Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-321/2020

09 сентября 2020 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаевой Ф. Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Таюшевой Е.Б., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Эргашева Сайфутдина Комолдиновича (ОГРН 319040000004387, ИНН 041108514104, р-н. Чемальский, Республика Алтай) к Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» (ОГРН 1050400946860, ИНН 0411124210, пр-кт. Коммунистический, д. 6, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 549880 руб.

и по исковому заявлению Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, обязывании к возврату арендованного имущества и взыскании 389942 руб. 93 коп. задолженности,

при участии представителей:

от ИП ФИО2 – ФИО2 (личность установлена); ФИО3 (доверенность от 10.03.2020, сроком на 1 год; удостоверение № 70 от 12.07.2005); ФИО4 (доверенность от 26.08.2020, сроком по 31.12.2020; диплом ИВС 0700186 от 20.06.2003);

от ГОРПО – ФИО5 (доверенность от 12.03.2020, сроком на 3 года; диплом ВСГ 4364160 от 28.07.2009), ФИО6, председатель Совета 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к  Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» (далее – НО «ГорПО») о государственной регистрации договора аренды недвижимости и устранении препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Основанием иска указаны обстоятельства заключения сторонами договора нежилого помещения, добросовестного исполнения истцом как арендатором своих обязательств по договору и уклонение ответчика как арендодателя от государственной регистрации договора, неправомерного одностороннего прекращения арендных отношений с прекращением доступа арендатора в арендованное нежилое помещение.

Иск принят к рассмотрению определением суда от 17.03.2020 года. Одновременно истец заявлял ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета органам Росрегистрации осуществлять любые регистрационные действия в отношении предмета аренды.

Определением суда от 17.03.2020 суд отказал в применении заявленной обеспечительной меры в связи с недоказанностью обстоятельств срочной необходимости их принятия.

Определением от 09.04.2020 рассмотрение дела переносилось на основании Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020г. № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением  новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Отзывом на иск (вход. № 321/20 от 23.05.2020) НО «ГорПО» возражало по требованиям ИП ФИО7, указывая на нарушение им как арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей в согласованные сроки. Арендодатель уведомил ИП ФИО7 об одностороннем расторжении договора аренды в случае не устранения нарушений в указанный срок. ИП ФИО7 задолженность не погасил. К своему отзыву ответчик приложил доказательства в подтверждение своих доводов – односторонние акты сверки расчетов и Уведомление.

Определением от 17.03.2020 Арбитражным судом Республики Алтай было принято к рассмотрению исковое заявление НО «ГорПО» к ИП ФИО7 о расторжении договора аренды, освобождении и возврате предмета аренды – нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, взыскании задолженности по договору аренды 389942 руб. 93 коп. с возмещением расходов по уплате государственной пошлины, с возбуждением дела №А02-351/2020. 

Основанием иска также указываются обстоятельства правоотношения сторон по аренде нежилого помещения, добросовестного исполнения истцом обязательств арендодателя и неоднократные нарушения ответчиком сроков уплаты и размеров платежей, предусмотренных договором аренды, в том числе, арендных платежей и возмещения коммунальных расходов.

Определением от 08.04.2020г. рассмотрение дела №А02-351/2020 также переносилось на основании Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020г. № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением  новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

В судебном заседании 25.05.2020 суд по ходатайству ИП ФИО7 при отсутствии возражений со стороны НО «ГорПО» объединил для совместного рассмотрения дела №А02-321/2020 и №А02-351/2020 с присвоением делу №А02-321/2020 и назначением дела к рассмотрению в судебном заседании по первой инстанции.

ИП ФИО7 повторно обращался с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета органам Росреестра осуществлять любые регистрационные действия в отношении спорного арендованного нежилого помещения, указывая на сведения о действиях НО «ГорПО» по продаже этого помещения.

Определением от 28.05.2020 в принятии обеспечительных мер ИП ФИО7 было отказано за недоказанностью намерений и действий НО «ГорПО» по продаже предмета аренды в период судопроизводства по спору.

В судебном заседании по первой инстанции, состоявшемся 09.06.2020, суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, принял к рассмотрению дополнительные требования ИП ФИО7 о взыскании с НО «ГорПО» упущенной выгоды в размере 373337 руб. Основанием исковых требований ИП ФИО7 указывал обстоятельства необоснованного одностороннего отказа НО «ГорПО» от исполнения договора аренды, прекращение доступа к арендованному имуществу обусловило прекращение предпринимательской деятельности – кафе и потерю ожидаемой выгоды и прибыли.

Для подготовки своей правовой позиции по дополнительному требованию ИП ФИО7,  НО «ГорПО» ходатайствовало об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 29.06.2020 суд принял увеличение исковых требований ИП ФИО7 по убыткам до 418604 руб. за счет увеличения времени препятствия пользования арендованным имуществом.

НО «ГорПО» отзывом на иск (вход. №321/2020 от 29.06.2020) возражало по исковым требованиям, указывая на их недоказанность допустимыми доказательствами.

В судебном заседании 04.08.2020 суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, принял к разрешению увеличение ИП ФИО7 размера убытков до 500080 руб. Представитель ИП ФИО7 ходатайствовал об оставлении иска НО «ГорПО» без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды. Доказывая исполнение обязательств арендатора, представитель ИП ФИО7 приобщал к материалам дела дополнительные доказательства – дополнительные соглашения, подписанные сторонами о зачете расходов на капитальный ремонт в уплату арендных платежей, копии приходных кассовых ордеров о внесении ФИО7 наличных денежных средств в уплату арендных платежей.

НО «ГорПО», поддерживая свои исковые требования и возражая по требованиям ИП ФИО7, ссылалось на право одностороннего отказа от договора по условиям договора аренды, образовавшуюся задолженность у арендатора в январе/феврале 2020 года, уведомление арендатора о необходимости погашения задолженности и частичные ограничения доступа в арендуемое помещение. Представитель НО «ГорПО» представил лицевую карточку расчетов арендатора ИП ФИО7, приходные ордеры, указывая на нарушение арендатором сроков уплаты арендных платежей, уплату их в меньшем размере и неуплату в полном объеме расходов за предоставленные коммунальные услуги.

Руководствуясь ст. 49 АПК РФ, суд принял увеличение исковых требований ИП ФИО7 до 500080 руб.

В судебном заседании 26.08.2020 в связи с оспариванием факта вручения НО «ГорПО» ИП ФИО7 уведомления, суд опрашивал лично ФИО2 по данному поводу и прерывался для предоставления НО «ГорПО» дополнительных доказательств исполнения обязонностей по уведомлению арендатора.

После перерыва в судебном заседании 31.08.2020 по заявлению НО «ГорПО» суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, приял к разрешению уточнение исковых требований по неимущественным требованиям и увеличение цены иска в части денежного требования:

- признать расторгнутым договор аренды, заключенный 01.05.2019 НО «ГорПО» и ИП ФИО7, с 28.02.2020;

- обязать ИП ФИО7 возвратить НО «ГорПО» арендуемое имущество путем передачи помещения, ключей по акту приема-передачи;

- взыскать с ИП ФИО7 задолженность по арендной плате включительно по август 2020г. – 824353 руб. 90 коп., задолженность по коммунальным услугам – 276613 руб.

По ходатайству НО «ГорПО»суд заслушивал в качестве свидетеля ФИО8 (сотрудника общества), который подтвердил суду отказы арендатора от подписания актов.

Сбор и исследование доказательств окончено судом с учетом мнения представителей сторон об их достаточности и отсутствии иных (не представленных суду доказательств, имеющих существенное значение для разрешения исков по существу).

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает исковые требования ИП ФИО7 подлежащими частичному удовлетворению, исковые требования НО «ГорПО» - подлежащими  также частичному удовлетворению.

Из фактических обстоятельств и представленных материалов следует:

Гражданин Узбекистана ФИО2 зарегистрирован в ЕГРИП 26.04.2019г. с основным видом деятельности – деятельность ресторана, кафе, дополнительный вид деятельности – торговля свежими овощами, фруктами, орехами.

НО «ГорПО» согласно свидетельству о правах собственности №02РА015321 от 06.04.2004г. имеет в собственности недвижимое имущество – помещение торгового зала площадью 125,9 м.кв. с подсобным помещением 67,6 м.кв., всего – 193,5 м.кв. по адресу: 

<

...> (часть первого этажа 3-х этажного дома).

01.05.2019 года стороны заключили сделку подписанием договора аренды нежилого помещения, где НО «ГорПО» является арендодателем, ИП ФИО7 – арендатором. Предметом аренды является вышеуказанное недвижимое помещение. Срок аренды с 01.05.2019 по 30.04.2024г. С назначением – размещение объекта общественного питания – кафе. Сторонами согласован размер арендной платы, сроки их уплаты, порядок и сроки возмещения оказанных коммунальных услуг, ответственность, права арендодателя по досрочному расторжению договора – основании и порядок (раздел 5,6 договора).

По факту, приняв имущество, ИП ФИО7 начал производить ремонт в помещениях с согласия НО «ГорПО». В помещении торгового зала – размещалось кафе, в подсобных помещениях арендатор организовал выпечку хлебных изделий.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, 01.07.2019 и 30.09.2019 стороны подписывали соглашение о зачете затрат ИП Эргашева на ремонт в оплату арендных платежей – 332079 руб. 10 коп. , и 356817 руб.  За период с июля по сентябрь 2019 года ИП ФИО7 внесено в кассу НО «ГорПО» 65000 рублей в расчеты по аренде, в ноябре 2019 и январе 2020 ИП ФИО7 вносил в кассу НО «ГорПО» по приходному кассовому ордеру по 100000 руб., в феврале 2020 внесено 200000 руб.

Все платежи ИП ФИО9 «ГорПО» засчитывались в уплату арендных платежей (согласно квитанции вносились в уплату арендной платы и услуг). Таким образом, по лицевому счету ИП ФИО7 май/август расчеты состоялись по зачету и наличные 65000 руб., задолженность за сентябрь – 86000 руб., арендная плата за октябрь, ноябрь и декабрь погашалась вторым зачетом и внесением в кассу 20 ноября 100000 руб. и 100000 руб. 13.01.2020г. На 14.01.2020 за январь задолженность ИП ФИО7 по арендной плате составила 94503 руб. 90 коп., Эта задолженность и арендная плата за февраль погашена 10.02.2020 внесением в кассу 200000 руб. Как следует из Карточки расчетов арендатора ИП ФИО7, которую ведет сам арендодатель на 28.02.2020 у арендатора нет задолженности по арендной плате, и значится задолженность 276477 руб. 51 коп. за коммунальные услуги.

Заявленна по иску ко взысканию задолженность по арендной плате за март/август 2020 года и задолженность по коммунальным услугам в размере 276613 руб.

По доводам и пояснениям представителя НО «ГорПО», арендатор ИП ФИО7 нарушал сроки внесения арендной платы, вносил недостающие суммы, задолженность по арендной плате погашалась зачетами, коммунальные услуги не оплачивались, в связи с чем арендодатель воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора, о чем уведомил письменно и устно ФИО2 Уведомлением от 25.02.2020г.

По факту, 28.02.2020г. представители НО «ГорПО» объявили ФИО7 об прекращении действия договора аренды, потребовали прекратить деятельность кафе и закрыли на свой замок с опечатыванием основную входную дверь в помещение кафе со стороны проспекта Коммунистический (вход для посетителей). С 28.02.2020 пользование ИП ФИО7 арендованным помещением прекращено.

В связи с невозвратом предмета аренды в порядке, установленным договором, по акту приема-передачи и с передачей ключей от дверей, НО «ГорПО» заявило к взысканию арендную плату за март/август 2020.

Считая одностороннее расторжение договора аренды с прекращением его доступа в помещение незаконным, 03.03.2020 ИП ФИО7 направил НО «ГорПО» претензию-уведомление на предмет явки его представителя в органы Росрегистрации для подачи заявления о государственной регистрации договора аренды 05.03.2020 в 9 час. 00 мин. НО «ГорПО» не выполнило требований ФИО7, его представитель в назначенное время не явился.

Государственная регистрация договора аренды не состоялась.

11.03.2020 состоялось обращение ИП ФИО7 с иском в суд о государственной регистрации и устранении препятствий и пользованию арендованным имуществом.

В ходе судопроизводства по делу истец ИП ФИО7 дополнил свои требования взысканием убытков – 549880 руб. упущенной выгоды и реальных убытков за период простоя деятельности кафе с 28.02.2020 по 26.08.2020 года с исчислением его размера от сумм получаемого ежедневного дохода предпринимателя.

Делая вывод о незаконности и необоснованности части исковых требований НО «ГорПО», суд руководствуется нижеследующим:

Правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2019г. урегулированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими аренду.

Статья 8 ГК РФ предусматривает основания возникновения гражданских обязанностей, в том числе, договоры и сделки.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона, нормативного акта, условиями договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и что договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в интересах третьих лиц, которые с ее помощью могут знать о долгосрочной аренде. Для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Применяя вышеуказанные правовые позиции, суд признает, что факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2019г., заключенный НО «ГорПО» и ИП ФИО7, предметом которого является аренда недвижимого имущества, при установлении обстоятельств исполнения обеими сторонами заключенного договора, не освобождает стороны от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и реализации прав по отношению друг к другу.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей также право сторон установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Применяя вышеуказанные положения закона и правовые позиции высших судов, исходя из содержания разделов 5,6 исследуемого договора аренды от 01.05.2019г., суд истолковывает п. 5.1, 5.3, 6.1 как основания досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, предусмотренные ст. 619 ГК РФ и дополненные соглашением сторон.

Содержание пункта 5.2 суд истолковывает как право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды. И только в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев арендодатель имеет права на реализацию одностороннего отказа от исполнения договора путем уведомления. С получением Уведомления прекращается действие договора аренды. Исковые требования НО «ГорПО» обоснованы правомочиями, следующими из данных условий.

Как следует из руководящих разъяснений, данных в п. 13, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса российской Федерации» «В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ)..».

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

С учетом пояснений самого ИП ФИО7, данных в суде, о том, что 25 или 26 февраля 2020г. ему было объявлено требование о погашении задолженности и о прекращение договора аренды с 28.02.2020 года, суд признает Уведомление состоявшимся, не смотря на отказ ИП ФИО7 от факта вручения ему письменного Уведомления и от факта собственноручного написания текста в данном Уведомлении.

Оценивая действия НО «ГорПО» по критериям разумности и добросовестности, суд не признает их таковыми.

Из фактических обстоятельств следует, что арендатор значительную часть периода аренды занимался ремонтом, а значит, не имел доходов. В ремонт он вложил значительные денежные средства – улучшил имущество арендодателя с согласия собственника. Стороны согласовали зачет затрат на ремонт в уплату арендных платежей. Из фактических обстоятельств, пояснений сторон следует, что арендатор по просьбе арендодателя по мере необходимости вносил денежные средства в кассу НО «ГорПО», как расчеты по аренде и услуги. Арендодатель сам определял назначение платежа как в уплату арендной платы.

В материалы дела не представлено письменных доказательств того, что НО «ГорПО» имело претензии и заявляло требования к арендатору по порядку уплаты платежей по договору аренды по январь 2020г. включительно. При этом, арендатор по лицевому счету имел переплату в октябре, ноябре, декабре 2019г.

После 05.01.2020 у ИП ФИО7 образовалась задолженность по арендной плате за январь в размере 94503 руб. 90 коп., на 13.01.2020 по приходному ордеру от ИП ФИО7 принято 100000 руб.

По лицевой карточке НО «ГорПО» производит зачет в уплату за январь 2020г. (остаток 5497 руб.).

На 06 февраля 2020г. за ИП ФИО7 по лицевому счету значится задолженность 113053 руб. 90 коп. (118550-5497).

10.02.2020 ИП ФИО7 в кассу НО «ГорПО» внесено 200000 руб. в расчеты по договору аренды.

С учетом вышеустановленных конкретных обстоятельств дела суд не установил, что задолженность за январь 2020, или за февраль 2020 была просрочена уплатой в течение 2-х месяцев, что давало бы основания арендодателю право одностороннего отказа от исполнения договора. С учетом доводов НО «ГорПО», поведения сторон, их согласованных действий предыдущий период – суд не признает арендатора, просрочившим боле 2 месяцев расчет за май ( с учетом июльского зачета) и принимая во внимание, что делая капитальный ремонт в арендуемом помещении, ИП ФИО7 начал предоплатой вкладывать денежные средства в улучшение имущества НО «ГорПО».

Исходя из изложенного, суд признает неправомерными, недобросовестными и неразумными действия НО «ГорПО» по одностороннему отказу от исполнения договора аренды от 01.05.2019г., заключенного с ИП ФИО7 путем Уведомления, объявленного 25.02.2020 года.

Задолженность по коммунальным услугам давала арендодателю право досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ с соблюдением досудебного порядка и предоставлением достаточного времени для устранения нарушений. Данные нарушения не давали арендодателю право на односторонний отказ от исполнения договора.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из изложенного следует, что требование НО «ГорПО» о признании расторгнутым договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2019 года, заключенного с ИП ФИО7, с 28.02.2020 удовлетворению не подлежит в связи с необоснованностью и как действия, совершенные со злоупотреблением правом и с причинением вреда другому лицу.

Отказ в требовании признать договор расторгнутым влечет признание судом его действия. Соответственно, не подлежит удовлетворению требование НО «ГорПО» к ИП ФИО7 об обязывании передать арендованное имущество после расторжения договора аренды по акту прием-передачи и с передачей ключей.

Разрешая требования НО «ГорПО» о взыскании задолженности по договору аренды, суд установил, что за 9 полных месяцев (с мая по январь и 28 дней февраля) ИП ФИО7 должен был уплатить 1181912 руб. в уплату арендных платежей.

По данным лицевой карточки им оплачено 1153896 руб. 10 коп. В таком случае, его задолженность по арендной плате с 01.05.2019г. на 28.02.2020 составляет 28015 руб. 90 коп.

Данная сумма подлежит взысканию в погашение задолженности по арендной плате. Период времени с 29.02.2020 по 26.08.2020 арендная плата уплате не подлежит, так как предмет аренды не был в пользовании арендатора. Лишив доступа арендатора в арендуемое помещение, арендодатель своими противоправными действиями обусловил невозможность использования предмета аренды.

По лицевой карточке ИП ФИО7 значится задолженность по предоставленным коммунальным услугам на 28.02.2020 – 276477 руб. 51 коп.

По уточненному исковому заявлению НО «ГорПО» просит взыскать с ИП ФИО7 в погашение задолженности за оказанные коммунальные услуги 276613 руб. 60 коп.

По расчету суда по актам оказанных коммунальных услуг к расчетам с мая 2019 по февраль 2020 ИП ФИО7 заявлялось к уплате 271737 руб. 10 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ИП ФИО7 в исполнение обязанности по договору в соответствии с требованиями вышеуказанной ст. 309 ГК РФ. Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды подлежат частичному удовлетворению.

Разрешая исковые требования ИП ФИО7, заявленные к НО «ГорПО», суд приходит к нижеследующим выводам:

Заявление представителя ИП ФИО7 об оставлении требований НО «ГорПО» без рассмотрения удовлетворению не подлежит.

Право одностороннего отказа от исполнения договорных обязательств, предусмотренное ст. 450.1 ГК РФ, не предусматривает досудебного предложения о добровольном расторжении договора с назначением времени.

Пункт 5.2 договора аренды нежилого помещения от 01.05.2020 также не предусматривает досудебного получения предложения.

Сам факт уведомления влечет прекращение действия договора. Заявляя требования о признании судом факта расторжения договора 28.02.2020 НО «ГорПО» основанием исковых требований указывает свое право на одностороннее расторжение в указанном договором случае.

Иные нарушения не были основанием для одностороннего отказа по уведомлению и не заявлялись НО «ГорПО».

Денежные требования заявлены в Уведомлении, которые были объявлены ИП ФИО7, о чем он сам пояснил суду.

Законных оснований для оставления исковых требований НО «ГорПО» на основании подп. 2 п. 1 ст. 148 АПК РФ нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сторонами 01.05.2019, не был зарегистрирован в органах Росрегистрации.

Договор не предусматривал сроков государственной регистрации договора. Из условий договора следует, что арендатор несет расходы по государственной регистрации.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, исполняя договор, никто из сторон, в том числе, и арендатор ИП ФИО7 не предпринимали действий по государственной регистрации возникших прав аренды. И только после одностороннего отказа от исполнения договора со стороны НО «ГорПО» 28.02.2020, 03.03.2020 ИП ФИО7 направил НО «ГорПО» предложение явиться 05.03.2020 в 9 час. в органы Росрегистрации по РА для подачи заявления на государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении данных дел необходимо учитывать общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 11, статьей 12 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия нарушенного или оспариваемого права. Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении пределов осуществления права (злоупотребления правом), суд оценивает влияние таких обстоятельств на возможность удовлетворения заявленных требований (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Соответственно, разрешая вопрос об удовлетворении требования о государственной регистрации, необходимо установить факт необоснованного уклонения второй стороны от государственной регистрации сделки. При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.

Признавая нарушение прав и законных интересов ИП Эргашева неправомерными действиями НО «ГорПО» по одностороннему отказу от исполнения договора, повлекшие прекращение договорных отношений с 28.02.2020г. и с учетом конкретных обстоятельств по настоящему делу, суд не может признать ответчика по иску - НО «ГорПО» неправомерно уклонявшимся от государственной регистрации договора аренды. Формальное предложение ИП ФИО7 явиться в орган Росрегистрации (без документального подтверждения о назначенном времени приема государственным регистратором) и после его Уведомления о прекращении действий договора аренды не доказывает уклонение ответчика от государственной регистрации, тем более, что НО «ГорПО» заблуждалось, считая договор прекратившим свое действие.

Сам факт признания судом действия договора аренды с отказом в иске НО «ГорПО» влечет восстановление прав арендатора ИП ФИО7, в том числе, и на государственную регистрацию в дальнейшем по заявлению сторон. При необоснованном уклонении НО «ГорПО» от государственной регистрации и доказанности данного факта, в будущем ИП ФИО7 не лишен права обратиться в суд за судебной защитой с аналогичным иском.

В силу положений ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору арендованное имущество для использования по назначению со всеми его принадлежностями. Незаконным односторонним отказом от исполнения договора аренды, повлекшим его прекращение с 28.02.2020, НО «ГорПО» лишило арендатора ФИО7 доступа в арендуемое помещение для использования по назначению – кафе. НО «ГорПО» нарушило права и законные интересы ИП ФИО7, которые подлежат восстановлению удовлетворением требования об устранении препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Данные исковые требования подлежат удовлетворению.

Разрешая исковые требования ИП ФИО7 о взыскании с НО «ГорПО» реальных убытков и убытков в виде упущенной выгоды в размере 549880 руб., суд признает требования в данной части не доказанными.

Заявляя о возмещении неполученных доходов на основании положений ст. 15, 393 ГК РФ, ИП ФИО7 указывал, что в период с 28.02.2020 по 26.08.2020 ( за 178 дней) он утратил доход в сумме 402879 руб. 86 коп. из расчета получения ежедневного дохода в размере 2263 руб. 37 коп. Кроме того, ИП ФИО7 указывает убытками 147000 руб., полученных им по договорам с заказчиками на проведение банкетов и возвращенных после лишения его доступа к арендованному помещению, что обусловило невозможность исполнения договорных обязательств с заказчиками (с ООО «Виола» с гр.ФИО10 и ФИО11).

В доказательство реальности его ежедневных доходов в заявленном размере ИП ФИО7 представил налоговую декларацию о том, что в  период своей деятельности индивидуального предпринимателя задекларировал общий доход 550000 руб. Также в подтверждение реальных убытков ИП ФИО7 представил договоры, приходные квитанции, расходные ордера.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно части 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 Постановления N 7).

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности (пункты 4, 5 статьи 393 ГК РФ).

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо, обратившееся за судебной защитой, должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, и что оно принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков. Бремя доказывания названных обстоятельств возлагается на истца (ст. 65 АПК РФ).

По настоящему делу уд не может признать налоговую декларацию индивидуального предпринимателя (со сведениями о доходах за налоговый период 2019г) 55000 руб. дохода надлежащим и достаточным доказательством получаемого ежедневного дохода предприятия от использования арендованного имущества. Согласно выписке из ЕГРИП ИП ФИО7 занимается также продажей фруктов, овощей и орехов. Иных доказательств по упущенной выгоде представитель истца Эргашева не представил и заявил об отсутствии таковых в ответ на предложение суда представить книгу доходов, расходов, составить калькуляцию стоимости услуг, работ, содержание с выведением чистого дохода с деятельности кафе, без учета дополнительной деятельности. Сумму, возвращенную заказчиком, суд также не может признать убытками (реальными) предпринимателя, так как в стоимость заказа заложены расходы на проведение мероприятий и доход. Истец не представил допустимых и достаточных доказательств по данному поводу и также суд получил отказ от представления иных доказательств.

В таком случае суд считает исковые требования в данной части не подлежащими удовлетворению.

С принятием решения по существу исковых требований суд разрешает вопрос возмещения судебных расходов сторон применительно положения ст. 110 АПК РФ.

Судебные расходы НО «ГорПО» по неудовлетворенным неимущественным требованиям возмещению не подлежат. Имущественные требования (о взыскании 1100967 руб. 50 коп.) были удовлетворены частично на сумму 299753 руб., то есть на 27,2%. Уплачено НО «ГорПО» государственная пошлина по денежному требованию 28019 руб. Подлежало уплате 24010 руб. 4009 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату. Подлежит возмещению за счет ответчика 6531 руб. (27,2%).

Требования ИП ФИО7 о государственной регистрации возникших прав аренды и взыскании убытков не были удовлетворены. Судебные расходы по уплате государственной пошлине 6000 руб. возмещению не подлежат.

По удовлетворенным требованиям - об устранении препятствий - уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит возмещению в полном объеме.

Отсроченная уплата государственной пошлины по отказному требованию о взыскании убытков подлежит взысканию в доход федерального бюджета в сумме 13997 руб. 60 коп.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании расторгнутым договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2019г. с 28.02.2020 и обязывании к передаче арендованного имущества – нежилого помещения площадью 193,5 м.кв., находящегося по адресу: 

<

...>, с подписанием акта приема-передачи и с передачей ключей отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, р-н. Чемальский, Республика Алтай) в пользу Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» 299753 рублей в погашение задолженности по договору аренды, 6531 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» из дохода федерального бюджета 4009 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2019г. и взыскании 549880 руб. в возмещение убытков отказать.

Обязать Некоммерческую организацию «Городское потребительское общество» устранить препятствия к пользованию индивидуального предпринимателя ФИО2 арендованным имуществом – нежилым помещением общей площадью 193,5 м.кв., находящимся по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Некоммерческой организации «Городское потребительское общество» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. в возмещение судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 13997 руб. отсроченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай. 

Судья

Ф.Ю. Якшимаева