногорск Московской области (ОГРН 1025002864710, ИНН 5024002077) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

третье лицо: ТУ Росимущества в Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Красногорск Московской области с требованиями об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении требований, в соответствии с которыми просил признать незаконным решение администрации городского округа Красногорск Московской области от 25.08.2022 об отказе в первоочередном выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855, обязать администрацию городского округа Красногорск Московской области в течение девяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Центр" проект договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0050609:5855. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.03.2024 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным решение администрации городского округа Красногорск Московской области от 25.08.2022 об отказе в первоочередном выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 общей площадью 523 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, пос. Архангельское, в/г779/1а.

Суд обязал администрацию городского округа Красногорск Московской области в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес в адрес ООО "Центр" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) проект договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 общей площадью 523 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, пос. Архангельское, в/г779/1а по цене 26 140 833 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО "Центр" заключен договор аренды нежилого помещения от 21.07.2020 N 70/20, по условиям которого ответчик передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:11:0050609:5855, по адресу: Московская область, г.о. Красногорс, пос. Архангельское, в/г79/1а, общей площадью 523 кв. м. В соответствии с выпиской из ЕГРН наименование здания с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 - магазин промтоварный.

В материалы дела представлены сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050609:7531, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка - магазины. 

На момент заключения договора объект аренды находится в муниципальной собственности, не заложен, под арестом не состоит, не является предметом исков третьих лиц (п. 1.2 договора). 

В целях реализации права на приватизацию арендуемого объекта в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился в администрацию городского округа Красногорск Московской области с заявлением от 11.08.2022 о выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 из аренды в собственность. 

Письмом от 25.08.2022 администрация указала, что в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 273 ГК РФ, отчуждение зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается. Сотрудниками администрации 22.08.2022 осуществлен выезд и визуальный осмотр здания, по результатам которого установлено, что объект аренды не используется арендатором по целевому назначению. По указанным основаниям администрация отказала истцу в выкупе спорного помещения. 

К письму администрации от 25.08.2022 приложен акт осмотра, из которого следует, что доступ в помещение отсутствует, окна и двери закрыты. На момент осмотра какая-либо деятельность в помещении не осуществлялась, строительные работы не велись. Представители ООО "Центр" на момент осмотра отсутствовали. Признаки использования объекта отсутствуют. 

Таким образом, в целях реализации права на выкуп арендуемого помещения, общество обратилось в суд с требованиями об оспаривании отказа в выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 от 25.08.2022, об обязании направить проект договора купли-продажи недвижимого нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855. 

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в полном объеме.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. 

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества. 

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с которым ООО "Центр" в период с 01.08.2016 по 10.08.2020 и с 10.07.2021 имеет статус микропредприятия. 

В ответ на запрос ООО "Центр" от 19.09.2022 ИФНС N 1 по г. Краснодару сообщила, что согласно сайту rmsp.nalog.ru, дата исключения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства с 10.07.2021 отсутствует. 

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что на момент обращения с заявлением о выкупе арендуемого помещения от 11.08.2022 ООО "Центр" имел статут микропредприятия. 

Доказательств несоответствия истца требованиям закона для реализации преимущественного права на приобретение объекта в собственность на момент подачи заявления, исходя из статуса объекта, давности пользования по договору аренды, статуса арендатора, в материалы дела не представлено. 

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о неиспользовании нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855. В обоснование довода администрация указывает, что актом осмотра от 22.08.2022 установлено, что доступ в помещение отсутствует, окна и двери закрыты. На момент осмотра какая-либо деятельность в помещении не осуществлялась, строительные работы не велись. Представители ООО "Центр" на момент осмотра отсутствовали. Признаки использования объекта отсутствуют. 

Суд первой инстанции справедливо отказался принять указанный акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку, как следует из акта, при проведении осмотра использованы средства фотофиксации, вместе с тем, фотоматериалы к акту осмотра не приложены, доказательств уведомления истца о проведении осмотра в материалы дела также не представлено. 

Таким образом, в материалы дела не представлено достаточных и неопровержимых доказательств, подтверждающих неиспользование нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855. 

Использование здания в целях размещения медицинского центра также подтверждается актом осмотра от 16.03.2023. 

Доводы администрации о том, что отчуждение зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, судом первой инстанции также справедливо отклонены по следующим основаниям. 

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 N 305-ЭС22-6663. 

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемый отказ не основан на нормах действующего законодательства, нарушает предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ право ООО "Центр" на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции незаконным. 

В целях определения рыночной стоимости спорного помещения, а также с учетом того, что имеются разночтения в дате заявления о выкупе (согласно отметке о регистрации заявления - 11.08.2022, в оспариваемом решении - 09.08.2022), определением Арбитражного суда Московской области от 12 сентября 2023 года назначена экспертиза для определения стоимости помещения по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022, проведение которой поручено ООО "Экспертный центр "Базис", эксперту ФИО2 Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 площадью 523 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Красногорский р-н., пос. Архангельское, в/г 79/1а по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022. 

В материалы дела поступило заключение эксперта от 18.12.2023 N 0818/09/2023-Б. В рамках проведенного исследования, эксперт указал, что определение рыночной стоимости объекта исследования должно быть проведено по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022. Эксперт уточняет тот факт, что между вышеуказанными датами определения рыночной стоимости разница во временном интервале незначительна, таким образом, в рамках настоящего заключения рыночная стоимость исследуемого Объекта недвижимости определена с учетом допущения об отсутствии изменений в рыночной ситуации на рынке недвижимости, а также отсутствии изменений количественных и качественных характеристик исследуемого Объекта недвижимости за период между датами определения рыночной стоимости (значение рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022 идентично между собой). 

Таким образом, при ответе на поставленный вопрос эксперт приходит к выводу, что рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 площадью 523 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., Красногорский р-н., пос. Архангельское, в/г 79/1а по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022 составляет 26140833 руб. 

Суд первой инстанции справедливо счел, что исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". 

Таким образом, суд первой инстанции верно счел, что содержание Заключения соответствует положениям статьи 86 АПК РФ и с очевидностью позволяет установить выводы экспертов и то, какие именно исследования ими проведены, и что положено в основу тех или иных выводов. 

Выводы судебной экспертизы справедливо приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

Поскольку действия органа местного самоуправления справедливо признаны судом первой инстанции незаконным, суд первой инстанции обоснованно счел, что в качестве способа восстановления нарушенного права подлежит удовлетворению требование общества об обязании администрации в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу. 

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно признанных необоснованными арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств, кроме того доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.03.2024 по делу № А41-5054/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Б. Беспалов

Судьи:

Л.Н. Иванова

Э.С. Миришов